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제목
검인계약서는 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류로서 진실한 거래내용에 따라 작성된 것으로 추정됨
요지
검인계약서는 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류로서 진실한 거래내용에 따라 작성된 것으로 추정되고, 원고가 제출한 증거만으로는 이 사건 토지의 취득가액이 검인계약서에 기재된 대금보다 훨씬 다액이라는 원고의 주장을 인정하기에는 부족하므로 이를 취득가액으로 본 이 사건 처분은 정당함
사건
2017구합89605 양도소득세부과처분취소
원고
AAA
피고
BB세무서장
변론종결
2018. 9. 20.
판결선고
2018. 12. 6.
주문
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
청 구 취 지
피고가 2016. 12. 19. 원고에 대하여 한 2016년 귀속 양도소득세 0,000,000,000원 및 가산세 000,000,000원의 각 부과처분을 모두 취소한다.
이유
1. 처분의 경위
가. 원고는 1998. 4. 4. CCC공동목장조합(이하 '이 사건 조합'이라 한다)의 소유이던 서귀포시 QQQ CCC 1 목장용지 1,504㎡, CCC 2 임야 16,959㎡, CCC 3임야 1,521㎡, CCC 4 임야 2,582㎡, CCC 5 목장용지 16,155㎡, CCC 42 목장용지 8,740㎡ 합계 6필지 면적 합계 47,461㎡(이하 '이 사건 토지'라고 한다)의 각 1/3지분을 1998. 2. 9.자 매매를 원인으로 취득하였다. 위 매매 당시 이 사건 토지의 각 나머지 2/3지분은 위 조합의 사무장이던 DDD가 취득하였다.
나. 원고는 2010. 4. 29. DDD를 상대로 이 사건 토지에 관한 공유물분할 청구의 소를 제기하여 승소판결을 받고(제주지방법원 2010가단0000, 이하 '관련 민사사건'이라 한다), 위 판결에 기초하여 원고와 DDD가 2012. 0. 0. 체결한 공유물분할계약에 따라 서귀포시 QQQ CCC 1 목장용지 1,504㎡, CCC 2 임야 12,795㎡1), CCC 3 임야 1,521㎡ 3필지 합계 15,820㎡(이하 위 3필지를 통틀어 '원고 토지'라고 한다)는 원고의 단독소유로, CCC 2-1 임야 4,164㎡2), CCC 4 임야 2,582㎡3), CCC 5 목장용지 16,155㎡, CCC 42 목장용지 8,740㎡4) 4필지 합계 31,641㎡(이하 위 4필지를 통틀어 'DDD 토지'라고 한다)를 DDD의 단독소유로 하여 분할등기를 마쳤다.
다. 원고는 2015. 00. 0. 주식회사 LLL(이하 '소외 회사'라고 한다)에 원고 토지를 0,000,000,000원에 양도(이하 '이 사건 양도'라고 한다)하는 계약을 체결하면서, 계약금 3억 5,000만 원을 제외한 잔금은 2015. 12. 31.까지 지급하고, 소유권이전등기는 잔금지급과 동시에 마치는 것으로 약정하였다. 원고는 2016. 3. 14. 소외 회사로부터 잔금을 지급받고 같은 날 소외 회사에게 원고 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주었다.
라. 원고는 2016. 0. 00. 이 사건 양도에 따른 양도소득세를 신고하면서, 원고 토지의 양도가액은 실지거래가액인 0,000,000,000원으로, 취득가액은 환산가액인 0,000,000,000원으로, 양도일자는 이 사건 양도계약서에서 정한 2015. 00. 00.로 하여
계산한 양도소득세 000,000,000원을 신고ㆍ납부하였다.
마. 피고는 2016. 00. 00.부터 2016. 00. 00.까지 원고에 대한 양도소득세 실지조사를 실시한 후, 이 사건 양도일자는 2015. 00. 00.이 아닌 실제 잔금지급일인 2016. 00. 00.이고, 원고 토지의 취득가액은 2010. 00. 00. 원고가 관련 민사사건에서 증거로 제출한 이 사건 토지 매매에 관한 1998. 00. 00.자 검인계약서(이하 '이 사건 검인계약서'라고 한다)에 기재된 매매대금인 000,000,000원 중 원고의 지분에 해당하는 가액인 000,000,000원(=000,000,000원 × 1/3)이라고 보아 2016. 00. 00. 원고에게, 위와 같은 전제에서 산정한 2016년 귀속 양도소득세 0,000,000,000원(양도소득세 0,000,000,000원 + 가산세 000,000,000원)을 경정고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).
