아파트공급계약에서 입주지정일 이후 발생하는 제세공과금을 입주자가 부담하도록 정한 경우, 재산세 과세기준일 이후에 실제로 입주한 입주자들에게 위 제세금부담조항에 근거하여 재산세액을 부담시킬 수 없다고 한 사례

아파트공급계약에서 입주지정일 이후 발생하는 제세공과금을 입주자가 부담하도록 정한 경우, 위 ‘입주지정일’은 ‘입주지정기간 만료일과 실제 입주일 중 먼저 도래하는 날’을 의미하고, ‘발생하는’ 제세금은 ‘조세채무가 성립하는’ 제세금을 의미하는 것으로 보이므로, 재산세 과세기준일 이후에 실제로 입주한 입주자들에게 위 제세금부담조항에 근거하여 재산세액을 부담시킬 수 없다고 한 사례.

민법 제105조 , 지방세법 제29조 제1항 제6호 , 제183조 제1항 , 제190조

원고 1외 245인 (소송대리인 법무법인 다산 담당변호사 최진환)

피고 1 주식회사외 2인 (소송대리인 법무법인(유한) 에이펙스 담당변호사 이세원)

수원지법 2009. 5. 22. 선고 2008가단120732 판결

2009. 11. 18.

1. 제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 금원에 해당하는 원고들 패소 부분을 취소한다.

피고들은 연대하여 별지 목록 ‘② 원고’란 기재 각 원고들에게 같은 목록 ‘④ 납부한 재산세’란 기재 각 금원 및 위 각 금원에 대하여 2009. 1. 7.부터 같은 해 12. 23.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

2. 원고들의 나머지 항소를 기각한다.

3. 소송총비용은 피고들이 부담한다.

4. 제1항의 금원 지급 부분은 가집행할 수 있다.

제1심판결을 취소한다. 피고들은 연대하여 별지 목록 ‘② 원고’란 기재 각 원고들에게 같은 목록 ‘④ 납부한 재산세’란 기재 각 금원 및 위 각 금원에 대하여 같은 목록 ‘⑤ 납부일’ 기재 각 일자부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

1. 인정 사실

갑 제2, 3호증, 을 제1, 2호증의 각 기재와 변론 전체의 취지에 의하면, 원고들은 건설회사인 피고들이 공급한 화성시 반송동 80 시범다은마을 월드메르디앙 반도유보라아파트의 수분양자들로, 2004. 7. 19.경부터 같은 달 21.경 사이에 피고들과 위 아파트단지 내의 각 호실에 관하여 아파트공급계약(이하 ‘이 사건 아파트공급계약’이라 한다)을 체결한 사실, 피고들은 위 공급계약에 따라 아파트 건설공사를 마치고, 2007. 4.경 또는 같은 해 5.경 원고들에게 입주지정기간을 2007. 5. 31.부터 같은 해 7. 9.(40일간)로 정하여 통지하였고, 이에 따라 원고들은 분양잔금을 납부하고 입주절차를 마쳤는데 당시 원고들의 실제 입주일은 모두 2007. 6. 2. 이후였던 사실, 한편 위 아파트에 대한 재산세 과세관청인 화성시는 2007. 7. 8.경 지방세법 제190조 에 따라 2007. 6. 1.을 기준시점으로 하여 그 시점에 위 아파트의 소유자였던 피고들을 대상으로 재산세납부고지서를 발급하였고, 이에 피고들은 같은 해 7. 30.경 위 재산세를 모두 납부한 사실, 그런데 그 이후 원고들이 피고들에 대하여 위 아파트 각 호실에 관한 소유권이전등기절차의 이행을 요청하자, 피고들은 뒤에서 보는 이 사건 아파트공급계약의 제세금부담조항에 근거하여 피고들이 부담한 위 재산세액을 원고들이 지급하기 전까지는 소유권이전등기에 필요한 서류들을 교부할 수 없다며 이전등기절차의 이행을 거부한 사실, 이에 원고들은 일단 소유권이전등기를 마치기 위해 별지 목록 ‘⑤ 납부일’란 기재 각 일자에 피고들에게 위 재산세액에 해당하는 같은 목록 ‘④ 납부한 재산세’란 기재 각 금원을 지급한 뒤, 그 반환을 구하는 이 사건 소를 제기한 사실, 이 사건 아파트공급계약 체결 당시 작성된 계약서는 공정거래위원회에서 작성하여 고시한 아파트표준공급계약서를 기초로 피고들이 미리 그 내용을 작성하여 인쇄하여 온 것이었으며, 위 계약서의 주된 내용 및 피고들이 입주지정기간 통지 당시 입주자들에게 발송한 입주절차안내문의 주된 내용은 아래와 같은 사실을 인정할 수 있다.

