국심2013중0561 (2013.06.10)

실지거래가액이 기준시가나 시가에 비해 낮다고 하여 이 사건 처분이 위법하게 되는 것은 아님

실지거래가액은 양도소득세 과세대상이 되는 자산의 양도 당시에 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액을 말하는 것으로, 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가와는 다를 수 있음

소득세법 제96조(양도가액) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비계산)

2013구단4211 양도세부과처분취소

AAA

OO세무서장

2014. 08. 20.

2014. 10. 15.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2012. 2. 1. 원고에게 한 2011년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분을

취소한다.

1. 처분의 경위

1. 처분의 경위

가. BBB은 OO시 OO구 O동 OOO 외 1필지 OO의류상설할인매장 제1층 제103호(철골조, 77.47㎡, 이하 '이 사건 103호'라고 한다), 같은 매장 제1층 제104호(철골조, 66.30㎡, 이하 '이 사건 104호'라고 한다)에 관하여 수원지방법원 안산지원(이하 '안산지원'이라고만 한다) 2001. 12. 26. 접수 제130220호로 2001. 9. 20. 매매를 원인으로 한 각 공유자(CCC, DDD)전원지분전부이전등기를 마쳤다(이하 이 사건 103호와 104호를 함께 지칭할 경우에는 '이 사건 상가'라고 한다).

나. 원고는 이 사건 상가에 관하여 안산지원 2002. 3. 27. 접수 제46688호로 2002. 3. 20. 매매를 원인으로 한 각 소유권이전등기(이하 '이 사건 소유권이전등기'라고 한다)를 마쳤다.

다. 원고는 EEE에게 이 사건 103호에 관하여 안산지원 2011. 2. 23. 접수 제15652호로 2011. 1. 14. 매매(거래가액 O억 O천만원, 이하 '이 사건 양도'라고 하고, 아래의 이 사건 104호의 경우도 같다)를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐 주었다.

라. 원고는 EEE에게 이 사건 104호에 관하여 안산지원 2011. 2. 23. 접수 제15653호로 2011. 1. 14. 매매(거래가액 O억 O천만원)를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.

마. 원고는 2011. 5. 2. OO세무서장에게 이 사건 양도에 관하여 양도가액 OO억원, 취득가액 OOO원으로 하여 그 양도차익을 계산한 다음, 양도소득세 OOO 원을 신고, 납부하였다.

바. OO세무서장은 2012. 2. 1. 원고에게 이 사건 양도에 관하여 양도가액 OO억원, 취득가액 OOO원으로 하여 그 양도차익을 계산한 다음, 양도소득세 OOO원 (총 결정세액 OOO원에서 기납부세액인 OOO원을 공제한 후 10원 미만 버림)의 부과처분(이하 '이 사건 처분'이라고 한다)을 하였다.

사. OO세무서의 관할 구역 중 성남시 분당구를 관장하는 OO세무서가 2012. 4. 3.

신설되었다.

아. 원고는 2013. 1. 4. 조세심판원에 이 사건 처분에 대하여 심판청구를 하였으나, 2013. 6. 10. 기각결정을 받았다.

자. 원고는 2013. 9. 10. 행정소송법 제13조 제1항 단서에 따라 이 사건 처분이 있은 뒤에 이 사건 처분에 관계되는 권한을 승계한 OO세무서장을 피고로 하여 이 사건 처분의 취소를 구하는 소를 제기하였다.

[인정근거] 당사자 사이에 다툼이 없는 사실, 갑제1, 2호증(각 가지번호 포함), 을제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

(1) 원고가 BBB으로부터 이 사건 상가를 취득한 가액은 실지거래가액으로 OOO원이다.

(2) 원고는 BBB에게 이 사건 상가의 매매대금으로, 주식회사 국민은행으로부터의 담보대출금 O억 O천만원, 이 사건 상가의 임대차보증금 O천 O백만원을 각 승계하고, 이 사건 103호에 대하여 원고가 납입한 계약금 및 중도금 일부의 합계액 O천만원을 위 매매대금에 충당하였으며, 이 사건 상가의 나머지 잔금 OOO원과 취득세, 등록세 및 등기비용 OOO원을 대납하였고, 이후 총 20회에 걸쳐 합계 OOO원 을 지급하였다.

나. 인정사실

앞서 든 증거에다가 갑제8호증, 을제6, 7호증, 을제10호증의2, 3의 각 기재, 증인

BBB의 일부 증언에 의하면, 아래의 각 사실을 인정할 수 있다.

