건축허가명의를 채권자 명의로 하고 소유권이전등기가 마쳐진 경우 담보 목적 범위내에서 유효한 등기임

자신의 비용과 노력으로 신축한 부동산에 대하여 채무에 대한 담보로서 채권자를 건축허가명의자로 하였다가 그들 명의로 소유권보존등기가 마쳐진 경우 양도 담보 합의 등에 비추어 소유권보존등기를 원인무효로 볼 수 없고 담보 목적 범위 내에서 유효한 등기로 보아야 함

2010가단1584(본소) 소유권보존등기 말소등

2010가단466914(반소) 소유권이전등기 등

김XX

김OO

2011. 12. 2.

2012. 2. 24.

1. 원고(반소피고)의 피고(반소원고)와 피고들에 대한 본소청구를 모두 기각한다.

2. 피고(반소원고)의 원고(반소피고)에 대한 반소청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 본소로 인한 부분은 원고(반소피고)가 부담하고, 반소로 인한 부분은 피고(반소원고)가 부담한다.

본소. 별지 청구취지 기재와 같다{다만, 원고를 원고(반소피고)로, 피고 김AA을 피고 (반소원고) 김AA으로 각 고친다, 이하에서는 '원고' 또는 '피고'라고만 한다}.

반소: 원고는 피고 김AA에게 별지 목록 7 기재 부동산 중 5/8 지분에 관하여 2001. 10. 18. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라. 원고는 피고 김AA에게 37,552,348원과 이에 대하여 2007. 6. 15 부터 이 사건 반소장부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

본소, 반소를 함께 살핀다.

1. 기초 사실

가. 당사자들의 관계

원고는 별지 목록 기재 각 부동산을 포함한 건물 전체를 건축한 사람이고, 피고들은 위 각 부동산의 보존등기 또는 이전등기, 가등기, 근저당권설정등기명의자들이거나, 위 각 부동산에 압류 또는 가압류 집행 등을 한 권리자들이다.

나. 건물의 건축

원고는 서울 서대문구 XX동 000-000, 000-000 양 토지 위에 자신의 비용과 노력으로 한 동의 다세대주택(별지 목록 기재 각 부동산, 이하 '이 사건 부동산'이라 한다)을 건축하였다.

다. 건물의 등기 등

원고는 건축에 필요한 자금을 조달하기 위하여 돈을 차용하거나 공사업자에 대한 공사대금 등의 담보로 채권자들이 지정하는 바에 따라 이 사건 부동산에 관하여 피고 강BB, 피고 박CC, 피고 조DD, 피고 이EE, 피고 조FF, 피고 김AA, 피고 김GG, 피고 추HH 8인을 건축허가상 건축주 명의자로 하였다(2002. 8. 23.자 최종 변경허가) 그리고 피고 주식회사 △△이 공사대금 채권의 보전을 위하여 서울서부지방법원 2007카합1694호로 이 사건 부동산에 관하여 부동산가압류 결정을 받고 그 가압류등기의 촉탁으로 인하여 2007. 11. 13.경 이 사건 부동산에 관하여 위 건축허가명의자들 명의로 각 소유권보존등기가 마쳐지고, 이후 별지 〈부동산별 소유권보존등기 지분 변동 내 역〉 기재와 같이 등기가 마쳐졌다.

[인정근거]