바. 원고는 이에 불복하여 2017. 0. 00. 조세심판원에 심판청구를 하였으나 2017. 0. 00. 기각되었다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증, 제10호증 내지 제12호증, 제14호증, 을
제1호증 내지 제4호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 이 사건 처분의 적법 여부
가. 원고의 주장
이 사건 토지 매매에 관한 증빙서류로는 당시의 관행에 따라 소유권이전등기를 위하여 기준시가를 참조하여 임의로 작성된 이 사건 검인계약서만이 존재할 뿐, 실제 거래가액에 관한 매매계약서나 영수증 등은 존재하지 아니한다. 특히 이 사건 토지 가운데 1,000평(3,305㎡)은 원고의 남편인 TTT가 이 사건 조합의 소송대리를 한 후 위 조합으로부터 변호사 보수로 받은 것으로서 그 가액을 확인할 수 없고, 원고와 함께 이 사건 토지의 2/3지분을 매수한 DDD 역시 위 조합으로부터 받아야 할 대여금 0,000만원 등을 매매대금에서 감액하여 매매대금을 산정하는 등으로 이 사건 토지의 정확한 매매가액은 기억하지 못하고 있기 때문에 이 사건 토지는 취득 당시의 실지거래가액을 알 수 없는 경우이다. 그럼에도 불구하고 피고는 소유권이전등기를 위해 임의로 작성한 이 사건 검인계약서에만 근거하여, 위 검인계약서에 기재된 거래가액을 실지거래가액으로 보아 이 사건 처분을 하였는데, 당시에는 실제 거래가액을 신고할 의무가 없었기 때문에 통상 검인계약서에 기재된 금액은 실지거래가액보다 훨씬 낮은 금액이었던 점, 원고는 0억에서 0억 원 정도를 DDD에게 지급한 것으로 기억하고 있고 일부 자료가 남아있는 계좌이체내역만도 0억 0,000만 원에 이르는 점, 이 사건 토지 매매계약일 이후 DDD가 2001. 00. 00. 이 사건 토지 중 그 소유지분에 관하여 채권최고액 0억 0,000만 원의 근저당권을 설정하기도 하였으므로 이를 시가의 70%로 보면 당시 DDD 지분의 시가는 0억 원 이상으로 볼 수 있는 점, 원고 토지의 인근에 있는 CCC 25 목장용지 3,134㎡는 2000. 0. 00. 0억 0,000만 원에 거래되었는데, 이는 당시 공시지가인 00,000,000원의 12배를 초과하는 금액이었던 점, 원고 토지의 1998년부터 2016년까지의 공시지가의 상승률은 279~327% 정도에 불과한데, 이 사건 검인계약서 상의 취득가액을 인정한다면 원고 토지의 실거래가는 같은 기간 중 2,043%나 폭등한 것이 되는 점 등을 고려하면, 이 사건 검인계약서에 기재된 거래가액은 허위임이 명백하고, 이 사건 처분은 위법하다.
나. 관계 법령
별지 기재와 같다.
다. 인정사실
1) 원고의 남편 TTT는 변호사로서, 친구의 조카인 DDD의 소개로 이 사건 조합 및 조합장 UUU 등으로부터, JJJ이 이 사건 조합과 조합장 UUU 등을 상대로 제기한 손해배상청구 소송의 1심 사건(제주지방법원 00가합000, 1995. 0. 00. 접수되어 1996. 0. 00. JJJ 패소 판결이 선고됨) 및 그 항소심 사건(EE고등법원 제주재판부 00나000, 1996. 8. 1. 접수되어 1997. 4. 25. 항소기각 판결이 선고된 후 1997.5. 23. 확정됨) 등을 수임하여 이 사건 조합과 UUU 등의 소송대리를 하였다.
