원고 1외 119인 (소송대리인 변호사 조대환외 1인)

피고 재건축조합 (소송대리인 법무법인 (유) 태평양 담당변호사 박철규외 1인)

2007. 10. 18.

1. 피고의 2006. 8. 11.자 정기총회 안건 중 제1호 “재건축 재결의의 건”, 제6호 “관리처분계획(안)승인의 건”, 제8호 “사업계획변경승인의 건”에 관한 각 결의는 무효임을 확인한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 25%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

주문 제1항 기재 및 피고의 2006. 8. 11.자 정기총회 안건 중 제10호 “총회결의사항 위임의 건”에 관한 결의는 무효임을 확인한다.

1. 기초사실

다음의 각 사실은, 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1, 2, 3, 7, 8, 9호증, 을 제3, 4호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.

가. 당사자들의 지위

피고는 서울 서초구 잠원동 (지번 생략) 지상 ○○○아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다) 5개동 555세대(114동 108세대, 115동 117세대, 116동 117세대, 117동 117세대, 118동 96세대)의 구분소유자들 중 재건축에 찬성하는 자들을 조합원으로 하여 2001. 8. 18. 서울 서초구청장으로부터 주택조합설립인가를 받은 조합이고, 원고들은 이 사건 아파트의 구분소유자들로서 피고의 조합원들이다.

나. 피고의 2005. 1. 29.자 정기총회 개최 등

(1) 피고는 2005. 1. 29. 정기총회를 개최하여 아래와 같은 내용으로 재건축동의(이하 ‘이 사건 재건축결의’라 한다)를 받았고, 2005. 5. 16. 서초구청장으로부터 사업시행인가를 받았다.

가) 신축건물의 설치개요

- 용적률 : 285.84%

- 대지면적 : 27,562.30㎡

- 건축연면적 : 119,229.74㎡

- 규모 : 지하 1층, 지상 23~25층 8개동 600세대 및 부대복리시설

- 평형 : 35A평형 92세대, 35B평형 81세대, 40A평형 46세대, 40B평형 162세대, 42A평형 138 세대, 42B평형 81세대

나) 철거 및 신축에 소요되는 개산액

- 산출근거 : 기존건축물 철거 및 재건축공사에 소요되는 개략금액

- 철거비 : 2,280,000,000원

- 신축비 : 74,800,000,000원

- 기타사업비용 : 21,680,000,000원

- 합계 : 98,760,000,0000원

다) 나)항 비용분담에 관한 사항 : 도급제의 경우 평당 약 290만 원 정도

라) 신축건물의 구분, 소유권 귀속에 관한 사항

- 재건축된 아파트 555세대는 조합원 전원에게 우선 분양한다.

- 조합원에게 분양한 후 잔여분 45세대는 일반분양하여 사업비에 충당한다.

(2) 그 후 피고는 ○○아파트지구 개발기본계획 변경 등으로 인하여 2005. 4. 1. 사업계획변경신청을 하여 2006. 2. 9. 서초구청장으로부터 사업내용을 ‘용적률 266.40%, 대지면적 24,557.83㎡, 건축 연면적 105,349.51㎡로 한 아파트 5개 동 581세대 및 부대복리시설’로 하는 사업시행변경인가를 받았다.

(3) 피고는 2006. 4. 12. 분양신청 공고를 하여 조합원들로부터 분양신청을 받은 한편, 2006. 2. 9.자 사업시행변경인가와 관련하여 ‘사업계획변경동의서’를 받았다.

다. 피고의 2006. 8. 11.자 정기총회 개최

(1) 피고는 2006. 8. 11. 정기총회(이하 ‘이 사건 총회’라 한다)를 개최하여 전체 조합원 549명 중 445명이 출석한 가운데 아래 표 ‘안건’란 기재 각 안건에 대하여 결의를 하였는데, 투표 결과는 아래 표와 같다.

