매매사례가액을 시가로 보아 증여재산을 평가한 처분의 당부

이 사건 증여재산과 동일한 평형과 위치 그리고 국세청장이 고시한 기준시가가 동일한 것으로, 매매사례가액을 객관적 시장가치인 시가로 보아 증여재산가액을 평가한 것은 정당함

상속세 및 증여세법 제60조

상속세 및 증여세법 시행령 제49조

원고(선정당사자)의 청구를 기각한다.

소송비용은 원고(선정당사자)가 부담한다.

피고 ○○세무서장이 2005. 9. 1. 원고(선정당사자) 및 양○○에 대하여 한 2004년 귀속 증여세 12,321,100원의 각 부과처분 및 피고 ○○세무서장이 2005. 9. 1. 양○○에 대하여 한 2004년 귀속 증여세 12,321,100원의 부과처분을 모두 취소한다.

1.부과처분의 경위

가. 원고(선정당사자, 이하 원고라고만 한다) 및 선정자 양○○,양○○(이하 원고 및 선정자들을 모두 원고 등이라 한다)은 2004. 4. 22. 원고 등의 모 황○○으로부터 ○○ ○○ ○○ ○○번지 ○○○○ 아파트 130동 304호(이하 이 사건 아파트라한다)를 공동으로 증여받고, 이 사건 아파트의 증여재산가액을 국세청 기준시가 487,500,000원으로 신고하였다.

나. 이에 대하여 피고 ○○세무서장은 이 사건 아파트의 가액을 상속세 및 증여세법(2005. 7. 13. 법률 제7580호로 개정되기 전의 것, 이하 법이라 한다) 제60조 제1항및 제2항과 법 시행령(2005. 8. 5. 대통령령 제18989호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제49조 제1항 및 제5항을 적용하여 이 사건 아파트와 같은 동에 있는 130동 204호(이하 매매사례 아파트라 한다)의 매매가액 658,500,000원으로 평가하여, 2005. 9. 1. 원고 및 선정자 양○○에게 증여세 12,321,102원씩을 각 부과·고지하였다.

다. 피고 ○○세무서장은 피고 ○○세무서장의 과세자료 통보에 따라 2005. 9. 1. 선정자 양○○에게 증여세 12,321,102원을 부과·고지하였다(이하 원고 등에 대한 증여세 부과처분을 모두 이 사건 부과처분이라 한다).

〔인정근거〕다툼 없는 사실, 갑3호증의 1, 2, 갑5호증의 1~3의 각 기재

2.이 사건 부과처분의 적법여부

가. 원고의 주장

(1) 법 60조는 당해 재산의 매매 등 가액을 당해재산의 평가기준으로 삼고 있을 뿐이고, 법 어디에도 다른 재산의 매매 등 가액을 평가 기준으로 한다는 규정이 없고 구체적인 산정방법에 관하여 대통령령에 위임한 바도 없으므로, 법 시행령 제49조 제5항은 위임의 근거가 없어 무효이다.

(2) 매매사례 아파트의 매매가액이 이 사건 아파트의 평가기준이 되기 위해서는 가격형성요인이유사하여 이 사건 아파트의 객관적 교환가치를 반영하여야 한다. 그런데 매매사례 아파트는 이 사건 아파트와 층과 구조의 변경(리모델링) 여부가 현저하게 달라 이 사건 아파트와 가격형성요인에 있어서 유사성이 없다.

나. 관계법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조평가의 원칙 등

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조부동산 등의 평가

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택·오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류·규모·거래상황·위치 등을 참작하여 매년 1회이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시한 가액으로 평가한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조평가의 원칙 등

① 법 제60조 제2항에서 "수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가약이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액의 2 이상인 경우에는 평가기준일 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

⑥ 국세청장은 상속·증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준·방법·절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다.

다. 인정사실

(1) 매매사례 아파트는 이 사건 아파트와 층의 위치만이 2층과 3층으로 서로 다를뿐 같은 동, 같은 방향에 위치한 같은 평형의 아파트로, 2004. 4. 21. 매매대금 658,500,000원에 거래되었다.