(1) BBB은 2001. 5. 16. 이 사건 104호의 청약대금으로 O천만원을 납입하고, 같은 해 6. 22. 이 사건 104호의 소유자인 DDD 외 1인으로부터 이 사건 104호를 대금 OOO원(이후 면적이 증가되면서 분양대금은 OOO원으로 확정)에 분양 받았다.

(2) 원고는 2001. 6. 22. 이 사건 103호의 소유자인 DDD 외 1인으로부터 이 사건

103호를 대금 OOO원(이후 면적이 증가되면서 분양대금은 OOO원으로 확정)에 분양받았다.

(3) 원고는 2001. 6. 22. 이 사건 103호의 분양대금 계약금 O천만원을 납입하였다.

(4) BBB은 2001. 6. 22. 이 사건 104호의 분양대금 계약금 일부조로 O백만원을 납입하였다.

(5) 원고는 2001. 9. 1. 이 사건 103호 분양대금의 일부로 O천만원을 납입하였다(이로써 원고는 이 사건 103호의 분양과 관련하여 2회에 걸쳐 합계 O천만원을 납입하였다).

(6) BBB은 2001. 9. 1. 이 사건 104호 분양대금의 일부로 O천만원을 납입하였다

(이로써 BBB은 이 사건 104호의 분양과 관련하여 3회에 걸쳐 합계 O천 O백만원을 납입하였다).

(7) 원고와 BBB은 이 사건 상가를 모두 BBB이 분양받기로 합의한 다음, BBB은 EEE에게 이 사건 상가를 임대차보증금 O천 O백만원에 임대하고, 그 임대차보증금

을 직접 수령하였다.

(8) BBB은 DDD 외 1인과 사이에 이 사건 103호를 취득함에 있어 2001. 9. 20.

분양대금을 OOO원으로 하는 분양계약서를 작성하였다.

(9) BBB은 DDD 외 1인과 사이에 이 사건 104호를 취득함에 있어 2001. 9. 20.

분양대금을 OOO원으로 하는 분양계약서를 작성하였다.

(10) BBB은 주식회사 국민은행(이하 '국민은행'이라고만 한다)에게 이 사건 상가에

관하여 안산지원 2001. 12. 26. 접수 제130241호로 2001. 12. 26. 설정계약을 원인으로 한 채권최고액 OOO원, 채무자 BBB, 근저당권자 국민은행으로 하는 1순위 근저당권(이하 '이 사건 근저당권'이라고 한다)설정등기를 마쳐 주었다.

(11) 원고는 이 사건 근저당권과 관련하여 안산지원 2003. 5. 21. 접수 제67267호로 2003. 5. 21. 계약인수를 원인으로 하고 채무자를 원고로 하는 근저당권변경등기를 마쳤다(이 사건 근저당권의 피담보채무액은 2003. 5. 21. 현재 OOO원이었음).

(12) 원고는 국민은행에게 이 사건 상가에 관하여 안산지원 2003. 6. 5. 접수 제

76776호로 2003. 4. 15. 추가설정계약을 원인으로 한 채권최고액 OOO원, 채무자

원고, 근저당권자 국민은행으로 하는 2순위 근저당권설정등기를 마쳐 주었다.

다. 판단

(1) 살피건대, 앞서 인정한 사실에다가 기록에 나타난 아래의 각 사정, 즉

(가) 실지거래가액은 양도소득세 과세대상이 되는 자산의 양도 당시에 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액을 말하는 것으로, 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가와는 다를 수 있는 점(따라서 BBB이 이 사건 상가를 분양받는 과정에서 소요된 금액 보다 낮은 금액으로 원고에게 양도하는 것도 충분히 가능하다)

(나) 원고가 이 사건 양도의 취득가액이 OOO원으로 기재된 매매계약서의 원본 또는 원고 주장과 같은 매매대금의 지급방법에 관한 별도의 합의를 기재한 서면을 보유하고 있지 아니한 점

(다) BBB이 원고에게 이 사건 상가의 매매대금을 OOO원으로 하는 영수증을 발행, 교부한 바 없는 점

(라) 원고 스스로 을제5호증의2는 을제3호증의2의 금액 부분만 변조한 것임을 자인하고 있는 점

(마) BBB이 이 사건 상가를 취득하는 과정에서 원고가 대납하였다고 주장하는 자금(이 사건 상가의 잔금과 취득세, 등록세 부분 등)에 대한 증거가 없는 점

