서울행정법원2017구단74262 (2018.10.10)

대물변제 가액을 실제거래가액으로 인정할 수 없어 환산취득가액을 적용한 처분은 적법함

(1심 판결과 같음) 이 사건 부동산의 취득가액이 대물변제 가액이라고 하나, 고액의 대여금에 대하여 무담보, 무이자에 차용증도 없고, 원고가 이혼위자료로 고액의 현금을 수수했다는 증빙도 없는 등 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 피고의 처분은 적법함

소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산)

2018누69143 양도소득세부과처분취소

김AA

BB세무서장

2018.10.10.

2019. 5. 3.

2019. 6.21.

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

제1심 판결을 취소한다.

피고가 2017. 1. 2. 원고에 대하여 한 2014년 귀속 양도소득세 000,000,000원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

1. 양도소득세 부과처분

갑 제1, 2, 3, 4, 10, 19, 20, 25, 30, 31, 32, 33, 35호증, 을 제1, 2, 3호증(가지번호있는 것은 가지번호를 포함, 이하 같다)의 각 기재, 갑 제11, 22, 23, 24호증의 각 일부기재, 제1심 증인 하BB의 일부 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면 아래의 사실이 인정된다.

[1]

원고는 1985. 1. 24. 강AA과 혼인 신고를 하였다가 1990. 1. 21. 협의이혼 신고를 하였다.

원고는 2005. 12. 30. 강AA의 어머니 하BB으로부터 경기도 ○○군 ○○면 ○○리(이하 '○○리'라고만 한다) 산6-1 임야 456,868㎡의 49,587/456,868 지분을 취득하였다.

위 지분은 토지 분할, 공유물 분할 등을 거쳐 ○○리 산6-39 임야 48,851㎡(이하 토지 분할, 공유물 분할 전후를 통하여 모두 '이 사건 토지'라 한다)가 되었다.

원고는 2014. 12. 12. 강AA에게 이 사건 토지를 대금 600,000,000원에 양도하였다.

[2]

원고는 2015. 2. 17. 이 사건 토지의 양도에 관하여 취득가액을 515,000,000원, 양도가액을 600,000,000원으로 하는 양도소득세 예정신고ㆍ납부를 하였다.

피고는 2017. 1. 2. 원고가 신고한 취득가액 515,000,000원은 실지거래가액으로 인정할 수 없어 취득가액을 환산가액 112,025,316원에 따라 결정한다는 이유로, 원고에게 2014년 귀속 양도소득세 000,000,000원(가산세 포함)을 부과하는 처분(이하'이 사건 처분'이라 한다)을 하였다.

원고는 이에 불복하여 2017. 4. 4. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2017. 7. 19. 원고의 심판청구를 기각하였다.

2. 원고의 주장 요지

원고가 2005. 12. 30. 하BB으로부터 이 사건 토지를 취득하였는데, 당시 원고가 하BB으로부터 변제받지 못하고 있던 대여금 515,000,000원의 대물변제로 이 사건 토지를 취득하였으므로 위 515,000,000원이 실지거래가액으로서 취득가액이다.

따라서 위 515,000,000원을 실지거래가액으로 인정하지 않고 이 사건 토지의 취득가액을 환산가액 112,025,316원에 따라 결정한 이 사건 처분은 위법하므로, 그 취소를 구한다.

3. 금전대여 및 대물변제

가. 원고의 주장

원고는 위와 같이 하BB에게의 금전대여 및 대물변제를 주장하는데, 구체적인 주장내용은 아래와 같다.

1) 608,000,000원 대여 및 638,700,000원 대여

원고와 이혼한 전(前) 남편의 어머니 하BB이 1995. 12.경 ○○리 산6-1 임야 539,833㎡의 536,130/539,833 지분 및 ○○리 614-1, 614-2, 615-1, 616, 617 토지(이하 '○○리 614-1 등 5필지'라 한다)를 매수하기 위하여 약 41억 원이 필요하여 원고에게 금전대여를 요청하였고, 이에 원고가 1995. 12. 23.부터 1996. 1. 9.까지 8회에 걸쳐 하BB 명의의 중소기업은행 계좌에 합계 608,000,000원을 입금하여 이를 하BB에게 대여하고, 1996. 1. 11.부터 1996. 7. 29.까지 4회에 걸쳐 하BB 명의의 대한투자신탁 계좌에 합계 638,700,000원을 입금하여 이를 하BB에게 대여하였다.

