서울행정법원 2016.10.27. 선고 2015구합80932 판결

피고 서대문세무서장이 2013. 8. 1. 원고 A, 2013. 8. 5. 원고 D, 원고 C, 2013. 8. 6. 원고 B에 대하여 각 고지한 2012. 2. 21. 상속에 대한 별지 1 목록 기재 상속세 7,934,506,710원, 피고 종로세무서장이 2013. 8. 6. 원고 D에 대하여 고지한 2011. 8. 31. 증여분 증여세 8,023,300,834원 및 2012. 10. 29. 매매분 증여세 59,424,860원의 각 부과처분을 취소한다.

이유

1. 처분의 경위

가. 소외 망 E(이하 '망인'이라 한다)은 서울 강남구 F 대 645.6㎡(이하 '이 사건 토지'라 한다)와 G, F 외 6필지 지상 'H' 건물(이하 '이 사건 건물'이라 한다) 중 11,100.20/60,310.07 지분을 소유하고 있었다. 원고 A는 망인의 배우자이고, 나머지 원고들은 망인의 자녀들이다.

나. 망인은 2011. 8. 31. 원고 D에게 이 사건 토지 중 1/2 지분과 이 사건 건물 중 5,550.1/60,310.07 지분을 증여하였고, 원고 D은 위 토지 및 건물 지분을 상속세 및 증여세법 제60조 제3항 등에 따른 보충적 평가방법(임대료 등의 환산가액)으로 평가하여 증여세 6,540,627,229원을 신고 · 납부하였다.

다. 망인은 2012. 2. 21. 사망하였고, 원고들은 협의분할에 의해 이 사건 토지 및 건물 지분을 아래와 같이 상속하였다. 원고들은 위 토지 및 건물 지분을 나.항과 동일한 방법으로 평가하여 상속세 합계 8,962,879,854원을 신고 · 납부하였다.

라. 원고 B은 2012. 10. 29. 원고 D에게 이 사건 토지 중 23.01/1,120 지분과 이 사건 건물 중 6,384.69/1,688,681.96 지분을 나.항과 동일한 방법으로 평가한 712,555,670원에 매도하였다(이하 '이 사건 매매사례가액'이라 한다).

마. 이 사건 건물 공유자 중 1인인 주식회사 휘닉스커뮤니케이션즈는 자산재평가 목적으로 주식회사 대한감정평가법인과 주식회사 하나감정평가법인(두 회사 모두 이하 '주식회사' 표시는 생략한다)에 아래와 같이 이 사건 건물 부지 중 G 토지와 이 사건 건물의 감정평가를 의뢰하였다.

바. 위 나. 내지 마.항 기재 각 기준에 따른 이 사건 토지 중 1/2 지분과 이 사건 건물 중 5,550.1/60,310.07 지분의 가액 합계는 아래와 같다.

사. 서울지방국세청장은 2013. 5. 9. 서울지방국세청 재산평가심의위원회(이하 '평가심의위원회'라 한다)의 자문을 거쳐 대한감정평가법인과 하나감정평가법인의 감정가액 평균액(이하 '이 사건 감정가액'이라 한다)을 이 사건 토지와 건물의 시가로 보기로 하고, 해당 과세자료를 피고들에게 통보하였다.

아. 이에 따라 피고 서대문세무서장은 2013. 8. 1. 원고 A에게, 2013. 8. 5. 원고 C, D에게, 2013. 8. 6. 원고 B에게 상속세 합계 8,731,924,630원(가산세 포함)을, 피고 종로세무서장은 2013. 8. 6. 원고 D에게 2011. 8. 31. 증여분 증여세 9,416,948,190원(가산세 포함)과 2012. 10. 29. 매매분 증여세 74,554,430원(가산세 포함)을 각 결정 · 고지하였다.

자. 원고들은 위 부과처분에 불복하여 2013. 10. 28. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 2015. 9. 7.과 2015. 9. 9. 가산세 부분을 제외한 나머지 부분에 대하여 각 기각결정을 받았다.

