조심-2014중-990 (2014.05.26)

이 사건 토지 매매계약일을 계약일로 보아야 하고, 원고가 지급받지 못한 매매대금은 채권이 회수불능 되어 실현 가능성이 없다고 보기 어려움

이 사건 쟁점토지에 관한 담보권 실행 경매절차는 이 사건 매매계약의 이행과 무관한 것이므로 위 절차에 따른 매각일을 이 사건 매매계약에 따른 등기일로 볼 수는 없고, 원고가 지급받지 못한 매매대금 채권이 회수불능되어 양도소득이 실현될 가능성이 전혀 없게 되었다고 보기 어려움

소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기)

2014-구합-57363 양도소득세부과처분취소

AAA

oo세무서장

2015.10. 20.

2016. 01. 12.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2013. 7. 5. 원고에 대하여 한 2009년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분 중 OOO원을 초과하는 부분(가산세 포함)을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 매매계약의 체결

1) 원고는 2008. 5. 29. BBB과 사이에, ① 화성시 OO면 OO리 산OO 임야 3,587㎡(이하 '이 사건 제1토지'라고 한다)에 관하여 매매대금 OOO원(계약금 OOO원, 잔금 OOO원)인 매매계약, ② 화성시 OO면 OO리 산OO 임야 5,269㎡(이하 '이 사건 제2토지'라고 한다)에 관하여 매매대금 OOO원(계약금 OOO원, 잔금 OOO원)인 매매계약, ③ 화성시 OO면 OO리 산OO 임야 2,333㎡(이하 '이 사건 제3토지'라고 하고, 이들을 통틀어 '이 사건 각 토지'라고 한다)에 관하여 매매대금 91,780,000원(계약금 10,000,000원, 잔금 81,780,000원)인 매매계약(이하 위 매매계약을 통틀어 '이 사건 매매계약'이라고 한다)을 각 체결하였다.

2) 이 사건 매매계약 체결 당시 원고와 BBB은 아래와 같은 내용의 매도매수약정서를 작성하였다.

1. 이 사건 제2, 3토지는 제1종 근린생활시설 부지로 허가를 진행 중이고, 현재 농림지역으로 되어 있는 이 사건 제1토지는 허가를 득하지 못하므로 토지거래허가지역에서의 문제로 부득이 이 사건 각 토지에 관하여 토지주인 매도자 원고 명의의 등기를 보존하되 추후 인허가 및 BBB이 제3자에게 매매할 시 이전등기하는 것을 원칙으로 한다.

2. 현재 허가 진행 중인 필지에 관한 인허가를 득한 후 2개월 이내에 잔금을 지급하고, 원고는 잔금 지급 솝 이 사건 각 토지를 담보로 대환처리 및 다른 은행으로부터 추가 대출을 받을 수 있도록 필요한 서류 일체를 제공하여야 하되 위 각 토지에 대하여 담보제공만 하여 준다. 대출 시 잔금은 완불한다.

5. 원고는 이 사건 각 토지에 대하여 BBB이 원할 경우 인허가 및 기타 민원에 필요한 제반서류 일체를 즉시 제출하여 준다.

나. 이 사건 각 토지의 분할 및 이전등기 내역

1) 이 사건 각 토지는 2009. 1. 12.부터 2009. 7. 22.까지 별지 1 토지분할등기 내역 기재와 같이 분할되었다.

2) BBB은 2008. 12. 26. 이 사건 제1, 2토지가 위와 같이 분할될 예정임을 전제로 하여 ccc, DDD과 사이에 이 사건 제1토지 중 화성시 OO면 OO리 산OO 임야 1,322㎡, 같은 리 산OO 임야 1,008㎡, 같은 리 산OO 임야 622㎡, 이 사건 제2토지 중 화성시 OO면 OO리 산OO 임야 386㎡에 관하여 매매대금 OOO원인 매매계약을 체결한 후 2009. 2. 16. 위 각 토지에 관하여 ccc, DDD 명의로 소유권이전등기를 경료하여 주었다.

3) 한편 BBB은 2009. 5. 12.과 2009. 8. 20. 이 사건 제1토지 중 화성시 OO면 OO리 산OO 임야 10,635㎡에 관하여 EEE을 근저당권자로 하여 채권최고액 OOO원, OOO원인 각 근저당권설정등기를 경료하였고, 2008. 10. 22. 이 사건 제2토지에 관하여 EEE을 근저당권자로 하여 채권최고액 OOO원, OOO원인 각 근저당권설정등기를 경료하였으며, 2008. 10. 22. 이 사건 제3토지에 관하여 EEE을 근저당권

자로 하여 채권최고액 OOO원인 근저당권설정등기를 경료하여 주었다.