2) 이 사건 조합의 명의로 1996. 00. 00. 작성된 약정서(갑 제6호증, 이하 '이 사건 약정서'라고 한다)에는 상대방이나 양도대상 토지를 특정함이 없이 '이 사건 조합 계류중인 모든 재판종결시(JJJ 손해배상 승소 확정 포함) 사례로 CCC공동목장 토지 중 500평을 양도하기로 약속함'이라고 기재되어 있고, 조합장 UUU, 부조합장 JJJ, 이사 WWW, 사무장 DDD 명의로 서명과 날인이 되어 있다. 이 사건 조합은 1992. 2. 26.에도 조합의 민사소송을 대리하던 변호사 HHH에게, '소송비용과 변호사보수에 갈음하여 조합 소유인 CCC 35-1 목장용지 46,693㎡, 35-2 목장용지 1,453㎡의 소유권이 전 등기를 마쳐주기로 한다'는 내용의 약정서를 작성하여 준 적이 있다(갑 제4호증의 1).
3) 원고의 남편 TTT는 1998. 0. 00. 0,000만 원을, 1999. 0. 00. 7,900만 원을 CCC의 계좌로 각 송금하였고, 원고의 며느리 GGG은 1998. 4. 10. DDD의 계좌로 6,700만 원을 송금하였다. 원고는 이 사건 소송계속 중 DDD가 1998. 0. 00.자로 작성한 '이 사건 토지대금 1억 3,200만 원 중 1998. 2. 23. 5,000만 원을 지급받고, 금일 중도금조로 8,200만 원을 받았음을 확인합니다'라는 내용의 영수증을 제출하였다.
4) 원고는 관련 민사사건의 소장에 '원고와 DDD는 1998. 0. 0. 이 사건 토지 합계 47,461㎡를 이 사건 조합으로부터 000,000,000원에 매수하였다'고 기재하였다. 관련 민사사건에서 증거로 제출된 이 사건 검인계약서에는 매매일자가 '1998. 0. 0'.로, 매매대금이 '000,000,000'원으로 각 기재되어 있고, 대금지불방법 란에 '잔대금은 1998. 0.00. 지급키로 합의 약속함'이라고 가필되어 있다. 또한 소유권이전 시기에 관하여는 '0000. 0. 00. 이전에 완료하기로 하되, 이 사건 토지에 법률적 하자 등 이전시기의 변경사유가 발생할 시 상호협의 하에 변경할 수 있도록 한다'고 기재되어 있는데, 이 사건 토지에 관하여 1998. 0. 0. 원고와 DDD 앞으로 각 지분에 관한 소유권이전등기가 마쳐졌다.
5) 이 사건 검인계약서 상의 거래가액인 000,000,000원은 원고와 DDD가 이 사건 토지를 취득할 당시 위 토지의 기준시가 합계 000,000,000원과 비교하면 124.8% 정도에 해당하는 금액이다.
6) DDD는 이 사건 토지를 매수한 후 2001. 00. 00. 자신이 소유한 2/3지분에 관하여 주식회사 제주은행을 근저당권자로 하여 채권최고액 0억 0,000만 원의 근저당권을 설정하였는데, 당시 DDD가 제공한 공동담보는 이 사건 토지 6필지에 관한 CCC 지분에 CCC 25, 26, 37, 39, 44, 46 토지에 관한 DDD 지분을 더한 합계 12필지에 관한 DDD 지분이었다.
7) DDD는 이 법정에 증인으로 출석하여 다음과 같이 증언하였다.
증인은 CCC공동목장조합에서 1992년부터 2000년까지 8~9년 정도 사무장으로 근무하였는데, 당시에는 토지만 있었고, 우마 방목도 거의 중단되어 조합은 별다른 수입이 없었으며, 2000~2001년경 전체 토지가 매각되고 얼마 안 되어 해산되었다.
증인은 처음에 보수로 월 35만 원을 받기로 하였다가 소송이 많아지면서 곧 100만원을 받기로 하였는데 조합에 돈이 없어서 못받다가 땅이 팔린 뒤 한동안 받았는데, 얼마를 받았고 못 받았는지는 정확히 모르겠다.
당시 제주도 동남쪽 바닷가 해안 일대로 갑자기 광어양식장이 번창하고 토지가격이 상승하면서 소유권 분쟁이 크게 벌어져 마을에 갈등이 많아졌고, 증인에게도 소송을 적극적으로 도와달라고 하면서 소송에 이겨야 보수도 준다고 하였다.