(2) 한편, 위 총회결의 중 제1, 6호 안건의 대상이 된 재건축 사업개요와 관리처분계획(안)에는 “신축건물의 설계개요”에 관하여, 용적률 266.40%, 대지면적 24,557.83㎡, 건축 연면적 105,349.51㎡로 한 아파트 지하 2층, 지상 28~35층 5개동 581세대(25평형 16세대, 27평형 10세대, 33평형 351세대, 35평형 204세대) 및 부대복리시설을 건축하는 것으로 정하고 있고, 위 관리처분계획(안)에는 건축물 철거 및 신축비용 등을 합한 “총 사업예상비용”을 약 134,063,247,347원으로, 조합원의 분담금을 33평형의 경우 201,225,956원, 35평형의 경우 248,020,250원으로 각 정하고 있으며, 제8호 안건은 발코니 확장, 주민공동시설 및 주동옥탑에 대한 설계변경에 관한 것으로 이러한 설계변경으로 인한 각 조합원 부담금은 약 5,000만 원이 되는 것으로 추산된다.

(3) 피고는 이 사건 총회에서 제1 내지 10호 안건이 모두 가결된 것으로 선언한 뒤 이 사건 총회에서 정한 관리처분계획(안)에 따라 조합원들에 대한 이주절차를 진행하고 있다.

2. 본안전 항변에 관한 판단

피고는, 재건축조합의 관리처분계획은 행정처분이므로, 그 행정처분의 기초가 되는 재건축조합의 총회결의에 하자가 있다고 하더라도 행정처분인 관리처분계획이 취소되지 않는 한, 그 결의의 하자를 이유로 관리처분계획의 효력을 부정할 수 없으므로, 행정소송의 방법으로 관리처분계획의 무효확인이나 취소를 구하는 외에 민사소송의 방법으로 총회결의 무효확인을 구하는 것은 부적법하다고 주장한다.

살피건대, 사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때에는 기존의 건축물을 철거하기 전에 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 하고, 관리처분계획의 인가, 고시가 있게 되면 종전의 토지 또는 건축물의 소유자 등은 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없게 되어{ 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도정법’이라 한다) 제48조 제1항 , 제49조 제3 , 6항 } 토지 또는 건축물의 소유자에게 구체적이고 직접적인 영향을 미치므로, 인가·고시된 관리처분계획은 항고소송의 대상인 행정처분에 해당하나, 원고가 무효를 구하는 2006. 8. 11.자 ‘관리처분계획(안) 승인의 건’에 대한 총회결의의 대상인 관리처분계획(안)은 이에 대하여 시장·군수의 인가를 받았다는 사실을 인정할 아무런 증거가 없는바, 위 관리처분계획(안)은 항고소송의 대상인 행정처분이라고 볼 수 없으므로, 이를 전제로 한 피고의 항변은 이유 없다.

3. 본안에 관한 판단

가. 제1, 6, 8호 안건 결의의 무효여부에 관한 판단

(1) 청구원인에 관한 판단

원고는, 이 사건 총회에서 결의한 제1호 안건인 “재건축 재결의의 건”, 제6호 안건인 “관리처분계획(안) 승인의 건” 및 제8호 안건인 “사업계획 변경 승인의 건”은 이 사건 재건축결의를 실질적으로 변경하는 내용의 안건으로서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제47조 의 특별결의정족수인 조합원 5분의 4 이상의 다수에 의한 결의가 필요함에도 그 정족수가 충족되지 않아 무효라고 주장한다.

