가. 건물 매매계약에 있어서 계약금을 수수한 외에 매수인의 귀책사유로 계약이 해제되는 때에는 매수인의 건물 점유사용에 따른 점유사용료를 지급하기로 약정한 경우 계약금 외에 점유사용료도 위약금으로 약정하였다고 볼 것인지 여부(적극)와 이러한 점유사용료 지급의 방법에 의한 위약금 약정의 효력유무(적극)

나. 손해배상액의 예정이 부당히 과다한 것으로 볼 수 없다고 한 사례

가. 건물 매매계약에 있어서 계약금을 수수한 외에 매수인의 귀책사유로 계약이 해제되는 때에는 매수인이 건물을 점유사용한 때로부터 점유기간에 따라 매매대금의 일정비율을 점유사용료로 지급하기로 약정한 경우 계약금뿐만 아니라 위와 같은 점유사용료도 결국 매매계약의 채무불이행에 대한 위약금의 약정을 한 것으로 보아야 할 것인바, 위약금으로 계약금만을 수수하는 경우가 통상적이기는 하나, 특수한 형태의 매매계약에 있어서 매수인의 위약으로 계약이 해제되는 경우 해제시까지의 기간 등을 고려하여 산정되는 점유사용료 지급의 방법에 의한 위약금 약정이 그 효력이 없다 할 수는 없다.

나. 매매계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 매매대금에 대한 예정액의 비율과 계약해제의 시기, 예상손해액의 크기, 그 당시의 거래관행 등 제반 사정을 참작하여 볼 때 손해배상액의 예정이 부당히 과다한 것으로 볼 수 없다고 한 사례.

민법 제398조

주식회사 부산은행

피고 1 외 2인 피고들 소송대리인 변호사 김동호

부산고등법원 1992.5.1. 선고 91나11735 판결

상고를 기각한다.

상고비용은 피고들의 부담으로 한다.

상고이유를 판단한다.

1. 원심이 적법히 확정한 사실은 다음과 같다.

피고 1이 원고로부터 1986. 12. 19. 판시 건물(부곡장온천) 및 부지를 대금 15억 6천만원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하였던바, 그 주요내용은, (1) 위 피고가 계약당일 계약금 1억 5,600만 원을 지급하고, 나머지 대금은 1987.6.18.부터 1991.12.18.까지 매년 6, 12월의 각 18일에 매회 금1억 4,040만 원씩 10회 분할 지급하여 위 대금이 완납될 시 원고가 위 피고에게 등기이전소요서류를 교부하며, 위 피고가 지급기일에 분할대금을 지급하지 아니할 때에는 그 다음날부터 지급지연액에 대하여 금융기관 연체이율에 의한 지연손해금을 가산지급하되, 이를 이미 수령한 분할대금에서 공제할 수 있고, 위 분할대금지급을 30일 이상 연체할 시에는 원고가 매매계약을 해제할 수 있으며, (2) 위 피고는 매매계약 이후 대금완납 전이라도 원고의 승인을 받아 매매 목적물을 점유, 사용할 수 있고, (3) 한편 위 매매계약당시 위 피고의 귀책사유로 계약이 해제되는 때에는 위 피고가 이를 점유, 사용한 때로부터 점유기간 1년에 대하여 매매대금의 10퍼센트를 점유사용료로 지급하기로 하고, 동 점유사용료도 이미 수령한 분할대금에서 공제할 수 있고, (4) 건물에 대한 화재보험료 및 제세공과금은 위 피고가 부담하며, (5) 매매계약이 피고의 귀책사유로 해제될 경우에는 피고가 건물에 대하여 지출한 필요비나 유익비 또는 건물에 부합된 시설물에 대한 일체의 권리를 포기한다는 것이었던바, 위 피고는 위 계약체결과 동시에 위 건물에 관하여 사용승낙신청을 하여 원고로부터 사용승낙을 받고 닷새 후인 1986.12.24.부터 이를 점유, 사용해 왔는데, 그 후 원고에게 위 분할대금 중 1987.6.18. 및 12.18.과 1988.6.18.의 3회분 일부금 등 합계 303,122,566원만을 지급하였을 뿐 그 이후의 분할대금을 지급하지 아니하자 원고는 3회에 걸쳐 납입대금 독촉을 한 후 1989.7.4. 위매매계약의 해제통고를 한 후, 위 약정에 따라 이미 수령한 분할대금 중에서 금 22,674,101원은 지연손해금으로 금 280,448,465원은 점유사용료조로 계산하여 충당하였다.

2. 피고 1의 상고이유를 본다.

제1점에 대하여

원심은, 이 사건에서 위 피고측의 귀책사유로 매매계약이 해제되었다 하더라도, 계약보증금의 몰취로 계약위반으로 인한 손해는 전보된다 할 것임에도 위와 같이 점유사용료 지급약정을 따로이 한 것은 결국 이중배상이 되어 그 효력이 부인되어야 한다는 주장에 대하여, 계약금 외에 따로 점유사용료 지급에 관한 약정을 하였다는 사실만으로 약정의 효력이 부인되어야 할 이유가 없다고 하여 위 피고의 주장을 배척하고 있는바, 원심의 위와 같은 판단은 옳은 것으로 수긍된다.