증인의 삼촌이 TTT 변호사와 친구여서 알게 되었고, 증인이 모시고 골프를 가기도 하였으며, 이 사건 조합에도 소개하였다. 이 사건 조합은 소송사건을 TTT 변호사에 게 거의 다 맡기다시피 하였고, 변호사 선임료로 착수금을 주었는데, 당시 조합에 돈이 없어서 대여금의 형태로 증인이 조합으로부터 나중에 받기로 하고 500만 원씩 2번 준 적이 있고, 1,000만 원 준 적도 있다. 당시 1심이 끝나고 2심으로 넘어갈 때 또 선임료를 달라고 한다고 시골분들이 말이 많아서 증인이 설명해주기도 하였다.
승소사례금은 돈으로 준 것은 없고, TTT 변호사가 승소사례금을 이야기해서 이겼을 경우 조합에서 토지를 주기로 했는데, 많이 달라고 하기에 조합장이 일단 500평만 받으시면 안 되겠냐고 하였고, 1,000평까지 주기로 한 것은 증인이 기억하는데, 그 나머지는 증인도 정확한 기억이 없다.
이 사건 약정서는 소송 때문에 법원에 나갔다가 그 자리에서 TTT 변호사가 써달라고 해서 할 수 없이 작성해 준 것으로 기억나고, 해당 사건이 끝나면 500평으로 주기로 하였고, 이후 500평을 더 주기로 해서 나중에 500평을 더 포함시켰다.
증인은 1998년 초반에 원고와 함께 이 사건 토지를 매수하였는데, 증인이 조합에 갖고 있는 대여금 채권도 정리해야 했고, 조합이 TTT 변호사에게 주기로 한 땅도 주어야 했으며, 이 사건 조합에서 나머지 소송을 위한 자금이 필요하니 땅을 일부 팔기로 하여 땅을 사게 되었다.
원고와 증인이 공유지분 형태로 이 사건 토지를 매수하게 된 것은 원고 측 입장에서는 위 토지에 대해 잘 몰랐기 때문에 당시 관리 및 사업을 하고 있던 증인을 믿고 나중에 가격이 오르면 잘 팔아줬으면 좋겠다는 생각으로 조금만 사려고 하였는데, 증인이 돈이 많지 않아 원고에게 더 사라고 제의하여 원고 측이 1/3, 증인이 2/3로 비율을 정하였다. 당시 조합은 앞으로의 소송을 대비하려고 더 팔려고 했다.
그 당시 양어장 가격이 보통 평당 15만 원에서 20만 원으로 형성되어 있었고, 좋은 것은 25만 원까지도 갔다. 그래서 실제 샀던 금액은 총액으로 하면 20억 원에서 30억 원 정도로 추정할 수 있다. 조합원들이 15만 원으로 하자 20만 원으로 하자 이야기가 많았는데, 이것저것 빼고 나니 UUU 등 몇몇 사람이 15만 원선으로 책정해서 입금해달라고 해서 액수를 어느 정도 정했다. 그 돈이 들어오니 소유권을 넘겨주자고 했던 것이다.
가격이 결정되는 과정이 쉽지는 않았고 상당히 논란이 되었으며, 여러 번 오고 가고 하다가 결론적으로는 UUU이 사무장 고생도 하는데 한번에 끊어버리자고 하면서 가격을 정해주자고 해서 조합임원회의에서 액수를 정했다. TTT가 받아야 할 변호사보수와 증인이 받아야 할 금액은 돈으로 계산하지 않고, 땅으로 몇 평을 빼고, 나머지 평수에 평당 15만 원을 곱하여 낼 돈을 결정하였다.
증인과 원고는 매매대금을 지분대로 분담했다. 증인은 대여금을 떼고 매매대금을 주었던 것으로 기억하고, 원고 측도 TTT 변호사가 보수로 받기로 한 500평인가 1,000평을 빼고 매매대금을 조합 측에 전달한 것으로 기억하는데, 워낙 여러 차례 나눠서 들어갔기 때문에 정확한 액수는 기억이 안 난다.
