원고 (소송대리인 법무법인 정평 담당변호사 조성오)

피고 (소송대리인 법무법인 청안 담당변호사 강래혁)

2008. 4. 3.

서울중앙지방법원 2007. 7. 11. 선고 2006가단73360 판결

1. 피고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 피고가 부담한다.

1. 청구취지

피고는 원고에게 별지 목록 건물 중 별지 도면 표시 점포 “슈”와 “유” 4.62㎡(이하 ‘이 사건 점포’라고 한다)를 명도하고, 2005. 10. 15.부터 위 점포 명도시까지 매월 700,000원의 비율에 의한 돈을 지급하라.

2. 항소취지

제1심 판결을 취소하고, 원고의 청구를 기각한다.

1.기초사실

다음의 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑제1호증 내지 갑제3호증, 갑제4호증, 갑제6호증, 갑제7호증, 을제1호증, 을제2호증, 을제6호증, 을제7호증, 을제9호증 내지 을제11호증(가지 번호 포함)의 각 기재, 제1심 법원의 소외 1 주식회사에 대한 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있고, 반증이 없다.

가. 소외 1 주식회사는 1984. 7. 12. 소외 2와 사이에 ‘고속버스터미날 지하철 정거장 건설공사 협약’을 체결하면서 소외 1 주식회사는 지하철 3호선 고속버스터미널역 건설공사 비용 일부를 부담하고(제3조, 제5조), 건설된 지하철 정거장 기타 일체의 시설물의 소유권은 서울특별시에 귀속되며(제8조 제1항), 서울특별시는 귀속된 시설물을 소외 2에 출자하고(제8조 제2항), 이 사건 점포가 포함된 지하상가의 설치 및 운영에 따른 사항은 관계 법령에 의거 상호 협의하여 추후 결정하기로 약정하였다(제9조 제1항).

나. 소외 1 주식회사는 위 협약에 기하여 1986. 8. 22. 소외 2와 사이에 소외 1 주식회사가 이 사건 점포가 포함된 지하 1층 상가(이하 ‘이 사건 지하상가’라고 한다)의 일부를 최초 점포 사용일인 1985. 11. 11.부터 20년간 무상사용하기로 내용의 ‘고속버스 터미널역 상가 사용 및 관리계약’을 체결하였다.

다. 원고는 2002. 1. 18. 소외 1 주식회사로부터 이 사건 점포를 포함하여 별지 목록 기재 건물 부분 중 9.24㎡를 임대차기간 2002. 1. 18.부터 2005. 8. 22.까지, 차임 2,800만 원으로 정하여 임차하였고, 2005. 9. 12. 다시 임대차기간을 2005. 8. 23.부터 2006. 8. 22.까지, 차임 1,000만 원으로 정하여 임차하였으며, 2007. 12. 13. 다시 임대차기간을 2006. 8. 23.부터 2008. 8. 22.까지, 차임 2,0991,000원(부가세 별도)로 정하여 임차하였다.

라. 피고는 2004. 8. 20. 원고로부터 이 사건 점포를 보증금 2,000만 원, 월차임 600,000원, 기간은 입주일로부터 1년으로 정하여 전차하였고, 2005. 8. 15. 다시 보증금 2,000만 원, 월차임 700,000원, 차임지급일 매달 23일, 기간은 2006. 8. 15.까지로 정하여 전차하였으며(이하 ‘이 사건 전대차계약’이라고 한다), 그 전대차보증금으로 2,000만 원을 지급한 후, 현재까지 ‘ ○○○’이라는 상호로 구두판매점을 운영하면서 이 사건 점포를 점유·사용하고 있다.

마. 그런데 피고는 2005. 10. 23.까지의 차임만을 지급하고 그 이후의 차임을 지급하지 아니하였고, 이에 원고는 이 사건 소장 부본으로 피고에게 차임연체를 이유로 이 사건 전대차계약의 해지를 통고하였으며, 이 사건 소장 부본은 2006. 3. 23. 피고에게 도달하였다.

