조심-2015-중-4971(2016.8.18)

쟁점부동산의 매매계약시 특약사항으로 정한 가액은 양도가액에 포함되는 금액으로 볼 수 있다

쟁점부동산의 매매계약시 특약사항으로 정한 가액은 양도가액에 포함되는 금액으로 볼 수 있다

소득세법 제4조 소득의 구분

2016구합54071 양도소득세부과처분취소

권0자

OO세무서장

2017. 8. 11.

2017. 9. 8.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2015. 6. 23. 원고에 대하여 한 2005년 귀속 양도소득세 668,550,480원(가산세포함)의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위 및 기초사실

가. 00동지역주택조합(이하 '조합'이라 하고, 그 대표자를 '조합장'이라 한다)은 서울 00구 00동 000 일대에 공동주택을 건설하는 사업을 목적으로 2002. 4.경 설립된 지역주택조합으로서, 2003. 2. 28. 김00이 대표이사로 있는 00산업개발 주식회사에게 위 사업에 관계되는 일체의 업무를 위임하였다.

나. 조합은 2003. 6. 30. 전00과 사이에서 '조합이 전00로부터 서울 00구 00동 000 대 81㎡ 및 그 지상 주택(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)을 156,000,000원에 매수한다'는 내용의 매매계약을 체결하였다.

다. 원고와 원고의 동생인 권00은 조합에게 위 나.항 기재 매매계약에 따라 조합이전00에게 지급하여야 할 계약금 16,000,000원을 빌려주었고, 조합이 전00에게 잔금140,000,000원을 지급하지 못하자 이를 대위변제하고서, 위 매매계약에 따라 조합이전00에 대하여 가지는 매수인 지위를 승계한 다음 2004. 1. 16. 권00의 명의로 이사건 부동산에 관하여 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

라. 이후 이 사건 부동산에 관하여 '원고와 권00' 및 조합 사이에서, ㉠ '권00이 조합에게 이 사건 부동산을 180,000,000원에 매도한다'는 내용의 2005. 8. 9.자 매매계약서, ㉡ '권00이 조합에게 이 사건 부동산을 580,000,000원에 매도하고, 특약사항으로 상가 20평 및 아파트입주권을 주기로 한다'는 내용의 2005. 9. 20.자 매매계약서(갑제2호증, 이하 '이 사건 매매계약서'라 하고, 위 특약사항을 '이 사건 특약사항'이라 한다)가 각 작성되었다.

마. 조합은 2005. 10. 20. 매매대금이 180,000,000원으로 기재되어 있는 위 라.항의2005. 8. 9.자 매매계약서를 가지고서 이 사건 부동산에 관하여 조합 명의로의 소유권이전등기를 마치는 한편, 2005. 10. 28. 원고에게 이 사건 매매계약서상 매매대금으로기재되어 있던 580,000,000원을 지급하였다.

바. 조합의 이 사건 부동산 매수와 관련하여, 조합장은 2006. 5. 10. 권00을 영수인으로 하여 '조합 측의 사정으로 인하여 이 사건 특약사항을 이행하지 못하게 되었고 그 대신 400,000,000원의 보상금을 지급하겠다'는 내용의 이행각서(갑 제3호증, 이하 '이 사건 이행각서'라 한다)를 작성하여 주었고, 이후 2006. 7. 10. '400,000,000원을 이 사건 부동산 매매대금으로 정히 영수하였다'는 내용으로 권00 명의의 영수증(갑 제4호증, 이하 '이 사건 영수증'이라 한다) 또한 작성되었다.

사. 피고는 00세무서장으로부터 '이 사건 부동산은 원고가 권00에게 명의신탁한 것으로서 실소유자가 원고이고, 그 매매대금이 당초 신고된 위 라.항 기재 2005. 8. 9.자 매매계약서상의 180,000,000원이 아니라 이 사건 매매계약서상의 580,000,000원 과 이 사건 이행각서상의 400,000,000원을 합한 980,000,000원이다'는 통보를 받고서 2015. 6. 23. 원고에 대하여 2005년 귀속 양도소득세 668,550,480원(가산세 포함)을 부과(이하 '이 사건 처분'이라 한다)하였다.

아. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2015. 9. 9. 조세심판원에 심판청구를 하였고, 조세심판원은 2016. 8. 28. 위 심판청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 7, 9 내지 13호증, 을 제1, 2호증의 각 기재

(가지번호 포함), 이 법원의 조합장에 대한 사실조회 결과, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법여부

가. 원고의 주장 요지

원고는 조합으로부터 이 사건 이행각서에 기재된 400,000,000원을 받은 사실 자체가 없고, 이 사건 이행각서 중 이 사건 특약사항 부분은 원고가 조합의 이사로 근무하면서 조합이 추진하던 공동주택건설사업의 원만한 진행을 위하여 노력한 것에 대한 대가를 지급하기 위한 것에 불과하므로 설령 원고가 위 400,000,000원을 받았다고 하더

라도 위 돈은 우발적이고 일시적인 소득일 뿐 이 사건 부동산의 양도대가라고 할 수 없다.

