기존 아파트를 재건축하여 준공을 받은 경우 취득시점은 기존아파트의 취득시점임

일시적 2주택에 대한 양도소득세 비과세와 관련하여 기존아파트를 재건축하는 경우 재건축 아파트의 취득시점은 재건축대상인 기존 아파트의 취득시점이라 할 것임

구 소득세법 제89조 (비과세양도소득)

구 소득세법 제94조 (양도소득의 범위)

상고를 기각한다.

상고비용은 원고가 부담한다.

이 사건 기록과 원심판결 및 상고이유를 모두 살펴보았으나, 상고이유에 관한 주장은 상고심 절차에 관한 특례법 제4조 제1항 각 호에 정한 사유를 포함하지 아니하거나 이유가 없다고 인정되므로, 위 법 제5조에 의하여 상고를 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

[서울고등법원2008누6228 (2008.08.20)]

1. 제1심 판결을 취소한다.

2. 원고의 청구를 기각한다.

3. 소송총비용은 원고가 부담한다.

1. 청구취지

피고가 2006.5.2. 원고에 대하여 한 2005년 귀속 양도소득세 15,970,860원의 부과처분을 취소한다.

2. 항소취지

주문과 같다

1.처분의 경위

가. 원고는 1998.6.9. 서울 ○○○구 ○○○동 8가 소재 ○○○아파트 1동 1001호(이하'이 사건 재건축대상 아파트'라 한다)를 취득하여 보유하다가 위 아파트에 대하여 재건축사업이 시행되자 이를 재건축조합에 출자하였는데, 위 아파트에 대하여 1999.9.9. 구 주택건설촉진법(2003.5.29. 법률 제6916호 주택법으로 전문 개정되기 전의 것) 제33조의 규정에 의한 사업계획승인이 이루어졌고, 그 무렵 원고는 재건축으로 건립될 예정인 ○○○○○○아파트 102동 1501호(이하'이 사건 재건축 아파트'라 한다)의 입주자로 선정되었다. 그 후 2001년경 재건축사업을 위한 이주 및 철거가 이루어졌고, 2004.8.23. 경 그 지상에 ○○○○○○아파트가 준공되었으며, 원고는 2004.10.21. 이 사건 재건축 아파트에 관하여 그 명의로 소유권보존등기를 마쳤다.

나. 원고는 이 사건 재건축대상 아파트에 대하여 이주 및 철거가 이루어질 무렵인 2001.4.23. 서울 ○○구 ○○동 2가 1208 ○○아파트 111동 504호(이하'이 사건 쟁점 아파트'라 한다)를 취득하여 이를 3년 이상 보유· 거주하다가 2005.5.2. 김○명에게 양도하였는데, 위 양도 당시 이 사건 재건축 아파트 외에 또 다른 주택은 보유하고 있지 않았다.

다. 원고는 이 사건 재건축 아파트가 준공된 이후에도 이 사건 쟁점 아파트에서 거주하다가 이를 양도한 후 2005.5.6.경 서울 ○○구 ○○동 3가 1331 ○○아파트 101동 1406호로 이사하였고, 이 사건 재건축 아파트로 이사하지는 않았다.

라. 이 사건 쟁점 아파트의 취득가액은 216,000,000원, 양도가액은 309,500,000원이었으나, 원고는 이 사건 쟁점 아파트의 양도가 1세대 1주택의 양도에 해당한다는 이유로 이 사건 쟁점 아파트를 양도한 이후에도 양도소득세를 신고· 납부하지 않았다.

마. 피고는 2006.5.2. 이 사건 쟁점 아파트의 양도가 1세대 1주택의 양도에 해당하지 아니한다는 이유로 원고에게 2005년 귀속 양도소득세로 15,970,860원을 부과하는 이 사건 처분을 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 8호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 당사자의 주장

(1) 원고 : 이 사건 쟁점 아파트를 3년 이상 보유, 거주하다가 양도하였고, 이 사건 쟁점아파트 양도 당시 이 사건 재건축 아파트를 보유하고 있기는 하였으나, 그 취득 시점 (준공시점)은 2004.8.23.로서 이 사건 재건축 아파트를 취득한 날로부터 1년 이내에 이 사건 쟁점 아파트를 양도한 것이므로, 이는 구 소득세법 시행령(2005.12.31. 대통령령 제19254호로 개정되기 전의 것, 이하'소득세법 시행령'이라 한다) 제155조 제1항에서 정한 일시적 2주택에 해당하여 비과세 대상에 해당한다.

