국심2007서4883 (2008.06.05)

인근 아파트의 매매사례가액을 증여자산의 시가로 본 처분의 당부

증여일 전후 3월 이내에 거래되었고, 증여받은 아파트와 면적・위치・용도 및 종목이 동일하거나 유사한 아파트의 매매사례가액이 존재할 경우 증여재산가액 평가시 이를 시가로 보아 기준시가보다 먼저 적용함

결정 내용은 붙임과 같습니다.

상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙 등)

상속세 및 증여세법 제61조 (부동산 등의 평가)

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

"피고가 2007. 8. 1. 원고에게 한 증여세 15,052,450원의 부과처분을 취소한다(소장의2007. 8. 10.'은2007 8. 1.'의 오기로 보인다).",이유

1. 처분의 경위

"가. 원고는 처 이○○와 함께 2006. 11 .22. 장모인 이○○로부터 서울 ○구 ○○동 ○○○ 및 서울 ○○구 ○○동 ○○○ ○○○○아파트 ○○동 ○○○호(이하이 사건 아파트'라 한다) 중 각 1/2 지분을 증여받고, 2006. 11. 23. 소유권이전등기를 마쳤다(이하 원고가 증여받은 지분을이 사건 지분'이라 한다).",나. 원고는 피고에게 이 사건 지분의 증여에 따른 증여세를 신고ㆍ납부함에 있어서 증여재산가액을 이 사건 아파트의 기준시가 488,000,000원 중 이 사건 지분에 상응하는 1/2 상당액인 244,000,000원으로 평가하는 한편 원고가 이○○의 이 사건 아파트 임차인에 대한 임대차보증금 350,000,000원의 반환채무 중 이 사건 지분에 상응하는 1/2 상당액인 175,000,000원의 채무를 승계하는 것으로 보아, 증여재산가액 244,000,000원에서 채무액 175,000,000원을 공제한 나머지인 96,000,000원을 증여세과세가액으로 하여 산정한 증여세 5,760,000원을 신고ㆍ납부하였다.

"다. 피고는 이 사건 아파트의 증여일인 2006. 11. 23.을 기준으로 그 전후 3개월 동안의 인근 아파트의 매매사례를 조사한 결과 이 사건 아파트와 동일 단지 내에 위치한 동일 면적의 아파트의 ○○○○아파트 ○○동 ○○○호(이하이 사건 비교아파트'라 한다)가 2006. 10. 14. 669,000,000원에 매매된 사실이 확인됨에 따라, 상속세 및 증여세법(이하법'이라 한다) 제60조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제1항, 제5항을 적용하여 이 사건 비교아파트의 매매가액 669,000,000원을 이 사건 아파트의 시가로 보아 그 중 1/2 상당액인 334,500,000원을 이 사건 지분의 가액으로 평가하고, 그 가액에서 임대차보증금 반환채무액 175,000,000원을 공제한 나머지인 159,500,000원을 증여세 과세가액으로 하여 증여세를 산정하는 방법으로, 2007. 8. 1. 원고에게 이 사건 지분의 증여에 따른 증여세로 15,052,450원(납부불성실가산세 포함)을 부과하는 이 사건 처분을 하였다.",[인정근거] 갑 제1, 6호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

⑴ 이 사건 처분의 근거가 되는 법 시행령 제49조 제1항, 제5항은 증여재산가액의 평가에 있어서 동일하거나 유사한 다른 재산의 거래 여부와 내용이라는 우연적인 요소에 좌우되게 함으로써 납세자에게 전혀 예측할 수 없는 불가능한 의무의 이행을 요구하는 것이고, 수증자가 증여재산가액을 시가보다 낮은 기준시가에 의하여 평가하여 정당한 증여세액보다 적은 금액으로 증여세액을 산정한 경우에도 그 차액은 추후 증여재산의 양도에 따른 양도소득세 산정시에 반영되는 것인 만큼 증여재산가액의 저평가분에 상응하는 세금을 증여세와 양도소득세 중 어느 조세에 반영할 것인지에 관하여는 납세의무자에게 선택권이 부여되어야 할 것임에도 그러한 납세의무자의 선택권을 부정하는 것이어서 위헌ㆍ위법이므로, 이를 적용하여 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.

⑵ 이 사건 비교아파트의 매매사례만을 근거로 그 매매가액을 이 사건 아파트의 시가로 보는 것은 이 사건 아파트의 정확한 시가를 평가하지 못한 것이므로, 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계법령

상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙 등)

상속세 및 증여세법 제61조 (부동산 등의 평가)

상속세 및 증여세법 시행령 제49조 (평가의 원칙 등)

다. 판단

⑴ 법 시행령 제49조 제1항, 제5항의 위헌ㆍ위법 여부

법 제60조 제1항, 제2항은 증여재산의 가액을 증여일 현재의 시가에 의한다고 하면서, 시가의 의미를 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우네 통상 성립된다고 인정되는 가액 이외에 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있고, 법 시행령 제49조 제1항은 증여재산의 시가에 관하여 평가기준일 전후 3개월 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가 있는 경우의 가액으로서 각호의 규정에 의하여 확인되는 가액으로 규정하면서 각호에서 구체적인 가액의 기준을 들고 있으며, 법 시행령 제49조 제5항은 당해 증여재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 제1항 각호의 가액이 있는 경우에 그 가액을 당해 증여재산의 가액으로 보도록 규정하고 있다.

