매매계약일과 잔금지급일(양도시기) 사이에 지정지역으로 지정된 경우 기준시가 적용 가능 여부

소득세법 등의 관련규정상 경제상황의 변화에 따라 언제라도 지정지역으로 지정될 수 있고 동 사실을 알 수 있었다고 보이는 점 등에 따라 매매계약일과 잔금지급일(양도시기) 사이에 지정지역으로 지정되었다하여 신뢰보호원칙 및 소급과세금지원칙에 위배되었다고 볼 수는 없음

소득세법 제96조 (양도가액)

소득세법 제104조의2 (지정지역의 운영)

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2006. 7. 7. 원고에 대하여 한 양도소득세경정거부처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 1977. 12. 22. 서울 종로구 ○○동 ○○ 대지 190.4㎡와 그 지상 목조와조 평가건 근린생활시설 52.89㎡(소매점)(이하, '이 사건 부동산'이라고 한다)를 매매로 취득하여 보유하던 중 2005. 12. 21. 소외 여인○에게 이 사건 부동산을 매매대금 1,600,000,000원에 매도하고 매매대금 중 계약금 160,000,000원은 계약당일 받았고, 중도금 640,000,000원은 2006. 1. 20.에 잔금 800,000,000원은 2006. 1. 27.에 각 지급받기로 하며, 잔금 수령과 동시에 소유권이전등기에 필요한 서류의 교부 및 이 사건 부동산의 인도를 하기로 약정하였다.

나. 원고는 2006. 1. 26.경까지 중도금과 잔금을 모두 수령하고 2006. 1. 26. 여인○에게 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 하여 주었다.

다. 이 사건 부동산이 소재한 서울 종로구는 2005. 9. 15.경 주택에 대하여 실지거래가액으로 양도가액을 신고해야 하는 지역으로 지정되었는데, 2006. 1. 17.경 제36차 부동산가격안정심의위원회 심의 결과 교남(평동 일대), 창신(창신, 숭의동 일대) 뉴타운 지정에 따라 개발기대심리로 지가 상승우려가 있다는 이유로 2006. 1. 20.자로 구 소득세법(2008. 2. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제96조 제2항 제7호, 소득세법 시행령 제168조의3 등에 의해 주택 외의 부동산에 대하여 실지거래가액으로 양도가액을 신고해야 하는 지역으로 추가 지정되었으며, 그에 따라 주택 외의 부동산인 이 사건 부동산도 실지거래가액으로 양도가액을 신고해야 하는 대상이 되었다.

라. 원고는 2006. 3. 28. 피고에게 이 사건 부동산에 대한 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 양도소득세 262,562,200원을 신고ㆍ납부한 다음, 2006. 5. 28. 피고에게 실지거래가액이 아닌 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세할 것을 요구하는 경정(환급)청구서를 제출하였다. 이에 대하여 피고는 2006. 7. 7. 이 사건 부동산의 경우 양도일 현재 재정경제부장관이 지정하는 지역에 소재하고 있기 때문에 실지거래가액으로 양도소득세를 신고ㆍ납부한 것이 타당하다는 이유로 원고의 경정청구를 거부하는 이 사건 처분을 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑1, 2, 4, 5, 6, 9, 10, 11호증(가지 번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법여부

가. 원고의 주장

(1) 이 사건 부동산에 대한 매매계약체결당시인 2005. 12. 21.에는 기준시가로 양도소득세를 부과할 것이었는데 매매계약체결 직후 잔금 지급전에 이 사건 부동산의 소재지가 예고절차 없이 실지거래가액으로 양도가액을 신고해야 되는 지역으로 지정되었고 그에 따라 실지거래가액으로 양도가액을 산정하여 양도소득세가 과세되었다. 그렇다면, 이는 매매계약체결시 기준시가에 따라 양도가액을 산정하여 양도소득세가 납부될 것으로 믿은 원고의 신뢰이익을 해하는 것으로서 신뢰보호의 원칙에 위배된다.

(2) 이는 부진정소급효에 따른 과세인데 ① 이 사건 부동산은 서울 종로구 일부 지역의 뉴타운개발 등 개발요인으로 인하여 지가상승이 우려되는 지역이 아님에도 지가변동률이 시ㆍ군ㆍ구 단위로 지정지역을 지정하는 사정 때문에 같이 지정지역으로 지정된 것뿐인 점, ② 이 사건 부동산의 개별공시지가가 2005. 1. 1. 와 2006. 1. 20. 사이에 변동이 없었던 점, ③ 지정지역의 지정이 잔금지급일 불과 6일 전에 이루어진 점, ④ 서울 종로구에 대한 지가변동률의 자료를 미리 볼 수 없었고 지가변동률도 낮았던 등의 사정으로 원고가 서울 종로구가 지정지역으로 지정될 것이라고 예상할 수 없었던 점 등에 비추어 보면, 실지거래가액을 적용하여 얻을 수 있는 공익보다 기준시가 적용을 받게 될 것으로 본 원고의 신뢰이익이 더 크므로 결국 소급과세금지의 원칙에 위배된다.