(2) 피고 : 이 사건 재건축 아파트는 이 사건 재건축대상 아파트의 연장일 뿐 이를 재건축대상 아파트와 별개의 것으로 볼 수 없으므로, 이 사건 재건축 아파트의 취득 시점은 그 준공 시점인 2004.8.23.이 아니라 이 사건 재건축대상 아파트의 취득시점인 1998.6.9.로 보아야 한다. 따라서 원고는 일시적 2주택자에 해당하지 아니한다.

나. 관계 법령

구 소득세법 제89조 (비과세양도소득)

구 소득세법 제94조 (양도소득의 범위)

다. 판단

(1) 구 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것, 이하'소득세법'이라 한다) 제89조, 같은 법 시행령 제155조 제1항은"국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 부과하지 않는다."는 취지로 규정하고 있는바, 원고의 경우 이사건 재건축 아파트의 취득시점이 이 사건 재건축대상 아파트의 취득시점인 1998.6.9.경인지 아니면 이 사건 재건축 아파트의 준공시점인 2004.8.23.경인지에 따라 일시적 2주택에 해당하는지 여부가 달라진다.

(2) 그러므로 일시적 2주택에 대한 양도소득세 비과세와 관련하여 기존아파트를 재건축하는 경우 재건축 아파트의 취득시점을 언제로 보아야 하는지에 관하여 보건대,① 소득세법 제89조 제3호가 1세대 1주택의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니하는 취지는, 주택이 국민의 주거생활의 기초가 되는 것이므로 1세대가 국내에 소유하는 1개의 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적으로 일시적으로 거주하거나 소유하다가 양도한 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 사유가 있는 경우에는 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 보장하여 주려는 데에 있는 점,② 소득세법 제89조 제3호, 소득세법 시행령 제154조 제1항, 제155조 제1항 및 제16항의 취지에 의하면, 재개발조합 또는 재건축조합의 조합원이 분양권을 양도하는 경우 그 분양권은 소득세법 제94조 제1항 제2호 (가)목 소정의'부동산을 취득할 수 있는 권리'로서 '주택'과는 구별되므로'1세대 1주택'에 관한 비과세규정인 소득세법 제89조 제3호 및 같은 법 시행령 제154조 제1항을 직접 적용하여 양도소득세를 비과세 할 수는 없지만, 분양권을 양도할 당시 다른 주택이 없고 또 관리처분계획의 인가일(또는 사업계획의 승인일, 그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일) 현재 기존주택의 보유 기간이 3년 이상 되는 등 위 시행령 제154조 제1항 소정의 비과세요건을 갖춘 경우에는, 그 분양권은'부동산을 취득할 수 있는 권리'에 해당함에도 불구하고 위 시행령 제155조 제1항에서 정한 기간 내에 분양권을 양도하고 또 재개발 또는 재건축의 대상인 기존 주택이나 아파트에 대하여 위 시행령 155조 제16항 소정의 보유기가의 요건 등을 갖춘 경우에는, 위 시행령 154조 제1항의 비과세 특례규정인 위 시행령 제155조 제1항이 정하는 바에 따라 그 분양권의 양도로 인하여 발생한 소득 역시 양도소득세 비과세대상에 해당하는바(2005.3.11. 선고 2004두9456 판결 등 참조), 이에 비추어 보면, 소득세법 제89조 제3호, 소득세법 시행령 제154조 제1항, 제155조 제1항 및 제16항은 '주택'이 아닌 '부동산을 취득할 수 있는 권리'에 해당하는 분양권을 기존 주택과 그 부수토지의 연장 또는 변형물로 보고 그 분양권의 양도를'1세대 1주택'의 양도로 취급하고 있다고 보이는 점,③ 소득세법 시행령 제154조 제8항이 비과세되는 1세대 1주택의 범위와 관련하여"거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 보유하는 중에 노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건추한 주택에 대한 기간을 통산한다."고 규정하고 있는 점,④ 기존 아파트를 재건축하는 경우 재건축 아파트의 준공시점부터 일시적 2주택의 비과세를 인정하는 기간이 기산된다면 실질적으로 1세대 2주택의 상태를 장기간 유지한 경우에도 비과세되는 결과를 초래하여 1세태 1주택에 대한 비과세제도의 취지에 부합하지 않고, 분양권의 양도를 '1세대 1주택'의 양도로 취급하고 있는 법 체계와도 맞지 않는다고 보이는 점 등에 비추어 보면, 일시적 2주택에 대한 양도소득세 비과세와 관련하여 기존아파트를 재건축하는 경우 재건축 아파트의 취득시점은 재건축대상인 기존 아파트의 취득시점이라 할 것이다.

