조심2008서0205 (2008.08.29)

수용 철거에 따라 보상금 지급이 예정된 부동산을 양도한 경우 양도가액

수용 철거에 따라 보상금 지급이 예정된 부동산을 양도한 경우 양도가액은 현실적으로 지급한 금액과 향후 수용되었을 때 받을 수 있는 보상금을 합한 금액이나 보상금 지급이 불가능한 경우 실제 지급받은 금액만 양도가액임

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1. 피고가 2007. 10. 4. 원고에 대하여 한 2005. 귀속 양도소득세 241,754,840원과 2006. 귀속 양도소득세 118,279,660원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

주문과 같다.

1. 처분의 경위

피고는, 원고가 김☆☆과 공동으로(이하, 원고와 김☆☆을 '원고 등'이라 한다) 원고 어머니인 이●● 명의로 2005. 10. 18. 서울 성북구 ★★동1가 144의 1, 144-2, 144-4 소재 다가구 주택 23 세대(대지 지분이 포함된 것으로서 원고의 지분은 1/2이었고, 이 하 '이 사건 부동산들'이라 한다)를 2,580,000,000원에 매수하여 별지 취득 및 양도 내역 기재와 같이 2005. 10. 18.부터 2006. 7. 27.까지 사이에 이 사건 부동산들 중 건물 부분에 대하여만 1,690,000,000원에 양도하고, 그로 인하여 발생한 양도차익 중 원고 지분에 해당하는 1/2 부분에 대하여 양도소득세를 납부하지 않았다는 이유로 2007. 10. 4. 원고에게 2005. 귀속 양도소득세 241,754,840원과 2006. 귀속 양도소득세 118,279,660원을 부과하는 이 사건 처분을 하였다.

[인정 근거] 갑 제3호증의 1, 2, 을 제1호증의 1 내지 3, 을 제26호증의 1 내지 3의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고 등이 매도한 것은 건물과 토지를 포함한 이 사건 부동산들 전체이지 건물만을 양도한 것은 아니고, 위 매도 당시 매수인들로부터 받기로 한 보상금은 당초 실시될 것이라 예상했던 도시개발사업이 실시되지도 않았고 실시된다 하더라도 당초 예상하였던 아파트 입주권이 배정되지 않는 것으로 서울시 조례가 변경되어 매수인들이 보상금을 받는 것이 사실상 불가능하게 되었고, 이럴 경우 이 사건 부동산들의 양도가액은 원고 등이 실제로 지급받은 1,690,0000,000원으로 보아야 하는바, 위 양도가액 1,690,000,000원은 이 사건 부동산들의 취득가액 2,580,000,000원보다 적은 금액으로 양도 차익이 없음에도 불구하고, 피고가 사실과 달리 원고 등이 이 사건 부동산들의 건물 부분만을 매도한 것으로 본 다음 양도차익이 있다고 하면서 원고 지분인 1/2에 대하여 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 인정사실

(1) 원고 등은 2005. 10. 18. 서울 성북구 ★★동1가 144의 1, 144의 2, 144의 4 등 3필지 소재 다가구 주택 23 세대(매수 당시에는 17 세대였으나 지분 쪼개기의 방법으로 6세대를 추가로 늘려 23 세대가 되었다)인 이 사건 부동산들을 2,580,000,000원에 매수하여 원고의 어머니인 이●● 명의로 소유권이전등기를 하였다.

(2) 원고 등은 이후 2005. 10. 18.부터 2006. 7. 27.까지 사이에 조◎◎ 외 22인과 사이에 별지 취득 및 양도 내역 기재와 같이 이 사건 부동산들의 각 세대에 대한 매매계약들을 체결하면서, 그 무렵 조◎◎ 외 22명에게 해당 세대에 관한 소유권이전등기를 경료하여 주었는데, 위 매매계약들의 계약서에는 매매목적물이 이 사건 부동산들로 표시되어 있었고, '도시개발사업의 일환으로 수용되었을 경우 보상금 일체는 매도인에 게 귀속되고, 매매부동산의 전세보증금 전액은 매도인이 책임진다'는 취지의 특약사항 에 기재되어 있었고, 위 매매계약에는 다음과 같은 내용의 특약이 부가되어 있었다(위 특약이 기재된 일부 매수인의 이행각서만 이 법원에 제출되어 있으나 위 이행각서의 내용은 다른 매수인들에게도 동일하게 적용된 것으로 보인다)

○ 상기 부동산을 매매ㆍ명의이전 하는 과정에서 철거민에 대한 특별공급아파트를 분양받을 수 있는 권리만을 매입하였다.

○ 부동산의 수용에 따른 철거 보상금에 대해 매수인은 일체 권리가 없다.

○ 부동산이 도시개발사업의 일환으로 수용이 확정되어 철거되었을 때 서울시에서 지급하는 보상금 일체는 매도인에게 귀속된다. 매수인은 보상금 수령 즉시 보상금 전액을 매도인에게 지급한다. 입주권에 대한 제반 권리는 각서인에게 있으며 매도인은 이에 대한 권한을 행사할 수 없다. 매도인은 보상금 수령 즉시 해당 건물의 전세보증금 전액과 대출금 전액에 대한 변제 의무를 진다. 매수인은 해당 부동산에서 발생하는 제비용(임대보증금 및 대출금 일체)를 부담할 의무가 없으며 그 책임은 매도인이 지게 된다.