2) 300,000,000원의 대물변제

원고는 최종 대여일로부터 약 3년이 지난 뒤에도 하BB으로부터 대여금 1,246,700,000원(= 608,000,000원 + 638,700,000원)을 변제받지 못하자 강AA을 통해 하BB에게 대여금의 일부라도 변제할 것을 요구하였고, 강AA의 중개로 1999. 7. 19. 위 대여금 중 300,000,000원의 대물변제로 ○○리 614-1 등 5필지를 하BB으로부터 취득하였다.

3) 100,000,000원 대여

원고는 위 300,000,000원의 대물변제 이후 다시 2003. 2. 11.부터 2005. 10. 10.까지13회에 걸쳐 하BB 명의의 한빛은행 계좌에 13회에 걸쳐 합계 100,000,000원을 입금하여 이를 하BB에게 대여하였다.

4) 600,000,000원의 대물변제

그 후 원고는 2005. 12. 5. 대여금 채권의 담보로 하BB 소유의 ○○리 615-4, 615-5, 615-6, 616-1, 616-2 토지(이하 '○○리 615-4 등 5필지'라 한다)에 관하여 원고 앞으로 가등기를 마쳤고, 2005. 12. 27. 대여금 1,046,700,000원(= 1,246,700,000원 - 300,000,000원 + 100,000,000원) 중 600,000,000원의 대물변제로 ○○리 615-4 등 5필지를 하BB으로부터 취득하였다.

5) 이 사건 토지의 대물변제

그 후 원고는 2005. 12. 30. 대여금 잔액 446,700,000원(= 1,046,700,000원 - 600,000,000원)의 대물변제로 ○○리 산6-1 임야 456,868㎡의 49,587/456,868 지분을 하BB으로부터 취득하였고, 당시 그 가액을 520,000,000원으로 하여 대물변제 가액이 채권액을 73,300,000원 초과함(= 520,000,000원 - 446,700,000원)에 따라 원고가 2006. 5. 29.부터 2008. 3. 20.까지 하BB에게 10회에 걸쳐 73,500,000원을 지급하였으며, 그 후 2011년경 토지 분할로 위 지분이 이 사건 토지 48,581㎡로 확정되어 위 대물변제 가액을 515,000,000원으로 확정하였다.

나. 판단

원고의 위 주장에 관하여 살펴보면 아래와 같다.

1) 608,000,000원 대여 및 638,700,000원 대여

⑴ 원고의 주장에 의하면, 하BB이 1995. 12.경 ○○리 산6-1 임야 539,833㎡의 536,130/539,833 지분 및 ○○리 614-1 등 5필지를 매수하기 위하여 약 41억 원이 필요하여 원고에게 금전대여를 요청하였고, 이에 원고가 1995. 12. 23.부터 1996. 1. 9.까지 8회에 걸쳐 하BB 명의의 중소기업은행 계좌에 합계 608,000,000원을 입금하여 이를 하BB에게 대여하고, 1996. 1. 11.부터 1996. 7. 29.까지 4회에 걸쳐 하BB 명의의 대한투자신탁 계좌에 638,700,000원을 입금하여 이를 하BB에게 대여하였다는 것이다.

살피건대, 갑 제12, 13호증의 기재에 의하면 원고의 위 주장과 같은 하BB 명의의 중소기업은행 계좌 및 대한투자신탁 계좌에 608,000,000원 및 638,700,000원이 입금된 사실은 인정되지만, 이를 원고가 입금하였다고 인정할만한 객관적인 자료가 없다.

원고는 위 중소기업은행 계좌에 관하여, 자신의 주민등록지가 부산이었으나 실제로는 자녀들과 함께 서울에 거주하면서 중소기업은행 사당동 지점, 염창동 지점, 무역센터 지점, 테헤란로 지점, 여의도 지점 등에서 위 608,000,000원을 입금하였다고 주장하는데, 원고가 자녀들과 함께 서울에 거주한 사실만으로 원고가 위 608,000,000원을 입금하였다고 인정할 수는 없다.

⑵ 원고는, 1990년 강AA과 이혼할 당시 위자료로 10억 원 정도를 받았는데, 통장에서 현금을 인출한 것이 아니라 보유하고 있던 현금 그대로 하BB에게 대여하였다고 주장한다(원고의 소장 참조).

살피건대, 당심 증인 강AA의 증언에 의하면 그가 원고와 이혼하면서 원고에게 위자료로 현금 10억 원을 주어 원고가 현금을 보유하였다는 것이나, 이러한 위자료 지급을 인정할만한 객관적인 자료가 없다.

