원고 1 외 7인 (소송대리인 변호사 이행연)

성남신흥2구역주택재개발정비사업 주민대표회의 (소송대리인 법무법인(유한) 한결 담당변호사 이인호)

2012. 10. 26.

수원지방법원 성남지원 2012. 4. 18. 선고 2011가합16642 판결

1. 원고들의 항소를 모두 기각한다.

2. 항소비용은 원고들이 부담한다.

제1심 판결을 취소한다. 피고가 2011. 10. 13. 성남신흥2구역 주민총회에서 한 결의 중 제6-1호 안건 ‘민·관합동재개발 도입여부 의결 건’ 및 제7호 안건 ‘사업시행약정서 변경 인준 건’에 관한 결의는 무효임을 확인한다.

1. 제1심 판결의 인용

이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는, 제1심 판결문 제6면 제14행 ‘제6-1조 및 제7조’를 ‘제6-1호 및 제7호’로, 제10면 제9행의 ‘일방적할’을 ‘일방적으로 할’로 각 고치고, 아래와 같이 원고의 주장에 관한 판단을 추가하는 외에는 제1심 판결문의 이유 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 인용한다.

2. 추가 판단 사항

가. 원고의 주장

1) 피고가 이 사건 주민총회에서 한 제6-1호 안건과 제7호 안건에 관한 결의(이하 ‘이 사건 결의’라 한다)로 인하여 사업방식이 신사업방식으로 바뀌게 되면서 주민들의 비용부담의 급격한 증가가 예상되므로 이 사건 결의에는 토지등소유자의 5분의 4 또는 3분의 2 이상의 특별결의가 필요하다. 그런데, 이 사건 결의에 관한 이 사건 주민총회가 위 특별결의 정족수를 충족하지 못하였으므로 이 사건 결의는 무효이다.

2) 이 사건 결의로 변경한 사업시행약정서(이하 ‘이 사건 사업시행약정서’라 한다) 제13조 제2항, 제13조 제3항, 제17조 제4항, 부칙 제1조 제3항이 약관의 규제에 관한 법률(이하 ‘약관규제법’이라 한다) 제7조 제1호 , 제2호 , 제10조 제1호 에 해당하고, 이 사건 사업시행약정서 제15조 제1항 단서, 제31조 제2항이 약관규제법 제9조 제2호 , 제3호 에 해당하여 무효이다. 따라서 무효인 위 조항을 결의한 이 사건 결의 역시 무효이다.

나. 판단

1) 특별의결 정족수 미충족 주장에 관하여

우선 이 사건 결의로 인하여 주민들의 비용부담이 급격하게 증가되는지에 관하여 보건대, 갑 제1호증의 기재에 의하면, 이 사건 결의 중 제6-1호 안건에 첨부된 신흥2구역 사업촉진 종합대책(안)에 ‘다. 주민부담금 추정’이라는 항목에 20평 대지소유자가 신축아파트 34평형을 분양받을 경우 1억 7,800만 원의 부담금이 추정된다는 내용이 있고, 제7호 안건에 따른 이 사건 사업시행약정서 제13조 제3항에 민관합동재개발방식의 사업시행을 위하여 피고가 추천한 시공자와 한국토지주택공사가 계약하는 경우 위 계약의 이행과정에서 물가연동, 설계변동 등의 적용 또는 시공자의 자금조달 불이행 및 공사지연 등의 사유로 토지등소유자에게 추가부담이 발생할 경우 사업비에 포함하며, 피고와 한국토지주택공사는 추가부담 발생이 최소화되도록 노력한다는 내용이 규정되어 있는 사실은 인정되나, 민·관 합동개발방식으로 전환하여 재개발사업을 계속 추진할지 여부를 주민들에게 물어보는 정도의 이 사건 주민총회에서 비용부담에 관한 사항을 정확히 정하거나 예측하기는 어렵다고 할 것이므로, 위와 같은 사정만으로 이 사건 결의로 인하여 주민들의 비용부담이 급격하게 증가될 것이 확실시된다고 보기는 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

뿐만 아니라, 갑 제2호증의 기재에 의하면, 피고의 운영규정 제21조에서 주민총회의 의결사항으로 위원장의 해임 및 보궐 선임, 임원(위원장 제외)의 해임, 사업시행자와의 약정 인준, 운영규정의 경미한 변경, 도시정비법 제48조 의 규정에 의한 관리처분계획의 수립 및 변경( 같은 법 제48조 제1항 단서의 규정에 의한 경미한 변경을 제외한다), 도시정비법 제61조 의 규정에 의한 부과금의 금액 및 징수방법, 시공자의 추천, 정비사업비의 토지등소유자별 분담내역, 그밖에 이 운영규정에서 주민총회의 의결 또는 인준을 거치도록 한 사항, 기타 회의 소집시 부의안건을 열거하고 있고, 제22조 제1항에서 주민총회의 의결방법으로 도시정비법 및 운영규정에서 특별히 정한 경우를 제외하고는 토지등소유자 과반수 출석으로 개의하고 출석 토지등소유자의 과반수 찬성으로 의결하도록 규정하고 있으며, 특별정족수로서 제8조에서 운영규정의 변경에 토지등소유자 3분의 2 이상의 동의를 요하도록 규정하고 있고, 제22조 제2항에서 토지등소유자의 자격에 관한 사항, 운영규정의 경미한 변경, 위원장 및 위원의 해임에 관하여는 토지등소유자 과반수 출석과 출석 토지등소유자 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하도록 규정하고 있는 사실을 인정할 수 있으므로, 사업시행자와의 약정 인준 등에 해당하는 이 사건 결의에는 토지등소유자 과반수 출석 및 출석 토지등소유자의 과반수 찬성의 의결정족수를 충족하면 족하다고 할 것이다.