바. 한편 이 사건 지하상가는 서울 서초구 반포동 (지번 1 생략) 및 같은 동 (지번 2 생략) 양 토지 지하에 있는 지하철 3호선 고속터미널역 지하 3층 중 1층으로서 이에 관한 건축물대장과 등기부가 존재하지 아니 한다.

2. 청구원인에 대한 판단

위 인정사실에 의하면, 이 사건 전대차계약은 특별한 사정이 없는 한 2기 이상의 차임 연체를 이유로 한 원고의 위 해지 통고에 의하여 2006. 3. 23. 적법하게 해지되었다 할 것이므로, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 점포를 인도하고, 2005. 10. 24.부터 이 사건 점포의 인도완료일까지 월 700,000원의 비율에 의한 차임 내지 동액 상당의 부당이득금을 지급할 의무가 있다(원고는 2005. 10. 15.부터의 차임지급을 구하나, 앞서 본 바와 같이 피고가 2005. 10. 23.까지의 차임을 지급한 사실이 인정되므로 위 부분 청구는 이유 없다).

3. 피고의 주장에 대한 판단

가. 원고의 전대인으로서의 채무가 이행불능이라는 주장에 대한 판단

(1) 주장

피고는, 이 사건 점포의 진정한 소유자인 소외 2가 피고를 상대로 이 사건 점포의 인도 및 부당이득반환을 청구하고 있고, 피고를 상대로 이 사건 점포에 대한 점유이전금지가처분결정을 받아 이를 집행함으로써, 피고로 하여금 이 사건 점포를 사용·수익하게 할 전대인으로서의 원고의 채무가 이행불능이 되었으므로 원고의 이 사건 청구에 응할 수 없다는 취지로 주장한다.

(2) 판단

임대인이 임대차 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 없다고 하더라도 임대차계약은 유효하게 성립하고, 따라서 임대인은 임차인으로 하여금 그 목적물을 완전하게 사용·수익케 할 의무가 있고 또한 임차인은 이러한 임대인의 의무가 이행불능으로 되지 아니하는 한 그 사용·수익의 대가로 차임을 지급할 의무가 있으며, 그 임대차관계가 종료되면 임차인은 임차목적물을 임대인에게 반환하여야 할 계약상의 의무가 있지만, 임차인이 진실한 소유자로부터 목적물의 반환청구나 임료 내지 그 해당액의 지급요구를 받는 등의 이유로 임대인이 임차인으로 하여금 사용·수익케 할 수가 없게 되었다면 임대인의 채무는 이행불능으로 되고, 임차인은 이행불능으로 인한 임대차의 종료를 이유로 그 때 이후의 임대인의 차임지급 청구를 거절할 수 있음은 피고의 주장과 같고( 대법원 1996. 9. 6. 선고 94다54641 판결 ), 한편 을제3호증, 을제5호증, 을제17호증의 각 기재에 의하면, 소외 2가 2006. 1. 25. 피고를 상대로 이 법원 2006가단44010호 로 점포명도 및 부당이득반환 청구소송을 제기하여 그 소장 부본이 같은 해 2. 3. 피고에게 송달된 사실, 소외 2가 피고를 상대로 이 사건 점포에 대한 점유이전금지가처분결정을 받아 같은 달 17. 이를 집행한 사실을 각 인정할 수 있다.

