서울행정법원2010구합13029 (2010.08.20)

조심2009서2739 (2009.12.22)

특수관계자에게 건물을 임대하면서 관리비를 낮게받는 경우 부당행위에 해당됨

원고가 건물을 임대하면서 다른 임차인에게는 공용관리비를 명도약정일로부터 부과하였으나 특수관계자에게는 실제입주일로부터 관리비를 부과한 것은 부당행위에 해당함

2010누30293 종합소득세등부과처분취소

조○○

○○세무서장

서울행정법원 2010.8.20. 선고 2010구합13029 판결

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

제1심 판결 중 원고 패소부분을 취소하고, 피고가 2009. 3. 1. 원고에 대하여 한 2006 년 귀속 26,853,737원, 2007년 귀속 8,588,179원의 각 종합소득세 부과처분 및 2006년 1기분 3,794,495원, 2006년 2기분 3,496,378원, 2007년 1기분 1,783,950원, 2007년 2기 분 284,367원의 각 부가가치세 부과처분을 모두 취소한다라는 판결.

1. 처분의 경위

가. 원고는 ○○ ○○구 ○○동 150-28 ○○빌딩(이하 '이 사건 건물'이라 한다)을 사업용 재산으로 삼아 부동산임대업을 영위하여 오고 있다.

나. 원고는 2005. 12. 30. 사촌동생인 진AA에게 이 사건 건물의 지하 1층 456.30㎡ 및 지상 8층 437.10㎡을 각 임차보증금 4억 원, 월 관리비 평당 17,000원, 임차기간 2005. 12. 30.부터 2010. 12. 29.까지로 정하여 임대하되, 관리비를 진AA이 설립할 예정인 □□투자 주식회사의 입주시작일로부터 부과하기로 하는 내용의 임대차계약 (이하 '이 사건 계약'이라 한다)을 체결하였다.

다. 중부지방국세청장은 원고에 대한 개인통합조사를 실시한 결과 원고가 진AA에 게 이 사건 건물의 지상 8층을 2005. 12. 30.부터 2006. 12. 31.까지 , 지하 1층을 2005. 12. 30.부터 2007. 7. 31.까지 각 임대하였음에도, 진AA이 실제로 입주하지 않았다는 이유로 관리비 상당액의 부가가치세 및 소득세 신고를 누락하였다고 보고, 원고와 특 수관계자인 진AA 사이의 위와 같은 행위가 부당행위계산부인의 대상에 해당한다고 보아 피고에게 이를 통보하였다.

라. 피고는 지하 1층의 관리비를 월 2,484,000원, 지상 8층의 관리비를 월 2,380,000

원으로 보아 2009. 3. 1. 원고에 대하여 2006년 귀속 28,377,130원, 2007년 귀속 8,927,570원의 각 종합소득세 및 2006년 1기분 4,017,460원, 2006년 2기분 3,856,370원, 2007년 1기분 1,888,480원, 2007년 2기 301,030원의 각 부가가치세를 각 경정 ・ 고지하였다(이하 위 각 부과처분을 통틀어 '이 사건 각 처분'이라 한다).

마. 원고가 이 사건 각 처분에 불복하여 심판청구를 하였으나, 그 청구가 2009. 12. 22. 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2, 갑 제6호증의 1 내지 6, 을 제1호증의 1, 2의 각 기재, 변론전체의 취지

2. 이 사건 각 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 아래와 사유를 들어 이 사건 각 처분이 위법하다고 주장한다.

① 이 사건 건물의 다른 임차인들의 경우 입주 전에 인테리어 공사가 필요했으나 진AA이 설립하려는 창업투자회사는 사무실 집기만 들여오면 충분하였기 때문에 실제 입주일 이전에 관리비를 부과할 필요가 없었고, 원고가 이러한 진AA의 사업목적과 사용계획을 고려하여 계약상 사적자치의 범위 내에서 체결한 이 사건 계약이 사회통념 이나 상관행에 반한다고 할 수 없으므로, 원고가 이 사건 계약의 내용에 따라 실제 입주하지 아니한 진AA으로부터 관리비를 징수하지 아니한 것을 두고 부당행위계산에 해당한다고 할 수 없다.