또한 강AA은 앞서 본 바와 같이 1990. 1. 21. 원고와 협의이혼 신고를 하였는데, 그로부터 약 6년이 지난 1995. 12.경까지 원고가 위자료로 받은 현금을 그대로 보유하고 있었다고 보기에도 의문의 여지가 있다.

⑶ 원고는, 하BB이 ○○리 산6-1 임야 539,833㎡의 536,130/539,833 지분을 매수하면서 원고와의 금전대차 관계를 명확히 하기 위하여 위 중소기업은행 계좌 및 대한투자신탁 계좌를 개설하였다고 주장한다.

"살피건대, 갑 제37, 39호증의 기재에 의하면 위 중소기업은행 계좌가 1995. 12. 23. 개설되고, 위 대한투자신탁 계좌가 1996. 1. 11. 개설되었으며,할머님 양수리 6-1호자금 관계통장'이라고 기재된 메모가 있는 사실이 인정된다.",그러나 이러한 개설일 및 메모로써는 하BB이 ○○리 산6-1 임야의 지분 등을 매수하기 위하여 위 계좌를 개설하였다고 볼 수 있을 뿐이고, 하BB이 원고와의 금전대차 관계를 명확히 하기 위하여 위 계좌를 개설하였다고까지 인정하기는 어렵다.

⑷ 원고의 주장에 의하면, 1995. 12.경 하BB이 ○○리 산6-1 임야 539,833㎡의 536,130/539,833 지분을 매수한 대금이 약 40억 6,000만 원이고, ○○리 614-1 등 5필지를 매수한 대금이 약 7,400만 원으로서 하BB이 약 41억 원의 매수자금이 필요하여 원고에게 금전대여를 요청하였다는 것이다(원고의 소장 참조).

그런데 갑 제14, 16호증의 각 기재에 의하면, 하BB이 1999. 7. 15. 원고에게 ○○리 614-1 등 5필지를 대금 300,000,000원에 매도하는 내용의 계약서가 작성되고, 하BB이 2005. 12. 5. 원고에게 ○○리 산6-1 임야 536,097㎡를 대금 635,000,000원에 매도할 것을 예약한다는 내용의 계약서가 작성된 사실이 인정된다. 한편으로 하BB이 ○○리 산6-1 임야 539,833㎡의 536,130/539,833 지분 및 ○○리 614-1 등 5필지를 매수한 계약서는 이 사건에서 증거로 제출되지 않았다.

위와 같이 1999년과 2005년에 작성된 계약서에 기재된 대금 300,000,000원과 635,000,000원은 합계 10억 원 미만인 점에 비추어 보면, 하BB이 1995. 12.경 ○○리산6-1 539,833㎡의 536,130/539,833 지분 및 ○○리 614-1 등 5필지를 매수하는데 약41억 원이 필요하여 원고에게 금전대여를 요청하였다는 원고의 주장은 그대로 받아들이기 어렵다.

⑸ 위와 같은 사정을 종합해 보면, 원고가 하BB에게 608,000,000원과 638,700,000원을 대여하였다고 인정하기에는 의문의 여지가 상당하다.

2) 300,000,000원의 대물변제

원고의 주장에 의하면, 최종 대여일로부터 약 3년이 지난 뒤에도 하BB으로부터 대여금 1,246,700,000원(= 608,000,000원 + 638,700,000원)을 변제받지 못하자 강AA을 통해 하BB에게 대여금의 일부라도 변제할 것을 요구하였고, 강AA의 중개로 1999. 7. 19. 위 대여금 중 300,000,000원의 대물변제로 ○○리 614-1 등 5필지를 하BB으로부터 취득하였다는 것이다.

살피건대, 갑 제14호증의 기재에 의하면 하BB이 1999. 7. 15. 원고에게 ○○리 614-1 등 5필지를 대금 300,000,000원에 매도한다는 내용의 계약서가 작성되었고, 그 계약서에는 계약금 50,000,000원을 계약 당시 지급하고 잔금 250,000,000원을 1999. 7. 19. 지급한다고 기재되어 있는 사실이 인정된다.

이러한 계약서 내용은 하BB이 원고에게 대여금의 대물변제로 부동산 소유권을 이전한다는 것이 아니라 단순히 부동산을 매도한다는 내용이고, 대금을 계약금과 잔금으로 나누어 지급한다는 것도 대여금의 대물변제로 보기 어렵다.