차. 조세심판원 결정 취지에 따라 가산세 부분이 취소되고 남은 위 부과처분의 세액은 아래와 같다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 21 내지 23호증, 을 제1호증의 1, 2, 을 제7호증의 1, 2, 을 제11호증의 1, 2, 을 제12호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고들의 주장

첫째, 이 사건 매매사례가액은 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에 해당하지 않으므로 이 사건 감정가액보다 우선하여 이 사건 토지와 건물의 시가로 인정되어야 한다.

둘째, 이 사건 감정가액은 그 가격산정기준일(2010. 1. 1.)이 이 사건 처분의 원인이 된 상속과 증여로부터 2년 이내의 기간에 속하지 않으므로, 피고들이 이 사건 감정가액을 평가심의위원회에 자문의뢰한 것은 재산평가심의위원회 운영 규정 위반에 해당한다.

셋째, 이 사건 감정가액은 그 평가목적과 평가방법 등도 상증세법에 따른 시가 요건에 부합하지 않으므로, 이 사건 토지와 건물의 가액은 보충적 평가방법(임대료 환산방식)에 따라 산정되어야 한다.

나. 관계 법령

별지 2 관계 법령의 기재와 같다.

다. 판 단

1) 이 사건 매매사례가액을 시가로 볼 것인지 여부

구 상속세 및 증여세법 시행령(2014. 2. 21. 대통령령 제25195호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 상증세법 시행령'이라 한다) 제49조 제1항 제1호 (가)목은 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 매매사례가액을 시가로 보지 않는다고 규정하고, 구 상증세법 시행령 제12조의2 제1항 제1호 및 국세기본법 시행령 제1조의2 제1항에 따르면, 6촌 이내의 혈족은 위 규정에서 말하는 특수관계인에 해당하는바, 위와 같은 친족관계에 있는 자 사이의 매매가액은 상증세법상 객관적으로 부당하다고 인정되는 것이 원칙이고, 이와 달리 볼 사정이 있다면 이를 주장하는 자가 증명하여야 한다.

이 사건에 관하여 보건대, 갑 제2호증의 기재만으로는 이 사건 매매사례가액을 시가로 볼 만한 특별한 사정이 있음을 인정하기에 부족하고, 오히려 앞서 본 처분의 경위에 의하면, 이 사건 매매사례가액을 시가로 인정하여 달라는 주장은 보충적 평가방법(임대료 환산방식)으로 산정된 가액을 시가로 인정하여 달라는 주장과 다를 바 없으므로, 결국 이 사건의 쟁점은 이 사건 감정가액을 보충적 평가방법에 우선하여 시가로 인정할 수 있을 것인지 여부로 귀결된다.

한편 원고들은, 피고들이 이 사건 매매사례가액을 평가심의위원회에 자문의뢰하지 않은 것 자체가 구 재산평가심의위원회 운영 규정(2016. 8. 16. 국세청 훈령 제2164호로 개정되기 전의 것, 이하 '이 사건 훈령'이라 한다) 제26조 위반에 해당한다고도 주장하나, 위 조항에서 과세관청에게 납세의무자가 제시하는 모든 매매사례가액을 평가심의위원회에 자문의뢰할 의무를 부과하고 있다고 해석되지는 않으므로, 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다.

2) 이 사건 감정가액을 시가로 볼 것인지 여부

가) 관련 법리

구 상증세법 시행령 제49조 제1항 각 호에서 과세대상인 당해 재산의 거래가액 등을 시가로 규정한 것은 상속 또는 증여재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것이고(대법원 2010. 1. 14. 선고 2007두23200 판결 등 참조), 여기에서 말하는 시가의 범위에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 포함되며, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하더라도 달리 볼 것은 아니고, 단지 위 감정이 적정하게 이루어져 객관적이고 합리적인 방법으로 평가되었으면 족하다(대법원 2008. 2. 1. 선고 2004두1834 판결 등 참조). 그리고 감정인의 감정 결과는 그 감정 방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2010다93790 판결 등 참조).

나) 인정사실

① 대한감정평가법인과 하나감정평가법인은 이 사건 건물 부지로 사용되고 있는 이 사건 토지와 서울 강남구 G 외 6필지를 일단지로 평가하고, 그 면적비율에 따라 G 토지의 가액을 산정하였다.