② 이 사건 계약은 진AA이 실제 입주하는 시점부터 임대용역을 제공하기로 정한 가계약에 불과하고 실제 임대용역 및 관리용역이 제공되면 그에 대한 대가로 관리비를 지급하기로 약정한 것인데, 진AA이 실제로 입주하지 아니하였으므로 그 용역이 개시되었다고 할 수 없다. 또한 이 사건 임대차계약상 임대용역 및 관리용역의 제공은 실제 입주일로부터 개시된다고 보는 것이 실질과세의 원칙에 부합한다.

③ 설령 원고의 행위가 소득세법상 부당행위계산 및 부가가치세법상 부당하게 낮은 대가를 받은 경우라고 하더라도, 진AA이 2006. 2. 16. 이 사건 계약의 해지를 제의하고 원고가 이에 동의함으로써 이 사건 계약이 합의해지 되었으므로, 이 사건 각 처분 중 2006. 2. 16. 이후의 부분은 위 법 하다.

④ 그렇지 않다고 하더라도 원고가 2005. 11.경부터 이 사건 건물의 관리비를 인하한 이상 피고는 그에 맞추어 관리비의 시가를 산정하였어야 하는데, 인하 이전의 지하 1층의 월 관리비 2,484,000원, 지상 8층의 윌 관리비 2,380,000원을 기준으로 종합 소득세와 부가가치세를 산정한 것은 위법하다.

나. 관련 법령

별지 관련 법령 기재와 같다.

다. 인정사실

(1) 이 사건 임대차계약서 중 관리비에 관한 규정을 살펴보면, 약정사항 제3조에서 관리비는 임차인이 설립예정인 가칭 □□투자(주) 입주시작일로부터 부과된다고 하면서(임차면적 전체에 대하여 평당 17,000원), 제4조에서 "본 임대차보증금에 대한 관리비 명목은 화장실기본수도료, 공통공유면적 청소료, 공통공유면적 전기료, 공동시설물 유지관리비이며, 계약 면적 내에 소요되는 전기료, 청소료, 샤워용수도 및 온수료, 각종 유지비는 임차인이 부담한다 라고 약정하고, 제6조에서 "월 임대료 및 관리비는 입주시작일로부터 퇴거일까지로 한다. 임대료 및 관리비 발생 이후 을의 책임이 없는 사유로 휴업, 또는 명목에 관련 없이 을이 사용하지 아니하였다 하더라도 그 기간 중의 임대료와 관리비는 사용일수로 계산하여 납입하여야 한다 라고 약정하였다.

(2) 원고가 이 사건 건물의 다른 임차인들과 체결한 임대차계약서에는 관리비를 명도약정일부터 계산하는 것으로 되어 있다.

(3) 진AA은 2006. 2. 16. 원고에게 "불경기로 투자를 약속한 일부 투자자들이 자금투자약속을 철회하여 사업개시가 좌절되었으므로, 이 사건 계약의 해지를 요청하니 임차보증금을 반환하여 달라 라는 내용의 내용증명우편을 발송하여 그 무렵 원고에게 위 우편물이 도달되었다.

(4) 그런데 원고는 진AA에게 2007. 1. 5.에 이르러 임차보증금 4억 원을 반환하고, 나머지 임차보증금 4억 원도 2007. 7. 31.에야 비로소 반환하였을 뿐만 아니라, 2006년 1기분부터 2007년 2기분까지 부가가치세를 신고하면서, 진AA에게 2006. 12. 31.까지 이 사건 건물의 지상 8층을, 2007. 7. 31.까지 이 사건 건물의 지하 1층을 각 임대한 것으로 신고하였다.