(3) 따라서, 이 사건 처분은 위법하므로 취소해야 한다.

나. 관련법령

소득세법 제96조 (양도가액)

소득세법 제104조의2 (지정지역의 운영)

소득세법 시행령 제168조의3 (지정지역 지정의 기준 등)

소득세법 시행령 제168조의4 (부동산가격안정심의위원회의 구성 및 운영)

소득세법 시행령 제168조의5 (지정지역의 지정절차 등)

다. 판단

(1) 신뢰보호의원칙 위반의 주장에 대하여

일반적으로 행정상의 법률관계에 있어서 행정청의 행위에 대하여 신뢰보호의 원칙이 적용되기 위하여는, 첫째 행정청이 개인에 대하여 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해표명을 하여야 하고, 둘째 행정청의 견해표명이 정당하다고 신뢰한 데에 대하여 그 개인에게 귀책사유가 없어야 하며, 셋째 그 개인이 그 견해표명을 신뢰하고 이에 기초하여 어떠한 행위를 하였어야 하고, 넷째 행정청이 위 견해표명에 반하는 처분을 함으로써 그 견해표명을 신뢰한 개인의 이익이 침해되는 결과가 초래되어야 하는바, 어떠한 행정처분이 이러한 요건을 충족하는 때에는 공익 또는 제3자의 정당한 이익을 현저히 해할 우려가 있는 경우가 아닌 한 신뢰보호의 원칙에 반하는 행위로서 위법하다(대법원 1999. 3. 9. 선고 98두19070 판결, 대법원 2006. 6. 9. 선고 2004두46 판결 등 참조).

① 피고 등이 원고에게 이 사건 부동산의 양도가액을 기준시가로 산정하여 양도소득세를 과세할 것이라고 공적견해를 표명하였다고 할 수 없는 점, ② 소득세법 등의 관련규정상 경제상황의 변화에 따라 언제라도 이 사건 부동산의 소재 지역이 지정지역으로 지정될 수 있었고, 원고도 그와 같은 사정을 알고 있었다고 보이지 지정지역으로 지정되지 않으리라고 신뢰하고 있었다고는 보이지 않는 점, ③ 특히 이 사건 부동산이 소재한 서울 종로구가 2005. 9. 15.경 주택에 대하여 실지거래가액으로 양도가액을 신고해야 하는 지역으로 지정되었고, 서울 종로구에 위치한 평동, 창신동 일대가 뉴타운으로 지정되었으므로, 원고는 서울 종로구가 주택 이외의 부동산에 대하여도 실지거래가액으로 양도가액을 신고해야 하는 지역으로 지정될 가능성이 크다고 충분히 예측할 수 있었다고 보이는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 처분은 앞서 본 신뢰보호의 원칙에 위배된다고 볼 수 없다. 따라서, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

(2) 소급과세금지의 원칙 위반의 주장에 대하여

구 소득세법 제96조 제2항 제7호, 제104조의2, 소득세법 시행령 제168조의3 등의 규정에 의하면 부동산 소재지의 지가상승률이 전국지가상승률이나 전국소비자물가상승률보다 높은 경우 등에는 부동산 소재지를 지정지역으로 지정하고, 부동산을 2006. 12. 31. 이전에 양도하는 경우라고 하더라도 양도가액을 실지거래가액에 의하도록 하고 있다. 위와 같은 조항을 규정한 취지는 투기거래나 위법거래로 인하여 시가가 단기에 급등한 지역에서는 기준시가가 현실의 시가를 제대로 반영하지 못하여 막대한 양도차익에 대하여 실질에 부합하는 과세를 할 수 없게 됨에 따라 과세의 형평을 해칠 수 있는 부작용을 방지하기 위한 것이다. 한편, 앞서 본 사정에 비추어 보면 지정지역 지정과 관련된 원고의 신뢰이익은 보호할 가치가 없거나 크지 않다고 보인다. 반면 위와 같은 조항을 통하여 달성하려는 부동산 투기거래와 위법거래의 방지 및 과세의 형평이라는 공익은 원고의 신뢰이익에 비하여 훨씬 크다고 보인다. 그렇다면, 원고의 신뢰이익이 위 조항을 통하여 달성하려는 공익보다 크다는 전체에 선 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

3. 결론

따라서, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 기각한다.