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전심사건번호
조심2009서2739 (2009.12.22)
제목
특수관계자에게 건물을 임대하면서 관리비를 낮게받는 경우 부당행위에 해당됨
요지
원고가 건물을 임대하면서 다른 임차인에게는 공용관리비를 명도약정일로부터 부과하였으나 특수관계자에게는 실제입주일로부터 관리비를 부과한 것은 부당행위에 해당함
결정내용
결정 내용은 붙임과 같습니다.
주문
1.피고가 2009.3.1.원고에 대하여 한 2006년 귀속 28,377,130원의 종합소득세 부과처분 중 26,853,737원을 초과하는 부분, 2007년 귀속 8,927,570원의 종합소득세 부과처분 중 8,588,179원을 초과하는 부분, 2006년 1기분 4,017,460원의 부가가치세 부과처분 중 3,794,495원을 초과하는 부분, 2006년 2기분 3,856,370원의 부가가치세 부과처분 중 3,496,378원을 초과하는 부분, 2007년 1기분 1,888,480원의 부가가치세 부과처분 중 1,783,950원을 초과하는 부분, 2007년 2기분 301,030원의 부가가치세 부과처분 중 284,367원을 초과하는 부분을 각 취소한다.
2.원고의 각 나머지 청구를 기각한다.
3.소송비용 중 9/10은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.
청구취지
피고가 2009.3.1.원고에 대하여 한 2006년 귀속 28,377,130원, 2007년 귀속 8,927,570원의 각 종합소득세 부과처분 및 2006년 1기분 4,017,460원, 2006년 2기분 3,856,370원, 2007년 1기분 1,888,480원, 2007년 2기분 301,030원의 각 부가가치세 부과처분을 모두 취소한다.
이유
1.처분의 경위
다음의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1,2, 갑 제6호증의 1 내지 6, 을 제1호증의 1,2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 인정할 수 있다.
가. 원고는 ○○ ○○구 ○○동 150-28 소재 △△빌딩이라는 상호의 건물(이하'이 사건 건물'이라 한다)로 부동산임대업을 영위하는 자이다.
나. 원고는 2005.12.30.사촌동생인 진AA과 사이에 이 사건 건물의 지하 1층 456.30㎡ 및 지상 8층 437.10㎡을 각 임대차보증금 4억 원, 월 관리비 평당 17,000원, 임대차 기간 2005.12.30.부터 2010.12.29.까지로 정하여 임대하되, 관리비를 진AA이 설립할 예정인 가칭 □□투자 주식회사의 입주시작일로부터 부과하기로 하는 내용의 임대차계약(이하'이 사건 계약'이라 한다)을 체결하였다.
다. 중부지방국세청장은 원고에 대한 개인통합조사를 실시하였다. 그 결과 원고가 진AA에게 이 사건 건물의 지상 8층을 2005.12.30.부터 2006.12.31.까지, 지하 1층을 2005.12.30.부터 2007.7.31.까지 각 임대하였음에도, 진AA이 실제로 입주하지 않았다는 이유로 관리비 상당액의 부가가치세 및 소득세 신고를 누락하였다고 보고, 원고와 특수관계자인 진AA 사이의 위와 같은 행위가 부당행위계산부인의 대상에 해당한다고 보아 피고에게 이를 통보하였다.
라. 피고는 지하 1층의 관리비를 월 2,484,000원, 지상 8층의 관리비를 월 2.380.000원으로 보고, 그에 맞추어 2009.3.1.원고에 대하여 2006년 귀속 28,377,130원, 2007년 귀속 8,927,570원의 각 종합소득세, 2006년 1기분 4,017,460원, 2006년 2기분 3,856,370원, 2007년 1기분 1,888,480원, 2007년 2기 301,030원의 각 부가가치세를 각 경정・고지하였다(이하 모두 가리켜'이 사건 각 처분'이라 한다).
마. 원고가 이 사건 각 처분에 불복하여 심판청구를 하였으나, 그 청구가 2009.12.22.기각되었다.