(2) 이 사건 아파트 및 매매사례 아파트가 위치한 ○○○○아파트 단지는 현재 재건축이 추진 중인 곳으로, 인터넷 ○○은행 사이트에서 제공하고 있는 부동산 매매시세표에 의하면, 이 사건 아파트와 같은 단지 내 동일평형 아파트의 2004. 4. 19.자 일반거래가액은 655,000,000원, 매매하한가는 65,250,000원, 매매상한가는 665,000,000원이었다.

(3) 2003. 12. 1. 국세청장 고시에 의한 이 사건 아파트와 매매사례 아파트의 기준시가는 모두 487,500,000원으로 동일하다.

인정 근거〕 을2호증의 1~3, 을3호증의 1~5, 을4호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전 체의 취지

라. 판단

○ 법 시행령 제49조 제1항, 제5항의 무효 주장에 대한 판단

법 제60조 제2항은 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용· 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있는바, 위 규정의 문언상 증여재산의 시가가 수용 · 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것에 한정되는 것은 아니라고 할 것이므로 위 규정의 위임에 의한 법 시행령 제49조 제1항 각 호 또는 제5항은 증여재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것에 불과하다(대법원 2001. 8. 21. 선고 2000두5098 판결 등 참조). 한편, 여기서 시가란 조세법률주의의 실질과세원칙 및 공평과세원칙에 비추어 볼 때 당해 재산의 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치를 의미하므로(대법원 2005. 9. 30. 선고 2004두2356 판결 등 참조), 매매사례의 경우에는 그 거래가 투기적 거래가 아니고 충분한 시간을 두고 합리적 부동산 이용을 전제로 하여 성립된 거래로서 주관적 요소가 배제된 객관적 교환가치를 반영한 정상적인 거래이어야 하고(대법원 1994. 12. 22. 선고 93누22333 판결 참조), 또한 법 시행령 제49조 제5항에서 규정하고 있는 유사한 다른 재산의 매매 · 감정 · 수용 · 경매 또는 공매 가액에 의하여 당해 재산을 평가하기 위해서는 당해 재산과 다른 유사 재산 사이에 당해 재산의 구체적 가격 형성 요인별로 그 유사성에 대한 입증이 필요하다 할 것이다. 시가의 기준으로 사용하고자 하는 매매사례가 객관적 교환가치를 반영한 정상적인 거래인지 여부 및 다른 유사 재산의 유사성에 대한 입증책임은 그 매매 가액에 의한 당해 재산의 평가를 주장하는 자에게 있다 할 것이다.

따라서 법 시행령 제49조 제1항, 제5항은 법 제60조 제2항에서 규정하고 있는 시가에 대한 예시적 규정일 뿐이고, 다른 유사 재산의 가액이 당해 재산의 객관적 교환가치를 반영하는 시가에 해당하지 아니한 경우에는 그 가액에 의하여 평가할 수 없으므로, 위 규정에 대한 위임 근거가 없다거나, 위 규정이 재산권에 대한 법적안정성및 예측가능성을 침해하고 과세요건명확성 원칙을 위배하였다고는 볼 수 없다.

(2) 이 사건 아파트와 매매사례 아파트의 유사성에 대한 판단

앞서 본 바와 같이, 이 사건 아파트와 매매사례 아파트는 같은 동, 같은 방향,같은 평형의 아파트로 층의 위치만이 2층과 3층으로 다를 뿐이며, 국세청장 고시 기준시가도 동일한 점, 매매사례 아파트의 매매가액이 같은 평형 아파트에 대한 인터넷 부동산 매매시세표상의 매매예상가액 범위 내이고 매매시기 또한 이 사건 증여일과 하루 밖에 차이가 나지 않는 점, 매매사례 아파트의 리모델링여부에 관한 원고의 주장을 인정할 증거도 없을 뿐 아니라 이 사건 아파트는 재건축이 추진 중인 아파트로 리모델링 여부는 그 가격형성요인으로서의 비중이 크지 않아 보이는 점 등 제반정황에 비추어 보면, 매매사례 아파트의 매매가액은 이 사건 아파트와 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 거래가격으로서 이 사건 아파트의 객관적 교환가치를 반영하고 있다고 봄이 상당하다.

3.결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.