(3) 그렇다면, 원고의 이사건 재건축 아파트 취득시점은 이 사건 재건축대상 아파트를 취득한 1998.6.9경으로 보아야 할 것이므로, 원고가 그 후에 취득한 이 사건 쟁점 아파트를 먼저 양도한 이상, 원고는 양도소득세가 비과세되는 일시적 2주택자에 해당한다고 볼 수 없다. 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 받아들일 수 없다.

3. 결론

그러므로 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 기각할 것인바, 제1심 판결을 이와 결론을 달리하여 부당하므로 피고의 항소를 받아들여 제1심 판결을 취소하고, 원고의 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[서울행정법원2007구단8082 (2008.01.17)]

1. 피고가 2006. 5. 2. 원고에 대하여 한 2005년 귀속 양도소득세 15,970,860원의 부과 처분을 취소한다

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

주문과 같다

1.기초사실

가. 원고는 1998. 6. 9. 서울 ○○○구 ○○○동 8가 소재 ○○○아파트 ○동 ○○○○호 (이하 '이 사건 재건축대상아파트라' 라 한다)를 취득하여 보유하고 있었는데, 1999. 9. 9. 위 아파트에 대하여 구 주택건설촉진법(2003. 5. 29. 법률 제 6916호 주택법으로 전문 개정되기 전의 것) 제33조의 규정에 의한 사업계획승인이 이루어졌고, 그 후 재건축사업이 진행되어 2001.경 이주 및 철거가 이루어졌으며, 그 지상에 ○○○○○아파트라는 명칭으로 새로 아파트가 건립되어 2004. 8. 23. 준공되었고, 원고는 주택재건축사업의 조합원으로서 ○○○○○아파트 제 ○○○동 ○○○○호(이하 ' 이 사건 재건축아파트' 라 한다)의 입주자로 선정되어 이 사건 재건축아파트에 관하여 2004. 10. 21. 원고 명의로 소유권보존등기가 경료되었다.

나. 원고는 이 사건 재건축대상아파트에 대하여 이주 및 철거가 이루어질 무렵인 2001. 4. 23. 서울 ○○구 ○○동2가 ○○○외 ○필지 ○○아파트 제○○○동 제 ○○○호 아파트(이하 '이 사건 쟁점아파트'라 한다)를 취득하여 이를 3년 이상 보유 · 거주하다가 2005. 5. 2. 김○○에게 양도하였는데, 위 양도 당시 이 사건 재건축아파트 외에 또다른 주택은 보유하고 있지 않았다.

다. 원고는 이 사건 재건축아파트가 준공된 이후에도 이 사건 쟁점아파트에서 거주하다가 이를 양도한 후 2005. 5. 6.경 서울 □□구 □□동 □가 □□□□ □□아파트 □□□동 □□□□호로 이사하였고, 이 사건 재건축아파트로 이사하지는 않았다.