살피건대, 재건축결의는 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 다수에 의하여야 하고, 그 결의에서는 ‘신건물의 설계개요, 건물의 철거 및 신건물의 건축에 소요되는 비용의 개산액, 위 비용의 분담에 관한 사항 등’을 정하여야 하는바( 집합건물법 제47조 제2 , 3항 ), 이와 같은 재건축결의의 내용을 변경함에 있어서는 그것이 구성원인 조합원의 이해관계에 미치는 영향에 비추어 재건축결의시의 의결정족수를 규정한 같은 법 제47조 제2항 을 유추적용하여 조합원 5분의 4 이상의 동의가 필요하다고 할 것이다( 대법원 2005. 6. 23. 선고 2004다3864판결 참조). 다만, 재건축결의에서 정한 사항의 변경은 모두 이에 해당한다고 볼 것은 아니고, 물가의 변동 등 변화하는 건축 경기 등의 상황에 따른 통상적으로 예상될 수 있는 합리성 있는 범위를 초과하지 않는 범위 내에서는 재건축결의의 변경에 해당하지 아니하나, 위 범위를 넘는 변경의 경우에는 조합원의 5분의 4 이상의 결의가 필요한 ‘재건축결의의 변경’에 해당한다고 봄이 상당하다(위 대법원 판결 참조).

이 사건에서 보건대, 앞서의 인정사실에 의하면, 피고의 2005. 1. 29.자 정기총회에서 이루어진 재건축결의에 따른 사업규모는 아파트 지하 1층, 지상 23~25층 8개동 600세대(35평형 173세대, 40평형 208세대, 42평형 219세대) 및 부대복리시설이고, 총 사업예상비용은 총 98,760,000,0000원이며, 조합원들의 비용분담은 평당 약 290만 원이었는데, 이 사건 총회에서 결의한 제1호 안건인 “재건축 재결의의 건”, 제6호 안건인 “관리처분계획(안) 승인의 건”의 결의 내용에는 사업규모를 아파트 지하 2층, 지상 28~35층 5개동 581세대(25평형 16세대, 27평형 10세대, 33평형 351세대, 35평형 204세대) 및 부대복리시설로 변경하는 것으로 되어 있고, 위 제6호 안건의 결의 내용에는 총 사업예상비용을 약 134,063,247,347원으로, 조합원들의 부담금을 33평형의 경우 201,225,956원, 35평형의 경우 248,020,250원으로 변경하는 것으로 되어 있으며, 제8호 안건의 결의 내용에는 각 조합원의 부담금이 약 5,000만 원 증가되는 발코니 확장, 주민공동시설 및 주동옥탑에 대하여 설계를 변경하는 것으로 되어 있는바, 위 각 결의는 2005. 1. 29.자 이 사건 재건축결의의 설계 개요, 총 사업예상비용 및 조합원 부담금과 비교하여 신축아파트 동수가 8개동에서 5개동으로, 세대수 및 각 평형별 세대수가 600세대(35평형 173세대, 40평형 208세대, 42평형 219세대)에서 581세대(25평형 16세대, 27평형 10세대, 33평형 351세대, 35평형 204세대)로, 총 사업예상비용이 98,760,000,0000원에서 134,063,247,347원으로, 조합원 부담금이 33평형의 경우 95,700,000원(평당 약 290만 원)에서 201,225,956원, 35평형의 경우 101,500,000원(평당 약 290만 원)에서 248,020,250원으로 각 변경되어, 재건축결의 당시에 통상 합리적으로 예상할 수 있는 범위를 초과하는 변경을 가져오는 것으로서 ‘재건축결의의 변경’에 해당하므로, 조합원 5분의 4 이상의 다수에 의한 결의를 요한다고 할 것인데, 이 사건 총회에서는 위 각 결의에 대하여 5분의 4의 특별결의 정족수를 충족하지 못하였다.

(2) 피고의 주장에 관한 판단

이에 대하여 피고는, 이 사건 재건축결의 후 신축건물의 설계와 건축물 철거 및 신축비용이 변경되자, 전체 조합원 549명 중 4/5 이상인 445명(약 81.05%)으로부터 변경 전·후의 신축건물의 설계개요와 건축물의 철거 및 신축비용 개산액 등 변경된 재건축결의 내용에 관하여 사업계획변경동의서를 제출받았는바, 이는 그 형식 여하에 불구하고 재건축 변경에 관한 서면결의에 해당하므로, 재건축 변경결의에 관한 의결정족수를 충족하지 못하였다는 원고의 주장은 이유 없다고 주장한다.