② 이 사건 토지와 서울 강남구 G 외 6필지의 소유자들은 그 소유면적비율에 따라 이 사건 건물의 지분을 보유하고, 그 공유지분에 비례하여 임대료 등 수익에 대한 권리 행사를 하고 있다.

③ 이 사건 건물은 I 사거리에 위치한 상업용 임대건물로서 삼성엔지니어링 주식회사, 주식회사 보광 등의 대기업들이 입주해 있었고, 2011년부터 2012년까지 사이에 재산의 형태 · 이용상황 · 주변의 환경변화가 거의 없었다.

④ 이 사건 토지의 개별공시지가와 이 사건 건물의 임대료는 아래 표에서 보는 바와 같이 대체로 상승하는 추세이다.

< 이 사건 토지의 개별공시지가 >

< 이 사건 건물의 임대료 >

⑤ 서울지방국세청장은 2011. 8. 31.자 증여와 2012. 2. 21.자 상속에 관하여 평가심의위원회의 자문을 거쳤고, 두 사안 모두 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 요건을 충족함을 인정받았다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 을 제7 내지 10호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

다) 판단

구 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호 및 제2항은 '당해 재산에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우로서 ① 그 감정가액평가서를 작성한 날이 상속개시일 전후 6개월(또는 증여일 전후 3개월) 이내에 속하거나, ② 설령 그렇지 않다 하더라도 상속개시일 또는 증여일로부터 감정가액평가서 작성일사이(이 사건 훈령 제22조 제1항 제1호는 위 기간을 2년으로 정하고 있다)에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때(②항의 경우는 평가심의위원회의 자문을 거칠 것)에는 그 감정가액의 평균액을 시가로 본다'고 규정하고 있다.

먼저 살피건대, 이 사건 처분 당시에는 '평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함'할 수 있도록 한 개정 상증세법 시행령이 아직 시행되기 전이었고, 이 사건 훈령은 행정청 내부의 사무처리준칙에 지나지 않아 대외적으로 국민이나 법원을 기속하는 효력이 없으므로, 이 사건 감정가액의 가격산정기준일이 평가기준일로부터 2년의 범위를 약간 벗어났다는 이유만으로 과세관청이 위 감정가액을 평가심의위원회에 자문의뢰한 조치나 그에 기초한 이 사건 처분이 위법하다고 할 수 없다.

나아가 살피건대, 이 사건 감정가액은 이 사건 토지를 포함한 이 사건 건물 부지 전체와 이 사건 건물에 대한 감정평가를 통해 산정된 것으로서 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호 소정의 '당해 재산'의 감정가액에 해당하고, 피고들은 이 사건 처분에 앞서 이미 2회에 걸쳐 이 사건 감정가액에 관해 평가심의위원회의 자문을 거쳤으며(을 제8호증의 9, 을 제9호증의 6의 각 기재에 의하면, 평가심의위원회는 상속재산의 면적, 가액 등의 정보를 정확히 제공받은 것으로 보인다), 위 2회의 상속 및 증여와 쟁점이 동일한 나머지 증여(2012. 10. 29. 매매분)에 대하여도 위 자문결과를 그대로 원용하였으므로, 이 사건 감정가액은 구 상증세법 제49조 제1항 소정의 절차적 요건을 일응 충족하고 있다고 할 것이다.

결국 이 부분 쟁점은 ① 이 사건 감정가액의 가격산정기준일(2010. 1. 1.)과 평가기준일(최종 증여일 2012. 10. 29.) 사이에 시가가 하락하였다고 볼 만한 특별한 사정이 있었는지 여부와 ② 감정이 객관적이고 합리적인 방법으로 이루어졌는지, 감정방법 등에 위법사유가 있지는 아니한지의 문제로 모아지게 된다.