그러나 임차인이 진실한 소유자로부터 목적물의 반환청구나 임료 내지 그 해당액의 지급요구가 있기만 하면 곧바로 임대인의 채무가 이행불능이 되어 임차인이 임대인에 대하여 차임지급 청구를 거절할 수 있는 것이 아니라 그와 같은 사정 등을 이유로 임대인이 임차인으로 하여금 목적물을 사용·수익하게 할 수 없게 되었을 때 비로소 임대인의 채무는 이행불능으로 되고 임차인은 이행불능으로 인한 임대차의 종료를 이유로 임대인의 차임지급 청구를 거절할 수 있을 뿐이라 할 것인바, 이 사건에 관하여 살피건대, 우선 소외 1 주식회사와 소외 2 사이에 체결된 위 ‘고속버스터미날 지하철 정거장 건설공사 협약’에 의하면 서울특별시는 이 사건 점포의 소유권을 원시취득하였다 할 것이지만, 이에 더 나아가 위 협약에 따른 서울특별시의 소외 2에 대한 출자의 이행으로써 이 사건 점포에 관하여 소외 2 명의의 소유권이전등기가 마쳐지지 아니한 이상 소외 2를 이 사건 점포의 소유자로 볼 수 없고(이 사건 점포를 포함한 이 사건 지하상가에 관하여 건축물대장이나 등기부가 존재하지 않음은 앞서 본 바와 같다), 뿐만 아니라 소외 2가 피고를 상대로 점포명도 및 부당이득반환 청구소송을 제기하였다거나 점유이전금지가처분결정을 집행하였다는 사정만으로 전대인인 원고가 전차인인 피고로 하여금 이 사건 점포를 사용·수익하게 할 수 없게 되었다고 볼 수도 없으며, 오히려 피고는 소외 2가 피고를 상대로 점포명도 및 부당이득반환 청구소송을 제기한 후 2년 여가 경과한 이 사건 변론종결일까지도 이 사건 점포를 점유하면서 사용·수익하고 있음은 앞서 인정한 바와 같으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.

이에 대하여 피고는 다시, 피고가 현재 이 사건 점포를 사용·수익하고 있는 것은 이 사건 전대차계약에 기한 것이 아니라 소외 2가 직접 점유자인 피고에게 이 사건 점포의 사용을 보장하였고, 피고가 부당이득금의 일부인 1,646,400원을 소외 2에게 지급함으로써 취득한 새로운 점유 권원에 근거한 것이므로, 원고의 이 사건 전대차계약상의 채무는 여전히 이행불능이라는 취지의 주장을 하므로 살피건대, 피고가 이 사건 점포에 대한 새로운 점유 권원을 취득하였음을 인정할 아무런 증거가 없으므로 위 주장도 이유 없다.

나. 2기 이상의 차임을 연체하지 않았다는 주장에 대한 판단

(1) 주장

피고는, ① 원고가 이 사건 점포를 임대인인 소외 1 주식회사의 동의 없이 전대하였으므로 원고와 소외 1 주식회사 사이의 임대차계약은 소외 1 주식회사의 즉시 해지권에 의하여 이미 해지되었고, ② 가사 그렇지 않다고 하더라도 이 사건 점포에 대한 소외 1 주식회사의 무상사용권이 2005. 11. 10. 기간만료로 종료되었으므로 이에 터잡은 원고와 소외 1 주식회사 사이의 임대차계약도 실효되었고, 따라서 원고가 피고에게 이 사건 점포를 적법하게 사용·수익케 할 채무가 이행불능되었으므로 피고는 2005. 11. 11.부터의 차임을 지급할 의무가 없으며, ③ 피고가 2005. 11. 11부터 2006. 11. 10.까지의 부당이득금을 이미 소외 2에게 지급하여 이중변제의 우려가 있으므로 원고에 대한 차임 지급을 거절할만한 정당한 사정이 있으므로 피고가 지급하지 못한 차임은 2005. 10. 24.부터 2005. 11. 10.까지의 차임에 불과하여, 2기 이상의 차임연체를 이유로 한 원고의 임대차계약 해지는 부적법하다고 주장한다.