살피건대, 재건축결의는 집합건물법 제41조 제1항 에 의한 서면결의가 가능하다고 할 것이고, 나아가 재건축조합은 대체로 그 조합원의 수가 많고, 재건축에 대한 관심과 참여 정도가 조합원에 따라 현격한 차이가 있으며, 재건축의 과정이 장기간에 걸쳐 복잡하게 진행될 뿐만 아니라 재건축 대상인 건물이 일단 철거된 후에는 조합원의 주거지가 여러 곳으로 분산되는 등의 사정이 있음에 비추어, 재건축결의의 내용을 변경하는 것도 집합건물법 제41조 제1항 을 유추적용하여 서면합의에 의할 수 있다고 할 것이고, 이러한 제반 사정들과 집합건물법이 서면합의에 의한 관리단집회의 결의를 인정하면서 서면합의의 요건이나 그 절차 및 방법 등에 관하여 아무런 제한을 하고 있지 않은 점에 비추어 볼 때, 의결정족수에 영향을 미칠 우려가 있을 정도의 조합원들의 참여기회가 원천적으로 배제된 채 서면합의가 이루어지거나 조합원 5분의 4 이상의 자의에 의한 합의가 성립되었다고 인정할 수 없을 정도의 중대한 하자가 있는 등 특별한 사정이 없는 한 서면합의에 의한 재건축결의 내용의 변경은 유효하다( 대법원 2005. 4. 21. 선고 2003다4969 전원합의체 판결 참조).

그러므로 이와 같은 서면합의가 이루어 졌다고 볼 수 있는지에 관하여 보건대, 을 제1, 2호증, 을 제6 내지 12호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 보면, 피고는 2006. 4. 12.경부터 조합원들을 상대로 분양신청을 받으면서 조합원들로부터 받은 ‘사업계획변경동의서’에는 “신축건물의 설계개요”에 관하여, 용적률 266.40%, 대지면적 24,557.83㎡, 건축 연면적 105,349.51㎡를 적용하여 아파트 지하 2층, 지상 28~35층 5개 동 581세대 및 부대복리시설을 건축하는 것으로, “건축물 철거 및 신축비용 개산액”을 합계 135,263,000,000원(= 철거비 30억 8,000만 원 + 신축비 1,084억 6,000만 원 + 기타 사업비용 237억 2,300만 원)으로 변경하는 사업계획변경(안)에 따라 재건축사업을 하는 것에 동의한다는 취지로 기재되어 있는 사실을 인정할 수 있으나, 한편, 갑 제4 내지 6호증, 갑 제8호증의 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉, ① 피고는 2006. 4. 29.자, 2006. 5. 9.자, 2006. 5. 15.자, 2006. 8. 7.자 및 2006. 8. 14.자 조합소식지(제43호, 제45호, 제46호, 제56호, 58호)등을 통하여 조합원들에게 사업계획변경동의서를 제출하여 줄 것을 알리면서 사업계획변경동의서에 기재된 총 사업비 약 1,352여억 원에 관하여, 시공사의 사업제안서를 기초로 한 포괄적인 개산액에 따른 것으로서 절대 확정된 금액이 아니며 분담금에 관하여는 현재 시공사와 협상이 진행되고 있음을 강조하여 왔고, 일부 조합원들의 모임인 “바른 재건축 주민회”에서 ‘피고 조합에서 총 사업비를 명기해 놓고 주민이 동의했다는 증빙자료로 활용하기 위한 것이 아니냐?’라는 의문을 제기한 데 대하여 터무니없는 왜곡이라고 반박하면서 ‘조합과 시공사 간 평형별 분담금이 합의되어 관리처분 총회에서 본 계약 체결에 대한 안건이 통과됨으로써 분담금이 확정된다.’라고 하거나 ‘평형별 분담금이 합의되면 대의원회의 의결을 거친 후 가능한 한 관리처분 총회 전에 설명회를 하고 관리처분 총회에서 그 동의를 구하겠다.’고 하는 등 당시 조합원들에게 사업계획변경동의서가 설계변경에 따른 2006. 2. 9.자 사업계획변경승인으로 인한 것일 뿐 총 사업비의 변경과는 별다른 관련이 없는 것처럼 적극적으로 홍보하여 온 점, ② 피고 조합은 조합원들로부터 사업계획변경동의서를 제출받는 와중에도 조합소식지를 통하여 스스로 이 사건 총회에서 재건축 사업변경 내지 관리처분계획에 관한 승인결의가 이루어져야 재건축 사업을 진행할 수 있음을 공고하여 온 점, ③ 피고 조합에서는 이 사건 총회를 전후하여서는 전체 조합원의 4/5 이상으로부터 ‘사업계획변경동의서’를 받음으로써 재건축 변경에 관하여 유효한 서면결의가 이루어졌음을 대외적으로 공표한 바 없는 점, ④ “바른 재건축 주민회”의 대표인 최경철은 조합원 193명의 서명을 받아, 2006. 6. 1.부터 2006. 6. 30.까지 사이에 두 차례에 걸쳐 피고 조합에 사업계획변경동의서에 대한 의결 목적 활용금지 및 그 반환과 함께 임시총회의 소집을 요구하기도 하였고, 그 직후에 실시된 이 사건 총회에서는 앞서 본 바와 같이 재건축변경 결의에 해당하는 제1호 안건인 재건축 재결의의 건 및 제6호 안건인 관리처분계획(안) 승인의 건에 대하여 각각 전체 조합원의 1/5 이상에 해당하는 139명 및 151명이 반대의사를 명백히 한 점 등 기록상 나타난 제반사정에 비추어 상당수 조합원으로서는 ‘사업계획변경동의서’의 제출이 총회에서의 재건축변경 결의에 갈음하는 서면결의에 상응하는 의미가 있다고 생각하지 아니하였거나, 적어도 증액된 총 사업비 부분에 관하여는 동의한다는 의사 없이 2006. 2. 9.자 사업계획변경인가와 관련하여, 또는 관리처분계획인가 신청시 제출되어야 하는 서류로 생각하고 작성·제출한 것으로 보여, 피고가 주장하는 서면결의에 의한 합의에 있어 전체 조합원 4/5 이상의 자의에 의한 합의가 성립되었다고 인정할 수 없을 정도의 중대한 하자가 있다고 할 것이므로, 피고가 주장하는 서면합의에 의한 재건축결의의 변경이 유효하게 이루어졌다고 보기 어렵다.

