임대차계약에 따라 임차목적물을 명도받아 점유를 계속해 온 경우, 임대인의 담보책임을 물어 계약해제를 할 수 없는지 여부

임차인이 임대차계약에 따라 임대인으로부터 임차목적물을 명도받아 점유를 계속하여 온 경우에는, 임차목적물에 있는 법률적 제한으로 말미암아 임차의 목적을 달할 수 없게 되어 임대인의 담보책임을 묻는다 하더라도 계약의 효력을 장래에 향하여 소멸하게 하는 해지를 할 수는 있으나, 그 효력을 소급적으로 소멸시키는 해제를 할 수는 없다.

민법 제543조 , 제550조

원고 소송대리인 변호사 강현중

나진산업주식회사

서울고등법원 1993.10.22. 선고 91나14644 판결

상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

상고이유를 본다.

원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택의 증거에 의하여, 원·피고가 피고 소유의 이 사건 점포에 대하여 그 판시의 임대차 계약을 체결하고 위 계약에 따라 원고가 피고에게 우선 임차보증금의 일부로 금 5천 만 원을 지급하였고 피고가 원고에게 이 사건 점포를 명도하였으며, 그 후 위 임대차 계약에 대하여 그 판시와 같은 내용의 제소전 화해(대체로 위 임대차계약의 내용과 같으나 임차료를 2개월분 이상을 연체할 때에는 명도기한의 이익을 상실하고 즉시 명도하기로 하는 조항 등을 추가하였다)를 한 사실, 원고는 이 사건 점포에서 스탠드바를 개업하기 위하여 금 150,065,710원 상당의 시설비 등을 지출하였으나 이 사건 점포의 용도가 근린생활시설로 되어 있어서 위 영업허가를 받기 위하여는 그 용도를 위락시설로 변경하여야 하는데 그 변경허가를 받지 못하여 임차의 목적을 달성할 수 없게 된 사실, 그후 원고가 임료를 제대로 지급하지 아니하고 연체하자 피고가 위 제소전 화해조서에 기하여 이 사건 점포에 대한 명도집행을 한 사실과 그때까지의 임료채권이 금 231,862,210원인 사실을 각 인정한 다음, 원·피고사이의 이 사건 임대차 계약관계는 위 명도집행으로 인하여 종료되었다 할 것이고, 따라서 피고는 원고에게 위 보증금을 반환하고 임대인의 담보책임으로서 원고가 입은 위 시설비등 상당의 손해액을 배상할 의무가 있다할 것인데, 피고의 상계의 의사표시에 의하여 피고의 원고에 대한 임료채권으로써 원고의 채권을 상계하면 원고의 채권은 전액 상계되어 소멸하였다고 판단하였다.

원심판결 이유를 기록에 비추어 보건대, 원심의 판단은, 그 이유 설시에 있어서 다소 적절치 아니한 점이 없지 아니하나, 결론에 있어서 정당한 것으로 수긍할 수 있다.

논지는 요컨대 임차인인 원고는 임차목적물에 있는 법률적 제한으로 말미암아 임차의 목적을 달할 수 없게 되었으므로 임대인의 담보책임을 물어 이 사건 임대차계약을 해제하였고, 위 계약은 따라서 소급적으로 효력을 상실하였으므로 원고의 임료채무도 소멸되었다는 것인바, 이 사건의 경우와 같이 원고가 임대차계약에 따라 피고로부터 임차목적물을 명도받아 점유를 계속하여 온 경우에는 임대인의 담보책임을 묻는다 하더라도 계약의 효력을 장래에 향하여 소멸하게 하는 해지를 할 수는 있다할 것이나, 그 효력을 소급적으로 소멸시키는 해제를 할 수는 없다할 것이므로, 계약해제를 전제로 하는 소론 주장은 이유 없다.

원심이 제소전 화해의 창설적 효력이나 기판력의 시적범위에 관한 법리를 오해하고 매도인의 담보책임에 관한 법적성질에 관한 법리를 오해하였다는 소론주장은 결국 판결결과와는 아무런 관계가 없는 것이다. 논지는 이유 없다.

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.