2, 3, 5-9, 11, 13, 15-18, 21, 23, 25: 자백간주

나머지 피고들: 다툼 없는 사실, 갑제4-10호증(가지번호 포함), 변론 전체의 취지

2. 당사자들의 주장

가. 원고의 본소

원고는 먼저 이 사건 부동산은 자신의 노력과 비용으로 건축하여 원시취득하였다가 채무를 담보하기 위하여 소유권보존등기가 된 후 전전유통된 것이므로 피고들의 등기는 모두 무효이고, 또한 건물이 완성될 무렵 원고가 최초 건축허가명의자들에 대하여 갚아야 할 돈을 모두 갚아서 정산되었으나 미처 건축주 명의를 변경하지 못하던 중 가압류 결정으로 인하여 보존등기가 되었을 뿐이며 담보 목적으로 등기가 마쳐진 것이 아니라고 주장한다. 구체적으로는, ① 피고 강BB 2001.경 피고 강BB 소유의 XX동 000-00 OO빌라 000호와 이 사건 부동산 중 000호를 교환하기로 하는 약정을 체결하고, 그 담보로 원고는 피고 강 BB에게 이 사건 부동산의 대지 중 일부 지분을 주고 이 사건 부동산의 건축주 명의 자에 포함시켜 주기로 한 것이었는데, 이 사건 부동산에 관하여 소유권보존등기가 되 기 전에 원고와 피고 강BB 사이의 채무관계는 종결되었으므로 그 명의의 소유권보존 등기는 원인무효이다.

② 피고 박CC: 2002.경 이 사건 부동산 신축공사 중 토목공사를 맡은 소외 신KK의 공사대금을 담보하기 위하여 신KK이 지정한 피고 박CC을 건축주 명의자에 포함 시켜 주었는데, 이 사건 부동산에 관하여 소유권보존등기가 되기 전에 원고와 위 신KK 사이의 채무관계는 종결되었으므로 피고 박CC 명의의 소유권보존등기는 원인무효이다.

③ 피고 조DD: 원고의 처 김LL의 친구로 이 사건 부동산 중 하나를 분양받기로 하여 계약금 1,000만 원을 지급하고 원고는 그에 대한 담보로 피고 조DD를 건축주 명의자에 포함시켜 주었는데, 이 사건 부동산의 공사가 지연되어 원고와 피고 조DD 사이의 분양계약은 해제되고 원고는 계약금 1,000만 원을 피고 조DD에게 돌려주어, 이 사건 부동산에 관하여 소유권보존등기가 되기 전에 원고와 피고 조DD 사이의 채무관계는 종결되었으므로 그 명의의 소유권보존등기는 원인무효이다.

④ 피고 이EE: 2002.경 이 사건 부동산 신축공사 중 철근콘크리트공사를 맡은 자로 그 공사대금을 담보하기 위하여 그를 건축주 명의자에 포함시켜 주었는데, 이 사건 부동산에 관하여 소유권보존등기가 되기 전에 원고와 피고 이EE 사이의 채무관계는 종결되었으므로 그 명의의 소유권보존등기는 원인무효이다.

⑤ 피고 조FF: 2002.경 이 사건 부동산 신축공사를 맡은 소외 오결철의 공사대금을 담보하기 위하여 오MM이 지정한 피고 조FF을 건축주 명의자에 포함시켜 주었는데, 이 사건 부동산에 관하여 소유권보존등기가 되기 전에 원고와 위 오MM 사이의 채무관계는 종결되었으므로 피고 조FF 명의의 소유권보존등기는 원인무효이다

⑥ 피고 김AA: 주위적으로는, 2001 경 이 사건 부동산 중 000호를 피고 김AA에게 125,000,000원에 분양하면서 계약금으로 5,500만 원을 원고가 지급 받고, 그 담보를 위하여 원고는 피고 김AA에게 이 사건 부동산의 대지 중 일부 지분을 주고 이 사건 부동산의 건축주 명의자에 포함시켜 주기로 한 것이었는데, 2005. 3. 24.경 원고와 피고 김AA은 위 분양계약을 해제하고 원고가 피고 검AA에게 7,000만 원을 지급하는 것으로 합의(갑제19호증)하였고, 한편 피고 김AA은 2002. 8. 27.경 이 사건 부동산의 대지 중 자신이 보유한 일부 지분을 담보로 국민은행에 채권최고액 7,800만 원의 근저당권을 설정함으로써 양도담보의 목적물을 훼손하여 원고의 피고 검AA에 대한 채무는 소멸하였으므로, 그 명의의 소유권보존등기는 원인무효이고, 예비적으로는, 위 국민은행의 근저당권이 아니더라도 피고 김AA은 2007. 7. 30.경 위 대지 지분을 담보로 소외 김OO에게 채권최고액 6,000만 원의 근저당권을 설정함으로써 원고의 피고 김AA 에 대한 채무는 1,000만 원이 남게 되었고, 원고가 피고 김AA을 위하여 1,000만 원에 지연이자까지 넉넉히 보태어 2,000만 원을 변제공탁하여 원고의 피고 김AA에 대한 채무는 모두 소멸하였으므로, 피고 김AA 명의의 소유권보존등기는 말소되어야 한다 (만일 위 2,000만 원의 공탁으로도 원고의 피고 김AA에 대한 채무가 남으면, 상환이 행의 장래판결을 구한다)