2.처분의 적법 여부
가. 원고의 주장
1)이 사건 건물의 다른 임차인들의 경우 실제로 입주하기 전에 내부 인테리어 공사가 필요하나, 진AA이 설립하려고 한 것은 창업투자회사로 사무실 집기만 들여오면 충분하므로, 실제 입주일 이전에 관리비를 지급받을 필요가 없다. 원고가 진AA과 사이에 실제 입주일을 기준으로 관리비를 지급받기로 하여 이 사건 계약을 체결한 것은 진AA의 위 사업목적, 사용계획을 고려할 때 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성이 인정된다. 따라서 원고가 이 사건 계약의 내용에 따라 진AA이 실제로 입주하지 아니하였음을 이유로 관리비를 징수하지 아니한 것을 두고 부당행위라고 할 수 없다.
2)이 사건 계약은 사실 진AA이 실제 입주하는 시점부터 임대용역을 제공하기로 정한 가계약에 불과하다. 실제 입주일부터 임대용역 및 관리용역이 제공되면, 임대용역 및 관리용역의 대가로 관리비를 지급하기로 약정한 것인데, 진AA이 실제로 입주하지 아니하였으므로, 그 용역이 개시되었다고 할 수 없다.
3)가사 원고의 위와 같은 행위가 부당행위라 하더라도, 진AA이 2006.2.16.이 사건 계약의 해지를 제의하고, 원고가 같은 날 이에 동의하여 이 사건 계약이 합의해지 되었다. 따라서 이 사건 각 처분 중 2006.2.16.이후의 부분은 위법하다.
4)가사 2006.2.16.이후의 부분까지 모두 관리비를 누락한 것으로 본다 하더라도, 원고가 2005.11.경부터 이 사건 건물의 관리비를 인하한 이상 피고는 그에 맞추어 관리비의 시가를 산정하였어야 하는데, 인하 이전의 지하 1층의 월 관리비 2,484,000원, 지상 8층의 월 관리비 2,380,000원을 기준으로 종합소득세와 부가가치세를 산정하였다.
나. 관계법령
별지 관계법령 기재와 같다.
다. 인정사실
다음의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1,2, 을 제2호증, 갑 제5,8,9,10호증(각 가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 인정할 수 있다.
1)이 사건 임대차계약서 중 관리비에 관한 규정을 살펴보면 다음과 같다.
2)원고가 이 사건 건물의 다음 임차인들과 체결한 임대차계약서에는 관리비를 명도약정일부터 계산하는 것으로 되어 있다.
3)진AA은 2006.2.16.원고에게 불경기로 투자를 약속한 일부 투자자들이 자금 투자 약속을 철회하여 사업개시가 좌절되었으므로, 이 사건 계약의 해지를 요청하니 임대차보증금을 반환하여 달라는 내용의 내용증명우편을 발송하여, 그 무렵 원고에게 위 우편물이 도달되었다.
4)원고는 2007.1.5.진AA에게 임대차보증금 4억 원을 반환하고, 2007.7.31.진AA에게 나머지 임대차보증금 4억 원을 반환하였다.
5)원고는 2006년 1기부터 2007년 2기까지 부가가치세를 신고하면서, 진AA에게 2006.12.31.까지 이 사건 건물의 지상 8층을, 2007.7.31.까지 이 사건 건물의 지하 1층을 각 임대한 것으로 신고하였다.
6)원고는 2003.1.경부터 2005.12.경까지 이 사건 건물의 지하 1층 및 지상 8층을 임차한 주식회사 △△에 대하여, 2003.1.부터 2005.10.까지는 지하 1층의 관리비를 월 2,484,000원, 지상 8층의 관리비를 월 2,380,000원(평당 월 18,000원 수준)로 부과하다가, 2005.11.경부터 관리비를 인하하여 지하 1층의 관리비를 월 2,346,510원, 지상 8층의 관리비를 월 2,247,690원(평당 월 17,000원 수준)으로 부과하였다.
7)원고는 2005.11.경 이 사건 건물의 임차인들에 대하여 평당 월 17,000원 수준으로 관리비를 모두 인하하였고, 현재까지 그와 같은 관리비를 부과하고 있다.
