[1] 부동산 임대차보증금의 법적 성질 및 피담보채무 상당액이 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는지 여부(원칙적 적극) / 보증금에 의하여 담보되는 채권에 연체차임 및 그에 대한 지연손해금이 포함되는지 여부(적극)와 연체차임에 대한 지연손해금의 발생종기

[2] 상가임대차계약에서 임대차기간 중에 당사자의 일방이 차임을 변경하는 방법 및 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 상대방은 이의를 할 수 없다고 정한 약정의 효력(무효)

[1] 민법 제618조 [2] 상가건물 임대차보호법 제11조 , 제15조

[1] 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결 (공2000상, 147)

원고

피고 (소송대리인 변호사 김규수)

춘천지법 강릉지원 2009. 4. 24. 선고 2008나2606 판결

원심판결 중 연체차임에 대한 지연손해금 청구 부분에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 춘천지방법원 강릉지원 합의부에 환송한다. 원고의 나머지 상고를 기각한다.

상고이유를 판단한다.

1. 상고이유 제1점

부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는데 ( 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결 등 참조), 보증금에 의하여 담보되는 채권에는 연체차임 및 그에 대한 지연손해금도 포함된다고 할 것이다. 한편 차임지급채무는 그 지급에 확정된 기일이 있는 경우에는 그 지급기일 다음 날부터 지체책임이 발생하고 보증금에서 공제되었을 때 비로소 그 채무 및 그에 따른 지체책임이 소멸되는 것이므로, 연체차임에 대한 지연손해금의 발생종기는 다른 특별한 사정이 없는 한 임대차계약의 해지 시가 아니라 목적물이 반환되는 때라고 할 것이다.

원심은 임대차계약 해지 후의 연체차임에 대한 지연손해금 청구에 관하여, 차임을 월 단위로 매월 26일에 선불 지급하도록 약정되었음을 전제로 하면서, 임대차계약 해지의 효력이 발생하는 2006. 7. 27. 이후에는 피고의 이 사건 상가 인도의무와 원고의 연체 차임 등을 공제한 나머지 보증금 반환의무가 동시이행관계에 있게 되고, 보증금에서 연체 차임 등을 공제하고도 잔액이 남아 있으므로, 2006. 7. 27. 이후로는 더 이상 월 차임 등에 대한 지연손해금은 발생하지 아니한다는 취지로 판단하였다.

그러나 앞서 본 법리를 기록에 비추어 살펴보면, 피고는 다른 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 임대차계약 해지된 때로부터 이 사건 상가의 반환일인 2008. 2. 27.까지 발생한 이 사건 연체차임에 대한 지연손해금도 지급할 의무가 있다고 할 것이다. 결국 원심판결에는 연체차임에 대한 지연손해금에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다.

2. 상고이유 제2점

원심은 이 부분 원고의 주장에 대하여, 이 사건 임대차계약의 특약사항 제1조에서는 “임차인은 보증금과 차임·사용료·보험금·청소비 및 기타 부과금의 지급을 지연하는 때에는 해당 부서에 부과되는 할증금액과 계약기간에 해당하는 임대인이 지정하는 일반적으로 판결 시 정하는 법정이자를 가산한다”고 정하고 있으나, 여기서 말하는 ‘일반적으로 판결 시 정하는 법정이자’가 ‘소송촉진 등에 관한 특례법’에서 정한 연 20％의 이율이라는 점을 인정할 증거가 없고, 오히려 위 이율은 민법에서 정한 연 5％의 법정이율을 의미한다고 봄이 상당하다고 판시하였다. 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유의 주장과 같이 계약의 해석에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 있다고 할 수 없다.

3. 상고이유 제3점

임대차계약기간이 만료되면 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 목적물반환의무는 특단의 사정이 없는 한 동시이행의 관계에 있다고 할 것이므로, 임대인이 자신의 보증금반환의무의 이행제공을 하지 아니하는 한 임차인은 불법점유를 원인으로 하는 손해배상의무가 없으며, 또한 임차인이 그 점유로 인하여 얻은 이익이 없다면 부당이득반환의무도 성립하지 아니한다( 대법원 1992. 5. 12. 선고 91다35823 판결 등 참조).

원심이 위와 같은 법리에 따라, 이 사건 임대차계약 해지 이후의 부당이득금 및 그에 대한 지연손해금 청구를 배척한 것은 정당하다. 거기에 상고이유의 주장과 같이 임대차계약 종료 후의 법률관계에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 있다고 할 수 없다.

4. 상고이유 제4점

상가임대차계약에 있어서 임대차기간 중에 당사자의 일방이 차임을 변경하고자 할 때에는 상대방의 동의를 얻어야 하고, 그 동의가 없는 경우에는 상가건물 임대차보호법 제11조 에 의하여 차임의 증감을 청구하여야 한다. 그렇지 아니하고 임대차계약에 있어서 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 상대방은 이의를 할 수 없다고 약정하였다면, 이는 위 법률 제11조 에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 위 법률 제15조 에 의하여 효력이 없다.

이러한 법리 및 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 이 사건 특약사항 제14조의 규정이 위 법률 제11조 에 위반되는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이어서 위 법률 제15조 에 의하여 효력이 없고, 다른 한편 위 법률 제11조 에 기한 원고의 차임증액청구는 원고가 주장하는 사정만으로는 위 법률규정에 정하는 요건, 즉 임차건물에 관한 조세·공과금 그 밖의 부담의 증가 또는 경제적 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우라고 볼 수 없다는 이유로 이 부분 원고의 청구를 배척한 것은 정당하다. 거기에 상고이유의 주장과 같은 차임증액청구 등에 대한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

5. 상고이유 제5점 내지 제9점

증거의 취사와 사실의 인정은 사실심의 전권에 속하는 것으로서 이것이 자유심증주의의 한계를 벗어나지 아니하는 한 적법한 상고이유로 삼을 수 없다( 대법원 2006. 5. 25. 선고 2005다77878 판결 등 참조). 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 그 판시와 같이 인용한 부가가치세, 상하수도요금, 정화조 청소비, 전기료 등을 초과하여서는 피고에게 원고 주장과 같은 부가가치세 등의 지급채무가 있음을 인정하기에 충분한 증거가 없으며, 위약금을 지급할 사유에 대한 증명이 부족하다는 취지로 판단한 것은 옳은 것으로 수긍이 가고, 거기에 채증법칙을 위배하여 사실을 오인한 위법 등이 있다고 할 수 없다.

6. 결론

그러므로 원심판결 중 연체차임에 대한 지연손해금 청구 부분에 관한 원고 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며 원고의 나머지 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.