구 종합부동산세법상의 합산배제 임대주택 규정의 적용요건

임대주택법에 따른 사업자등록을 할 것 뿐만 아니라 임대사업자 등록을 유효하게 유지하고 있을 것을 포함하는 것으로 해석함이 상당함

종합부동산세법 시행령 제3조합산배제 임대주택

2017구합20058 종합부동산세등부과처분취소

OO건설 주식회사

OO세무서장

2017. 7. 21.

2017. 8. 11.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2016. 5. 9. 원고에 대하여 한 종합부동산세 235,XXX,XXX원, 농어촌특별세 47,XXX,XXX원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2005. XX. 15. 임대사업자등록을 하고, AA BB군 CC면 DD리 XXX-X EE아파트 450세대(이하 '이 사건 임대주택'이라 한다)를 완공하여 임대사업을 하였다.

나. 원고는 2014. XX. 26. FF 주식회사(이하 'FF'라 한다)와 임대사업자의 지위 및 이 사건 임대주택의 소유권을 이전하는 내용의 매매계약을 체결하였다.

다. 원고는 2014. XX. 29. GG광역시 HH구청장(이하 'HH구청장'이라 한다)에게 구 임대주택법 제6조 제2항, 같은 시행령 제8조 제3항, 같은 시행규칙 제3조 제4항에 따라 임대사업자 등록사항 변경(말소) 신고를 하였고, HH구청장은 2014. XX. 2. 원고의 임대사업자 등록을 말소하였다.

라. 원고는 2015. XX. 30. FF에게 이 사건 임대주택의 소유권을 이전하였다.

마. BB군수는 원고가 2015년 재산세 과세기준일인 2015. 6. 1. 당시 임대사업자 등록 없이 이 사건 임대주택을 소유하고 있다는 이유로 2015. XX. 23. 재산세 9,XXX,XXX원을 부과하였다.

바. 피고는 이에 따라 이 사건 임대주택이 종합부동산세법 및 같은 시행령에 따른 합산배제 임대주택에 해당하지 않는 것으로 보고 2016. 5. 9. 원고에게 종합부동산세 235,XXX,XXX원, 농어촌특별세 47,XXX,XXX원을 부과하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).

사. 원고는 2016. XX. 1. 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2016. XX. 26. 원고의 심판청구를 기각하였다.

인정근거다툼 없는 사실, 갑 제2 내지 6호증, 을 제1호증의 각 기재, 이 법원의 GG광역시 HH구청장에 대한 사실조회회신 결과, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

1) 구 임대주택법상 사업자등록은 행정청의 임대사업자에 대한 관리목적을 위한 단순한 요식행위에 불과할 뿐인바, 원고가 2005. XX. 15. 사업자등록을 하고 있었고, 과세기준일 당시 원고의 지위를 승계한 FF가 사업자등록을 하고 있었으며, 실제로 이 사건 임대주택이 임대되고 있었던 이상 위 임대주택은 합산배제 임대주택에 해당함에도 불구하고 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.

2) HH구청장은 구 임대주택법 제6조 및 같은 시행령 제8조 제3항에 따라 원고에 대한 임대사업자 등록을 말소하였는데, 임대사업자 등록말소 근거규정은 구 임대주택법 제15조이므로 HH구청장은 근거법령을 잘못 적용하였다. 또한 구 임대주택법 제15조에 따른 절차를 이행하지 않은 채 원고의 임대사업자 등록을 말소하기도 하였으므로, HH구청장의 원고의 임대사업자 등록 말소는 위법하며, 그 위법성의 정도는 중대명백하여 무효에 해당하여 원고가 과세기준일 당시 임대사업자 등록 없이 이 사건 임대주택을 소유하고 있었음을 전제로 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.

3) 원고가 일시적으로 임대사업자 등록 없이 임대사업을 하였다 하더라도 원고는 실제로 이 사건 임대주택을 소유하면서 임대사업을 영위하고 있었고, 민원 등의 사유로 위 임대주택의 소유권 이전이 지연되면서 과세기준일 당시 불가피하게 소유권을 보유하고 있었던 것으로 과세기준일로부터 두 달 후 위 임대주택의 소유권이 FF에게 이전되었으므로, 실질과세 원칙에 비추어 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 원고의 첫 번째 주장에 관한 판단

가) 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부개정되기 전의 것, 이하 '구 임대주택법'이라 한다) 상 임대사업자로 등록하게 되면 종합부동산세 비과세 등 각종 세제해택을 부여받는 대신에, 임대주택의 매각제한, 임대조건의 신고, 임대주택의 관리 등 구 임대주택법상 각종 제한을 받게 되고, 구 임대주택법상의 각종 의무조항을 위반한 경우에는 임대사업자의 등록이 말소될 뿐 아니라 일정한 경우에는 형사처벌까지 받는 것을 예정하고 있는 등 구 임대주택법상 임대사업자로 등록을 하게 되면 관계 법령상의 각종 세제혜택과 규제를 동시에 받는 임대사업자로서의 자격을 부여받는다는 점에서 구 임대주택법상 임대사업자 등록은 관할 행정청의 관리목적을 위한 단순한 요식행위에 불과한 것이라고는 보기 어렵다.

