재건축에 따른 일시적 1세대 2주택 해당 여부

1세대 2주택 소유자가 그 중 하나의 주택을 재건축 시행하는 경우, 철거 후 준공된 새로운 주택을 기존주택의 연장으로 보아 신축주택의 취득시기는 신축되기 전 기존주택 취득일이 되는 것임

소득세법 제89조비과세양도소득

소득세법 시행령 제155조 [1세대1주택의 특례]

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고는 2006. 11. 3. 원고에게 한 2005년 귀속 양도소득세 16,849,670원에 대한 경정청구거부처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 1990. 12. 31. 서울 ○○구 ○○동 ○○○-8 ○○아파트 1동 903호(이하 '이 사건 주택'이라 한다)를 취득하여 2005. 3. 30.까지 거주하였고, 원고의 처 이○숙이 1997. 6. 4. 서울 ○○구 ○○동 ○○-111 다세대주택 37.3㎡(이하 '재개발 주택'이라 한다)를 취득하였다.

나. 그 후 재개발 주택이 속한 주택단지는 상도제4구역재개발조합에 의하여 주택재개발사업이 진행되어 2001. 12. 27. 관리처분계획이 인가됨에 따라 이○숙은 2001. 12. 27. 조합원입주권을 취득하여 보유하고 있다가, 상도제4구역재개발조합의 아파트가 완공되어 2004. 12. 24. 사용승인을 받게 되자, 원고의 세대는 2005. 3. 31. 위 재개발 신축아파트인 서울 ○○구 ○○동 431 ○○○상도3차아파트 306동 502호(이하 '신축주택'이라 한다)에 입주하였고, 원고는 같은 날 이 사건 주택을 매도한 후 자산양도차익예정신고를 하였다.

다. 피고는 주택재개발사업에 의한 신축주택의 사용승인일 이후에 양도된 이 사건 주택에 대하여는 일시적 1세대 2주택 비과세요건에 해당하지 않는다고 보고, 2006. 10. 13. 원고에게 양도소득세 16,848,670원을 결정ㆍ고지하였다.

라. 이에 원고는 2006. 10. 13. 이 사건 주택의 양도에 대하여는 재개발 신축주택은 준공시점에서 새로 취득하는 주택으로 본다는 국세행정이 관행에 근거하여 소득세법 제155조 제1항에 의한 일시적 1세대 2주택 비과세특례규정이 적용된다고 주장하면서 위 양도소득세에 대한 경정청구를 하였다.

마. 피고는 1세대 2주택 중 하나의 주택이 도시재개발법에 의한 주택재개발사업의 시행으로 2005. 12. 31. 이전에 관리처분계획을 인가받고 사실상 주택이 멸실된 이후부터 재개발주택의 완성일 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우에는 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의한 양도소득세가 비과세되나 원고는 재개발주택의 사용승인일인 2004. 12. 24. 이후에 이 사건 아파트를 양도하여 비과세를 적용받을 수 없다'는 이유로 2006. 11. 3. 원고의 경정청구를 거부하는 이 사건처분을 하였다.

바. 원고는 이에 불복하여 2007. 3. 14. 국세심판원장에게 심판청구를 하였으나, 위 심판청구는 2007. 11. 20. 기각되었다.

[증거] 다툼 없는 사실, 갑1, 갑3, 갑4, 갑6, 을1, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

(1) 당초 국세청의 예규는 '재개발 신축주택은 준공시점에서 새로 취득하는 주택으로 본다'는 내용이었다가, 2002. 11. 22. '재개발 신축주택은 준공시점에서 기존주택의 연장으로 본다'는 내용으로 변경되었는데. 그 변경에 따른 경과규정을 두지 아니한 채 변경 다음날부터 바로 변경 예규를 적용하도록 함으로써 기존 예규에 근거한 소득세법 제155조 제1항에 의한 일시적 1세대 2주택 비과세 적용을 배제시켰다. 원고의 세대와 같이 위 예규 변경 전에 이미 관리처분계획을 인가받은 조합원 입주권자에 대하여도 위 변경 예규를 적용 하는 이 사건 처분은 국세기본법 제18조 제1항 소정의 과세형평의 원칙 및 제18조 제3항 소급과세금지의 원칙에 위반되는 것이고, 일시적 1세대 2주택의 입법취지에도 어긋나는 재량권의 남용으로서 위법하다.

(2) 원고 세대의 조합원 입주권은 그 권원이 사유지와 공유지의 두 부분으로 구성되어 있으며, 조합원 입주권의 자격취득의 전제조건이 되는 권원 모두를 최종적으로 취득한 시점은 국유지에 대한 매입을 완료한 2004. 4. 16.이므로 그로부터 1년 이내에 매도한 이 사건 주택은 일시적 1세대 2주택의 비과세대상에 해당된다.