라. 판단
1)부당행위 여부
위 인정사실 및 이 사건 변론에 나타난 다음과 같은 사정들, 즉①이 사건 계약서 제4조에 따른 관리비의 항목은 이 사건 건물 중 공용에 제공되는 부분의 관리에 필요한 비용으로 되어 있는바, 임대인인 원고의 관리용역은 위 공용부분을 관리하는 업무의 제공이라 할 것이고, 이는 임차인의 공용부분의 실제 사용 여부나 그 사용량과는 무관한 점, ②원고가 특정 임차인에 대하여 실제 입주시작일이 아니라 명도약정일부터 관리비를 부과하는 경우, 그 만큼의 관리비를 원고 스스로 부담하게 되는데 그러한 결과를 초래하는 행위에 경제적 합리성이 있다 보기 어려운 점, ③원고가 특수관계자가 아닌 이 사건 건물의 다른 임차인에 대하여는 실제 입주시작일이 아니라 명도약정일부터 관리비를 부과한 점, ④임대인의 입장에서 임차인의 업종이 창업투자회사라는 이유로 다른 업종의 임차인과 다르게 관리비를 징수한다는 상관행을 인정할 만한 자료가 없는 점 등을 종합하여 보면, 원고가 진AA에 대하여 실제 입주시작일부터 관리비를 부과하는 내용으로 이 사건 건물의 지하 1층 및 지상 8층을 임대한 행위는 부당행위에 해당한다 할 것이므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.
2)임대 및 관리 용역의 개시 시점
이 사건 계약서에 가계약서가 아니라 계약서라고 명시되어 있는 점, 앞서 본 이 사건 계약 내용, 그 후 진AA이 원고에게 그에 따라 임대차보증금 8억 원을 지급한 점에 비추어 이 사건 계약을 원고 주장의 가계약으로 볼 수 없고, 앞서 본 바와 같은 관리비의 항목과 관리용역의 성질에 비추어 임대차개시일인 2005.12.30.부터 임대용역이 제공되는 이상 원고의 관리용역도 그에 부수하여 제공되었다 할 것이므로, 원고의 위 주장도 이유 없다.
3)이 사건 계약의 합의해지 여부
원고의 위 주장에 부합하는 갑 제7호증의 1,2의 기재는 믿을 수 없고, 오히려 원고가 2006년 1기부터 2007년 2기까지 부가가치세를 신고하면서, 진AA에게 2006.12.31.까지 이 사건 건물의 지상 8층을, 2007.7.31.까지 이 사건 건물의 지하 1층을 각 임대한 것으로 신고한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 원고의 위 주장도 이유 없다.
4)시가 산정의 타당성 여부
원고가 진AA에 앞서 이 사건 건물의 지하 1층 및 지상 8층을 임차한 주식회사 △△에 대하여, 2003.1.부터 2005.10.까지는 지하 1층의 관리비를 월 2,484,000원, 지상 8층의 관리비를 월 2,380,000원(평당 월 18,000원 수준)로 부과하다가, 2005.11.경부터 관리비를 인하하여 지하 1층의 관리비를 월 2,346,510원, 지상 8층의 관리비를 2,247,690원(평당 월 17,000원 수준)으로 부과한 사실, 2005.11.경부터 현재까지 이 사건 건물의 임차인들에 대하여 평당 월 17,000원 수준으로 관리비를 부과하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같다.
위 인정사실에 비추어 보면, 피고가 이 사건 건물의 지하 1층 관리비 시가를 월 2,484,000원, 지상 8층의 관리비 시가를 월 2,380,000원으로 보고 종합소득세와 부가가치세를 산정한 것은 위법하다 할 것이고, 원고가 2005.11.경부터 부과하고 있는 이 사건 건물의 지하 1층의 관리비 월 2,346,510원, 지상 8층의 관리비 월 2,247,690원(평당 월 17,000원 수준)으로 종합소득세와 부가가치세를 산정함이 상당하다.
5)소결론
이 사건 건물의 지하 1층의 관리비를 월 2,346,510원, 지상 8층의 관리비를 월 2,247,690원(평당 월 17,000원 수준)으로 계산할 경우, 별지 계산표 기재와 같이 감액된 2006년 귀속, 2007년 귀속 각 종합소득세 부과처분 및 2006년 1기분, 2006년 2기분, 2007년 1기분, 2007년 2기분 각 부가가치세 부과처분의 세액이 정당한 세액이 되는바, 이 사건 각 처분 중 이를 초과하는 부분은 취소되어야 한다.
3.결 론
그렇다면, 원고의 이 사건 각 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 각 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.