먼저 첫 번째 쟁점에 관해 살피건대, 위 인정사실에 의하면 2010. 1. 1.과 2012. 10. 29. 사이에 이 사건 토지와 건물의 주위환경에 있어서 특별한 변화를 찾아볼 수 없고, 개별공시지가의 경우 2010. 1. 1.부터 2011. 1. 1.까지 사이에 일시적인 하락이 있었다고는 하나, 2011. 1. 1.부터 2012. 1. 1. 사이에 현저한 상승이 있어 2012. 1. 1.의 시가가 2010. 1. 1.의 시가를 초과하고 있으며, 임대료의 경우에도 2011년 중에 일시 하락이 있었으나 그 가액이 2010. 1. 1.의 가액을 훨씬 초과하고 있어 2010. 1. 1. 기준의 감정가액을 시가로 적용한다고 해서 원고들에게 불리하게 작용할 것으로 보이지 아니한다. 따라서 ①항 쟁점에 관해서는 이 사건 감정가액을 시가로 인정하지 못할 특별한 사정을 발견할 수 없다. 이하에서는 감정방법 등의 적정성에 관해 항을 바꾸어 살피도록 한다.

3) 대한감정평가법인과 하나감정평가법인의 감정평가가 적법하게 이루어졌는지 여부

가) 인정사실

① 대한감정평가법인은 이 사건 토지와 서울 강남구 G 외 6필지(이하 '쟁점 토지'라 한다)의 비교표준지로 J 대 1,129.4㎡를 선정하고, 아래와 같이 시점수정, 지역요인비교, 개별요인비교 및 기타요인보정을 거쳐 원가법에 따른 쟁점 토지의 가액을 산정하였다.

② 대한감정평가법인은 위 기타요인보정을 위한 평가선례로 서울 강남구 K 대 560㎡를 선정하고, 아래 ㉮ 내지 ㉰의 과정을 거쳐 기타요인 보정치를 2.50으로 결정하였다.

㉮ 평가선례기준 평가대상토지 단가

㉯ 비교표준지공시지가 기준 대상토지 단가

㉰ 격차율 및 기타요인 보정치의 산정

③ 대한감정평가법인은 아래와 같이 원가법에 따른 이 사건 건물의 가액을 산정하였다.

④ 하나감정평가법인은 이 사건 토지와 서울 강남구 G 외 6필지의 비교표준지로 J 대 1,129.4㎡를 선정하고, 아래와 같이 시점수정, 지역요인비교, 개별요인비교 및 기타요인보정을 거쳐 원가법(이 사건 건물에는 이해관계인이 다수 입주하여 임대료가 인근에 비해 낮게 책정되었으므로 수익환원법은 신뢰도가 떨어진다고 봄)에 따른 쟁점 토지의 가액을 산정하였다.

⑤ 하나감정평가법인은 위 기타요인보정을 위한 거래사례로 서울 강남구 L외 대 1,980.9㎡를 선정하고(접근조건이 열세한 M은 배제), 아래 ㉮, ㉯의 과정을 거쳐 기타요인 보정치를 2.50으로 결정하였다.

㉮ 거래사례기준 비교표준지 단가

㉯ 기타요인 보정치 산정 및 결정

⑥ 하나감정평가법인은 아래와 같이 원가법에 따른 이 사건 건물의 가액을 산정하였다.

⑦ 이 사건 건물에는 위 건물 지분을 공유하고 있는 주식회사 보광, 주식회사 진진, 삼성엔지니어링 주식회사, 주식회사 휘닉스커뮤니케이션즈 등이 입주하고 있었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 을 제10호증의 1 내지 4의 각 기재, 변론 전체의 취지

나) 판 단

위 인정사실에 의하면, 대한감정평가법인과 하나감정평가법인은 이 사건 건물에 다수의 공유자가 입주하고 있는 특수상황을 고려해 수익환원법 대신 원가법을 채택하였고, 쟁점 토지에 대하여는 비교표준지 선정, 시점수정, 지역요인비교, 개별요인비교, 기타요인보정을 거쳐, 이 사건 건물에 대하여는 재조달원가에 감가수정을 거쳐 그 가액을 산정하였는바, 위와 같은 평가방법에 별다른 위법사유가 있다고 보이지 아니하고, 여기에 아래 ① 내지 ⑩항의 각 사정까지 더하여 보면 피고들이 이 사건 감정가액을 이 사건 토지와 건물의 시가로 보아 이 사건 처분을 한 것은 적법하다고 할 것이므로, 이를 다투는 원고들의 주장은 이유 없다.