또한 앞서 본 바에 의하면 원고가 하BB에게 608,000,000원과 638,700,000원을 대여하였다고 인정하기에는 의문의 여지가 상당하여, 원고가 하BB에게 대여금 채권을 보유하고 있었다고 보기 어렵고, 따라서 대여금 채권을 전제로 하는 대물변제를 인정하기에도 의문의 여지가 상당하다.

3) 100,000,000원 대여

⑴ 원고의 주장에 의하면, 위 300,000,000원의 대물변제 이후 원고가 2003. 2. 11.부터 2005. 10. 10.까지 13회에 걸쳐 하BB 명의의 한빛은행 계좌에 합계 100,000,000원을 입금하여 이를 하BB에게 대여하였다는 것이다.

살피건대 갑 제15호증의 기재에 의하면 원고의 위 주장과 같이 13회에 걸쳐 하BB 명의의 한빛은행 계좌에 합계 100,000,000원이 입금된 사실, 그 중 2004. 12. 21. 입금된 7,000,000원, 2005. 10. 10. 입금된 5,000,000원, 합계 12,000,000원을 원고가 입금한 사실은 인정되나, 나머지 11회에 걸쳐 입금된 88,000,000원을 원고가 입금하였음을 인정할만한 객관적인 자료가 없다.

위와 같이 원고가 입금한 합계 12,000,000원에 관해서 보면, 이를 원고가 하BB에게 대여한 것이라고 인정할만한 객관적인 자료가 없고, 원고는 위 100,000,000원의 대여를 주장하면서 앞서 본 608,000,000원 및 638,700,000원의 대여와는 달리 100,000,000원 대여의 동기나 경위에 관해 구체적인 주장을 하지 않고 있다.

⑵ 이상에서 본 원고의 주장에 의하면, 원고가 하BB에게 1995. 12. 23.부터 1996. 1. 9.까지 합계 608,000,000원을 대여하고, 이를 변제받지 못한 상태에서 1996. 1. 11.부터 1996. 7. 29.까지 다시 합계 638,700,000원을 대여하고, 3년이 지난 뒤에야 대물변제로 300,000,000원을 회수하여 대여금이 936,700,000원(= 608,000,000원 + 638,700,000원 - 300,000,000원)이 남아 있는 상태에서 다시 2013. 2. 11.부터 2005. 10. 10.까지 합계 100,000,000원을 대여하였다는 것이다. 또한 원고의 주장에 의하면원고가 하BB에게 무담보, 무이자로 차용증 없이 대여하였다는 것이다.

살피건대, 갑 제3, 4, 11호증의 각 기재와 제1심 증인 하BB의 증언에 의하면 원고는 1985. 1. 24. 하BB의 아들 강AA과 혼인하였다가 1990. 1. 21. 이혼하였고, 그 당시 원고는 강AA과 사이에 출산한 자녀 2명의 양육을 책임지기로 약정한 사실, 하BB은 강AA을 포함하여 아들 3명과 딸 3명을 두고 있었던 사실이 인정된다. 한편으로 당심증인 강AA의 증언에 의하면 그가 원고와 이혼하면서 원고에게 위자료로 현금 10억 원을 주었다는 것이지만 이러한 위자료 지급을 인정할만한 객관적인 자료가 없음은 앞서 본 바와 같다.

위와 같은 사정에 비추어 보면, 원고가 강AA과 이혼한 이후 하BB에게 합계 1,346,700,000원(= 608,000,000원 + 638,700,000원 + 100,000,000원)을 대여한다는 것이나 이를 무담보, 무이자로 차용증 없이 대여한다는 것은 모두 납득하기가 쉽지 않다.

4) 600,000,000원의 대물변제

원고의 주장에 의하면, 원고는 위 100,000,000원의 추가 대여 이후 2005. 12. 5. 대여금 채권의 담보로 하BB 소유의 ○○리 615-4 등 5필지에 관하여 원고 앞으로 가등기를 마쳤고, 2005. 12. 27. 대여금 1,046,700,000원(= 1,246,700,000원 - 300,000,000원 + 100,000,000원) 중 600,000,000원의 대물변제로 ○○리 615-4 등 5필지를 하BB으로부터 취득하였다는 것이다.