원고 혹은 TTT 변호사로부터 이 사건 토지 구입대가로 전달받은 것은, 역삼동 FF빌딩 TTT 변호사 사무실에서 2번 내지 3번 수표를 받은 적이 있고, 수표 금액은 기억나지 않는다. TTT 변호사로부터 송금받은 것도 있는데 정확하게 기억나진 않고, 원고 며느리한테는 받은 적이 없는 것 같다. 조합 측에 전달은 했는데, 몇 번 나눠 들어간 것으로 기억하고 몇 번인지는 기억나지 않는다. 조합에서 매달 결산을 했기 때문에 들어가긴 했을 것이다. 돈이 들어왔으니 등기를 해주었을 것이다.
이 사건 검인계약서는 증인이 작성해서 법무사 사무실에 가져갔고, 대금지불방법 란에 수기로 기재된 '잔대금은 98. 0. 0. 지불키로 합의 약속함'은 법무사 사무실 직원이 기재한 것이다. 별지의 임원 10인의 서명과 도장 일부는 조합에 도장을 가지고 오라고 해서 받았고, 일부는 조합원들이 이름을 써주고 증인이 막도장을 찍은 것 같다.
그 외에 다른 계약서는 없었고, 임원회 결의에서 돈 액수가 맞으니 소유권을 넘겨주라고 하여 이 사건 토지의 소유권을 넘기기 위해서 검인계약서를 만들었다.
증인은 DDD 토지를 지금도 소유하고 있는데, 취득가액을 정확하게 기억하고 있지 못하다. 모르기 때문에 세무사에게 맡기려고 한다.
증인이 실제로 조합 측에 돈으로 지급한 금액이 얼마인지 기억 못하는데, 10억 원은 안 넘어갔던 것으로 기억한다. 당시 8억 원을 대출받은 사실이 있는데 이것 때문에 대출받은 것인지, 다른 것 때문에 대출받았는지 잘 기억나지 않는다. 원고 측에서 돈으로 낸 부분은 송금받은 금액 빼고 증인이 수표로 몇 억 원을 받아온 것으로 기억된다. 증인이 받아서 조합에 넘겨주었다.
증인이 조합측으로부터 받아야 될 월급 및 대여금액은 상당히 많아서 0,000만 원을 넘어간 적도 있고 줄어든 적도 있다. 착수금도 증인이 준 적도 있고, 소송관련 증인의 돈을 사용한 적도 있고, 0,000만 원짜리 차용증서도 받은 적이 있어서 액수가 왔다갔다했다. YYY에게 땅을 팔 때 일부 증인이 돌려받기도 하면서 오랜기간 이루어진 일이라 얼마라고 이야기하기 곤란하다. 금액이 적었다면 적은만큼만 공제하였을 것이다.
(이 사건 조합원들에게 이 사건 토지를 얼마에 양도했는지 별도로 알려주었다기 보다는) 임원회의에서 이야기를 하고, 또 1년 뒤에 총회를 하면 승인을 받는데 동네가 작다보니 얼마에 팔기로 했다고 소문이 나고 그렇게 거래하자고 자기들끼리 묵시적으로 다 인정해주는 분위기였다. 그리고 형식적으로는 뒤에 총회 승인을 받고 결의를 해주었다. 대여금 포함 얼마에 나머지 돈을 얼마 받기로 하고 양도한다고 결의를 했는데, 그 결의내용이 적혀 있는 문서가 지금은 없다. 조합에서 마을 사람들끼리 갈등이 많으니까 그때 해산하면서 모든 문서를 소각했다고 했다.
증인과 원고가 매매대금조로 조합에 줄 돈은 조합의 통장으로 이체하였다. 입금하고 나면 감사가 확인하고 조합원들 도장을 찍고, 증인이 강순모 조합장에게 액수를 보고 했다. 정산계산표나 계산식 같은 것은 증인이 작성하여 감사에게 제출하였고, 감사가 임원들에게 설명하고 조합장과 임원들이 맞다고 하면 정산이 되는 것이었다. 그 정산서는 지금은 하나도 남아 있지 않다.
인정근거다툼 없는 사실, 갑 제3호증 내지 제8호증, 제10호증 내지 제13호증, 제15호증 내지 제19호증, 제22호증, 을 제3, 4호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지
라. 판단
1) 구 소득세법(2016. 12. 20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제97조 제1항 제1호는 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비의 하나로 '취득가액'을 들면서, 해당 자산의 취득에 든 실지거래가액을 알 수 있는 경우에는 그 실지거래가액을 취득가액으로 하되(가목 본문), 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 취득가액으로 한다고 규정하고 있다. 그리고 같은 법 제114조 제7항은 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있다.