이 사건에서는 계약금뿐만 아니라 위와 같은 내용의 점유사용료도 결국 매매계약의 채무불이행에 대한 위약금의 약정을 한 것으로 보아야 할 것인바, 위 약금으로 계약금만을 수수하는 경우가 통상적이기는 하나, 이 사건에서와 같이 특수한 형태의 매매계약에 있어서 매수인의 위약으로 계약이 해제되는 경우 해제시까지의 기간 등을 고려하여 산정되는 점유사용료 지급의 방법에 의한 위약금 약정이 그 효력이 없다 할 수는 없는 것이다.

다만, 위약금은 특단의 사정이 없는 한 손해배상액 예정의 성질을 지닌다고 할 것이고( 민법 제398조 제4항 ), 그와 같은 손해배상의 예정액이 부당히 과다할 경우에는 법원이 이를 감액할 수 있는 것이기는 하나( 같은 조 제2항 ), 기록에 나타난 제반 사정, 즉 이 사건 매매계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 매매대금에 대한 예정액의 비율과 계약해제의 시기, 예상손해액의 크기, 그 당시의 거래관행 등 제반 사정을 참작하여 볼 때 위와 같은 손해배상액의 예정이 부당히 과다한 것으로도 볼 수 없다 할 것이다(위 약정에 따라 계약해제시까지의 점유사용료를 산정하면 위 금 280,448,465원을 초과함이 계산상 명백함에도, 원고가 그 나머지 부분에 대하여는 권리를 행사하고 있지 않고 있음도 기록상 엿볼 수 있다.).

논지는 결국 이유 없음에 귀착된다 할 것이다.

제2점에 대하여

원심은, 매수인의 채무불이행으로 인하여 계약이 해제되는 경우 계약금 몰취 외에 점유사용료를 지급하고, 이미 체당지급한 보험료와 제세공과금의 반환을 구할 수 없고 건물에 지출한 필요비 및 유익비의 상환도 구할 수 없다고 한 약정은 불공정행위로서 무효라고 하는 위 피고의 주장에 대하여, 위 약정이 위 피고의 경솔, 무경험, 궁박으로 인한 것임을 인정할 증거가 없다 하여 이를 배척하고 있는바, 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 조치는 옳고, 이에 소론이 지적하는 불공정법률행위에 관한 법리오해의 위법이 있다 할 수 없다. 논지는 이유 없다.

제3점에 대하여

원심은 위 피고의 주장, 즉 (1) 위 매매계약시에 원고 은행의 실무자들이 점유사용료 청구는 하지 않기로 약속하여 위 피고는 이를 믿고 위와 같은 매매계약을 하였으므로 위 약속에 어긋난 이 사건 점유사용료 청구의 주장은 신의칙 또는 권리남용금지의 원칙에 위배되며, (2) 위 피고가 위 건물 내에 설치한 온천공 3개의 시가가 15억 원에 달하고 건물명도로 인하여 그 효용이 현저하게 감소될 것이 명백하므로 원고가 건물소유자라는 점만을 내세워 건물의 명도를 구하는 것은 권리남용에 해당한다고 하는 점에 대하여, 위 각 권리행사가 신의칙에 위배되거나 권리남용에 해당한다고 볼 수 없다 하여 위 각 주장을 배척하고 있는바, 기록에 비추어 살펴보면 원심의 그와 같은 판단도 옳고, 이에 소론과 같은 신의칙 및 권리남용에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 할 수 없다. 논지도 이유 없다.

제4점에 대하여

원심이 적법히 확정한 바와 같이, 위 매매계약 당시 분할대금의 납입지체로 인한 지연손해금은 원고가 이미 수령한 분할대금에서 공제할 수 있으며, 또위 매매계약이 매수인의 귀책사유로 인하여 해제될 시 매수인이 이미 지급한 보험료, 제세공과금을 반환받지 못하도록 약정하였다면 매매계약해제로 인한 원상회복의무의 범위를 정함에 있어 그 약정에 좇아야 할 것이다.

같은 취지의 원심 판단은 옳고, 이에 소론이 지적하는 계약해제에 따른 원상회복에 관한 법리를 오해한 위법은 없다. 논지는 이유 없다.

제5점에 관하여

원심은, 매수인측의 위약으로 인한 계약해제시 매수인은 소정의 점유 사용료를 지급하는 한편 매수인이 이미 매매목적물에 관하여 지급한 보험료와 재산세, 필요비와 유익비 등의 반환을 구할 수 없다는 매매계약서상의 규정은 단순한 예문에 불과하여 그 효력이 없다는 위 피고의 주장에 대하여, 이를 인정할 만한 증거가 없을 뿐 아니라, 오히려 거시증거에 의하여 인정되는 이 사건 매매계약의 체결 전후의 제반사정을 종합하여 보면 위 약정이 부동문자로 인쇄되었다 하여 단순히 형식적인 예문으로 볼 수는 없는 것이라 하여 위 피고의 주장을 배척하고 있는바, 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 판단은 옳은 것으로 수긍된다.

또 기록에 비추어 살펴보면, 위 건물의 내부에 설치되어 있는 온천공 3개의 시설물에 대한 위 피고의 부속물매수청구권 행사에 대하여, 위 온천공이 피고 소유임을 인정할 증거가 없을 뿐 아니라, 원고의 동의를 받아 부속되었음을 인정할 증거도 없다 하여 이를 배척한 원심의 조치도 수긍된다.

논지는 모두 이유 없다.

3. 피고 2, 피고 3은 상고이유서 제출기간 내에 상고이유서를 제출하지 아니하고 있어 동 피고들의 상고는 이유 없다 할 것이다.

4. 그러므로 피고들의 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.