(2) 판단

살피건대, ① 갑제4호증의 2의 기재에 의하면 원고가 소외 1 주식회사의 사전승인 없이 이 사건 점포를 전대할 경우 소외 1 주식회사는 즉시 원고와의 임대차계약을 해지할 수 있음은 이를 인정할 수 있으나, 이에 더 나아가 소외 1 주식회사가 이를 이유로 원고와의 임대차계약을 해지하였는지에 관하여 보면, 을제4호증의 기재만으로는 이를 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 아무런 증거가 없으므로, 원고와 소외 1 주식회사 사이의 임대차계약이 해지되었다고 볼 수 없고, ② 가사 이 사건 점포에 대한 소외 1 주식회사의 무상사용권이 기간만료로 소멸하였다 하더라도 이 사건 전대차계약은 당사자인 원·피고 사이에서는 유효하므로 피고의 차임지급 의무에 아무런 영향을 미칠 수 없으며, ③ 을제6호증의 1 내지 3의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 소외 2가 피고를 상대로 점포명도 및 부당이득반환 청구소송을 제기하자 피고가 2006. 6. 21. 소외 2에 2005. 11. 11부터 2006. 11. 10.까지의 부당이득금 명목으로 1,646,400원을 지급한 사실을 인정할 수 있으나, 그것만으로 피고에게 원고에 대한 차임지급을 거부할 정당한 사유가 있다 할 수 없으므로 피고의 위 주장들은 모두 이유 없다.

다. 원고로부터 기망당하여 이 사건 전대차계약을 체결하였다는 주장에 대한 판단

피고는 또한 원고가 이 사건 점포가 자기 소유인양 피고를 기망하여 이 사건 전대차계약을 체결하였으므로 이 사건 전대차계약은 무효라는 취지로 주장하나, 원고가 피고를 기망하였음을 인정할 만한 아무런 증거가 없을 뿐만 아니라 전대차는 전대인이 전대물에 대한 소유권 등을 갖고 있을 것을 성립요건으로 하지 않으므로 피고의 위 주장도 이유 없다.

라. 권리남용 주장

피고는, 원고가 소외 2가 피고와 소외 1 주식회사를 상대로 이 사건 점포의 인도 및 부당이득반환 청구소송을 제기한 사실을 잘 알고 있음에도 이 사건 청구를 한 점, 피고가 이미 소외 2에게 부당이득금을 지급한 점, 소외 1 주식회사의 무상사용기간이 만료되어 이에 터잡은 원고의 임차권도 소멸하여 원고가 피고로부터 이 사건 점포를 반환받는다고 하더라도 다시 소외 1 주식회사 또는 소외 2에게 이를 반환해야 하는 점 등에 비추어 원고의 이 사건 청구는 신의칙에 반하거나 권리남용에 해당한다는 취지의 주장을 하므로 살피건대, 위와 같은 사정만으로 원고의 이 사건 청구가 신의칙에 반한다거나 권리남용이라고 볼 수 없으므로 피고의 위 주장도 이유 없다.

마. 동시이행의 항변에 관한 판단

피고는 원고로부터 임대차보증금을 반환받을 때까지는 원고의 청구에 응할 수 없다는 취지의 동시이행의 항변을 하므로 살피건대, 앞서 본 바와 같이 피고가 원고에게 이 사건 전대차보증금으로 2,000만 원을 지급하였고, 이 사건 전대차계약은 적법하게 해지되었으므로, 원고는 피고에게 위 전대차보증금 2,000만 원을 반환할 의무가 있고, 한편 피고의 이 사건 점포의 인도의무는 원고의 위 보증금 반환의무와 동시이행의 관계에 있다 할 것이므로 피고의 위 항변은 이유 있다.

4. 결론

그렇다면, 피고는 원고로부터 2,000만 원을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 점포를 인도하고, 원고에게 2005. 10. 24.부터 이 사건 점포의 인도 완료일까지 월 700,000원의 비율에 의한 돈을 지급할 의무가 있으므로, 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 이와 결론을 같이하는 제1심 판결을 정당하므로, 피고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

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