이에 따라 소득세법 시행령 제176조의2 제1항 제1호는 법 제114조 제7항에서 대통령령으로 정하는 사유란 '① 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부・매매계약서・영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우, ② 장부・매매계약서・영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조 제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우'를 의미한다고 규정하고 있다. 한편 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 할 것이다(대법원 1993. 4. 9. 선고 93누2353 판결 등 참조).
2) 앞서 인정한 사실에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 검인계약서는 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류로서 진실한 거래내용에 따라 작성된 것으로 추정되고, 원고가 제출한 증거만으로는 원고와 DDD가 이 사건 토지를 매수한 실지거래가액이 이 사건 검인계약서에 기재된 매매대금인 000,000,000원보다 훨씬 다액이라는 원고의 주장을 인정하기에 부족하며, 달리 이 사건 검인계약서에 기재된 매매대금이 거짓임이 명백한 경우라고 볼 만한 객관적인 증거가 없다. 따라서 원고 토지는 이 사건 검인계약서에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당하므로, 이와 달리 원고 토지의 실제 취득가액을 확인할 수 없다는 전제에서 그 취득가액을 환산가액으로 하여 이 사건 양도소득을 계산해야 한다는 원고의 주장은 이유 없다.
① 이 사건 약정서의 기재만으로는 원고의 남편 TTT가 이 사건 토지 중 1,000평을 수임료로 받은 것이라고 인정하기에 부족하다. 이 사건 조합이 종전에 다른 변호사에게 수임료에 갈음하여 조합 소유 토지의 소유권을 이전해 주면서 작성한 약정서에는 해당 토지의 지번과 면적을 기재하고, 수임료에 갈음하여 지급하는 것이라는 사유를 명시한 반면, 이 사건 약정서에는 그 상대방이나 이전대상 토지의 지번 및 면적이 특정되어 있지 아니하고, 무상양도인지 유상양도인지도 명확하게 기재되어 있지 아니하다. 또한 DDD의 증언에 의하면 TTT는 DDD를 통하여 500만 원, 1,000만 원 단위로 수회에 걸쳐 수천만 원의 수임료를 이미 지급받은 상태였다는 것이므로, 이 사건 약정서의 기재가 반드시 이 사건 토지 중 500평을 TTT에게 무상으로 양도한다는 내용이라고 단정할 수 없다.
② 원고의 남편 TTT가 변호사라는 점을 고려하면, 이 사건 검인계약서가 이 사건 토지 매매에 관하여 실제로 지급된 매매대금과 전혀 다른 내용으로 작성되었음에도 불구하고, 실제 매매대금 등을 기재한 매매계약서를 별도로 작성하지 않았다거나, 계좌이체내역 등 객관적인 증빙자료를 보관하고 있지 않다는 원고의 주장은 더욱 믿기 어렵다. 원고는 수임료에 갈음하여 받은 부분을 제외하더라도 7억에서 9억 원 상당을 이 사건 토지 지분 취득시 DDD에게 지급하였다고 주장하는데, 원고 토지의 양도일이 원고가 이 사건 토지를 취득한 날로부터 약 18년 정도가 지난 때임을 고려하더라도, 매매대금이 거액이고 추후 이 사건 토지를 양도할 때 그 실지거래가액을 취득가액으로 인정받기 위해서는 증빙자료의 보관이 필수적인 점에 비추어, 매매당사자인 원고 및 실질적 당사자인 TTT, DDD가 모두 생존해 있음에도 불구하고, 그 누구도 매매대금으로 지급한 금액을 기억하지 못하고, 그에 관한 증빙자료도 보관하고 있지 않다는 것은 상식에서 벗어난다.