나. 관계 법령

별지와 같다.

다. 판단

1) 원고가 조합으로부터 400,000,000원을 더 지급받았는지 여부

살피건대, 앞서 설시한 증거들에다가 을 제3, 4호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 보태어 인정되는 다음의 사정들에 비추어 보면, 원고가 이 사건 이행각서에 따라 400,000,000원을 추가로 지급받았다고 봄이 상당하므로, 이를 지급받은 바 없다는 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

가) 조합이 '이 사건 부동산에 관하여 조합이 전00로부터 매수하는 계약이 체결되어 있었음에도 원고와 권00이 위 매매계약상 조합의 매수인 지위를 인수하여 이 사건 부동산을 권00의 명의로 등기하여 두고서 이를 다시 조합에 매도하기로 한 다음, 조합으로부터 매매대금 합계 980,000,000원을 지급받은 것은 민법 제103조 소정의 반사회질서 법률행위에 해당하여 무효이다'고 주장하면서 원고와 권00을 상대로 하여 제기한 부당이득금 반환 청구 소송의 판결(제1심 판결: 서울서부지방법원 2012. 12. 28. 선고 2012가합3722 판결, 항소심 판결: 서울고등법원 2013. 12. 26. 선고 2013나10729 판결)에서, '이 사건 매매계약서상 매매대금 580,000,000원이 원고의 계좌로 송금되었을 뿐만 아니라 권00이 조합으로부터 이 사건 이행각서상의 400,000,000원을 지급받았다'는 사실이 인정되었다.

나) 위 가)항 기재 관련 민사소송에서 '원고 및 권00'의 소송대리인은 이 사건 부동산의 매매대금으로 합계 980,000,000원을 지급받은 사실을 자백하였고, 이에 대하여 원고는 '조합으로부터 사업에 관계되는 일체의 업무를 위임받은 00산업개발 주식회사의 대표이사인 김00이 원고 및 권00을 대신하여 소송대리인을 선임하였고 그에 따라 원고 및 권00의 입장이 제대로 전달되지 않은 채 소송이 수행되었다'는 취지로 주장하고 있으나, 소송절차에서 소송당사자인 원고나 권00의 의사와 무관하게 더욱이 사실과 다른 허위의 자백이 소송대리인에 의하여 이루어진다는 것은 쉽게 납득하기 어려울 뿐만 아니라 원고는 그 주장과 같은 사정을 확인할 수 있는 객관적인 증거를 전혀 제시하지도 못하고 있다.

다) 00산업개발 주식회사의 대표이사 김00이 위 가)항 기재 관련 민사소송에 증인으로 출석하여 '원고의 동의 하에 이 사건 영수증을 작성하였다'는 취지로 증언하였는데, 이 사건 영수증에 '400,000,000원을 이 사건 부동산 매매대금으로 정히 영수하였다'는 내용이 기재되어 있고 허위의 회계 처리 협조 시 형사처벌과 양도소득세 부담 가중 가능성 또한 있음을 감안하여 보았을 때, 조합에 대하여 매매대금청구권을 가지고 있는 원고가 조합으로부터 실제 돈을 받지 않고서 단지 회계처리의 편의만을 위해 이 사건 영수증을 허위로 작성하는 것에 대하여까지 허락하였다고 쉽게 단정하기 어렵다.

라) 한편 김00은 서울고등법원 2010나109529호 손해배상 등 사건에 증인으로 출석하여 '조합을 위해 토지매입업무를 함에 있어서 예상하지 못한 추가비용이 발생하는 등 어려움에 직면하는 바람에 일부 영수증 및 대체전표를 허위로 작성하였다'는 취지로 증언한 바 있었으나, 김00이 구체적으로 이 사건 영수증이 허위로 작성되었다고는 증언한 바 없었고, 조합의 예상치 못한 추가비용 지출 여부나 금액에 관한 객관적인 자료 또한 전혀 없어서, 위 증언 내용만으로 이 사건 영수증이 허위로 작성된 것이라고 단정할 수도 없다.