라. 이 사건 쟁점아파트의 취득가액은 216,000,000원, 양도가액은 309,500,000원이었으나, 원고는 이 사건 쟁점아파트의 양도가 1세대 1주택의 양도에 해당한다는 이유로 이 사건 쟁점아파트를 양도한 이후에도 양도소득세를 신고 · 납부하지 않았다.

마. 피고는 2006. 5. 2. 이 사건 쟁점아파트의 양도가 1세대 1주택의 양도에 해당하지 아니한다는 이유로 원고에게 2005년 귀속 양도소득세로 15,970,860원을 부과하는 이 사건 처분을 하였다.

〔인정근거〕다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 8호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 당사자의 주장

원고 : 원고는 이 사건 쟁점아파트를 3년 이상 보유, 거주하다가 양도하였고, 이 사건 쟁점아파트 양도 당시 이 사건 재건축아파트를 보유하고 있기는 하였으나, 그, 취득시점(준공시점)이 2004. 8. 23. 로서 이 사건 재건축아파트를 취득한 날로부터 1년 이내에 이 사건 쟁점아파트를 양도한 것이므로 이는 일시적 2주택에 해당하여 비과세 대상에 해당한다.

피고 : 이 사건 재건축아파트는 이 사건 재건축대상아파트의 연장일 뿐, 이를 종전 아파트와 별개의 것으로 볼 수 없으므로 이 사건 재건축아파트의 취득시점은 그 준공 시점인 2004. 8. 23. 이 아니라 이 사건 재건축대상아파트의 취득시점인 1998. 6. 9. 로 보아야 한다. 따라서 원고는 일시적 2주택자에 해당하지 아니한다.

나. 관련법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

구 소득세법(2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)은 동법 제 89조, 동법 시행령 제154조 제1항에서 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우에 한하여 그 양도로 인한 소득을 비과세 소득으로 규정하면서도, 동법시행령 제155조 제1항에서 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에 한해서는 이를 1세대 1주택으로 보도록 규정하고 있는 바 (이하 위 제155조 제1항의 규정을 '일시적 2주택 특례규정'이라 한다), 위와 같은 일시적 2주택 특례규정은 주거생활의 안전과 거주 · 이전의 자유를 보장하기 위해 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우, 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하면 1세대 1주택의 양도로 보아 양도소득세를 부과하지 않으려는 데에 그 취지가 있다 할 것이다.

한편 구 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존의 주택이나 대지를 제공하고 그 사업계획에 따라 취득하게 되는 새로 건설되는 주택 및 부대 · 복리시설을 분양받을 권리(입주자로 선정된 지위)는 장차 그 분양받을 주택 등에 대한 소유권을 취득할 때까지는 구 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목 소정의 '부동산을 취득할 수 있는 권리'에 해당하며, 이 경우 그 입주자로 선정된 지위의 취득시기는 구 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획승인이 있은 때라고 할 것이다.

이 사건에서 원고는 1998. 6. 9. 이 사건 재건축대상아파트를 취득하여 보유해 오기는 하였으나. 위 아파트에 대하여 1999. 9. 9. 재건축사업계획승인이 이루어짐으로써 위 재건축대상아파트는 입주자로 선정된 지위로 전환되었고, 위와 같은 입주자로 선정된 지위는 부동산을 취득할 수 있는 권리일 뿐 이를 주택이라고 볼 수 없으므로 원고가 2001. 4. 23. 이 사건 쟁점아파트를 취득함으로써 2주택 보유자가 되었다고 볼 수 없고(실제로 이주 및 철거 무렵에 이 사건 쟁점아파트를 취득하였다), 이 사건 재건축아파트가 2004. 8. 23. 완성됨으로써 비로소 2주택 보유자가 되었다 할 것인데, 2주택 보유자가 된 때로부터 1년 이내인 2005. 5. 2. 이 사건 쟁점아파트를 양도하였으므로 일시적으로 2주택을 보유하게 되었다고 볼 수 있다. 나아가 일시적 2주택 특례규정은 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택으로 간주하는 규정으로서 먼저 취득하여 보유하고 있던 기존의 주택을 양도하는 경우에 한해 그 적용이 있다 할 것이고, 원고의 경우 이 사건 재건축대상아파트를 이 사건 쟁점아파트보다 먼저 취득하기는 하였으나 이 사건 쟁점아파트의 취득 전에 이미 부동산을 취득할 수 있는 권리로 변환되어 있었고, 이 사건 쟁점아파트를 양도할 당시 보유 하고 있었던 이 사건 재건축아파트는 이 사건 쟁점아파트의 취득 후에 완성된 것이므로 이 사건 재건축아파트와의 관계에서 이 사건 쟁점아파트가 먼저 취득한 기존의 주택에 해당한다고 봄이 상당하다.

