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판시사항
[1] 임대인에게 임대목적물에 대한 소유권 기타 임대권한이 없는 경우에도 임대차계약이 유효하게 성립하는지 여부(적극) 및 그 법률 관계
[2] 임대목적물인 점포 등을 지방자치단체에 기부채납하고 일정기간 동안 무상 사용권을 갖는 자로부터 점포를 임차한 자가 그 점포를 전대하여 오던 중 무상사용기간이 경과하였고, 지방자치단체로부터 그 점포의 관리·운영을 위임받은 자가 전차인을 상대로 점포의 명도 등을 청구한 경우, 전차인은 이행불능으로 인한 전대차계약의 종료를 이유로 전대인에게 전차임의 지급을 거절할 수 있다고 한 사례
판결요지
[1] 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것으로서( 민법 제618조 참조), 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 없다고 하더라도 임대차계약은 유효하게 성립한다. 따라서 임대인은 임차인으로 하여금 그 목적물을 완전하게 사용·수익하게 할 의무가 있고, 또한 임차인은 이러한 임대인의 의무가 이행불능으로 되지 아니하는 한 그 사용·수익의 대가로 차임을 지급할 의무가 있으며, 그 임대차관계가 종료되면 임차인은 임차목적물을 임대인에게 반환하여야 할 계약상의 의무가 있다. 다만 이러한 경우 임차인이 진실한 소유자로부터 목적물의 반환청구나 임료 내지 그 해당액의 지급요구를 받는 등의 이유로 임대인이 임차인으로 하여금 사용·수익하게 할 수가 없게 되면 임대인의 채무는 이행불능으로 되고 임차인은 이행불능으로 인한 임대차의 종료를 이유로 그 때 이후의 임대인의 차임지급 청구를 거절할 수 있다.
[2] 임대목적물인 점포 등을 지방자치단체에 기부채납하고 일정기간 동안 무상 사용권을 갖는 자로부터 점포를 임차한 자가 그 점포를 전대하여 오던 중 무상사용기간이 경과하였고, 지방자치단체로부터 그 점포의 관리·운영을 위임받은 자가 전차인을 상대로 점포의 명도 등을 청구한 경우, 전차인은 이행불능으로 인한 전대차계약의 종료를 이유로 전대인에게 전차임의 지급을 거절할 수 있다고 한 사례.
참조판례
[1] 대법원 1972. 6. 27. 선고 71다1848 판결 대법원 1996. 9. 6. 선고 94다54641 판결 (공1996하, 3095)
원고, 피상고인
원고
피고, 상고인
피고
주문
원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원 합의부에 환송한다.
이유
상고이유를 본다.
임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것으로서( 민법 제618조 참조), 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 없다고 하더라도 임대차계약은 유효하게 성립한다. 따라서 임대인은 임차인으로 하여금 그 목적물을 완전하게 사용·수익하게 할 의무가 있고, 또한 임차인은 이러한 임대인의 의무가 이행불능으로 되지 아니하는 한 그 사용·수익의 대가로 차임을 지급할 의무가 있으며, 그 임대차관계가 종료되면 임차인은 임차목적물을 임대인에게 반환하여야 할 계약상의 의무가 있다.
다만 이러한 경우 임차인이 진실한 소유자로부터 목적물의 반환청구나 임료 내지 그 해당액의 지급요구를 받는 등의 이유로 임대인이 임차인으로 하여금 사용·수익하게 할 수가 없게 되면 임대인의 채무는 이행불능으로 되고 임차인은 이행불능으로 인한 임대차의 종료를 이유로 그 때 이후의 임대인의 차임지급 청구를 거절할 수 있다고 할 것이다 ( 대법원 1972. 6. 27. 선고 71다1848 판결 , 대법원 1996. 9. 6. 선고 94다54641 판결 등 참조).
원심판결과 기록에 의하면, 원고는 소외 1 주식회사로부터 이 사건 점포를 임차하여 2004. 8. 20. 피고에게 전대한 이래 매년 그 전대차계약을 갱신하여 온 사실, 그런데 소외 2가 이 사건 점포의 권리를 주장하면서 2006. 1. 25. 피고를 상대로 서울중앙지방법원에 이 사건 점포의 명도 및 임료 상당의 부당이득반환을 구하는 소를 제기하는 한편, 같은 해 2. 17.에는 피고를 상대로 이 사건 점포에 관한 점유이전금지가처분결정을 집행한 사실, 이에 피고는 2005. 11. 11.부터 2006. 11. 10.까지의 기간에 해당하는 이 사건 점포의 임료 상당액을 소외 2에 납입한 사실, 한편 이 사건 점포는 지하철 3호선 고속버스터미널역의 지하도에 설치된 건축물의 일부인 사실, 위 지하 건축물은 그 건축물이 축조된 토지의 소유자인 소외 1 주식회사가 1984. 7. 12. 소외 2와 도시계획사업의 일환으로 고속버스터미널 지하철 정거장 건설공사 협약을 체결하여 건축한 것인데, 그 협약에서는 지하철 정거장 기타 시설물은 준공과 동시에 이를 서울특별시에 기부채납하여 그 소유권을 귀속시키고, 서울특별시는 그 시설물을 소외 2에 출자하며, 소외 2는 그 시설물이 존속하는 기간 동안 지하철 정거장 부지의 지하에 대한 사용권을 가지고, 지하시설물에 대하여는 소외 1 주식회사가 일정기간 동안 무상 사용권을 가지기로 약정한 사실, 이에 따라 이 사건 건축물이 완공된 후 소외 2와 소외 1 주식회사 사이에서는 이 사건 점포를 비롯한 그 일대의 점포를 소외 1 주식회사가 1985. 11. 11.부터 20년간 무상 사용하기로 하는 내용의 고속버스터미널역 상가사용 및 관리계약을 체결한 사실, 다른 한편 구 지하철도건설촉진법(1990. 12. 31. 법률 제4308호로 개정되기 전의 것)에 의하면, 지하철도의 시설은 도시계획법에 의하여 도시계획으로 결정하고( 제4조 제1항 ), 지방자치단체인 지하철도 건설자는 교통부장관의 승인을 얻어 지하철도의 건설과 운영을 법인에게 위탁할 수 있고( 제15조 제1항 ), 이 경우 수탁자가 건설한 지하철도의 시설물은 위탁한 지방자치단체에 귀속한다( 제15조 제3항 )고 규정하고 있음을 알 수 있다.
이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 소외 2는 적어도 이 사건 점포를 비롯한 지하시설물을 원시취득한 서울특별시로부터 이 사건 점포의 관리, 운영을 위임받았다고 할 것이므로, 소외 2가 피고에게 이 사건 점포의 명도와 2005. 11. 11. 이후의 임료 상당의 부당이득반환을 청구하고 점유이전금지가처분까지 집행함으로써 이 사건 점포를 사용·수익하게 할 원고의 전대인으로서의 채무는 이행불능으로 되었고, 따라서 전차인인 피고는 그 이행불능으로 인한 전대차계약의 종료를 이유로 원고에 대한 전차임의 지급을 거절할 수 있다고 봄이 상당하다.
그럼에도 불구하고 원심은 소외 2가 이 사건 점포의 소유자가 아니라는 이유만으로 이 사건 점포를 사용·수익하게 할 원고의 채무가 이행불능에 이르지 않았다고 단정하여 원고의 이 사건 차임 내지 부당이득반환청구를 인용하고 말았으니, 원심판결에는 임대인의 목적물 사용·수익에 관한 채무의 이행불능에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다. 이 점에 관한 상고이유의 주장은 이유 있다.
그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.