③ 원고는 이 사건 소송계속 중에 이르러 남편 TTT 명의와 며느리 SSS의 명의로 DDD에게 3회에 걸쳐 0억 0,000만 원을 계좌이체한 내역과 1998. 0. 0. 0,00만 원을 지급받았다는 DDD 명의의 영수증을 제출하면서 그 합계 0억 0,000만원이 이 사건 토지 매매대금 중 일부로서 지급된 것이라고 주장한다. 그러나 위 입금내역 중 1999. 1. 9. 이체된 7,900만 원은 이 사건 토지의 매매계약일인 1998. 2. 9.부터 원고와 DDD 명의로 소유권이전등기가 마쳐진 1998. 4. 4.까지의 기간에 지급된 것이 아닌데다가 그 지급시기가 동떨어져 있어서 이 사건 토지의 매매대금으로 지급된 것이라고 보기 어렵고, 원고의 며느리 명의로 입금된 금원을 원고의 이 사건 토지 매매대금으로 지급된 것으로 단정하기도 어려우며, 영수증의 작성시기나 내용을 의심할 여지가 전혀 없는 것도 아니다. 원고는 이 사건 토지 매매대금 외에는 TTT와 XXX이 DDD에게 수천만 원을 이체할 이유가 없다고 주장하나, DDD는 이 사건 조합의 사건을 TTT가 수임하도록 도와주기도 하였고, 이후 다른 사건의 수임을 알선하였을 가능성이나, 원고 측과 DDD 또는 이 사건 조합 사이에 다른 거래관계도 있을 수 있어서 원고 측에서 DDD에게 금원을 지급할 이유가 오로지 이 사건 토지의 매매뿐이라고 단정할 수 없다. 더욱이 원고가 매도인인 이 사건 조합에게 직접 매매대금을 지급한 것이 아니라 CCC를 통해 이를 지급하였다면, 원고로서는 매매대금이 제대로 지급되었는지를 확인하기 위해서라도 DDD에게 지급한 금액에 관한 증거자료를 남겼을 것으로 예상되고 이 사건 토지 매매대금의 지급은 1998년 2월경부터 4월경 사이의 단기간에 이루어졌을 것으로 보이는데, 원고가 전체 0억에서 0억 정도의 매매대금을 지급하였음에도 불구하고 그 중 극히 일부 금액에 관한 계좌이체내역만을 찾을 수 있었다는 주장은 믿기 어렵고, 오히려 원고가 이 사건에서 제출한 송금내역이 원고 측에서 DDD의 계좌로 송금한 내역의 전부라고 보는 것이 합리적이다. 한편 DDD는 TTT의 역삼동 사무실에서 2~3번 이 사건 토지 매매대금으로 수표를 받은 적이 있다고도 증언하였으나, 제주도에 거주하는 DDD가 단지 수표를 받기 위해 2개월 사이에 TTT의 서울 사무실을 2~3번이나 방문하였다는 것도 믿기 어렵다.
④ 증인 DDD가 이 법정에 증인으로 출석하여 한 증언한 내용은 전체적으로 신빙성이 없고, 특히 매매대금 부분에 관하여는 원고의 주장에 부합하는 추상적인 증언만을 반복하였을 뿐, 원고 측으로부터 직접 매매대금을 수령하여 조합에 지급한 당사자가 스스로의 기억을 떠올려 증언한 것으로 볼 수 없는 내용이다. 즉 DDD는 이 사건 토지를 실제로 얼마에 샀냐는 질문에 대하여 '당시 양어장이 보통 평당 15~20만 원으로 형성되어 있었고, 좋은 것은 25만 원까지 갔기 때문에 실제 샀던 금액은 총액으로 하면 20억 원에서 30억 원으로 추정할 수 있다'고만 답변하였다가, 실제로 지급한 매매대금을 재차 묻는 질문에 조합원들이 평당 15만 원 선으로 책정해서 입금해 달라고 하였다고 하면서도, 본인이 이 사건 조합으로부터 받아야 할 채권이 얼마였는지, 그래서 실제로 조합에 지급한 금액이 얼마였는지에 관하여는 채권액이 계속하여 변동하여서 정확한 금액을 알 수 없다고 할 뿐이지 그 금액을 대략적으로 라도 대답하지 못하였다. 