① 피고 김GG: 2002.경 이 사건 부동산 신축공사 중 설비공사를 맡은 소외 최PP의 공사대금을 담보하기 위하여 최PP가 지정한 피고 김GG을 건축주 명의자에 포함 시켜 주었는데, 이 사건 부동산에 관하여 소유권보존등기가 되기 전에 원고와 위 최PP 사이의 채무관계는 종결되었으므로 피고 김GG 명의의 소유권보존등기는 원인무효이다.

② 피고 추HH: 2002.경 원고의 피고 추HH에 대한 종전 채무를 담보하기 위하여 그를 건축주 명의자로 포함시켜 주었는데, 이 사건 부동산에 관하여 소유권보존등기가 되기 전에 원고와 피고 추HH 사이의 채무관계는 종결되었으므로 그 명의의 소유권보존등기는 원인무효이다.

나. 피고 김AA의 반소

(1) 소유권이전등기 청구

원고와 피고 김AA은 이 사건 부동산 중 401호에 관하여 2001. 10. 18. 매매계약을 체결하였는데, 매매대금 110,000,000원 중 5,500만 원은 계약금으로 원고에게 지급하였고, 그 후 이 사건 부동산의 신축공사가 입주 약정일로부터 5년 이상 지연되어 그 위약금으로 원고가 피고 김AA에게 5,500만 원을 지급할 의무가 생겼으므로 위약금 채권으로 분양대금 잔금과 상계하면, 피고 김AA은 분양대금을 모두 지급한 것이 되고, 결국 원고는 피고 김AA에게 위 401호 중 피고 김AA 지분 이외의 5/8지분을 이전해 줄 의무가 있다

(2) 대여금 청구

또한, 원고는 피고 김AA에게 이전해 준 이 사건 부동산의 대지 중 일부 지분에 대하여 2002. 8. 27.경 국민은행에 채권최고액 7,800만 원의 근저당권을 설정하도록 한 후 그 대출금을 원고가 수령해 갔는데, 그 후 원고가 이자 등을 체납하여 위 국민은행이 임의경매신청을 하였고, 이에 피고 김AA이 할 수 없이 국민은행에 원리금으로 37,552,348원을 변제하였는바, 결국 원고는 피고 김AA에게 대여금 37,552,348원과 그에 대한 지연손해금을 지급하여야 한다.

3. 본소에 관한 판단

먼저 원고의 청구는 이 사건 부동산에 관하여 마쳐진 피고들의 등기가 무효임을 전제로 하고 있으므로 그에 관하여 본다.

채무의 담보를 위하여 채무자가 자기의 비용과 노력으로 신축하는 건물의 건축허가 명의를 채권자 명의로 하였다면 이는 완성될 건물을 양도담보로 제공하기로 하는 담보권 설정의 합의로 보아야 하므로(대법원 2002. 1. 11. 선고 2001다48347 판결 참조), 완성된 건물의 소유권은 일단 이를 건축한 채무자가 원시적으로 취득한 후 채권자 명의로 소유권보존등기를 마침으로써 담보 목적의 범위 안에서 채권자에게 그 소유권이 이전된다(대법원 2001. 6. 26. 선고 99다47501 판결 참조). 이때 부동산등기법 제65조에 의하여 건물이 완공되어 건축허가명의자의 이름으로 준공검사를 받아 그의 이름으로 건축물관리대장에 등재하고 건축물관리대장에 등재된 자의 이름으로 소유권보존등기를 할 수밖에 없다는 점을 고려하면, 건축허가명의자를 타인의 이름으로 한 경우 그 이름으로 소유권보존등기를 마철 의사까지 있었다고 보아야 한다(대법원 1999. 10. 8. 선고 97다45266 판결 참조)

