민법 제574조 소정의 "수량을 지정한 매매"의 의미와 토지의 매매에 있어수량을 지정한 매매라고 보기 어려운 경우

민법 제574조 에서 규정하는 “수량을 지정한 매매”라 함은 당사자가 매매의 목적인 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데 주안을 두고 대금도 그 수량을 기준으로 하여 정한 경우를 말하는 것이므로, 토지의 매매에 있어 목적물을 등기부상의 평수에 따라 특정한 경우라도 당사자가 그 지정된 구획을 전체로서 평가하였고 평수에 의한 계산이 하나의 표준에 지나지 아니하여 그것이 당사자들 사이에 대상토지를 특정하고 대금을 결정하기 위한 방편이었다고 보일 때에는 이를 가리켜 수량을 지정한 매매라 할 수 없다.

민법 제574조

대법원 1991.4.9. 선고 90다15433 판결(공1991,1346) 1991.8.23. 선고 91다13120 판결(공1991,2407) 1992.9.14. 선고 92다9463 판결(공1992,2872)

원고 소송대리인 변호사 김성기

피고 1 외 3인 피고들 소송대리인 변호사 김오수 외 1인

서울고등법원 1992.11.24. 선고 92나2228 판결

원심판결 중 피고들 패소부분을 파기하고 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

피고들 소송대리인의 상고이유에 대하여

1. 원심은 갑 제1호증(매매계약서)을 비롯한 증거와 변론의 전취지를 종합하여, 원고가 1989.12.28. 피고들로부터 원심판결첨부 별지목록기재 토지 14필지를 매수하였는바, 피고들이 위 토지의 총면적이 5,320평이라고 주장하고 원고도 이를 믿어 그 평수를 기초로 하여 평당 금 2만원으로 대금 1억 6백만원(1억 6백 4십만원이나 4십만원을 감액)으로 결정하였는데, 원고가 그 대금전액을 피고들에 지급한 후 위 토지의 총면적이 3,428평에 불과한 것으로 밝혀진 사실을 인정한 다음, 매매면적 1,892평이 부족하므로 원고가 이에 해당하는 부분의 대금감액 청구권을 행사하는 이 사건에 있어서 피고들은 원고에게 금 37,840,000원을 지급할 의무가 있다고 판시하면서 위 매매계약의 대상에 충북 음성군 소유인 같은 군 (주소 1 생략) 전 318평과 (주소 2 생략) 임야 1,500평에 대한 임차권이 포함되어 있다는 피고들의 주장을 배척하였다.

그러나 원심의 위와 같은 사실인정은 잘못이라고 생각된다. 위 갑 제1호증의 기재에 의하면, 매매목적 부동산의 표시로 음성군 (주소 3 생략) 외 13필지라고 되어 있으나 그 아래에는 전, 답, 임야, 대 포함 5,320평이라고 기재되어 있음이 분명하다. 원심이 인정한 토지 14필지의 공부상의 면적은 약 3,518평(90평이 도로로 분할되기 전의 면적)에 불과하여 매매계약서상의 면적과는 현저한 차이가 있고 또한 위 14필지의 지목은 모두 전, 답과 대지로서 매매계약서상의 임야를 그 지목으로 하는 필지는 보이지 아니한다.

한편 위 14필지의 면적에다가 피고들이 주장하는 음성군 소유의 2필지의 면적 1,818평을 합하면 5,336평으로 매매계약서상의 면적과 근사하게 되고 그 2필지 중 위 (주소 2 생략) 토지의 지목이 임야로서 매매계약서상 지목의 기재와도 부합하게 됨을 알 수 있다.

또한 제1심증인 소외 1, 원심증인 소외 2의 각 증언에 의하면, 이 사건 매매계약을 체결함에 있어 원고가 사전에 현장을 답사하고 중개인인 위 소외 1로부터 토지현황설명을 들은 사실이 인정되는바, 그와 같은 원고가 지적공부도 열람, 확인하지 아니한 채 매수하려는 토지의 면적을 피고들의 주장에 따라 그대로 인정하여 매매대금을 정하였다는 것은 극히 이례적이어서 납득하기 어려운 것으로 보이고, 나아가 기록에 의하면, 원고가 피고들에게 매매대금을 전액 지급한 사실을 스스로 인정하고 있고, 위 소외 2의 증언에 의하더라도 원고가 피고들에게 잔금을 전액 지급하고 위 14필지에 대한 소유권이전등기의무를 이행받고 인도까지 받았다는 것인바, 매매대금을 정하는 기준으로 된 토지 면적의 3분의 1 이상이 부족한 위 14필지에 대한 소유권이전등기의무를 이행받고 이를 인도받으면서 별다른 이의를 제기하지도 아니한 채 그 매매잔대금 전액을 지급하였다는 것 역시 경험칙에 비추어 쉽게 납득이 되지 아니한다 할 것이다.

따라서 원심으로서는 갑 제1호증상에 매매대상 토지의 지목 중 임야의 기재가 있는 점, 지적이 5,320평으로 기재되어 있는 점, 그리고 원고가 별다른 이의를 제기하지 아니한 채 매매잔대금을 전액 지급한 점에 대하여 석명권을 행사해 보는 등 심리를 더 하여야 할 것이다. 논지는 이유 있다.