4) BBB은 위 3)항 기재와 같은 근저당권설정을 통하여 EEE으로부터 합계 OOO원을 대출받았으나 이를 변제하지 못하였고, 이에 EEE이 신청한 수원지방법원 2012타경OOO호 담보권 실행경매절차에서 [별지 1] 토지분할 및 이전등기 내역 기재와 같이 FFF가 이사건 제1토지 중 화성시 OOO면 산OO 임야 10,635㎡를, GGG가 이 사건 제2토지 중 화성시 마도면 41-5 임야 1,688㎡, 같은 리 41-8 임야 289㎡, 같은 리 41-9 임야 3,023㎡와 이 사건 제3토지를 각 매수하였다.

다. 매매대금 지급관계

1) BBB은 2008. 5. 29.부터 2009. 12. 7.까지 원고에게 이 사건 매매계약에 따른

매매대금 명목으로 합계 OOO원을 지급하였다.

2) BBB은 원고를 상대로 수원지방법원 2010가합OOO호로 토지거래허가절차 이행 청구의 소를 제기하였는데, 2010. 11. 5. 위 법원에서 아래와 같은 내용의 조정이 성립되었다.

1. 원고는 BBB에게 이 사건 제1, 3토지, 이 사건 제2토지 중 화성읍 OO면 OO리 OO 임야 1,668㎡, 같은 리 OO 임야 289㎡, OO 임야 3,023㎡에 관하여 이 사건 매매계약에 근거하여 화성시장에 대한 토지거래허가절차를 이행한다.

2. 가. BBB은 원고에게 2011. 4. 30.까지 OOO원을 지급한다.

나. 원고는 BBB으로부터 위 가항 기재 금원을 지급받음과 동시에 BBB에게 제1항 기재 각 부동산에 관한 소유권이전등기절차를 이행한다.

라. 양도소득세 부과처분

1) 수원세무서장은 원고가 2009. 2. 16. ccc, DDD에게 이 사건 제1토지 중 화성시 OO면 OO리 산OO 임야 1,322㎡, 같은 리 산OO 임야 1,008㎡, 같은 리 산OO 임야 622㎡, 이 사건 제2토지 중 화성시 OO면 OO리 산OO 임야 386㎡를 양도하고도 위 각 토지에 대한 양도소득세를 신고하지 아니한 것으로 보고 2012. 1. 2. 원고에 대하여 2009년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분을 하였다.

2) 피고는 이 사건 각 토지 중 위 1)항 기재 토지를 제외한 나머지 토지들(이하 '이 사건 쟁점토지'라고 한다)도 2009. 12. 7. 원고가 양도대금 대부분을 수령하여 사실상 양도한 것으로 판단하고 2013. 7. 5. 원고에 대하여 위 1)항 기재 양도소득세 OOO원을 OOO원으로 증액하는 경정처분(가산세 포함, 이하 OOO원의 양도소득세 부과처분 중 당초 부과 고지된 OOO원을 초과하는 부분을 '이 사건 처분'이라고 한다)을 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 제2호증, 제4호증의 1 내지 12, 을 제1호증, 제2호증, 제3호증의 1 내지 3, 제4호증, 제5호증, 제9호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 청구원인의 요지

1) 이 사건 쟁점토지의 양도 시기는 위 쟁점토지에 대한 담보권 실행 경매절차가 완료되어 매매대금이 납부된 시점으로 보아야 하고, 위 쟁점토지에 대한 양도대금은 경매대금으로 보아야 한다.

2) 가사 이와 달리 보더라도 원고가 BBB으로부터 받지 못한 매매대금 OOO원은 미실현이득으로서 양도소득에서 제외되어야 한다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 판단

1) 원고의 위 가의 1)항 기재 주장에 관하여 구 소득세법(2009. 12. 31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제4조 제1항 제3호에 의하면, 양도소득세의 과세대상인 양도소득이란 토지소유권 등 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득을 의미하고 여기에서 토지의 소유권이란 등기를 마친 소유권뿐만 아니라 토지를 유상으로 취득할 경우에는 그 대가적 급부가 사회통념상 거의 전부 이행되었다고 볼만한 정도에 이른 사실상의 소유권도 포함하는 개념이라고 풀이함이 타당하다(대법원 1993. 4. 27. 선고 92누8934 판결 등 참조).

