2011다21563 손해배상 ( 기 )

1. 조○○

2. 이

원고들 주소 고양시

원고들 소송대리인 생략

1. 김□□

2. 한△△

피고 1, 2의 주소 고양시 -

피고 1, 2의 소송대리인 생략

3. 이

고양시

서울고등법원 2011. 1. 14. 선고 2010나37792 판결

2011. 7. 14 .

상고를 모두 기각한다 .

상고비용은 원고들이 부담한다 .

상고이유를 판단한다 .

1. 상고이유 제1, 2점 및 제3점 중 피고 김□□, 한△△이 중개업자로서의 주의의무를 다하였는지 여부에 관한 상고이유에 대하여 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로, 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로 의뢰받은 중개업무를 처리할 의무가 있을 뿐 아니라, ‘ 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제29조 제1항에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 할 의무가 있다. 또한 같은 법 제25조 제1항은 중개의뢰를 받은 중개업자는 중개대상물의 권리관계 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있는바, 그 권리관계에는 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함된다고 할 것이므로, 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자인지 여부를 조사 · 확인할 의무가 있다 ( 대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다44156 판결 ). 그리고 등기권리증은 소유권이전등기 단계에서 뿐 아니라 그 이전의 거래에 있어서도 당사자 본인의 증명이나 그 처분권한의 유무의 확인 등을 위하여 중요한 자료가 되는 것이므로 중 개업자로서는 매도의뢰인이 알지 못하는 사람인 경우 필요할 때에는 등기권리증의 소지 여부나 그 내용을 확인 조사하여 보아야 할 주의의무가 있다고 할 것이다 ( 대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결 참조 ) .

이 사건에서 원심은 제1심판결 이유를 인용하여, 피고 김□□은 2007. 4. 2. 원고들과 양 # # 이 계약 체결을 위하여 함께 부동산을 방문한 가운데, 제주도에 거주하는 소유자 이 & & 을 대신하여 이 사건 각 토지의 처분 위임을 받았다는 양 # # 으로부터 이 & & 의 인감도장이 날인되어 있는 위임장, 이 이 직접 발급받은 것으로 되어 있는 인감증명서, 이의 주민등록표 등본, 매매대금을 입금할 이♣♣ 명의의 예금통장, 인감증명서에 나타난 인영과 동일한 것으로 보이는 이 & & 의 인감도장 및 양 # #의 주민등록증을 제출받았고, 인터넷 전자민원을 통하여 위 인감증명서가 진정하게 발급된 것인지 여부까지 확인한 사실, 또한 양 # # 이 알려준 이 의 전화번호로 직접 전화하여 이 & & 에게 인적 사항, 매매목적 부동산의 내역, 거래금액 및 위임장에 고양시 E2구 22동 513 - 2 토지가 아닌 같은 동 513 - 3 토지의 처분을 위임한 것으로 기재되어 있고 같은 동 513 - 7 토지는 누락되어 있는 이유와 이에 대한 처분 위임 여부 등을 확인한 다음 이를 원고들에게 곧바로 고지하였고 매매계약서에도 전화통화로 매도인 본인을 확인하였다는 내용을 기재한 사실을 인정한 다음, 이러한 사실들을 종합하면, 피고 김□□, 한△△은 중개업자로서의 선량한 관리자의 주의와 신의성실 의무를 다하였다고 봄이 상당하고, 비록 이 사건 매매계약 이후에 위 위임장은 양 # # 이 위조한 것이고, 이 & & 명의의 예금통장도 양 # # 이 서류를 위조하여 발급받은 것이며 피고 김□□이 이♣♣인 것으로 알고 통화한 사람도 사실은 이 이 아니라 양 # # 과공모한 제3자인 것으로 밝혀졌다고 하더라도, 피고 김□□, 한△△이 이러한 사정까지 밝혀낼 의무가 있다거나 그와 같은 의무 위반으로 원고들에게 손해가 발생하게 하였다 .

고 보기는 어렵다고 판단하였다 .

한편, 원심이 적법하게 채택한 증거들에 의하면, 원고 조○○과 피고 김□□, 한△△ 이 이 사건 매매계약을 체결하기 전에 매매목적물인 이 사건 각 토지가 소재한 현장을 방문하여 토지 임차인 등으로부터 양 # # 이 이 사건 각 토지 중 하나인 고양시 구22동 513 - 4 토지 지상 가옥에 실제로 거주하면서 이 사건 각 토지 전체의 관리업무를 하고 있다는 것을 확인한 사실, 양 # # 이 이 사건 각 토지의 처분 위임을 받은 적은 없지만 그 관리인인 점은 소유자인 이도 인정하고 있고 비록 다른 목적이기는 하나 인감증명서 1통을 직접 발급받아 준 바도 있었던 것으로 사후 확인 된 사실 ( 기록 227쪽 ) 을 알 수 있다 .

이와 같은 여러 사정을 앞에서 본 법리와 사실관계에 비추어 살펴보면, 피고 김□□ , 한△△이 이 사건 각 토지에 관한 등기권리증을 확인하거나 계약 체결 전에 소유자 본인을 직접 만나는 등으로 매각 위임을 하였다는 것이 진실인지 여부를 분명하게 확인하지는 않았지만, 토지소유자로부터 위임을 받았음을 자처하는 양 # # 이 제시한 토지 소유자의 인감증명서가 본인에 의하여 진정하게 발급된 것임을 발급관서에 대한 조회를 통하여 확인하였고, 또한 함께 가지고 온 주민등록표 등본도 진정한 것인데다 매매계약의 대상인 토지소재지에 매수인과 직접 나가서 위 양 # # 이 실제 그 토지에 대한 관리업무를 맡아 하고 있는 것을 확인한 점 등을 감안하면, 위와 같이 등기권리증을 확인하지 아니하였다는 등의 사실만으로 중개업자로서의 선량한 관리자의 주의와 신의성실 의무를 다하지 못하였다고 보기는 어렵다 할 것이다. 따라서 같은 취지의 원심판결은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 법령을 위반하여 필요한 심리를 다하지 아니하거나 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나는 등으로 판결에 영향을 미친 위법은 없다 .

2. 상고이유 제3점 중 피고 이 이 원고들에게 8, 000만 원을 지급하기로 약정하였는지 여부에 관한 상고이유에 대하여

원심판결 이유에 의하면, 원심은 피고 이EU 소유의 아파트에 관하여 2007. 11. 22 .

원고 조○○ 명의로 채권최고액 8, 000만 원의 근저당권설정등기가 마쳐진 사실은 인정되나, 그 채용증거들에 의하여 알 수 있는 판시와 같은 사정 등에 비추어 보면, 원고 조○○ 명의의 위 근저당권설정등기가 마쳐졌다는 사정만으로는 피고 이이 원고들에게 8, 000만 원을 지급하기로 약정하였다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다는 이유로, 원고들의 피고 이AE에 대한 청구를 배척하였다 . 관련 법리와 기록에 비추어 원심판결 이유를 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같이 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나는 등으로 판결에 영향을 미친 위법이 없다 .

3. 결론

그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들의 부담으로 하기로 하여 관여대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다 .

재판장 대법관 차한성

대법관박시환

대법관신영철

주 심 대법관 박병대