살피건대, 갑 제16, 18, 35호증의 각 기재에 의하면 하BB이 2005. 12. 5. ○○리 산6-1 임야 536,097㎡를 원고에게 대금 635,000,000원에 매도할 것을 예약하는 내용의 계약서가 작성되고, 같은 날 위 임야에 관하여 원고 앞으로 가등기가 마쳐진 사실, 그후 2005. 12. 27. 하BB이 위 임야에서 분할된 ○○리 615-4 등 5필지 합계 71,626㎡를 원고에게 대금 600,000,000원에 매도하는 내용의 계약서가 작성되고, 2005. 12. 28. ○○리 615-4 등 5필지에 관하여 원고 앞으로 소유권이전등기가 마쳐진 사실, 그 후 위 가등기가 혼동을 원인으로 말소된 사실이 인정된다.

위와 같은 원고 명의의 가등기 및 소유권이전등기를 비교해 볼 때, 당초 536,097㎡를 대금 635,000,000원에 매도할 것을 예약하였다가 약 15%에 불과한 71,626㎡를 거의 비슷한 대금 600,000,000원에 매도한다는 것은 납득하기 어렵고, 또한 가등기에 기한 본등기를 마친 것이 아니라 별도의 소유권이전등기를 마친 것은 매매예약에 기한 대물변제가 아닌 별개의 원인으로 볼 여지도 상당하다.

또한 앞서 본 바에 의하면 원고가 하BB에게 합계 1,346,700,000원(= 608,000,000원 + 638,700,000원 + 100,000,000원)을 대여한다는 것은 납득하기가 쉽지 않아, 원고가 하BB에게 대여금 채권을 보유하고 있었다고 단정하기 어렵고, 따라서 대여금 채권을 전제로 하는 대물변제를 인정하기에도 의문의 여지가 상당하다.

5) 이 사건 토지의 대물변제

원고의 주장에 의하면, 원고는 2005. 12. 30. 대여금 잔액 446,700,000원(=1,046,700,000원 - 600,000,000원)의 대물변제로 ○○리 산6-1 임야 456,868㎡의 49,587/456,868 지분을 하BB으로부터 취득하였고, 당시 그 가액을 520,000,000원으로하여 대물변제 가액이 채권액을 73,300,000원 초과함(= 520,000,000원 - 446,700,000

원)에 따라 원고가 2006. 5. 29.부터 2008. 3. 20.까지 하BB에게 10회에 걸쳐 73,500,000원을 지급하였으며, 그 후 2011년경 토지 분할로 위 지분이 이 사건 토지48,581㎡로 확정되어 위 대물변제 가액을 515,000,000원으로 확정하였다는 것이다.

살피건대, 갑 제19, 20호증의 각 기재에 의하면 하BB이 2005. 12. 30. 원고에게 ○○리 산6-1 임야 456,868㎡의 49,587/456,868 지분을 대금 520,000,000원에 매도하는 내용의 계약서가 작성되고, 같은 날 위 지분에 관하여 원고 앞으로 소유권이전등기가 마쳐진 사실이 인정된다.

그런데 원고의 위 주장과 같이 대물변제 가액이 채권액을 73,300,000원 초과하여 정산이 필요한 상황에서 단순히 대금 520,000,000원에 매도하는 내용의 계약서만 작성하고 소유권이전등기를 마쳐준다는 것은 납득하기 어렵다고 할 것이다. 또한 원고의 주장과 같이 대물변제 가액이 채권액을 73,300,000원 초과하여 원고가 하BB에게 73,500,000원을 지급하였다면, 대물변제 가액은 채권액 446,700,000원이 되어야 할 것인데, 대물변제 가액을 515,000,000원으로 확정하였다는 것도 납득하기 어렵다고 할것이다.

또한 앞서 본 바에 의하면 원고가 하BB에게 합계 1,346,700,000원(= 608,000,000원 + 638,700,000원 + 100,000,000원)을 대여한다는 것은 납득하기가 쉽지 않아, 원고가 하BB에게 대여금 채권을 보유하고 있었다고 인정하기 어렵고, 따라서 대여금 채권을 전제로 하는 대물변제를 인정하기도 어렵다.

4. 결론

이상에서 본 바를 종합하면, 원고가 이 사건 토지의 양도에 관하여 취득가액을 515,000,000원으로 하여 양도소득세 예정신고납부를 하였으나 이는 실제거래가액으로 인정할 수 없고, 피고가 그 취득가액을 환산가액 112,025,316원에 따라 결정하여 이 사건 처분을 한 것은 적법하다고 할 것이다.

따라서 이 사건 처분의 취소를 구하는 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각할 것이고, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하였으므로 원고의 항소를 기각한다.