건축허가명의를 신탁하기로 하는 합의가 있은 경우 부동산소유명의의 신탁에 관한 합의가 있은 것으로 볼 수 있는지 여부

신축된 건물에 관한 소유권보존등기는, 사용검사필증이 교부된 후 건축허가를 받은 건축주를 소유자로 하여 건축물대장이 작성되면 그 대장에 소유자로 등재되어 있는 사람이 그 대장의 등본을 첨부하여 등기를 신청함으로써 경료되는 것이, 부동산등기법과 건축법 등 관계법령에 규정된 원칙적인 절차인 점을 감안하여 볼 때, 실건축주가 타인과의 합의에 따라 그 타인의 명의로 건축허가를 받아 건물을 준공하고 사용검사필증까지 교부받았다면, 특별한 다른 사정이 없는 한 그 건물에 관한 소유권보존등기도 그 타인의 명의로 경료하기로 약정한 것으로 봄이 상당하다.

민법 제186조[명의신탁]

대법원 1983.5.10. 선고 82다카1952 판결(공1983,964) 1983.7.12. 선고 83누139 판결(공1983,1287)

원고

피고

대전지방법원 1993.3.19. 선고 91나4469 판결

원심판결을 파기한다.

사건을 대전지방법원 본원합의부에 환송한다.

피고의 상고이유에 대하여 판단한다.

1. 원심은, 이 사건 연립주택은 원고와 소외 1, 소외 2, 소외 3 등 4인(이 뒤에는 "원고등"이라고 약칭한다)이 1983.4.28. 그 대지의 매도인인 소외 4와 공동명의로 건축허가를 받아 신축하다가 6.11. 건축상의 편의를 위하여 주택건설업면허가 있는 망 소외 5와의 합의하에 건축허가명의인을 위 소외 4와 위 망 소외 5로 바꾸기로 하고 관할관청으로부터 그에 대한 변경승인을 받았으나 공사만은 원고 등의 자금으로 계속하여 완공한 것이므로(준공검사는 1984.7.30. 위 소외 4 및 소외 5의 명의로 마쳤음), 특별한 사정이 없는 한 이 사건 연립주택에 관하여 경료된 위 망 소외 5 명의의 소유권보존등기 및 이에 터잡아 경료된 피고 명의의 근저당권설정등기는 원인을 결여한 무효의 등기라고 판단한 다음, 위 망 소외 5 명의의 소유권보존등기는 명의신탁에 의한 유효한 등기라는 피고의 주장에 대하여 판단하기를, 그에 부합하는 일부 증거들은 믿을 수 없고, 다만 관할관청이 1983.6.11. 이 사건 연립주택의 건축주 명의를 위 망 소외 5 및 소외 4로 변경하는 신청을 승인한 사실은 앞서 인정한 바와 같고, 또 위와 같이 건축주 명의가 위 망 소외 5 등으로 변경된 관계로 이 사건 연립주택에 관하여 건축물관리대장상의 소유자 명의가 위 망 소외 5로 등재된 사실을 인정할 수 있을 뿐인데, 그와 같은 사정만으로는 원고 등이 위 망 소외 5에게 이 사건 연립주택의 소유명의를 신탁하였다고 볼 수 없다는 이유로, 피고의 위 주장을 배척하였다.

2. 부동산의 소유권에 관한 명의신탁이라 함은 대내적인 관계에서는 신탁자가 실질적으로 소유권을 보유하고 사용 수익하면서 다만 등기부상의 소유자명의만을 수탁자로 하여 두는 것을 말하는 것이므로( 당원 1987.5.12. 선고 86다카2653 판결 참조), 건물을 실질적으로 신축하고 있는 실건축주가 타인과의 합의에 따라 그 타인의 명의로 건축허가를 받아 건물을 준공한 경우에 그와 같은 사정만으로 그 건물의 소유권에 관하여 명의신탁관계가 성립하였다고 볼 수 있을 것인지의 여부는 별론으로 하더라도, 신축된 건물에 관한 소유권보존등기는, 사용검사필증이 교부된 후 건축허가를 받은 건축주를 소유자로 하여 건축물대장이 작성되면 그 대장에 소유자로 등재되어 있는 사람이 그 대장의 등본을 첨부하여 등기를 신청함으로써 경료되는 것이, 부동산등기법과 건축법 등 관계법령에 규정된 원칙적인 절차인 점을 감안하여 볼 때, 실건축주가 타인과의 합의에 따라 그 타인의 명의로 건축허가를 받아 건물을 준공하고 사용검사필증까지 교부받았다면, 특별한 다른 사정이 없는 한 그 건물에 관한 소유권보존등기도 그 타인의 명의로 경료하기로 약정한 것으로 봄이 상당하고, 따라서 이 경우 실제로 그 타인의 명의로 소유권보존등기가 경료되었다면, 그 등기가 경료된 때에 명의신탁관계가 성립된 것으로서 그 등기를 명의신탁에 의한 유효한 등기로 보아야 할 것이다.

이 사건의 경우 원심이 인정한 바와 같이 건축허가를 받은 실건축주인 원고 등이 위 망 소외 5와의 합의에 따라 관할관청으로부터 건축주의 명의(건축허가명의인)의 변경에 대하여 승인을 받은 상태에서 이 사건 연립주택을 준공하였고, 그로 인하여 건축물대장에 위 망인이 소유자로 등재됨에 따라 위 망인의 명의로 그 소유권보존등기가 경료된 것이라면(원심이 인정한 바와 같이 건축주의 명의는 위 망인과 위 소외 4로 변경되었는데, 건축물대장에는 위 망인 한 사람이 소유자로 등재된 경위를 알아 볼 수 있는 자료가 기록에 나타나 있지 않으므로, 환송 후에는 이 점에 대하여도 심리할 필요가 있음을 지적하여 둔다), 특별한 다른 사정이 없는 한 원고 등과 위 망인이 이 사건 연립주택의 건축주의 명의의 변경에 대하여 합의를 할 당시 그 소유권보존등기도 위 망인의 명의로 경료하기로 약정한 것으로 봄이 상당하고, 또 그렇다면 위 망인 명의의 소유권보존등기는 명의신탁의 약정에 의한 것으로서 유효한 등기라고 보아야 할 것이다.

그럼에도 불구하고, 원심은 이와 견해를 달리하여 이 사건 연립주택의 건축주의 명의가 원고 등과 위 망 소외 5 사이의 위와 같은 합의에 터잡아 변경되었고 그에 따라 이 사건 연립주택에 관하여 건축물관리대장의 소유자 명의가 위 망 소외 5로 등재된 사실만으로는 원고 등이 위 망 소외 5에게 이 사건 연립주택의 소유자 명의를 신탁하였다고 볼 수 없다고 판단하였으니, 원심판결에는 위와 같은 합의를 한 당사자의 의사를 잘못 해석하였거나 채증법칙을 위반하여 사실을 잘못 인정한 위법이 있다고 하지 아니할 수 없고, 이와 같은 위법은 판결에 영향을 미친 것임이 분명하므로, 이 점을 지적하는 논지는 이유가 있다.

원심이 인용하고 있는 당원 1981.12.8. 선고 81다카367 판결 은 실건축주가 일방적으로 타인의 명의로 건축허가를 받은 사안에 관한 것으로서, 당사자 사이에 건축주의 명의의 변경에 관하여 합의가 되었던 이 사건에 원용하기에는 적절한 것이 못 된다.

3. 그러므로 원심판결을 파기하고 다시 심리판단하게 하기 위하여 사건을 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.