한편 국내에 2주택을 소유하던 1세대가 그 중 1주택을 헐고 그 곳에 새 주택을 신축하여 사용검사를 마치고 그 날로부터 소득세법시행령 제155조 제1항 소정의 기간내에 다른 주택을 양도한 경우, 일시적 2주택 특례규정의 적용에 있어 당해 세대가 기존의 주택과 별개의 주택을 취득한 것으로 볼 것은 아니므로, 이를 두고 '국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우'에 해당한다고 볼 수 없는 것이기는 하나(대법원 1998. 12. 8. 선고 98두13508 판결참조), 종전의 주택과 신축된 주택 사이에 실제로는 동일성이 없음에도 불구하고 위와 같이 일시적 2주택 특례규정의 적용에 있어 기존의 주택과 신축주택을 별개의 것으로 보지 아니하는 이유는 일시적 2주택 특례규정의 입법취지를 존중한 결과라 할 것인데, 이 사건과 같이 기존의 주택에 대하여 재건축이 시작된 결과 다른 주택을 취득할 필요가 있어 재건축사업시행 중에 다른 주택을 취득하였다고 볼 수 있는 경우까지 위와 같은 법리를 그대로 적용하는 것이 반드시 1세대 1주택 내지 일시적 2주택 특례규정의 입법취지에 부합한다고 보기 어려울 뿐만 아니라, 위 법리는 1세대가 처음부터 국내에 2주택을 소유하고 있다가 그 중 하나를 철거한 경우에 관한 것으로서 원고의 경우처럼 처음부터 국내에 2주택을 소유하고 있었다고 볼 수 없는 경우에까지 위와 같은 법리가 그대로 적용된다고 보기도 어렵다.

또한 구 소득세법 시행규칙(2005. 12. 31. 부령 제476호로 개정되기 전의 것) 제71조 제2항 제4호는 주택재건축사업의 정비사업조합의 조합원으로 참여한 자가 그 주택 재건축사업시행기간중 다른 주택을 취득하여 1년 이상 거주하다가 동법에 의한 사업계획에 따라 취득하는 주택으로 세대전원이 이사하게 되는 경우 구 소득세법 시행령 제154조 제1항이 규정한 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하도록 규정하고 있고, 원고의 경우 사업계획에 따라 취득하게 된 이 사건 재건축아파트로 이사하지는 아니하였으나. 위 규정은 구 소득세법 시행령 제154조 제1항이 정한 보유기간 및 거주기간(3년 보유, 2년 거주)을 갖추지 못한 경우에도 위 시행규칙 제71조 제2항 제4호가 정한 요건을 갖춘 경우에는 1세대 1주택의 특례규정을 적용한다는 규정으로서, 원고와 같이 구 소득세법 시행령 제154조 제1항이 정한 보유기간 및 거주기간 (3년 보유, 2년 거주)을 갖춘 경우에도 반드시 재건축아파트로 이사하여야만 1세대 1주택의 특례규정이 적용된다는 것으로 해석할 수는 없다 할 것이다.

따라서 이 사건 쟁점아파트의 양도는 구 소득세법 제89조 제3호, 동법 시행령 제 155조 제1항, 제154조 제1항이 정한 1세대 1주택의 양도로서 비과세 대상에 해당한다 할 것임에도 그와 달리 보아 한 이 사건 처분은 위법하다.

3. 결론

그렇다면, 이 사건 처분의 취소를 구하는 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.