보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권이 양도된 경우, 임차인이 임대차계약이 종료되어 목적물을 반환할 때까지 연체한 차임 상당액을 보증금에서 공제할 것을 주장할 수 있는지 여부(적극)

부동산 임대차에서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되므로, 보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권이 양도되었다고 하더라도, 임차인은 임대차계약이 종료되어 목적물을 반환할 때까지 연체한 차임 상당액을 보증금에서 공제할 것을 주장할 수 있다.

민법 제618조

대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결 (공2000상, 147)

원고 (소송대리인 변호사 김상군)

피고 (소송대리인 법무법인 미래로 담당변호사 이재철 외 5인)

부산고법 2013. 9. 13. 선고 (창원)2012나3435 판결

상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

상고이유를 판단한다.

부동산 임대차에서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되므로 ( 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결 참조), 보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권이 양도되었다고 하더라도, 임차인은 그 임대차계약이 종료되어 목적물을 반환할 때까지 연체한 차임 상당액을 보증금에서 공제할 것을 주장할 수 있다.

원고가 이 사건 점포의 임대인인 소외인과 주식회사 비엔디로부터 임차인인 피고에 대한 차임채권을 양수하였다며 피고를 상대로 연체된 차임 1억 500만 원의 지급을 구하는데 대하여, 원심은 그 판시와 같은 이유로 피고의 공제 주장을 받아들여 피고가 이 사건 점포에 관한 임대차계약이 종료되어 이 사건 점포를 반환할 때까지 연체한 차임 1억 500만 원 중 1억 원이 보증금에서 공제되어 소멸하였다고 판단하였다.

앞서 본 법리에 따르면 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 의사표시 해석과 채권양도에서 이의를 유보하지 않은 승낙 및 임대차보증금의 법적 성질에 관한 법리를 오해하거나, 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어난 위법이 없다.

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.