따라서 이와 다른 전제의 원고들의 위 주장은 이유 없다.

2) 약관규제법 위반 주장에 관하여

살피건대, 이 사건 사업시행약정서 중 원고들이 지적하는 조항이 약관규제법에 해당하여 무효라는 것만으로는 이 사건 사업시행약정서의 해당 조항의 효력을 다툴 수 있는 사유가 될 수 있을지언정 이 사건 결의 자체에 하자가 있다고 볼 수는 없다.

또한, 원고들이 지적하는 위 조항 자체를 보더라도, 갑 제1호증의 기재에 의하면, 이 사건 사업시행약정서 제13조 제2항에서 ‘피고는 공사완료 고시가 있을 때에 한국토지주택공사에게 주식회사의 외부감사에 관한 법률에 따른 회계감사를 요청할 수 있다. 이 경우 회계감사인은 피고가 정한다’라고, 제3항에서 ‘민관합동재개발방식의 사업시행을 위하여 피고가 추천한 시공자와 한국토지주택공사가 계약하는 경우 동 계약의 이행과정에서 물가연동, 설계변동 등의 적용 또는 시공자의 자금조달 불이행 및 공사지연 등의 사유로 토지등소유자에게 추가부담이 발생할 경우 사업비에 포함하며, 피고와 한국토지주택공사는 추가부담 발생이 최소화되도록 노력한다’라고, 제17조 제4항에서 ‘토지등소유자가 대여받는 이주비 및 이에 따른 이자는 개별 토지등소유자가 담보제공하여 은행으로부터 차입 지급하고, 지급이자는 이주비 상환시 사업비에 포함하여 정산한다’라고, 부칙 제1조 제3항에서 ‘본 약정변경 전 피고와 한국토지주택공사가 변경전 사업시행약정에 의해 추진되었던 모든 사항은 별도 추인절차 없이 효력이 지속되는 것으로 하며, 한국토지주택공사가 피고에 지원한 자금 및 기타 사업수행을 위해 지출한 비용은 사업비에 포함된다’라고, 제15조 제1항에서 ‘피고는 한국토지주택공사가 사업시행인가를 받은 후 도시정비법 제11조 제3항 의 규정과 [별지2]의 시공자추천기준에 따라 한국토지주택공사에게 시공자를 추천하여야 한다. 다만 시공자 입찰시 미응찰 등의 사유로 유찰된 경우 한국토지주택공사는 사업시행을 보류하거나 본 사업약정을 해제(내지 해지)할 수 있다’라고, 제31조 제2항에서 ‘주민의 재정착율 제고 및 민관합동재개발방식의 사업을 원활하게 추진하기 위하여 분양신청기간 내 분양미신청율이 20% 이상인 경우에는 한국토지주택공사는 피고와 협의하여 사업을 취소할 수 있다’라고 각 규정하고 있는 사실이 인정되는바, 위 각 조항의 내용이 한국토지주택공사의 책임을 배제하거나 손해배상 범위를 제한하는 것으로 보기 어렵고, 한국토지주택공사가 급부의 내용을 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있는 것으로도 보기 어려운 점, 시공자 입찰시 미응찰 등의 사유로 유찰될 경우 한국토지주택공사가 사업약정을 해제 또는 해지할 수 있으나 이는 주민들의 비용부담이 지나치게 증가할 위험에 대비한 것으로 보이는 점, 한국토지주택공사의 사업취소는 피고와 협의를 거치도록 규정한 점 등을 고려하면, 위 조항들이 약관규제법 제7조 제1호 (사업자, 이행보조자 또는 피고용자의 고의 또는 중대한 과실로 인한 법률상의 책임을 배제하는 조항), 제2호 (상당한 이유 없이 사업자의 손해배상 범위를 제한하거나 사업자가 부담하여야 할 위험을 고객에게 떠넘기는 조항), 제10조 제1호 (상당한 이유 없이 급부의 내용을 사업자가 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있도록 권한을 부여하는 조항), 제9조 제2호 (사업자에게 법률에서 규정하고 있지 아니하는 해제권 또는 해지권을 부여하여 고객에게 부당하게 불이익을 줄 우려가 있는 조항), 제3호 (법률에 따른 사업자의 해제권 또는 해지권의 행사 요건을 완화하여 고객에게 부당하게 불이익을 줄 우려가 있는 조항)에 해당한다고 단정할 수도 없다.

따라서 원고들의 위 주장은 이유 없다.

3. 결론

그렇다면, 제1심 판결은 정당하므로 원고들의 항소는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.