(3) 그런데, 위 매매계약 이후 약 3년 이상이 지난 현재까지 이 사건 부동산들의 소재 지역에서 도시개발사업이 시행될 것인지 여부도 불분명하고 당초 이 사건 부동산들의 매수인들이 받을 것으로 기대했던 입주권도 서울시 조례변경 등의 사정으로 인하여 받을 수 없게 되었다.

[인정 근거] 갑 제1, 2호증, 갑 제4호증의 1 내지 4, 갑 제5호증, 갑 제7호증의 1, 2, 을 제2호증의 1 내지 7, 을 제3호증의 1, 2, 을 제4호증, 을 제5호증의 1, 2, 을 제6호증의 1 내지 3, 을 제7호증의 1 내지 3, 을 제8호증의 1 내지 3, 을 제9호증의 1, 2, 을 제10호증, 을 제11호증의 1 내지 3, 을 제12, 13호증, 을 제14호증의 1, 2, 을 제15호증의 1 내지 3, 을 제16호증의 1 내지 3, 을 제17호증의 1 내지 3, 을 제18호증, 을 제19호증의 1 내지 3, 을 제20호증의 1 내지 3, 을 제21호증의 1, 2, 을 제22호증, 을 제23호증의 1, 2, 을 제24호증, 을 제25호증의 1, 2, 을 제26호증의 1 내지 3의 각 기재, 증인 김☆☆의 증언, 변론 전체의 취지

다. 판단

이 사건 부동산들의 각 세대를 목적으로 하는 매매계약서가 작성된 후 각 세대에 대한 소유권이전등기가 매수인들 앞으로 넘어간 점과 위 특약들의 내용들을 종합하여 보면, 원고 등이 위 매수인에게 양도한 것은 향후 도시개발사업으로 인하여 아파트입주권을 받을 수 있는 가능성이 있었던 이 사건 부동산들의 각 세대이고, 그 매매대금은 매수인들이 현실적으로 지급한 금액과 향후 이 사건 부동산들이 수용되었을 때 받을 수 있는 보상금을 합한 금액이라고 봄이 상당하고, 이러한 판단은 이 사건 부동산들의 매매계약서 일부(을 제8호증의 2, 을 제11호증의 1, 을 제25호증의 1)에 '건물만의 매도'라는 문구가 기재되어 있다고 하여 달리 볼 것은 아니다.

한편, 소득세법은 현실적으로 소득이 없더라도 그 원인이 되는 권리가 확정적으로 발생한 때에는 그 소득의 실현이 있는 것으로 보고 과세소득을 계산하는 이른바 권리확정주의를 채택하고 있고, 다만 소득의 원인이 되는 채권이 발생된 때라 하더라도 그 과세대상이 되는 채권이 채무자의 도산 등으로 인하여 회수불능이 되어 장래 그 소득이 실현될 가능성이 전혀 없게 된 것이 객관적으로 명백한 때에는 그 경제적 이득을 대상으로 하는 소득세는 그 전제를 잃게 되고, 그와 같은 소득을 과세소득으로 하여 소득세를 부과할 수 없다고 할 것이다(대법원 2002. 10. 25. 선고 2001두1536 판결).

위 인정사실에 의하면, 매수인들은 이 사건 부동산들의 소재 지역이 개발되면 받을 수 있는 아파트 입주권을 취득할 목적으로 이 사건 부동산들을 취득한 것으로 보이는데, 매매계약이 체결된 후 3년 이상이 경과하도록 이 사건 부동산들 소재 지역에서 도시개발사업이 시행될 것인지 여부도 불분명하고 당초 이 사건 부동산들의 매수인들이 받을 수 있을 것으로 기대했던 입주권도 서울시 조례변경 등의 사정으로 인하여 받을 수 없게 되었는바, 사정이 이와 같다면, 원고 등이 위 매매계약들에서 받기로 한 개발에 따른 보상금은 현재로서는 받을 수는 없고 개발사업이 확정되고 서울시방침이 변하게 되어 먼 훗날 개발사업이 시행되어 보상금이 나오더라도 개발사업 지연에 따른 매수인들의 손해배상 요구 등으로 매수인들이 지급받은 보상금을 원고 등이 실제로 수령하는 것이 어렵다고 보여 위 매수인들이 보상금을 수령하여 원고에게 교부하는 것은 사실상 불가능하게 되었다고 보인다. 그러므로, 이 사건 부동산의 양도와 관련한 양도가액은 위 보상금을 제외한 원고 등이 매수인들로부터 실제로 지급받은 1,690,000,000원으로 봄이 상당하고, 이는 원고 등이 이 사건 부동산들을 취득한 가액인 2,580,000,000원보다 적은 금액(별지 취득 및 양도 내액 기재에 의하면, 2005. 양도분과 2006. 양도분 모두 취득가액보다 적은 금액으로 매도되었다)이어서 원고 등이 이 사건 부동산들 양도와 관련하여 얻은 양도차익은 없다고 봄이 상당하다.

따라서, 토지와 건물을 포함한 부동산들 전체가 아닌 이 사건 부동산들의 건물 부분만이 양도되었다는 잘못된 사실을 전제로 한 후 양도차익이 있다고 보고 원고에게 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 위법하다.

3. 결론

그렇다면, 위법한 이 사건 처분의 취소를 구하는 원고의 청구는 이유 있어 이를 인용한다.