2. 매매대금을 산정함에 있어 평당가격을 정하여 매매대금을 산출하였다고 해서 바로 수량을 지정한 매매로 되는 것은 아니다. 민법 제574조 에서 규정하는 “수량을 지정한 매매”라 함은 당사자가 매매의 목적인 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데 주안을 두고 대금도 그 수량을 기준으로 하여 정한 경우를 말하는 것이므로, 토지의 매매에 있어 목적물을 등기부상의 평수에 따라 특정한 경우라도 당사자가 그 지정된 구획을 전체로서 평가하였고, 평수에 의한 계산이 하나의 표준에 지나지 아니하여 그것이 당사자들 사이에 대상토지를 특정하고 그 대금을 결정하기 위한 방편이었다고 보일 때에는 이를 가리켜 수량을 지정한 매매라 할 수 없는 것이다 ( 당원 1991.4.9. 선고 90다15433 판결 ; 1991.8.23. 선고 91다13120판결 ; 1992.9.14. 선고 92다9463 판결 참조).

이 사건 기록에 의하면, 지적공부상 원심판결첨부 별지목록기재 토지 14필지의 지목은 대지가 2필지 1,701㎡, 답이 2필지 2,464㎡, 전이 10필지 7,168㎡로서 각 지목별로 그 가격이 균등하다고 보기는 어렵고, 이와 같이 가격이 균등하지 아니한 여러필지의 토지를 수량을 지정하여 거래한다는 것은 기대하기 어려울 뿐 아니라, 갑 제1호증의 기재에 의하더라도 매매대금 총액만이 금 1억 6백만원으로 기재되어 있을 뿐이고 수량을 지정한 매매로 인정할 경우에 있어 기준이 될 평당가격은 기재되어 있지도 않다.

나아가 부동산거래에 있어 그 평수를 지정하여 거래할 경우에 있어서는 거래대상 부동산의 평수와 평당가격의 산정이 중요한 요소가 된다 할 것인데, 원고가 지적공부에 의하여 매매대상이 되는 부동산의 평수도 확인하지 아니한 채 매도인인 피고들의 주장에 따라 그대로 인정하였다는 것 또한 이례적이어서 경험칙상 쉽게 용납되지 아니한다.

따라서 원고와 피고들은 이 사건 매매계약을 체결함에 있어 그 대상 토지의 매매대금을 정하는 방편으로 평당가격을 금 2만원으로 정한 것에 불과하고 이 사건 매매계약이 수량을 지정한 매매라고는 할 수 없는 것이다. 원심판결은 채증법칙을 위배하였거나 민법 제574조 에 관한 법리를 오해한 것이라 할 것이다. 논지는 이유 있다.

3. 원심은 가정판단으로 이 사건 매매계약의 목적물에 음성군 소유 토지 1,818평에 대한 임차권이 포함되어 있다 하더라도 피고들이 임차권자의 명의를 원고에게 변경하여 줄 수 없게 되었고 또한 이를 원고에게 인도하지 아니하여 원고가 해제의 의사표시를 한 사실을 인정한 다음, 그 부분에 해당하는 매매대금을 반환할 의무가 있다고 판시하였다.

기록에 의하면, 원고는 원심 제7차 변론기일에서 매매목적물의 평수가 부족하다고 주장하는 부분에 관하여 계약해제의 의사표시를 한다고 주장하였을 뿐이고, 1992. 6. 2.자 변론기일에 진술된 원고의 같은 해 5. 30. 자 준비서면의 기재나 그 변론기일에서의 진술에 의하더라도 피고들이 음성군 소유 토지에 대한 임차권양도절차를 이행하지 아니하였다는 것이며, 원심 제9차 변론기일에서 진술된 원고의 같은 해 10. 28. 자 준비서면의 기재에 의하더라도 피고들이 위 임차권의 명의이전의무의 이행을 지체하였으므로 이를 이유로 그 부분에 대한 매매계약을 해제한다는 것임을 알 수 있다. 따라서 원고는 이행지체를 이유로 이 사건 매매계약의 부분해제를 가정적으로 주장하고 있을 뿐이고 이행불능을 이유로 한 계약의 해제는 주장도 하지 아니한 것이다.

그럼에도 불구하고 원심은 이행불능을 이유로 이 사건 매매계약의 해제를 인정하였으니 이는 변론주의에 관한 법리를 오해한 위법이 있다는 지적을 받아 마땅하다.

또한 이 사건 기록상 피고들에게 책임 있는 사유로 음성군 소유 토지에 대한 임차권의 이전의무가 이행지체로 되었다거나 이행불능으로 되었다고 인정할만한 증거도 없고 나아가 원고가 이행지체를 이유로 이 사건 매매계약을 해제하기 위한 이행최고를 하였다는 주장이나 이를 인정할만한 증거도 없다. 그리하여 가정판단으로 이 사건 매매계약부분의 해제를 인정한 원심의 사실인정과 판단은 위법이라고 아니할 수 없다. 논지는 이유 있다.

이상의 이유로 원심판결 중 피고들 패소부분을 파기하고 이 부분 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.