조심2013서4007(2014.02.03)

사실상 사업용으로 사용한 건물은 1세대1주택의 양도소득세 비과세 대상에 해당 안됨

하숙집을 운영하여 영리를 얻으려는 사업자에게 임대한 것은 사실상 사업용으로 사용한 건물로 봄이 타당함

소득세법 제89조 (비과세 양도소득)

2014구단52902

호AA 외 1

서대문세무서장

2014.11.05.

2015.01.14.

1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2013. 2. 14. 원고들에게 한 양도소득세경정청구 거부처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고들은 1987. 2. 17. 서울 ○○구 ○○동 ○○-○○ 대 145.5㎡, ○○-○○ 대 158.7㎡(이하 합하여 '이 사건 토지'라 한다) 및 그 지상의 4층 건물(각 층별 용도는 아래 표1 기재와 같다. 이하 '이 사건 건물'이라 한다)을 각 1/2지분씩 취득하였다가 2012. 8.31. 학교법인 ○○○○에 이 사건 토지 및 건물을 대금 합계 ○○억 ○○만원에 양도하였다.

<표 1> 이 사건 건물의 층별 면적 및 용도(단위: ㎡)

구분

면적

공부상 용도

주장

비고

지하층

218.61

근린생활시설

주택(하숙)

다툼 있음

1층

124.78

근린생활시설

주택(하숙)

다툼 있음

25.58

주차장

2층

150.36

근린생활시설

주택(임차인)

3층

150.36

주택

4층

150.36

주택

옥탑층

15.47

옥탑

합계

835.52

나. 원고들은 2012. 10. 31.경 피고에게 양도소득세 예정신고를 하면서, 건축물대장

의 현황에 따라 이 사건 건물 중 3, 4층 부분을 '주택'으로, 지하층과 1, 2층은 '기타

건물'로 구분한 후, 3, 4층 부분에 대하여는 1세대 1주택으로서 비과세(고가주택), 지하 층과 1, 2층 부분에 대하여는 근린생활시설로서 장기보유특별공제를 적용하여 각각 세액(원고 호AA ○○○○원, 원고 이○○ ○○○○원)을 산출하였다.

다. 이후 원고들은 2013. 1. 23. 피고에게, 이 사건 건물의 지하층과 1, 2층도 실

제로는 주택으로 사용되었으므로 이 사건 건물 전체를 주택으로 보아 장기보유특

별공제를 적용한 세액(원고 호AA ○○○○원, 원고 이○○ ○○○○원)으로 감액

해 달라는 경정청구를 하였다.

라. 이에 대하여 피고는 2013. 2. 14. 원고들에게, "현지 확인결과 이 사건 건물의

지하층, 1, 2층의 실제 용도를 주택으로 보기 어렵다."며 위 경정청구를 거부한다고 결

정・통지(이하 '이 사건 처분'이라 한다)하였다.

마. 원고들은 이에 불복하여 2013. 5. 16. 이의신청을 거쳐, 2013. 9. 13. 조세심판원

에 심판청구를 제기하였으나 2014. 2. 3. 기각결정을 받고, 2014. 5. 2. 이 사건 소를

제기하였다.

인정근거다툼 없는 사실, 갑 1, 2, 8, 9, 10호증(각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재

2. 처분의 적법 여부

가. 원고 주장의 요지

1) 이 사건 건물의 2층은 임차인 정○○와 그 가족이 생활하였고, 지하층과 1층은

정○○가 대학생 등을 상대로 하숙을 쳤다. 따라서 2층은 물론 지하층과 1층도 사실상

주거에 공하는 주택에 해당한다.

2) 이 사건 건물의 지하층, 1층 부분은 주택이 아니고, 2층 부분만 주택이라 하더

라도, 이 사건 건물 중 주택인 부분 451.08㎡(2층 150.36㎡+3층 150.36㎡+4층 150.36

㎡)이 건물 전체 연면적의 1/2인 417.76㎡(전체 835.52㎡÷2)을 초과하므로, 소득세법 시행령 제154조 제3항에 따라 건물 전체를 주택으로 보게 된다.

3) 따라서 이 사건 건물 전체를 주택으로 보아 1가구 1주택으로서 비과세(고가주

택)를 적용하여야 함에도, 이와 다른 전제에서 나온 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

앞서 든 증거에 갑 3 내지 7, 11 내지 15호증, 을 1 내지 8호증의 각 기재, 증인 정○○의 증언 및 변론 전체의 취지를 종합하면 아래 사실을 인정할 수 있다.

1) 이 사건 건물은 1986. 5. 31. 사용승인을 받았고, 1987. 2. 17. 원고들이 매수, 취득하였다. 건축물대상장 지하층, 1층 일부, 2층이 근린생활시설로 되어 있고, 사용승

인 이래 변동사항은 없다.