나. 관계법령

생략

다. 판단

(1) 과세형평의 원칙 등 위반에 관한 주장에 대하여

(가) 인정사실

1) 다음과 같은 내용의 소득세법 기본통칙 ○○-15(대체취득에 따른 일시 1세대 2주택 비과세요건)가 1997. 4. 8.부터 시행되었다.

① 1세대 1주택자인 거주자가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 새로이 취득하여 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우에도 다음 각호의 요건을 모두 충족하는 경우에는 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세한다.

1. 종전 주택은 양도일 현재 1세대 1주택 비과세요건을 충족할 것

2. 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전 주택을 양도할 것

② 1세대 1주택을 소유한 자가 다른 주택을 신축하고자 매입한 낡은 주택을 헐어버리고 나대지 상태로 보유하고 있는 동안에는 종전의 주택이 영 제154조 제1항의 규정에 해당하는 경우에는 1세대 1주택으로 본다.

③ 제2항의 경우에 있어서 주택을 신축하는 때에는 그 주택을 준공한 날부터 1년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우에 한하여 1세대 1주택으로 본다.

2) 재정경제부는 2002. 11. 22. '재산 46014-10135호'로 소득세법 시행령 제155조 제1항을 적용함에 있어 기존 주택이 소실ㆍ도피ㆍ노후 등 멸실되어 재건축(도시재개발법에 의한 재개발 및 주택건설촉진법에 의한 재건축 포함)되는 경우에, 국세청의 기존 예규에 따른 '1세대 2주택인 자가 그 중 1주택이 재건축되어 준공되는 경우 준공시점에서 다시 일시적 2주택에 해당되는 등으로 2주택 모두 비과세가 되는 사례'가 있어, 이는 1세대 1주택 비과세의 기본 취지와 맞지 않고, 재건축한 주택은 기존 주택의 연장으로 보아야 한다는 해석이 있다는 이유로 '기존 주택을 멸실하고 그 위에 재건축한 주택은 일시적 2주택 규정 적용시 새로이 취득한 주택으로 볼 것이 아니라 기존 주택의 연장으로 보아야 한다'는 내용으로 기존 예규의 내용을 변경하는 새로운 예규를 정하였고, 새로운 예규는 2002. 11. 23. 이후 최초로 결정(신고 포함)하는 분부터 적용하되, 새로운 예규에 의하여 과세대상에 해당하는 것은 2002. 11. 23. 이후 최초로 양도하는 분부터 적용하기로 하였다.

[인정근거] 변론 전체의 취지

(나) 판단

따라서 위 기본통칙은 2002. 11. 23. 이후에는 위 새로운 예규와 상치되는 한도에서 그 내용이 변경되었다고 봄이 상당하므로, 원고의 세대가 이○숙 소유의 재개발 주택이 멸실되고 그 위에 신축주택을 취득하였고, 이 사건 주택의 양도일이 2005. 3. 31.인 이 사건에서는 위 기본통칙이 아니라 위 새로운 예규가 적용된다고 할 것이다.

그러므로 위 기본통칙의 내용이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 세법의 해석 또는 국세행정의 관행에 이르렀다고 보기 어렵다, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 과세형평의 원칙 및 소급과세금지의 원칙에 위반된다고 할 수 없다.

결국, 원고의 위 주장은 이유 없다.

(2) 조합원 입주권 취득일로부터 1년 이내에 양도하였다는 주장에 대하여

(가) 구 소득세법(2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것, 이하 '소득세법'이라 한다) 제89조, 같은 법 시행령 제155조 제1항은 "국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 부과하지 않는다"는 취지로 규정하고 있다. 그런데 원고의 경우에는 신축주택의 취득시점이 재개발 주택의 취득시점인 1997. 6. 4.인지 아니면 신축주택의 사용승인시점이 2004. 12. 24.인지에 따라 일시적 1세대 2주택에 해당하는지 여부가 달라진다.

(나) 그러므로 일시적 2주택에 대한 양도소득세 비과세와 관련하여 기존주택을 재개발 신축하는 경우 신축주택의 취득시점을 언제로 보아야 하는지에 관하여 보건대, 다음과 같은 점에 비추어 보면, 신축주택의 취득시점은 재개발 대상인 기존 주택의 취득시점이라고 할 것이다.

1) 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제155조 제1항의 취지는 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적으로 일시적으로 거주하거나 소유하다가 양도한 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 사유가 있는 경우에는 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 보장하여 주려는 데에 있다.

