채무자가 유일한 재산인 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 행위가 사해행위에 해당하지 않는 경우

채무자가 유일한 재산인 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 행위는 원칙적으로 사해행위가 되지만, 부동산의 매각 목적이 채무의 변제 또는 변제자력을 얻기 위한 것이고, 대금이 부당한 염가가 아니며, 실제 이를 채권자에 대한 변제에 사용하거나 변제자력을 유지하고 있는 경우에는, 채무자가 일부 채권자와 통모하여 다른 채권자를 해할 의사를 가지고 변제를 하는 등의 특별한 사정이 없는 한, 사해행위에 해당한다고 볼 수 없다.

민법 제406조 제1항

대법원 1966. 10. 4. 선고 66다1535 판결 (집14-3, 민138) 대법원 1998. 4. 14. 선고 97다54420 판결 (공1998상, 1325)

원고 (소송대리인 법무법인(유한) 화우 담당변호사 변재승 외 2인)

주식회사 우림맨테크 (소송대리인 법무법인 우면 담당변호사 황문섭 외 2인)

서울고법 2013. 10. 2. 선고 2013나17393 판결

상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.

1. 채무자가 자기의 유일한 재산인 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 행위는 원칙적으로 사해행위가 된다고 할 것이지만 ( 대법원 1998. 4. 14. 선고 97다54420 판결 등 참조), 그 부동산의 매각 목적이 채무의 변제 또는 변제자력을 얻기 위한 것이고, 그 대금이 부당한 염가가 아니며, 실제 이를 채권자에 대한 변제에 사용하거나 변제자력을 유지하고 있는 경우에는, 채무자가 일부 채권자와 통모하여 다른 채권자를 해할 의사를 가지고 변제를 하는 등의 특별한 사정이 없는 한, 사해행위에 해당한다고 볼 수 없다 ( 대법원 1966. 10. 4. 선고 66다1535 판결 등 참조).

2. 원심판결 이유 및 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

가. 주식회사 맥스리얼티(이하 ‘맥스리얼티’라고 한다)가 주식회사 코람코자산신탁(이하 ‘코람코자산신탁’이라고 한다)에 신탁해 놓은 이 사건 각 부동산에 대하여 2009. 4. 17. 근저당권자인 한국외환은행의 신청에 따라 서울중앙지방법원 2009타경15801호 로 임의경매절차가 개시되었다.

나. 맥스리얼티는 자금을 확보하여 경매를 취하시키기 위하여 주식회사 우림엠에스(이하 ‘우림엠에스’라고 한다)에게 이 사건 각 부동산의 환매조건부 매수를 제의하였다. 그러나 우림엠에스는 이 사건 각 부동산의 예상 매각가격인 100억 원을 현금으로 마련할 수 없었고 대기업으로 분류되어 담보대출을 받을 수도 없었으므로, 우림엠에스가 90%의 주식을 소유하고 있는 피고가 이 사건 각 부동산을 매수하기로 하였다.

다. 그에 따라 맥스리얼티는 피고와 사이에, 이 사건 각 부동산의 대금을 130억 원으로 정하되, 경매취하 등에 필요한 90억 원은 즉시 지급받고 나머지 대금은 3년 후 지급받기로 합의하고, 2009. 6. 24.경 ‘이 사건 각 부동산 및 그에 설치되거나 비치된 각종 시설과 설비 및 영업권을 139억 6,425만 원(부가가치세 9억 6,425만 원 포함)에 매도하되 계약금 및 중도금으로 2009. 6. 29. 90억 1,425만 원을 지급받고 잔금 지급일은 추후 시설 및 설비목록을 작성하여 실물조사를 마친 후 협의한다’는 내용의 매매계약서를 작성하였다.

라. 맥스리얼티는 2009. 6. 24.경 피고와 사이에 피고가 이 사건 각 부동산에 대한 소유권이전등기를 마친 후 3년 내에 맥스리얼티가 매매대금 85억 원과 피고가 매매비용으로 부담한 5억 원을 피고에게 반환하고 이 사건 각 부동산을 환매할 수 있으며, 피고는 이 사건 각 부동산을 신탁회사에 신탁하고 미지급된 매매잔금 49억 5,000만 원 중 피고가 인수하는 임대차보증금 8억 5,000만 원을 제외한 41억 원에 대하여 맥스리얼티를 2순위 수익권자로 하여 수익권 증서를 발행하기로 하는 약정을 하였으며, 한편 같은 날 맥스리얼티의 환매대금에서 이 사건 각 부동산의 매매대금 130억 원 중 잔금 45억 원이 제외된다는 의미로 맥스리얼티가 피고에게 이 사건 각 부동산을 대금 85억 원에 매도하기로 하는 계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라고 한다)과 이 사건 각 부동산에 설치되거나 비치된 각종 시설과 설비 및 영업권을 대금 45억 원(부가가치세 별도)에 매도하되 매매대금은 3년 후인 2012. 6. 29. 지급받기로 하는 계약을 나누어서 체결하였다.