2) 정○○는 2002. 8. 1. 원고들로부터 이 사건 건물의 지하층, 1, 2층을 임차하여 2012년경까지 가족들과 2층에서 거주하면서, 지하층, 1층 및 2층의 일부에서 대학생 등을 상대로 하숙을 치거나, 자취생에게 방을 전대해 왔다. 이 사건 건물은 지하층, 1,2층에 각각 방이 9개씩 있고, 층별로 공용 거실, 화장실, 주방 등이 있다. 이러한 구조는 정○○가 2002년 임차하기 전부터 동일하였고, 정○○가 2층의 방들을 트려고 하였으나 원고들이 거절하여 무산되기도 하였다.

3) 한편 이 사건 건물의 3, 4층은 다른 임차인들이 각각 거주하였고, 건축물대장에도 주택으로 등재되어 있다.

라. 판단

1) 소득세법령 규정에 의하면, 토지나 건물 등 자산을 양도하여 발생하는 소득에대하여는 원칙적으로 양도소득세를 부과하되, 다만, 1세대 1주택 등 일정한 요건에 해당하면 양도소득세를 부과하지 않거나 양도차익 중 일정액을 공제하는 등으로 감면하게 된다. 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2009. 8. 20. 선고 2008두11372 판결 등).나아가 소득세법 제89조 제1항 제3호는 '대통령령이 정하는 1세대 1주택'과 이에 따린 토지의 양도로 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 과세하지 않는다고 규정하고, 여기서 말하는 '주택'인지 여부는 건물공부상의 용도구분이나 당국의 구조변경허가에 관계없이 사실상 주거에 공하는 건물을 뜻한다(대법원 1987. 9. 8. 선고 87누584 판결 등). 한편 주택에 관한 기본법이라 할 주택법 제2조 제1호는 주택 이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말한다고 규정하고 있다.

2) 이러한 법리에 비추어 이 사건 건물의 지하층, 1, 2층이 소득세법 제89조 제1항

제3호에 규정한 '주택'에 해당하는지 여부를 살피건대, 위 인정사실로 알 수 있는 여러

사정들 즉, ① 이 사건 건물은 1986. 처음 신축될 때부터 3, 4층은 주택으로, 지하층과1, 2층은 근린생활시설로 그 용도를 구분하여 사용승인을 받았고, 정○○가 2002년 임차하기 전부터 지하층과 1, 2층은 현재와 같은 구조로서 하숙집 용도로 사용되고 있었던 점, ② 즉 원고들은 1987년 이 사건 건물을 매수할 때부터 혹은 최소한 2002년 이전부터 3, 4층은 일반 가정에 주거용으로 임대한 반면, 지하층 및 1, 2층은 하숙집을 운영하려는 사람에게 임대한 것으로 보이는 점, ③ 정○○는 이 사건 건물의 지하층과1층은 하숙생이나 자취생에게 방을 전대하여 수익을 얻는 영리활동을 하였고, 2층 부분도 그 구조를 변경함이 없이 본인과 가족들이 생활하거나 또는 일부 방을 하숙생에게 전대하여 수익을 얻은 점, ④ 한편 정○○가 2층의 방을 트려 하였으나, 원고들이거절하였다고 한 점에 비추어 보면, 원고들은 이 사건 건물의 지하층, 1, 2층 부분을 현재와 같은 구조(즉, 거실과 같은 공용부분을 최대한 줄이고, 중앙 통로의 좌우로 여러 개의 방을 나란히 배치하여 되도록 많은 하숙생 등에게 전대할 수 있는 구조)를 계속 유지하면서 일반 가정이 아닌 하숙집을 운영하려는 사람에게 임대하려 한 것으로 보이는 점 등을 종합해 보면, 이 사건 건물의 지하층, 1층은 물론 2층 부분도 '세대의구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조'로서 '사실상 주거에 공하는 건물'이었다고 볼 수 없고, 오히려 하숙집을 운영하여 영리를 얻으려는 사업자에게 임대한 '사실상 사업용으로 사용한 건물'이라고 봄이 타당하다.

(한편, 임차인 정○○와 그 가족이 이 사건 건물 2층의 일정 부분을 사용하면서 생활 한 사실은 인정된다. 원고들 입장에서는 '사실상 사업용인 건물'을 임대하였는데, 임차 인이 그 사업에 적합한 구조를 전혀 변경하지 아니한 채 우연히 그곳에서 생활한 것이

다. 1세대 1주택에 대한 양도소득세 감면제도의 입법취지에 비추어 볼 때, 임차인이 사업용이었던 건물의 구조를 일반 주거의 용도 즉, 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 변경하여 생활하고, 임대인도 이를 승인 또는 묵인해 왔다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이러한 사정만으로는 앞서 본 판단을 뒤집기에 부족하다).

3) 따라서 이 사건 건물의 지하층, 1, 2층은 주택이 아니라는 전제에서 나온 피고의 이 사건 처분에는 아무런 잘못이 없다.

4. 결 론

결국 원고들의 이 사건 청구는 모두 이유 없으므로, 주문과 같이 판결한다.