2. 판단

가. 약관의 규제에 관한 법률 위반 여부

원고들은 우선, 피고들이 ‘약관의 중요한 내용’에 해당하는 이 사건 제세금부담조항에 관하여 이 사건 아파트공급계약 체결 당시 원고들에게 설명의무를 다하지 않았으므로, 위 조항은 약관의 규제에 관한 법률 제3조 에 따라 계약 내용으로 편입될 수 없고, 따라서 피고들이 원고들로부터 지급받은 재산세액은 법률상 원인 없이 지급된 부당이득금에 해당하므로, 피고들은 원고들에게 이를 반환할 의무가 있다고 주장한다.

살피건대, 약관의 규제에 관한 법률 제3조 에서 규정하는 약관의 ‘중요한 내용’이라 함은 ‘고객의 이해관계에 중대한 영향을 미치는 사항으로서 사회통념상 그 사항의 지·부지가 계약 체결 여부에 영향을 미칠 수 있는 사항’을 말하는 것인바( 대법원 2007. 8. 23. 선고 2005다59475 판결 등 참조), 이 사건 제세금부담조항의 해석에 따라 부담주체가 달라지는 아파트 재산세액이, 분양대금이 1억 7,500만 원인 경우 12만 원부터 16만 원 사이, 분양대금이 2억 1,850만 원인 경우 21만 원부터 29만 원 사이, 분양대금이 2억 5,590만 원인 경우 27만 원부터 37만 원 사이의 범위 내에 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 그렇다면 위 재산세액은 아파트 공급대금에 비하면 극히 소액에 불과하여 그 부담주체를 정하는 계약조항의 지·부지가 이 사건 아파트공급계약의 체결 여부에 영향을 미칠 수 있는 사항에 해당하지는 않는 것으로 판단되므로, 나머지 점에 관하여는 더 나아가 살필 필요 없이 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다.

나. 이 사건 제세금부담조항의 해석

다음으로 원고들은, ‘입주지정일’ 이후 발생하는 제세공과금을 입주자들이 부담하도록 정한 이 사건 제세금부담조항의 해석에 관하여, 위 ‘입주지정일’은 ‘입주지정기간 만료일’을 의미하는 것이므로, 위 조항은 피고들이 지정한 입주지정기간의 만료일인 2007. 7. 9. 이전의 같은 해 6. 1.을 과세기준일로 하여 부과된 재산세액을 원고들이 부담할 근거가 될 수 없다고 주장하는 데 반하여, 피고들은, 이 사건 제세금부담조항은 다수의 입주자들에 대한 재산세액 부담 문제를 일률적으로 처리하기 위해 마련한 것이므로, 위 ‘입주지정일’은 일률적으로 ‘입주지정기간 초일’로 해석되어야 한다는 취지로 다툰다.