위와 같은 관계법령의 취지와 내용 등을 종합하여 보면, ① 법에서 상속재산의 평가기준으로 삼고 잇는 시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격임을 전제로 하고 있고, 다만 법률의 형태로는 복잡한 거래현실과 거래형식의 지속적인 변화에 따른 모든 거래방식을 규정하기 어려운 사정에 따라 법은 시가의 구체적 기준을 대통령령에 위임하고 있으나 시가로 인정되는 거래의 대략적인 기준을 미리 제시하고 있는 점, ② 법 시행령 제49조 제5항은 증여재산의 시가를 평가함에 있어서 당해 증여재산과 동일하거나 유사한 거래가격이 존재함에도 이를 시가로 인정할 수 없는 불합리를 해소하여 실질과세의 원칙을 구현하고자 함에 그 취지가 있고, 동일ㆍ유사성의 판단기준으로 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목이라는 세부적인 기준을 정하고 있는 점, ③ 법이 증여재산의 가격평가에 있어서 시가주의를 원칙으로 채택한 이유는 실질과세의 원칙에 따라 담세능력에 상응한 세금을 부과하고자 하는 것이고, 증여재산과 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매 등 거래사례가 있고 그 거래가액이 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격이라면 이를 증여재산의 시가로 보는 것이 시가주의의 원칙에 부합하는 것인 점, ④ 증여세 납세의무자가 증여재산과 동일하거나 유사한 재산의 거래사례나 거래가액을 완벽하게 확인할 수 있는 방법이 불충분한 것이 현실이기는 하나, 아파트의 경우에 부동산중개업소, 부동산 관련 잡지, 부동산 관련 인터넷사이트 등을 통하여 면적ㆍ위치 등이 동일하거나 유사한 다른 아파트의 거래사례를 상당 정도 확인할 수 있고, 특히 2006. 1. 1.부터는 부동산실거래 신고제도의 시행에 따라 국토해양부(구 건설교통부)의 홈페이지에서 아파트 실거래가격에 관한 자료를 확인할 수 있는 점, ⑤ 증여세와 양도소득세는 납세의무의 성립요건과 시기 및 납세의 무자를 서로 달리하는 것이므로, 그 납세의무는 각각의 과세요건에 따라 독립적으로 판단되어야 하는 것인 점 등을 알 수 있는바, 이러한 사정을 종합하여 보면 법 시행령 제49조 제1항, 제5항이 국민의 납세의무에 관한 예측가능성 등을 침해하여 위헌ㆍ위법이라고 할 수는 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

⑵ 이 사건 아파트와 이 사건 비교아파트의 동일ㆍ유사성 인정 여부

㈎ 갑 제3, 6호증, 을 제2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 비교아파트는 이 사건 아파트와 동일 단지 내의 동일 면적의 아파트로서 2006. 10. 14. 669,000,000원에 매매되었는데, 이 사건 아파트와 이 사건 비교아파트의 면적, 위치, 거래일자, 거래금액 및 기준시가는 아래 표의 기재와 같은 사실을 인정할 수 있다.

㈏ 위 인정사실에서 본 바와 같이 이 사건 비교아파트는 이 사건 아파트와 비교하여 동 및 층수는 서로 다르지만 동일한 단지 내의 주거용 아파트오서 그 위치가 유사하고, 면적ㆍ용도ㆍ종목이 동일하며, 이 사건 아파트의 증여일 이전 3개월 이내에 매매가 이루어진 것인 점, 이 사건 아파트의 증여 당시 이 사건 비교아파트의 기준시가는 473,000,000원으로서 이 사건 아파트의 기준시가 488,000,000원보다 낮은 점, 이 사건 아파트가 18층 아파트건물 중 9층에 위치하여 4층에 위치한 이 사건 비교아파트에 비하여 일반적으로 선호도가 더 높은 층에 위치하는 것으로 보이는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 비교아파트의 매매는 이 사건 아파트의 증여일 이전 3개월 내에 이루어진 것으로서 이 사건 아파트의 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 아파트의 매매에 해당하고, 그 매매가액도 객관적 교환가치를 반영한 정상적인 거래가액으로 보이므로, 이 사건 비교아파트의 매매가액 669,000,000원을 이 사건 아파트의 시가로 보아 이루어진 이 사건 처분이 이 사건 아파트의 정확한 시가를 평가하지 못한 것이라고 할 수는 없고, 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.