나) 한편 구 종합부동산세법(2016. 1. 19. 법률 제13796호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 종합부동산세법'이라 한다) 제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령(2015. 12. 28. 대통령령 제26763호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 종합부동산세법 시행령'이라 한다) 제3조 제1항에서는 합산배제 임대주택의 요건으로 구 임대주택법 제2조 제4호에 따른 임대사업자로서 '과세기준일 현재 소득세법 또는 법인세법에 따른 주택임대업 사업자 등록을 한 자'일 것을 요건으로 하고 있으므로, 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항이 적용되기 위한 임대사업자 요건인 '주택임대업 사업자등록을 한 자'라는 요건은 임대주택법에 따른 사업자등록을 할 것 뿐만 아니라 임대사업자 등록을 유효하게 유지하고 있을 것을 포함하는 것으로 해석함이 상당하다.

다) 위와 같은 법리에 비추어 이 사건에 관하여 살피건대, HH구청장이 2014. XX. 2. 원고의 임대사업자 등록을 말소한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 원고는 사업자등록이 말소된 2014. XX. 2. 이후에는 더 이상 구 종합부동산세법상의 합산배제 임대주택규정의 적용을 받는 임대사업자로서의 지위를 주장할 수 없다. 또한 원고가 임대사업자가 아닌 이상 원고의 지위를 승계한 FF가 사업자등록을 하고 있었다거나 실제로 이 사건 임대주택이 임대되고 있었다는 사정은 합산배제 임대주택인지 여부를 판단하는데 아무런 영향을 줄 수 없다. 원고의 위 주장은 이유 없다.

2) 원고의 두 번째 주장에 관한 판단

가) 구 임대주택법 제6조 제2항은 임대사업자로 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하려면 시장ㆍ군수ㆍ 구청장에게 신고하여야 한다고 하면서 그 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 정하고 있다. 한편 같은 법 제15조 제1항은 시장・군수・구청장은 임대사업자가 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록한 경우, 등록 기준을 갖추지 못한 경우, 매각 제한을 위반한 경우 등 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록을 말소할 수 있다고 규정하고 있다.

나) 살피건대, 구 임대주택법 제15조 제1항은 임대사업자가 관계 법령을 위반하는 등 각 호에 해당하는 경우 행정청이 직권으로 임대사업자의 등록을 말소할 수 있음을 정한 근거 규정으로서 임대사업자가 행정청에 등록사항 변경신고를 한 경우에까지 적용된다고 보기 어렵다. 결국 임대사업자가 등록 말소를 신고한 경우에는 구 임대주택법 제6조 및 같은 시행령 제8조가 적용된다고 할 수 있고, 행정청은 구 임대주택법 제16조에서 정하고 있는 임대의무기간을 경과한 후라면 임대사업자의 신고에 따라 임대사업자 등록사항을 변경(말소)할 수 있다.

다) 위와 같은 법리에 비추어 이 사건에 관하여 살피건대, 원고의 임대사업자등록일은 2005. XX. 15.이고, 그로부터 임대의무기간인 5년이 경과한 2014. XX. 29. 원고는 구 임대주택법 제6조 제2항, 같은 시행령 제8조 제3항, 같은 시행규칙 제3조 제4항에 따라 HH구청장에게 임대사업자 등록사항 변경(말소) 신고를 한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, HH구청장의 원고에 대한 임대사업자 등록말소는 적법하다. 이와 다른 전제에 선 원고의 위 주장은 이유 없다.

3) 원고의 세 번째 주장에 관한 판단

앞서 본 바와 같이 구 종합부동산세법상의 합산배제 임대주택 규정의 적용을 받으려면 구 임대주택법에 따른 임대사업자로 등록해야만 하고, 법령에서 정하고 있는 위 요건이 갖추어지지 않은 이상 실제로 임대사업을 영위하고 있다는 사정만으로 이 사건 임대주택이 합산배제 임대주택에 해당한다고 볼 수는 없으므로, 이 사건 처분이 실질과세의 원칙에 반한다고 할 수도 없다. 원고의 위 주장도 이유 없다.

3. 결 론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.