(바) 원고가 이 사건 상가의 소유권을 취득한 것은 2002. 3. 27.인데 비하여, 이 사건 근저당권의 설정계약을 인수한 것은 그로부터 1년 이상 경과한 2003. 5. 21.인 점(위 기간 동안 이 사건 상가를 공동담보로 대출받은 대출금의 이자를 누가 부담하였는지는 알 수 없고, 이 사건 소유권이전등기 당시 이 사건 근저당권 피담보채무액이 얼마였는지도 명확하지 않음)

(사) 원고의 주장에 의하면, BBB은 원고로부터 이 사건 상가의 매매대금을 다 지급 받지 못한 상태에서 소유권이전등기를 경료해 주고도, 잔여 매매대금의 수령을 확보하기 위해 근저당권설정 또는 가등기, 가압류 등의 채권확보조치를 취한 바 없는 점(채권확보 조치는 물론 이 사건 근저당권의 인수 또는 잔여 매매대금의 지급이행을 촉구하는 내용증명우편의 발송조차 찾아볼 수 없음)

(아) 원고는 BBB에게 이 사건 상가의 매매대금 중 일부조로 20여 회에 걸쳐 OOO원을 지급하였다고 주장하나, 이러한 주장은 그 지급시기 및 지급내역 등에 비추어 보아 일반적인 매매대금의 지급방식과는 부합하지 않는 점(원고는 위 금액에 매매대금 잔금에 대한 지연이자도 포함되어 있다고 주장하나, 이율과 산정기간에 대한 주장, 입증이 없음)

(자) BBB은 자신의 양도소득세를 신고함에 있어 이 사건 상가의 양도가액을 OOO원으로 신고하면서, 매매대금이 OOO원인 매매계약서(을제3호증의2)와 거래사실 확인서(을제3호증의3), 원고의 인감증명서(사용용도는 거래사실 확인용)를 각 첨부한 점

(차) 원고가 BBB에게 지급하였다는 위 OOO원이 이 사건 상가의 취득가액 중 일부라는 취지의 갑제6호증의1, 갑제11호증의1의 각 기재 및 증인 BBB의 일부 증언은 아래에서 보는 을제4호증의 기재에 비추어 보아 믿기 어려운 점(BBB이 을제4호증을 작성함에 있어 세무공무원의 강압이 있었다고 볼 여지는 없음)

(카) BBB은 2012. 1. 16. 이 사건 처분 이전의 세무조사 과정에서 '상기 본인은

2002. 3. 27. 원고에게 이 사건 상가를 양도하면서 매매대금을 OOO백만원으로 하는 매매계약서를 작성하였고, 매매대금을 783백만원으로 하는 매매계약서를 작성한 사실이 없으며, OOO백만원이란 돈을 수령한 사실도 없음'이라는 내용의 확인서(을제4호증)를 자필로 작성하여, 세무공무원에게 교부한 점 등을 종합적으로 감안하면, 원고가 이 사건 상가를 취득한 가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 산정한 이 사건 처분은 적법하다.

(2) 과세요건사실의 존재에 대한 입증책임은 과세관청에게 있고(대법원 2009. 9. 24. 선고 2009두7103 판결), 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령이 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 하며(소득세법 제98조 전단), 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일을 취득시기로 보아야 할 것인바 (소득세법 시행령 제162조 제1항 제2호), 이 사건의 경우 원고의 주장에 의하면, 대금청산 이전에 BBB으로부터 원고에게 이 사건 소유권이전등기가 경료되었으므로, 그 이전등기의 접수일인 2002. 3. 27.을 원고의 취득시기로 보아야 하고, 해당 취득시기 이후의 금전거래가 그 취득에 대한 소급적인 대가의 지급이라는 점에 대해서는 이를 주장하는 자가 적극적으로 입증할 책임이 있다고 보아야 할 것인데, 원고가 제출한 증거만으로는 원고와 BBB 사이의 금전거래사실 자체는 인정되지만, 원고가 BBB으로 부터 이 사건 상가를 취득한 대가를 소급하여 지급한 것이라고 인정하기에는 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

(3) 원고는 국세청이 고시한 기준시가를 이용한 취득가액 추산액, 이 사건 상가 인근 상가의 경매감정평가액을 이용한 취득가액 추산액에 비추어 보더라도, 이 사건 상가의 취득가액을 피고의 주장과 같이 OOO원으로 볼 수는 없다고 주장하나, 이 사건 처분은 실지거래가액을 기준으로 양도소득세를 산정한 것으로 피고가 인정한 취득가액인 실지거래가액이 기준시가나 시가에 비해 낮다고 하여 이 사건 처분이 위법하게 되는 것은 아니므로, 원고의 위 주장도 받아들이지 않는다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 기각한다.