(5) 원고는 2003. 1.경부터 2005. 12.경까지 이 사건 건물의 지하 1층 및 지상 8층을 임차한 주식회사 ○○TSC에 대하여, 2003. 1.부터 2005. 10.까지는 지하 1층의 관리비를 월 2,484,000원, 지상 8층의 관리비를 월 2,380,000원(평당 월 18,000원 수준)으로 부과하다가, 2005. 11.경부터 관리비를 인하하여 지하 1층의 관리비를 월 2,346,510원, 지상 8층의 관리비를 월 2,247,690원(평당 월 17,000원 수준)으로 부과한 것을 비롯하여, 2005. 11.경 이 사건 건물의 임차인들에 대하여 평당 월 17,000원 수준으로 관리비를 모두 인하하였고 현재까지 그와 같은 관리비를 부과하고 있다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2, 을 제2호증, 갑 제5, 8, 9, 10호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론전체의 취지

라. 판단

(1) 부당행위계산 내지 부당하게 낮은 대가인지 여부

소득세법 제41조 제1항은 부동산임대소득 등이 있는 거주자의 행위나 계산이 특수관계자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위나 계산에 관계없이 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있도록 규정하고 있는데, 이러한 부당행위계산이라 함은 납세자가 정상적인 경제인의 합리적 거래형식에 의하지 아니하고 우회행위, 다단계행위 그 밖의 이상한 거래형식을 취함으로써 통상의 합리적인 거래형식을 취할 때 생기는 조세의 부담을 경감 내지 배제시키는 행위 계산을 말하고, 그 경제적 합리성의 유무에 대한 판단은 제반 사정을 구체적으로 고려하여 그 거래행위가 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결한 비정상적인 것인지의 여부에 따라 판단하여야 한다(대법원 2004. 2. 13. 선고 2002두11479 판결 참조). 한편 부가가치세법 제13조 제1항 제3호의 2는 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받은 경우에는 공급한 용역의 시가를 과세표준으로 삼도록 규정하고 있는데, 부당하게 낮은 대가를 받은 경우에 해당하는지 여부에 관하여도 위와 같이 그 거래행위가 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제 적 합리성을 결한 비정상적인 것인지의 여부에 따라 판단하여야 할 것이다.

이 사건에 관하여 보건대, 위 인정사실 및 이 사건 변론에 나타난 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 계약서 제4조에 따른 관리비의 항목은 이 사건 건물 중 공용에 제공되는 부분의 관리에 필요한 비용으로 되어 있는바, 임대인인 원고의 관리용역은 위 공용부분을 관리하는 업무의 제공이라 할 것이고, 이는 임차인의 공용부분의 실제 사용 여부나 그 사용량과는 관계가 없는 점,② 원고가 특정 임차인에 대하여 명도약정일이 아니라 실제 입주시작일로부터 관리비를 부과하는 경우, 그 기간 동안의 관리비를 원고 스스로 부담하게 되는데 그러한 결과를 초래하는 행위에 경제적 합리성이 있다고 보기 어려운 점,③ 원고가 특수관계자가 아닌 이 사건 건물의 다른 임차인에 대하여는 실제 입주시작일이 아니라 명도약정일부터 관리비를 부과하였는데, 임대인의 입장에서 임차인의 업종이 창업투자회사라는 단순한 이유만으로 다른 업종의 임차인과 다르게 관리비를 징수한다는 상관행을 인정할 만한 자료가 없는 점,④ 원고가 민사법 상 계약자유의 원칙에 따라 진AA과 사이에 관리용역에 대한 대가를 받지 않기로 하는 약정을 체결할 수 있다고 하더라도 이러한 행위가 세법상 부당행위계산에 해당하는 지 여부는 세법 고유의 기준에 의하여 판단하여야 하는 점 등에 비추어 보면, 원고가 진AA에 대하여 실제 입주시작일로부터 관리비를 부과하는 내용으로 이 사건 건물의 지하 1층 및 지상 8층을 임대한 행위는 소득세법상의 부당행위계산 및 부가가치세법상의 용역의 공급에 대한 부당하게 낮은 대가를 받은 경우에 각 해당한다고 볼 것이므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