마. 피고는 위와 같은 매수 계획에 따라 2009. 6. 29. 케이비부동산신탁 주식회사(이하 ‘케이비부동산신탁’이라고 한다)에게 이 사건 각 부동산을 신탁기간 2009. 6. 29.부터 2012. 8. 29.까지로 정하여 신탁하고, 국민은행을 1순위 우선수익자(수익권리금액 104억 원), 맥스리얼티를 2순위 우선수익자(수익권리금액 41억 원)로 정하는 내용의 신탁계약을 체결하였다.

바. 맥스리얼티는 코람코자산신탁에 신탁되어 있던 이 사건 각 부동산에 관하여 2009. 7. 14. 신탁재산의 귀속을 원인으로 하여 자신에게 소유권이전등기를 마친 다음 피고에게 이 사건 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었으며, 같은 날 피고는 케이비부동산신탁에게 위 신탁계약을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.

사. 피고는 2009. 7. 14. 위와 같이 이 사건 각 부동산에 관하여 순차로 소유권이전등기를 마침과 동시에 근저당권자인 한국외환은행에 44억 원, 코람코자산신탁과의 신탁계약에 따른 1순위 우선수익권자인 부림상호저축은행에 41억 원, 가압류채권자인 소외 1에게 4억 4,950만 원, 코람코자산신탁에 4,500만 원을 각 지급하여 맥스리얼티의 채무를 대위변제하고, 가압류채권자에 대한 공탁금으로 1,800만 원 등을 지출하는 등의 방법으로 맥스리얼티에게 이 사건 각 부동산의 매매대금 90억 1,425만 원을 지급하였다. 한국외환은행은 같은 날 임의경매를 취하함과 동시에 근저당권설정등기를 말소하였다.

아. 맥스리얼티는 2009. 7. 14. 이 사건 각 부동산 중 일부에 관한 분양계약 해제에 따른 분양대금 반환채권을 갖게 된 소외 2 외 10명의 채권자들에게 위 채권의 담보를 위하여 맥스리얼티의 2순위 우선수익권 및 그 피담보채권인 맥스리얼티의 피고에 대한 매매대금 잔금지급 채권에 공동 1순위 근질권을 설정하여 주었고, 피고는 2009. 8. 28. 위 질권설정을 승낙하였다. 소외 2 외 10명의 채권자들의 분양대금 반환채권의 합계액은 32억 3,220만 원이다.

3. 원심은 위와 같은 사실관계를 기초로, 이 사건 매매계약 당시 맥스리얼티로서는 이 사건 각 부동산을 조기에 처분하여 경매를 취하시켜야 하는데 복잡한 채무관계로 인하여 경매절차 외에서 제3자에게 정상적으로 매도하기 어려웠던 것으로 보이는 점, 당시 경매절차에서 매각되는 경우에는 더 낮은 가격에 매각될 개연성이 높았던 점 등의 사정을 종합적으로 고려하여 볼 때, 맥스리얼티와 피고가 합의한 실질적인 매각대금 130억 원은 비록 임의경매절차에서의 감정가 또는 피고가 의뢰한 국민은행의 감정가보다 다소 적다고 하더라도 부당하게 염가라고 볼 수 없다고 판단하였다.

나아가 원심은 이 사건 각 부동산의 매매대금 중 계약금 및 중도금 90억 1,425만 원은 모두 맥스리얼티의 채권자들에 대한 채무변제에 사용되었고, 3년 후에 지급하기로 한 매매잔금 49억 5,000만 원에서 피고가 인수하는 이 사건 각 부동산의 임대차보증금 8억 5,000만 원을 공제한 41억 원의 지급채무를 담보하기 위하여 신탁 후 맥스리얼티에게 이 사건 각 부동산에 대한 2순위 우선수익권이 부여되었으며, 맥스리얼티는 매매잔금 채권 및 위 우선수익권에 대하여 분양대금 반환채권자들에게 근질권을 설정하여 주었고, 위 우선수익권은 채권자들이 채권 실현을 위하여 강제집행을 할 수 있는 적극재산으로서 이 사건 매매계약으로 인하여 이 사건 각 부동산이 소비하기 쉬운 금전으로 바뀌어 채권자가 그 채권의 실현을 위하여 집행행위로 나아가기가 불가능하거나 지극히 곤란하게 되었다고 보기 어려우므로 이 사건 매매계약은 채권자들을 해하는 사해행위가 아니라고 판단하였다.

4. 앞서 본 법리에 비추어 기록을 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 유일한 재산인 부동산의 매각행위, 환매조건부 매매, 일련의 다수의 행위의 사해성 판단, 처분문서의 증명력에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 아니하는 등의 잘못이 없다.

5. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.