① 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(이하 '부동산공시법'이라 한다)이나 감정평가에 관한 규칙 기타 관계 법령은 자산재평가 목적의 감정평가 방법을 다른 목적의 감정평가 방법과 구분하여 정하거나, 공유지분 할인에 관해 별도로 규정하고 있지 않다.

② 기타요인 보정에 관해서는 부동산공시법 등에서 구체적인 방법을 정하고 있지 않다. 대한감정평가법인과 하나감정평가법인이 채택한 방법은 실제로 많은 감정평가법인들이 채택하고 있는 기타요인 보정방법일 뿐 아니라, 인근 토지에 대한 평가선례와의 균형을 유지하고 평가대상 토지의 공시지가와 시장가격 사이의 차이를 보정하기에 적절하다고 보인다. 그리고 두 법인 모두 평가선례토지와 쟁점 토지, 거래사례토지와 비교표준지를 비교하면서 사정보정, 시점수정, 지역요인, 개별요인(가로조건, 접근조건, 환경조건, 획지조건, 행정조건, 기타조건) 등의 산정요인을 구체적으로 밝혀 기재하고 있다.

③ 대한감정평가법인과 하나감정평가법인은 동일한 부동산에 대하여 동일한 가격시점을 기준으로 감정평가를 하였으므로, 두 감정평가서의 내용이 상당 부분 일치한다고 하더라도 이를 가리켜 '2 이상의 감정평가액이 존재하지 않는 경우'와 같다고 볼 수는 없다.

④ 비교표준지의 개별공시지가가 쟁점 토지의 개별공시지가가 높다는 사정만으로 쟁점 토지의 개별요인이 비교표준지의 개별요인보다 우세하다고 본 대한감정평가법인과 하나감정평가법인의 감정평가 방법이나 결과가 위법하게 되는 것은 아니다.

⑤ 하나감정평가법인이 기타요인보정을 위한 거래사례로 선정한 서울 강남구 L 토지와 비교표준지로 선정한 J 토지는 이미 동일한 일반상업지역, 공용시설보호지구, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로서 건축물의 제한 등을 받고 있으므로(갑 제33호증의 1, 2 참조), 비교표준지가 학교보건법상의 상대정화구역으로 설정되어 있음을 감안하더라도 하나감정평가법인이 두 토지의 행정조건 비교치를 1.00으로 산정한 것은 감정인으로서 갖는 재량 범위 내에 있다고 보인다.

⑥ 대한감정평가법인과 하나감정평가법인이 기타요인 보정을 함에 있어 N 사거리와 접근성이 높은 서울 강남구 K 토지와 L 토지가 원고들 주장의 M 토지에 비해 쟁점 토지와 위치적 유사성이 뛰어나다고 보아 이들 토지를 평가선례 등으로 선정한 것이 위법하다고 보이지 않는다.

⑦ 대한감정평가법인이 평가선례로 삼은 감정평가 결과가 경매취소로 인해 실제 활용되지 못하였다든가 동일한 토지에 대하여 담보목적으로 저평가된 감정결과가 존재한다는 사정만으로 위 법인의 기타요인 보정치 산정방식이 잘못되었다고 볼 수도 없다.

⑧ 재조달원가는 개별 건물의 현황과 특성에 따라 달리 정해질 수 있는 것이므로, 원고들 주장과 같이 구조(예: 철골철근콘크리트조 슬래브지붕)와 사용승인일만으로 단순 비교할 수 없다.

⑨ 위와 같이 대한감정평가법인과 하나감정평가법인의 평가방법에 별다른 위법사유가 없는 이상 원고들이 제시하고 있는 개별공시지가 대비 인근토지 감정가액 비율만으로 위 감정평가 결과가 위법해지는 것도 아니다.

⑩ 대한감정평가법인과 하나감정평가법인이 쟁점 토지와 이 사건 건물의 가액을 평가함에 있어 수익환원법을 채택하지 않았음은 앞서 본 바와 같다.

3. 결 론

그렇다면, 원고들의 피고들에 대한 청구는 모두 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.