마) 원고는 2006. 8. 30. 인천 00구 00동 000-0 등 2필지 토지를 매매대금1,400,000,000원에 매수하였는바, 실제 원고가 지급하여야 할 매매대금은1,400,000,000원에서 원고가 승계하기로 약정한 매도인의 대출채무 500,000,000원을 공제한 900,000,000원 정도가 되었는데, 이는 이 사건 매매계약서상의 매매대금인580,000,000원 및 이 사건 이행각서상의 지급약정액 400,000,000원의 합계액인 980,000,000원과 근사할 뿐만 아니라, 위 2필지 토지의 매수가 이 사건 매매계약서 작성 이후 그 내용인 이 사건 특약사항의 불이행에 따른 400,000,000원 수령을 내용으로 한 이 사건 영수증의 작성일자(2006. 7. 10.)로부터 2개월이 경과되기 전에 이루어진 것이어서, 원고가 이 사건 부동산의 매도로 보유하게 된 980,000,000원을 자금으로 하여 위 2필지 토지를 매수한 것으로 볼 여지가 있다고 할 것임에도, 원고는 900,000,000원의 실제 매수자금 부담이 발생한 위 2필지 토지의 매수자금을 구체적으

로 어떻게 조달하였는지에 관하여 객관적 자료에 의하여 소명하지도 않고 있다.

2) 원고가 받은 400,000,000원이 이 사건 부동산의 양도대가에 해당하는지 여부

한편 앞서 설시한 증거들에다가 갑 제8호증의1, 3, 4의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 보태어 인정되는 다음의 사정들에 비추어 보면, 원고가 조합으로부터 400,000,000원을 받은 것은 이 사건 부동산의 양도대가의 일부로서 이루어진 것이라고 봄이 상당하므로, 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

가) 이 사건 매매계약서에 이 사건 특약사항(매매대금 580,000,000원 외에도 상가 20평 및 아파트 입주권을 주기로 한다)이 수기로 기재되어 있는데, 그 내용은 아래에서 보는 바와 같이 조합과 다른 일부 매도인들 사이에서 작성된 매매계약서의 기재형식 및 내용과 상당히 유사할 뿐만 아니라, 이 사건 부동산의 매매에 관련된 처분문서인 이 사건 매매계약서를 작성하면서 이와 아무런 관련이 없는 원고의 조합 활동에 대한 대가를 지급하기 위하여 별도의 처분문서를 작성하는 대신에 그 특약사항으로 명시한다는 것은 상당히 이례적이어서 쉽게 납득하기 어렵다.

○ 매도인 김@@(갑 제8호증의1)

특약사항: 상가 20평 우선분양권을 주기로 한다. 양도소득세는 매수인이 부담한다.

○ 매도인 유@@(갑 제8호증의3)

특약사항: 상가분양권을 유@@에게 주기로 한다. 양도소득세 발생시 매수인이 책임지기로 한다.

○ 매도인 김@@수(갑 제8호증의4)

특약사항: 매수인은 @@@@교회에 아파트 1채를 주기로 한다.

나) 아래에서 보는 바와 같이 이 사건 이행각서에 기재된 내용 역시 이 사건 특약사항이 이 사건 부동산의 매매와 관련된 것임을 전제로 하고 있다.

"상기인(권00)은 서울 00구 00동 000 토지주로서 당 조합과 토지계약당시 상가 20평 및 아파트 입주권을 받기로 하였으나, 당 조합의 사정으로 인하여 약속을 이행하지 못하여 당 조합은 현금으로 400,000,000원을 상기인에게 보상하기로 한다."

다) 앞서 언급한 바와 같이 권00을 영수인으로 하여 작성된 이 사건 영수증에도 '400,000,000원을 이 사건 부동산 매매대금으로 정히 영수하였다'고 기재되어 있다.

라) 원고가 조합에 의하여 추진되고 있는 사업과 관련하여 구체적으로 어느 정도의 지위에서 어떠한 활동을 하였고 그것이 조합에게 어떠한 이득을 가져다 주었다거나 400,000,000원에 이르는 대가를 받을 만한 것이었다고 인정할 만한 직접적이고도 객관적인 자료가 전혀 없다.

마) 한편 관련 민사소송(서울서부지방법원 2012가합3722호 부당이득금 사건)에서 '김00이 2006. 2.경 원고로부터 개인적으로 차용하고서 변제하지 못한 부분이400,000,000원 정도인 사실'이 인정되었으나, 김00은 위 관련 민사소송의 증인으로 출석하여 '이 사건 이행각서상의 400,000,000원은 원고에 대한 개인적인 채무와는 관련이 없다'는 취지로 증언하였을 뿐만 아니라, 김00이 조합으로부터 업무 일체를 위임받아 그 사무를 처리하는 00산업개발 주식회사의 대표이사의 지위를 이용하여 위와 같이 원고에게 부담하고 있던 개인채무를 변제하기 위해서 이 사건 이행각서를 임의로 작성하였다는 이유로 조합으로부터 고소를 당하였다가 그로 인하여 형사처벌을 받았던 것으로 보이지도 않는다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.