이는 그 당시에 DDD의 조합에 대한 확정된 채권액에 상응하는 평수 및 TTT에게 변호사 보수로 지급하여야 할 1,000평 부분을 제외하고 나머지 면적에 15만 원을 곱하여 이 사건 토지에 관하여 조합에 실제 지급할 매매가액을 산정하였다는 DDD 자신의 증언에 의하더라도, 정산과정을 통하여 확정된 매매대금이 존재하였음에도 그 금액을 대략적으로도 기억하지 못한다는 것이어서, 그대로 믿기 어렵다. 또한 DDD는 당시 광어양식장이 번창하고 인근토지 가격이 상승하면서 이 사건 토지의 매매가격의 결정이 쉽지는 않았고 상당히 논란이 되었다고 하면서도, 이 사건 토지 매매에 관하여 이 사건 검인계약서 외에 실제 거래가액에 관한 계약서는 작성하지 않았고, 조합 임원회의에서 UUU 등이 평당 15만 원으로 가격을 정해 준 후 조합원들도 그 사실을 자연스럽게 알고 받아들이게 되었다는 것이어서 그 상황이 쉽게 이해 되지 않는다. 그리고 DDD는 자신이 원고로부터 받은 금원이나, 조합에 지급한 금원은 워낙 여러 번에 걸쳐 지급되어 잘 기억나지 않고 그에 관한 자료도 전혀 없다고 증언하였으나, 앞서 보았듯이 이 사건 토지의 매매대금이 지급된 기간은 불과 2달 남짓으로 장기간이 아닐뿐더러, 원고로부터 받거나 조합에 지급한 금액이 생각나지 않을 정도로 여러 번에 걸쳐 대금이 지급될 만한 상황도 아니었던 것으로 보인다. 또한 DDD는 자신이 이 사건 토지를 취득할 무렵 0억 원의 대출금이 있었다고 하면서도 그 대출이 이 사건 토지의 취득으로 인한 것이었는지 아닌지 기억나지 않는다고 증언하였으나, 이 사건 토지를 매수하는 과정에서 0억 원 상당을 매매대금으로 지급하면서도 그 자금의 출처가 대출금이었는지 여부조차 기억하지 못한다는 점도 이해되지 않는다. 그리고 DDD가 원고의 남편 TTT를 이 사건 조합에 소개하였고, 원고와 DDD가 이 사건 토지를 공유의 형식으로 취득한 점에 비추어, 원고 측과 DDD 사이에는 상당한 신뢰를 수반한 특별한 관계가 존재하였던 것으로 볼 수 있고, 더욱이 DDD는 현재도 DDD 토지 및 그 인근 토지를 보유하고 있어서 이 사건 소송결과에 따라 그 자신도 취득가액을 환산가액으로 인정받을 수 있을지 여부가 달라지는 입장이므로, 원고와 이해관계를 같이하고 있다는 점에서도 그 증언은 쉽사리 믿기 어렵다.
⑤ 이 사건 검인계약서 기재 매매대금은 이 사건 토지의 당시 기준시가의 약124.8% 상당의 금액이어서, 단순히 기준시가에 맞추어 신고한 금액으로는 보이지 아니한다. 그리고 DDD가 2000. 00. 00. 주식회사 제주은행을 근저당권자로 하여 이 사건 토지에 설정하였다는 채권최고액 0억 0,000만 원의 근저당권은 이 사건 토지 외에 인근의 다른 0필지에 관한 DDD 지분까지 공동담보로 제공된 금액이므로, 오히려 그 무렵 이 사건 토지의 시가는 원고가 주장하는 금액보다 훨씬 낮았다는 사실을 뒷받침하는 사정으로 볼 수도 있다. 또한 원고는 인근 토지 가운데 이 사건 토지보다 기준시가가 더 낮음에도 더 높은 가격으로 거래된 사례가 있다고 주장하지만, 피고는 전심절차에서 인근 토지 가운데 이 사건 토지보다 기준시가가 더 높음에도 더 낮은 가격으로 거래된 사례를 제시하였는바, 이처럼 인근 토지라고 하더라도 개별 토지의 특성상 그 가격은 크게 달라질 수 있고, 그 인근 토지에 관하여 신고된 금액이 정확한 실거래가라고 단정하기도 어려우며, 더욱이 인근 토지와 이 사건 토지의 유사성을 평가할 수 있는 구체적인 자료도 없는 상태에서, 단지 인근 토지에 관하여 더 높은 거래가액의 매매계약서가 작성되었다는 사실만으로 이 사건 검인계약서의 내용이 허위라고 볼 수도 없다.
3. 결론
그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.