그러므로 이 사건 제세공과금조항에서 정한 ‘입주지정일’의 의미에 관하여 살피건대, 법률행위의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서 문언에 구애받는 것은 아니지만 어디까지나 당사자의 내심적 의사 여하에 관계없이 그 문언의 내용에 의하여 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적 의미를 합리적으로 해석하여야 하는 것이고, 당사자가 표시한 문언에 의하여 그 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 그 문언의 내용과 그 법률행위가 이루어진 동기 및 경위, 당사자가 그 법률행위에 의하여 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 할 것인바( 대법원 1999. 11. 26. 선고 99다43486 판결 , 대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다76603 판결 등 참조), 위 1.항의 인정 사실 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 공정거래위원회에서 작성하여 고시한 아파트표준공급계약서는 제5, 8, 17조에서 분양잔금 할인금, 연체료, 지체보상금, 국민주택기금 대출이자, 입주절차 등에 관하여 ‘입주지정 최초일부터 종료일까지’, ‘입주지정기간 만료일’, ‘실입주일’ 등 수일 이상의 입주기간을 전제로 한 표현을 사용하면서, 다만 제11조에서만 제세금부담에 관하여 ‘입주지정일’이라는 표현을 사용하고 있는 점, ② 이 사건 아파트공급계약의 주된 내용 역시, 입주시점을 사전에 확정하지 아니하고 공급자인 피고들이 지정할 수 있도록 하되, 분양잔금 납부, 입주기한, 할인료 및 연체료의 기산일, 관리비 부담의무, 하자발행에 대한 위험부담 등에 관하여 모두, 입주자인 원고들에게 일정한 기한의 기익을 주고, 그 기한 내에 입주하지 아니하는 경우 그 기한 만료일 이후부터는 일괄적으로 입주자 측이 그에 따른 불이익을 부담하도록 정하고 있는 점, ③ 이 사건 제세금부담조항의 내용도 일정시점 이후에는 입주 여부에 관계없이 입주자가 제세공과금의 부담주체가 된다는 내용인 점, ④ 실제로 피고들은 입주기한을 40일간의 기간으로 정하여 입주자들에게 통지하였으며, 공동관리비의 부담에 관하여도 앞서 본 계약 내용대로 입주지정기간 만료일과 입주자의 실제 입주일 중 먼저 도래하는 날부터 입주자들이 부담한다고 안내하였던 점 등에 비추어 보면, 원고들과 피고들은 이 사건 아파트공급계약 체결 당시 ‘피고들이 수일 이상의 일정한 기간을 지정하여 이를 원고들에게 통지하고, 원고들은 그 기간 만료일까지 분양잔금을 완납하는 등 소정의 입주절차를 마치도록 하되, 위 만료일 이후부터는 실제 입주 여부를 불문하고 입주자로서의 책임을 부담하는 방식’을 채택하고 제세공과금의 부담 문제 역시 마찬가지 방식으로 처리하려고 하였으나, 다만 계약서의 분양잔금의 납부일자 및 제세금부담 관련 조항은 공정거래위원회에서 작성한 아파트표준공급계약서의 해당 부분을 그대로 옮겨와 ‘잔금납부일자 : 입주지정일’, ‘입주지정일 이후 발생하는 제세공과금은 원고들이 부담한다’고 기재함으로써 이 부분에서는 마치 피고가 지정할 기간이 특정일 하루인 듯 표현된 것에 불과하다고 판단되고, 그 이외에 피고들이 주장하는 바와 같은 별도의 목적, 즉 재산세액의 부담주체를 일률적으로 확정하기 위해 그 기준일자의 지정권한을 피고들에게 부여할 목적으로 이 사건 제세금부담조항을 마련하였다고 볼 아무런 근거가 없다.

따라서 이 사건 제세금부담조항에서 정한 ‘입주지정일’을 해석함에 있어서는, ① 입주자들이 위와 같은 기한의 이익을 실질적으로 보장받으려면 입주지정기간 만료일까지의 범위 내에서 실제 입주일을 언제로 선택하든지 특별한 불이익이 없어야 하는 점, ② 다만 입주자가 입주지정기간 만료일보다 먼저 실제로 입주를 마친 경우에는 그 실제 입주일부터 당해 아파트에 관하여 실질적인 소유자의 권한을 그 입주자가 행사하게 되는 점, ③ 과세관청 역시 재산세를 부과함에 있어 과세기준일 당시 분양잔금이 모두 납부되어 있는 상태라면 입주자를 사실상의 소유자로 보아 그에 대하여 납세고지서를 발급하고 있는 점 등의 사정과 앞서 본 이 사건 아파트공급계약의 주된 내용, 당사자들의 목적, 동기 등을 종합하여, 이 사건 공동관리비 부담기준과 마찬가지로 ‘입주지정기간 만료일과 실제 입주일 중 먼저 도래하는 날’이라고 해석함이 합리적이다.