(2) 임대 및 관리 용역의 개시시점

부동산임대인이 임대차계약에 따라 목적 부동산을 임차인에게 명도하였다면 임차인이 목적 부동산을 실제 사용하는지 여부와 상관없이 위 명도일로부터 임대용역이 제공되는 것이고, 관리용역은 그 성질이나 내용으로 보아 임대용역에 부수되어 제공되었다고 봄이 마땅하다고 할 것이다. 이 사건에 관하여 보건대, 갑 제2호증의 기재에 변론전체의 취지를 더하여 보면, 이 사건 계약서는 가계약서가 아니라 계약서라고 명시되어 있을 뿐만 아니라 계약내용 으로 2005. 12. 30. 계약과 동시에 보증금 8억 원을 지급한다. 건물의 명도는 2005. 12. 30.로 한다 라고 약정한 사실, 원고가 2005. 12. 30. 진AA으로부터 이 사건 계약 에서 약정한 임차보증금을 수수한 사실 등이 인정되므로, 결국 이 사건 계약에 따라 2005. 12. 30.자로 임대용역과 그에 부수하여 관리용역이 제공되었다고 할 것이고, 이 에 따라 부과된 이 사건 각 부과처분은 실질과세원칙에 부합한다. 따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

(3) 이 사건 계약의 합의해지 여부

원고와 진AA이 이 사건 계약을 합의해지 하였다는 원고의 주장에 부합하는 갑 제7호증의 1, 2의 각 기재는 이를 믿기 어렵고, 오히려 원고가 2006년 1기부터 2007년 2기까지 부가가치세를 신고하면서 진AA에게 2006. 12. 31.까지 이 사건 건물의 지상 8층을, 2007. 7. 31.까지 이 사건 건물의 지하 1층을 각 임대한 것으로 신고한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 결국 이 사건 계약이 합의해지 되었다고 할 수 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

(4) 시가 산정의 타당성 여부

원고가 제공한 관리용역의 '시가'란 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가치를 말하는 것으로 통상 해당 관리용역과 동일하거나 유사한 용역의 공급에 따른 대가를 기준으로 산정함이 상당하다 할 것인데, 이 사건의 경우 원고가 진AA에 앞서 이 사건 건물의 지하 1층 및 지상 8층을 임대해준 주식회사 ○○TSC에 대하여, 2003. 1.부터 2005. 10.까지는 지하 1층의 관리비를 월 2,484,000원, 지상 8층 의 관리비를 월 2,380,000원(평당 월 18,000원 수준)로 부과하다가, 2005. 11.경부터 관리비를 인하하여 지하 1층의 관리비를 월 2,346,510원, 지상 8층의 관리비를 월 2,247,690원(평당 월 17,000원 수준)으로 부과한 사실, 2005. 11.경부터 현재까지 이 사건 건물의 임차인들에 대하여 평당 월 17,000원 수준으로 관리비를 부과하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같다.

위 인정사실에 비추어 보면, 피고가 이 사건 건물의 지하 1층 관리비 시가를 월 2,484,000원, 지상 8층의 관리비 시가를 월 2,380,000원으로 보고 종합소득세와 부가가치세를 산정한 것은 원고가 진AA에 대한 관리용역을 제공할 당시의 객관적인 교환가치라고 보기 어려워 위법하다고 할 것이고 원고가 2005. 11.경부터 부과하고 있는 이 사건 건물의 지하 1층의 관리비 월 2,346,510원, 지상 8층의 관리비 월 2,247,690원(평당 월 17,000원 수준)을 기준으로 종합소득세 및 부가가치세의 시가를 산정하여야 마땅하다.

(5) 소결

결국 이 사건 건물의 지하 1층의 관리비를 월 2,346,510원, 지상 8층의 관리비를 월 2,247,690원(평당 월 17,000원 수준)으로 계산할 경우, 별지 계산표 기재와 같이 감액된 2006년 귀속, 2007년 귀속 각 종합소득세 부과처분 및 2006년 1기분, 2006년 2기분, 2007년 1기분, 2007년 2기분 각 부가가치세 부과처분의 세액이 정당한 세액이 라 할 것이므로, 이 사건 각 처분 중 이를 초과하는 부분은 위법하여 이를 취소하여야 한다.

3. 결 론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인데, 이와 결론을 같이 한 제1심 판결은 정당하므로 원고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.