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판시사항
[1] 임대인에게 임대목적물에 대한 소유권 기타 임대권한이 없는 경우 임대차계약의 성립 가부(적극) 및 그 법률관계
[2] 타인의 부동산을 임대한 임대인이 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지한 사안에서, 임차인에 대한 부동산 명도와 연체차임 및 명도시까지의 부당이득반환 청구를 인용한 사례
판결요지
[1] 임대인이 임대차 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 없다고 하더라도 임대차계약은 유효하게 성립하고, 따라서 임대인은 임차인으로 하여금 그 목적물을 완전하게 사용·수익케 할 의무가 있고 또한 임차인은 이러한 임대인의 의무가 이행불능으로 되지 아니하는 한 그 사용·수익의 대가로 차임을 지급할 의무가 있으며, 그 임대차관계가 종료되면 임차인은 임차목적물을 임대인에게 반환하여야 할 계약상의 의무가 있지만, 임차인이 진실한 소유자로부터 목적물의 반환청구나 임료 내지 그 해당액의 지급요구를 받는 등의 이유로 임대인이 임차인으로 하여금 사용·수익케 할 수가 없게 되었다면 임대인의 채무는 이행불능으로 되고, 임차인은 이행불능으로 인한 임대차의 종료를 이유로 그 때 이후의 임대인의 차임지급 청구를 거절할 수 있다.
[2] 임대인이 국가 소유의 부동산을 임대하였는데 임차인의 차임 연체로 인하여 그 임대차계약이 해지되었다면, 특별한 사정이 없는 한 임차인은 임대인에게 그 부동산을 명도하고 해지로 인한 임대차 종료시까지의 연체차임 및 그 이후부터 명도 완료일까지 그 부동산을 점유·사용함에 따른 차임 상당의 부당이득금을 반환할 의무가 있다고 한 사례.
원고,피상고인
원고 (소송대리인 변호사 이동욱)
피고,상고인
피고
주문
상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.
이유
피고의 상고이유를 본다.
1. 제1, 2점에 대한 판단
임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것으로( 민법 제618조 참조) 나아가 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 없다고 하더라도 임대차계약은 유효하게 성립하고, 따라서 임대인은 임차인으로 하여금 그 목적물을 완전하게 사용·수익케 할 의무가 있고, 또한 임차인은 이러한 임대인의 의무가 이행불능으로 되지 아니하는 한 그 사용·수익의 대가로 차임을 지급할 의무가 있다고 할 것이며, 그 임대차관계가 종료되면 임차인은 임차목적물을 임대인에게 반환하여야 할 계약상의 의무가 있다.
다만 이러한 경우 임차인이 진실한 소유자로부터 목적물의 반환청구나 임료 내지 그 해당액의 지급요구를 받는 등의 이유로 임대인이 임차인으로 하여금 사용·수익케 할 수가 없게 되면 임대인의 채무는 이행불능으로 되고 임차인은 이행불능으로 인한 임대차의 종료를 이유로 그 때 이후의 임대인의 차임지급 청구를 거절할 수 있다 할 것이다( 당원 1972. 6. 27. 선고 71다1848 판결 , 1978. 9. 12. 선고 78다1103 판결 등 참조).
이 사건의 경우, 기록에 의하여 살펴보더라도 피고가 이 사건 임대차계약의 목적물인 이 사건 부동산의 소유자인 국가로부터 이 사건 부동산의 반환청구 또는 그 변상금 내지는 대부료의 청구를 받게 되어 임대인인 원고가 임차인인 피고로 하여금 이 사건 부동산을 사용·수익케 할 의무가 이행불능이 되었다고 보기에는 부족하고, 소론의 주장처럼 1992. 7. 30.경 위 임대차계약이 임대인인 원고의 이행불능으로 인하여 종료되었음을 인정할 아무런 자료도 없다.
따라서 소론이 지적하는 바와 같이 이 사건 부동산이 원고의 소유가 아니라 국가의 소유라고 하더라도 사실관계가 원심이 확정한 바와 같이 원고와 피고 사이의 이 사건 부동산에 관한 임대차계약이 피고의 차임 연체로 인하여 해지되었다면, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 이 사건 부동산을 명도하고 해지로 인한 임대차 종료시까지의 연체차임 및 그 이후부터 위 명도 완료일까지 이 사건 부동산의 점유·사용에 따른 차임 상당의 부당이득금을 반환할 의무가 있다 고 할 것인바, 같은 취지의 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 소론은 같이 심리미진, 임대차계약에 관한 법리오해 등의 위법이 없고, 원심의 위와 같은 판단에는 소론이 지적하는 바와 같은, 이 사건 임대차계약이 1992. 7. 30.경 원고의 이행불능으로 인하여 종료되었다는 피고의 주장을 배척하는 취지가 포함되어 있다고 할 것이다. 논지는 모두 이유 없다.
2. 제3점에 대한 판단
소론이 지적하는 점(피고가 이 사건 부동산의 전부를 점유·사용하는 것으로 인정한 점)에 관한 원심의 사실인정은 원심이 취사한 증거관계를 기록에 의하여 살펴보면 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 소론과 같은 석명권의 불행사 및 심리미진 등의 위법이 없으며, 한편 위 임대차의 종료 이후 피고는 이 사건 부동산을 점유하고만 있었을 뿐 실제로 사용·수익한 바는 없다고 인정할 아무런 자료도 없을 뿐더러 피고의 위와 같은 주장은 원심에 이르기까지 주장하지 아니한 당원에서의 새로운 주장으로서 받아들일 수 없다. 논지는 모두 이유 없다.
3. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.