그렇다면 앞서 본 바와 같이 피고들이 지정한 입주기간 만료일은 2007. 7. 9.이고, 원고들은 모두 재산세 과세기준일인 2007. 6. 1. 이후에 실제로 입주하였으므로, 피고들은 이 사건 제세금부담조항에 근거하여 자신들이 납부한 재산세액을 원고들에게 부담시킬 수는 없으며, 따라서 피고들은 법률상 원인 없이 원고들로부터 위 재산세액을 지급받음으로써 원고들에게 동액 상당의 손해를 입게 한 것이므로, 결국 피고들은 연대하여 별지 목록 ‘② 원고’란 기재 각 원고들에게 같은 목록 ‘④ 납부한 재산세’란 기재 각 금원 및 위 각 금원에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날인 2009. 1. 7.부터 피고들이 이행의무의 존부에 관하여 항쟁함이 상당한 당심 판결 선고일까지는 연 5%( 대법원 2007. 12. 27. 선고 2007다70285 판결 등 참조), 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급할 의무가 있다.

(원고들은 위 각 금원에 대하여 원고들이 피고들에게 위 재산세액을 실제 지급한 날부터 이 사건 소장부본 송달일까지의 지연손해금의 지급도 구하고 있으나, 피고들이 악의의 수익자에 해당한다고 볼 만한 근거가 없으므로, 원고들의 이 부분 청구는 받아들이지 아니한다.)

다. 피고들의 주장에 대한 판단

이에 대하여 피고들은, 재산세와 같은 부과방식의 조세에 있어서는 과세관청의 부과결정이 납세의무자에게 고지된 때에 납세의무 확정의 효력이 발생한다는 법리( 대법원 1995. 2. 28. 선고 94누5052 판결 등 참조)를 기초로, 이 사건 제세금부담조항에서 입주지정일 이후에 ‘발생하는’ 제세금이라고 정한 것은 입주지정일 이후에 ‘납세의무 확정의 효력이 발생하는’ 제세금을 의미하는 것이고, 이 사건 재산세액은 입주지정기간의 만료일 이후인 2007. 7. 12.경에야 그 납부고지서가 피고들에게 도달함으로써 확정되었으므로, 위 나.항의 해석에 의하더라도 원고들이 위 재산세액을 부담하여야 한다는 취지로 다툰다.

그러나 조세채무는 법률이 정하는 과세요건이 충족되는 때에는 그 조세채무의 성립을 위한 과세관청이나 납세의무자의 특별한 행위가 필요없이 당연히 성립되는 것이고( 대법원 2009. 5. 14. 선고 2008다84458 판결 등 참조), 다만 부과방식의 조세에 있어서 과세관청의 부과결정은 법률적으로 그 구체적인 세액의 범위를 확정하기 위한 절차에 불과한 것인바, 지방세법 제29호 제1항 제6호 , 제183조 제1항 , 제190조 는 재산세에 관하여 과세기준일인 매년 6. 1.을 기준으로 그 시점에 사실상 소유하고 있는 자에 대하여 재산세 납세의무가 성립된다고 정하고 있는 점, 납세고지서의 도달은 세무서의 일정과 수령자의 사정에 따라 입주자들 사이에서도 달라질 수 있는바, 피고들의 주장에 따르면 위와 같은 사정에 의해 같은 날 입주한 입주자들 사이에서도 재산세액 부담 여부가 달라질 수 있다는 결론에 이르게 되어 매우 불합리한 점 등에 비추어 보면, 이 사건 제세금부담조항에서 입주지정일 이후에 ‘발생하는’ 제세금이라고 정한 것은 입주지정일 이후에 ‘조세채무가 성립하는’ 제세금을 의미하는 것으로 보이므로, 이와 다른 전제에 선 피고들의 위 항쟁은 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 원고들의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심판결은 이와 일부 결론을 달리하여 부당하므로 제1심판결 중 위 금원에 해당하는 원고들 패소 부분을 취소하고, 피고들에게 위 금원의 지급을 명하며, 원고들의 나머지 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[[별 지] 원고 목록 : 생략]