2) 소득세법 제89조 제3호, 같은 법 시행령 제154조 제1항, 제155조 제1항 및 제16항의 취지에 의하면, 재개발조합 또는 재건축조합의 조합원이 분양권을 양도하는 경우 그 분양권은 소득세법 제94조 제1항 제2호 (가)목 소정의 '부동산을 취득할 수 있는 권리'로서 '주택'과는 구별되므로 '1세대 1주택'에 관한 비과세규정인 소득세법 제89조 제3호 및 같은 법 시행령 제154조 제1항을 직접 적용하여 양도소득세를 비과세할 수는 없지만, 분양권을 양도할 당시 다른 주택이 없고 또 관리처분계획의 인가일(또는 사업계획의 승인일, 그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일) 현재 기존주택의 보유기간이 3년 이상 되는 등 위 시행령 제154조 제1항 소정의 비과세요건을 갖춘 경우에는, 그 분양권은 '부동산을 취득할 수 있는 권리'에 해당함에도 불구하고 위 시행령 제155조 제16항이 정하는 바에 따라 '주택'으로 취급되어 그 양도에 따른 소득이 양도소득세 비과세대상이 됨은 물론이고, 나아가 분양권을 소유한 1세대가 분양권을 양도하기 전에 따른 주택을 취득한 경우 다른 주택을 취득한 날부터 위 시행령 제155조 제1항에서 정한 기간 내에 분양권을 양도하고 또는 재개발 또는 재건축의 대상인 기존 주택이나 아파트에 대하여 위 시행령 제155조 제16항 소정의 보유기간의 요건 등을 갖춘 경우에는, 위 시행령 제154조 제1항의 비과세 특례규정인 위 시행령 제155조 제1항이 정하는 바에 따라 그 분양권의 양도로 인하여 발생한 소득 역시 양도소득세 비과세대상에 해당한다고 할 것이다(2005. 3. 11. 선고 2004두9456 판결 등 참조). 위 법리에 비추어 보면, 소득세법 제89조 제3호, 같은 법 시행령 제154조 제1항, 제155조 제1항 및 제16항은 '주택'이 아닌 '부동산을 취득할 수 있는 권리'에 해당하는 분양권을 기존 주택과 그 부수토지의 연장 또는 변형물로 보고 그 분양권의 양도를 '1세대 1주택'의 양도로 취급하고 있다고 보인다.

3) 소득세법 시행령 제154조 제8항이 비과세되는 1세대 1주택의 범위와 관련하여 "거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 보유하는 중에 노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다"고 규정하고 있다.

4) 기존 주택을 재개발 신축하는 경우 신축주택의 준공시점부터 일시적 2주택의 비과세를 인정하는 기간이 기산된다면 실적으로 1세대 2주택의 상태를 장기간 유지한 경우에도 비과세되는 결과를 초래하여 1세대 1주택에 대한 비과세제도의 취지에 부합하지 않고, 분양권의 양도를 '1세대 1주택'의 양도로 취급하고 있는 법체계와도 맞지 않는다.

(다) 따라서 원고의 세대가 본래 2주택을 소유하고 있다가 재개발 주택에 대한 주택재개발사업의 시행으로 기존 주택의 철거 후 신축주택을 취득하였다고 하더라도 기존의 주택과 별개의 주택을 취득한 것이 아니라 재개발 주택을 취득한 1997. 6. 4.에 신축주택을 취득한 것으로 보아야 하므로 일시적 1세대 2주택의 상태가 될 여지가 없는 것이어서 원고의 조합원 입주권의 취득시기에 대하여 더 나아가 살펴 볼 필요 없이 원고의 위 주장 역시 이유 없다.

(3) 재량권 남용 주장에 대하여

앞서 본 바와 같이 원고의 세대가 기존의 재개발 주택을 주택재개발사업의 시행으로 철거하고 그 곳에 건축된 신축주택을 취득하였다 하더라도 신축주택의 취득시기는 재개발 주택의 취득시기인 1997. 6. 4.이므로 신축주택은 기존 주택과 별개의 주택이라고 볼 수 없는바, 이와 같이 원고의 세대는 1세대 2주택의 상태를 장기간 유지하였을 뿐 아니라, 일시적 1세대 2주택의 양도소득세 비과세규정의 취지는 1세대 1주택 양도소득세 비과세규정의 취지와 궤를 같이 하되, 그 기간에 있어 취득 후 1년 이내라는 한계를 두어 예외적으로 비과세하고 있는 점에 비추어 보면, 이 사건 처분이 일시적 1세대 2주택 비과세규정의 입법취지에 어긋나고 그로 인해 재량권을 남용한 것이라는 원고의 주장 또한 이유 없다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.