돌이켜 이 사건에 관하여 보건대, 원고와 BBB이 이 사건 쟁점토지를 포함한 이 사건 각 토지에 관하여 매매대금 합계 OOO원인 이 사건 매매계약을 체결한 사실, 이 사건 매매계약에 따른 매매대금 OOO원 중 OOO원이 지급되었고, 원고와 BBB 사이의 수원지방법원 2010가합OOO호로 토지거래허가절차 이행 청구의 소송 과정에서 미지급된 매매대금의 액수가 OOO원으로 확정된 사실, 이 사건 각 토지 전부에 관하여 BBB이 체결한 매매계약에 따르거나 근저당권설정계약에 터 잡아 제3자인 ccc 등에게 소유권이전등기가 완료된 사실은 위에서 본 바와 같다. 여기에다가 앞서 본 사실 및 거시 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들 즉, ① 이 사건 매매계약 체결 당시 원고와 BBB은 잔금 지급일을 특정하지 아니한 채 BBB이 이 사건 각 토지를 제3자에게 전매하거나 위 각 토지를 담보로 대출을 받아 원고에게 잔금을 지급하기로 약정한 점, ② 2009. 12. 7.까지 이 사건 매매계약에 따른 매매대금의 지급은 90% 이상 완료되었고, BBB은 이 사건 매매계약에 따라 이 사건 각 토지의 분할, 전매에 관하여 전적으로 권한을 행사하여 이 사건 각 토지 중 일부에 관하여 ccc, DDD에게 소유권이전등기까지 경료하여 준 점, ③ BBB은 이 사건 매매계약에 근거하여 이 사건 쟁점토지를 담보로 위 매매계약에 따른 매매대금을 초과하는 OOO원을 대출받았고, 위 대출금을 변제하지 못하여 결국 이 사건 쟁점 토지가 GGG 등에게 매각됨으로써 위 쟁점토지를 원고 명의로 반환하는 것이 불가능해진 점, ④ 원고는 2009. 12. 7. BBB으로부터 마지막 잔

금을 받은 이래 BBB이 수원지방법원 2010가합OOO호로 토지거래허가절차 이행 청구의 소를 제기할 때까지 이 사건 매매계약의 해제를 요구하거나 잔금 지급을 독촉하는 등 별다른 권리행사를 하지 아니한 것으로 보이는 점, ⑤ 이 사건 쟁점토지에 관한 담보권 실행 경매절차는 이 사건 매매계약의 이행과 무관한 것이므로 위 절차에 따른 매각일을 이 사건 매매계약에 따른 등기일로 볼 수는 없는 점 등을 종합하여 보면, 원고는 2009. 12. 7. 이 사건 각 토지의 매매대금을 거의 모두 지급받음으로써 이 사건 쟁점토지를 사실상 이전하여 양도하였다고 봄이 상당하다.

따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

2) 원고의 위 가의 2)항 기재 주장에 관하여

소득세법은 현실적으로 소득이 없더라도 그 원인이 되는 권리가 확정적으로 발생한 때에는 그 소득의 실현이 있는 것으로 보고 과세소득을 계산하는 이른바 권리확정주의를 채택하고 있고, 다만 소득의 원인이 되는 채권이 발생된 때라 하더라도 그 과세대상이 되는 채권이 채무자의 도산 등으로 인하여 회수불능이 되어 장래 그 소득이 실현될 가능성이 전혀 없게 된 것이 객관적으로 명백한 때에는 그 경제적 이득을 대상으로 하는 소득세는 그 전제를 잃게 되고, 그와 같은 소득을 과세소득으로 하여 소득세를 부과할 수 없다고 할 것이나, 납세의무자가 그와 같은 사정을 주장・입증하여 과세할 소득이 없는 경우임을 밝혀야 하는 것이고, 이때 그 채권의 회수불능 여부는 구체적인 거래내용과 그 후의 정황 등을 따져서 채무자의 자산 상황, 지급능력 등을 종합하여 사회통념에 의하여 객관적으로 평가하는 방법으로 판정하여야 한다(대법원 2002. 10. 25. 선고 2001두1536 판결 참조).

갑 제5호증의 기재와 이 법원의 화성시장에 대한 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, BBB은 현재 자신 명의로 등기・등록된 부동산이나 자동차를 보유하

고 있지 아니하고, 2009년도에 OOO원, 2013년도에 OOO원의 종합소득을 신고한 것 외에는 2008년도부터 2014년도까지 종합소득을 신고한 바 없는 사실이 인정된다. 그러나 을 제11호증, 제12호증의 각 기재와 변론 전체의 취지를 종합하면, BBB이 2009. 9. 28.부터 화성시 OO읍 OO로 OO, 102호에 본점을 둔 부동산컨설팅 회사인 HHH의 대표이사로 재직하여 오면서 위 회사 발행의 비상장주식 2,000주와 III 주식회사의 비상장주식 1,000주를 보유하고 있는 사실을 인정할 수 있고, 여기에다가 앞서 본 사실 및 거시 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, BBB은 이 사건 각 토지를 개발하여 분할・매각할 목적으로 이 사건 매매계약을 체결한 것으로 보이고, 위 매매계약을 체결함에 있어 제3자에게 곧바로 미등기 전매하기로 약정하였으며 실제로 DDD, ccc에게 그와 같은 방법으로 소유권이전등기를 경료한 바 있으므로 현재도 부동산 개발사업의 일환으로 소유권이전등기청구권을 보유하고 있는 부동산이 없다고 단정할 수 없는 점 등을 종합하면, 앞에서 인정한 사실만으로는 원고가 지급받지 못한 OOO원의 매매대금 채권이 회수불능되어 위 양도소득이 실현될 가능성이 전혀 없게 되었다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

그러므로 설령 원고가 BBB으로부터 매매대금 중 OOO원을 지급받지 못하고 있다고 하더라도, 그 금액이 양도소득에서 제외되어야 한다고 볼 수는 없다.

따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한

다.