이러한 법리에 비추어 살피건대, 원고가 자신의 비용과 노력으로 신축한 이 사건 부동산에 대하여 채무에 대한 담보로서 채권자 또는 그가 지정하는 자를 건축허가명의자로 하였다가 그들 명의로 소유권보존등기가 마쳐진 사실은 앞서 본 바와 같은바, 원고는 자신의 채권자와 양도담보 합의를 하고, 일부 피고들이 건축허가명의자가 되게 함으로써 위 피고들 앞으로 소유권보존등기가 마쳐질 수 있도록 하였으므로 위와 같은 양도담보 합의 및 원고의 의사에 비추어 볼 때 이 사건 부동산에 관한 소유권보존등기를 원인무효의 등기라 할 수 없고 담보 목적의 범위 내에서 유효한 등기로 보아야 한다(원고는 이 사건 부동산에 관하여 소유권보존등기가 이루어진 2007. 11. 13.경을 기준으로 하여 원고의 건축허가명의자들과 관련된 채무가 모두 소멸한 상태이므로 위 각 소유권보존등기는 원인무효의 등기라는 취지로 주장하나, 앞서 본 바와 같이 원고와 건축허가명의자들 사이에 2002. 8. 23.경 최종적으로 건축허가명의자 변경이 이루어진 후에 원고와 관련 채권자들 사이에 양도담보권의 설정 등과 관련한 아무런 의미 있는 법률행위가 개입된 바 없고, 제3자의 가압류등기 촉탁에 의하여 자동으로 2007. 11. 13경 소유권보존등기가 마쳐진 것 뿐이므로, 이러한 가압류등기 촉탁과 같은 우연한 사정에 의하여 위 소유권보존등기의 효력 유무가 결정된다고 볼 수는 없는 노릇이고, 원고가 2002. 8.경 이미 위 건축허가명의자들에 대한 모든 채무를 정산하지 않았던 이상 이를 기초로 이루어진 위 각 보존등기는 유효하다)

나아가, 위 최초 건축허가명의자들의 소유권보존등기가 원인무효임을 전제로 그로부터 파생된 나머지 피고들에 대하여 구하는 원고의 청구는 모두 받아들이지 않는다(가사 최초 소유권보존등기가 사후에 무효가 되어도 양도담보에 관한 이른바 신탁적 양도설에 따르면 위 각 보존등기는 담보목적의 신탁행위에 해당하여 그 후에 이해관계를 맺은 제3자는 보호된다).

또한, 원고의 피고 김AA에 대한 예비적 청구에 대하여 살피건대, 원고가 제출한 갑 제19, 31. 32, 38호증(가지번호 포함)의 각 기재 및 원고본인신문결과만으로는 2005. 3. 24.경 원고와 피고 김AA 사이에 이 사건 부동산 중 401호에 대한 분양계약이 합의해제되었는지 이를 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 자료가 없으며, 이를 전제로 한 원고의 위 예비적 청구 부분은 더 살펼 펼요 없이 받아들이지 않는다.

4. 반소에 관한 판단

가. 소유권이전등기 청구 부분

살피건대, 이 부분 피고 김AA의 청구는 원고의 본소 청구가 인용될 것에 대비한 예비적 반소청구로 보이나 원고의 본소청구를 모두 받아들이지 않음은 앞서 본 바와 같고, 그렇지 않더라도 피고 김AA이 제출한 모든 증거를 종합하여도 위 주장사실을 인정하기에 부족하며, 달리 이를 인정할 자료가 없으므로, 피고 김AA의 이 부분 소유권이전등기 청구는 받아들이지 않는다(피고 김AA은 이 사건 부동산 중 각 1/8지분씩의 소유권보존등기를 여전히 보유하고 있다).

나. 대여금 청구 부분

살피건대, 피고 김AA이 제출한 모든 증거와 증인 김QQ의 증언만으로는 이 부분 피고 김AA의 주장사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 자료가 없으므로, 이 부분 피고 김AA의 주장도 받아들이지 않는다.

5. 결론

그렇다면, 원고의 피고들에 대한 본소청구는 모두 이유 없고, 피고 김AA의 원고에 대한 반소청구도 이유 없으므로, 주문과 같이 판결한다.