임대차계약에 있어서 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 경우, 임차인의 차임지급의무의 범위

임대차계약에 있어서 목적물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있으나, 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없다.

민법 제618조 , 제623조 , 제627조

대법원 1989. 6. 13. 선고 88다카13332, 13349 판결(공1989, 1061)

이종철 (소송대리인 변호사 김윤근)

박건배 (소송대리인 변호사 윤용호)

서울지법 1996. 9. 3. 선고 96나12114, 12121 판결

원심판결 중 원고(반소피고) 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다.

상고이유를 본다.

1. 제2점에 대하여

원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고(반소피고, 이하 원고라고 한다)가 1993. 4. 1. 피고(반소원고, 이하 피고라고 한다)에게 이 사건 점포를 임대보증금 12,000,000원에 월 임료 금 560,000원으로 임대하여 피고가 이 사건 점포에서 치과병원을 경영하였고, 위 임대차계약은 1994. 9. 30.(원심의 1993. 9. 30.은 오기임이 명백하다.) 기간만료로 종료된 사실, 1994. 6. 22. 07:00경 이 사건 점포에 인접한 소외 부국금속 주식회사 창고 내에서 발화된 것으로 추정되는 화재가 발생하여 이 사건 점포의 일부 및 이 사건 점포에 있던 가구, 가전제품, 비품 등이 연소된 사실, 위 화재로 인하여 피고는 이 사건 점포에서 의료행위를 할 수 없게 되자 원고가 내준 이 사건 점포와 비슷한 평수의 인접 사무실에서 임시로 진료를 하였으나 이 역시 여의치 않아 1994. 8.경 이 사건 점포에 시정장치를 해둔 채 다른 장소로 위 치과를 이전한 사실을 인정한 다음, 화재발생 이후부터 임대차 종료시까지 피고에게 책임 없는 사유로 피고가 이 사건 점포를 그 임차목적에 맞게 사용·수익하지 못하였으므로, 피고는 위 기간 동안 월 임료 및 관리비와 이에 대한 부가가치세를 지급할 의무가 없다고 판단하고, 위 화재로 인하여 피고가 이 사건 점포에서 의료행위를 할 수 없게 되자 원고는 이 사건 점포와 비슷한 평수의 인접 사무실을 피고에게 내주어 피고가 그 곳에서 종전과 같이 진료를 할 수 있게 되었으므로 피고는 원고에게 위 기간 동안의 임대료 등을 지급할 의무가 있다는 원고의 주장에 대하여, 피고가 위 인접 사무실에서 종전과 같은 진료를 할 수 있어 이 사건 점포를 임차목적에 맞게 사용·수익한 것과 같게 되었다는 점을 인정할 증거가 없다는 이유로 위 주장은 이유 없다고 판단하였다.

그러나 임대차계약에 있어서 목적물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있으나 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없다 할 것인바( 당원 1989. 6. 13. 선고 88다카13332, 13349 판결 참조), 피고가 화재 후 원고가 내어 준 인접 사무실에서 1994. 8.경까지 치과진료를 하여 왔다면, 피고는 임차목적과 같은 사용·수익에 부분적으로 지장을 받았을지언정 사용·수익을 전혀 할 수 없었다고 보이지는 아니하므로, 원심으로서는 이 사건 임대차의 목적, 피고가 인접 사무실을 치과병원으로 사용하게 된 경위, 인접 사무실의 사용으로 본래의 임차목적에 어느 정도 지장을 초래하였는지 등을 더 심리하여 위 주장의 당부를 판단하였어야 옳았을 것인데도 이에 이르지 아니한 채 판시와 같은 이유로 이를 배척하고 말았으니, 원심판결에는 심리를 다하지 아니하였거나 임차인의 차임지급의무에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이고, 이를 지적하는 논지는 이유가 있다.

2. 제1점에 대하여

원심판결 이유에 의하면 원심은, 이 사건 임대차계약 종료 이후에도 피고가 이 사건 점포를 사용하여 실질적인 이득을 얻고 있었다고 볼 수 없으므로, 그에 대한 임료 상당의 부당이득금을 지급할 의무가 없다는 이유로, 임대차계약 종료 이후 이 사건 점포 명도시까지 임료 상당의 금원을 지급할 의무가 피고에게 있다는 원고의 주장을 배척하고 있다.

그러나 이 사건 기록(1995. 3. 23.자 원고의 준비서면 및 1996. 2. 21.자 원고의 항소장)에 의하면, 원고는 원심이 판단하고 있는 부당이득 외에 피고가 임대차기간 만료를 원인으로 한 점포반환의무를 이행하고 있지 아니하므로 이에 따른 손해배상으로 임료 상당의 금원을 지급할 의무가 있다는 주장도 하고 있음이 명백하고, 피고가 1994. 8.경 이 사건 점포에 시정장치를 해둔 채 다른 장소로 위 치과를 이전한 사실을 원심도 인정하고 있는 바이므로, 이 점에 대하여도 판단하여 원고 청구의 당부를 가려 보았어야 할 것인데도 이에 이르지 아니한 원심판결에는 판단유탈의 위법이 있다 할 것이고, 이와 같은 위법은 판결 결과에 영향을 미칠 수 있으므로 이를 지적하는 논지도 이유가 있다.

3. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결 중 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.