(3) 소결론

따라서 이 사건 총회 안건 중 제1호 “재건축 재결의의 건”, 제6호 “관리처분계획(안) 승인의 건” 및 제8호 “사업계획 변경 승인의 건”에 관한 각 결의는 4/5 이상의 특별결의 정족수를 충족시키지 못하여 모두 무효라고 할 것이다.

나. 제10호 안건 결의의 무효여부에 관한 판단

원고는, 이 사건 총회에서 한 제10호 안건인 총회결의사항 위임의 건은 위 제1, 6, 8호 안건이 유효하게 결의된 경우 이에 관한 집행을 위임하기 위한 것인바, 위 각 결의가 무산되었으므로, 그 결의의 효력 또한 부인되어야 한다고 주장한다.

살피건대 갑 제9호증의 기재에 의하면, 이 사건 총회에서 결의한 제10호 안건의 내용은 “① 임·대의원 선·해임, ② 총회에서 승인된 시공사와의 본계약 체결, ③ 협력업체 선정 및 계약체결에 관한 사항, ④ 경미한 사업계획변경(외관, 외관디자인 등)에 관한 사항을 대위원회로 위임하는 것”이라는 사실이 인정되는바, 위 ① 내지 ④의 위임사항은 앞서 본 위 제1, 6, 8호 안건과는 그 내용을 달리하는 것이므로, 위 “총회결의사항 위임의 건”(제10호 안건)의 내용이 위 제1, 6, 8호 안건이 유효하게 결의된 경우 이에 관한 집행을 위임하기 위한 것임을 전제로 한 원고의 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

4. 결 론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 한다.

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