민사소송 판결문상 확인된 취득가액을 실지거래가액으로 과세한 처분의 당부

민사소송 판결문상 확인된 금액을 이 사건 부동산의 실지취득가액으로 봄이 상당하고, 기타 다른 사정만으로 이를 실지취득가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우라고 보기는 어렵다 할 것임.

소득세법 제96조양도가액

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2006. 9. 18. 원고에 대하여 한 2004년 귀속 양도소득세 454,008,620원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

"가. 원고는 1994. 4. 16. 당시 권○○ 소유이던 서울 ○○구 ○○동 ○○○-1 대 330.4㎡ 및 그 지상 건물(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)에 관하여 소유권이전청구권 가등기를 경료한 다음, 권○○을 상대로 서울민사지방법원 94가합○○○○호 가등기의본등기 청구소송을 제기하여원고가 1994. 3. 23. 권○○과 사이에 이 사건 부동산을 646,006,400원에 매수하는 내용의 매매예약을 체결한 뒤 권○○에게 당일 계약금 1억 원, 다음날 중도금 515,006,400원을 각 지급하고, 잔금 3,100만 원은 1994. 5. 2. 이 사건부동산의 등기이전 및 명도와 상환으로 지급하기로 약정하였으며, 위 계약금 및 중도금 지급 후 1994. 4. 16. 위와 같이 이 사건 부동산에 관하여 위 매매예약을 원인으로 한 가등기를 경료하였으므로, 권○○은 원고로부터 위 잔금 3,100만 원을 지급받음과 상환으로 원고에게 이 사건 부동산에 관하여 위 가등기에 기한 위 매매예약완결을 원인으로 한 유권이전등기절차 등을 이행할 의무가 있다'고 주장하고, 1994. 7. 6. 의제자백에 의한 승소판결을 선고받아 1994. 8. 2. 위 가등기에 기하여 1994. 5. 21. 매매예약완결을 원인으로 한 소유권이전등기(본등기)를 마쳤다. 한편 이 사건 부동산에는 1993. 4.2.과 1993. 5. 4. 채권최고액 합계 6억 7,200만 원, 채무자 ○○통상 주식회사, 근저당권자 주식회사 ○○상호신용금고로 된 근저당권설정등기가 경료되어 있었는데, 원고가 이 사건 부동산을 취득할 당시 위 각 근저당권의 피담보 채무액은 4억 8,000만 원이었다.",나. 원고는 2004. 5. 14. ○○○○ 주식회사에게 이 사건 부동산을 24억 원에 양도하고, 피고에게 2004년 귀속 양도소득과세표준 확정신고를 하면서, 이 사건 부동산 소재지 일대가 위 양도 전인 2004. 2. 26. 구 소득세법(2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제96조 제1항 제6의2호 소정의 일명 투기지역으로 지정되어 실지거래가액에 의한 과세대상지역에 해당하는 까닭에 이 사건 부동산의 양도가액을 실지거래가액인 위 24억 원으로 하고, 취득가액은 실지거래가액이 확인되지 않는다는 이유로 위 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 다목, 구 소득세법 시행령(2005. 8. 5 대통령령 제18988호로 개정되기 전의 것) 제163조 제12항, 제176조의2 제2항 제2호에 의하여 위 양도가액을 취득 및 양도 당시의 기준시가 대비 비율로 환산, 산출한 2,833,014,866원으로 하여 양도차익이 발생하지 않았다는 내용으로 신고하였다.

다. 그러나 피고는 이 사건 부동산의 실지취득가액이 1,126,006,400원(위 판결상의 매매예약금액 646,006,400원 + 이 사건 부동산의 취득 당시 위 각 근저당권의 피담보채무인수액 4억 8,000만 원)이라는 이유로 2006. 9. 18. 원고에게 2004년 귀속 양도소득세 494,074,670원(신고·납부불성실가산세 포함)을 부과하였다가, 2006. 11. 13. 위 세액에 납부불성실가산세가 과다하게 산정되어 있음을 바로잡아 위 세액을 454,008,620원으로 감액 경정하였다(이하 당초의 부과처분 중 감액되고 남은 부분을 '이 사건 처분'이라 한다).

라. 한편 원고가 이 사건 부동산을 취득할 당시 이 사건 토지의 개별공시지가는 ㎡당 325만 원이었고, 양도 당시의 개별공시지가는 ㎡당 268만 원이었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑1, 3, 을1, 2

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 권○○에게 수시로 금원을 대여하다 1994. 초경 그 대여원리금이 18억원에 이르러 이를 담보하기 위해 이 사건 부동산에 관하여 위 가등기를 경료하였는데, 이후 권○○으로부터 이 사건 부동산을 위 대여원리금에 대한 대물변제 명목으로 이전받기로 하고 다만 그 이전방법에 있어서는 권○○이 미국 영주권자여서 위 소유권이전에 필요한 서류를 갖추는 데 어려움이 있었던 까닭에 원고 명의의 위 가등기를 이용하여 소송을 제기하는 방법을 취하기로 하였다. 그리하여 원고는 권○○을 상대로 위 서울민사지방법원 94가합○○○○호 청구소송을 제기하게 되었으나, 당시 위 소유권이전에 따른 양도소득세, 취득세 등 비용부담을 가급적 적게 할 목적으로 위와 같은 대물변제사실이나 대물변제채무액 등을 사실대로 밝히지 아니한 채 위 매매예약금액을 낮게 책정하여 청구원인을 구성하였고, 그 후 위 소송에서 의제자백에 의한 승소판결을 받아 권○○에게 위 판결상의 동시이행잔금 3,100만 원을 공탁한 뒤 1994. 8. 2. 이 사건 부동산에 관하여 위 소유권이전등기(본등기)를 마쳤으며, 1995. 12. 13.에는 이 사건 부동산에 관한 위 채권최고액 합계 6억 7,200만 원, 채무자 ○○통상 주식회사, 근저당권자 주식회사 ○○상호신용금고로 된 근저당권설정등기의 피담보채무 약 6억 원을 대위변제함으로써 결국 원고는 이 사건 부동산을 약 24억여원(약 18억원 + 3,100만원 +약 6억원)에 취득한 결과가 되었다.

따라서 이 사건 부동산의 취득가액은 위 24억원을 실지취득가액으로 인정하거나, 또는 위 취득 당시의 대물변제채무액과 취득 후의 근저당채무에 대한 대위변제액이 불확실하여 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 위 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 다목, 구 소득세법 시행령 제163조 제12항, 제176조의2 제2항 제2호에 의한 환산가액인 2,833,014,866원으로 산정하여야 할 것이므로, 이와 달리 위 의제자백에 의한 판결상의 매매예약금액 등을 근거로 이 사건 부동산의 실지취득가액을 산정하여 원고에게 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

(1) 그러므로 과연 원고가 그 주장과 같이 이 사건 부동산을 위 대여원리금 약18억 원의 대물변제 명목으로 이전받는 등 이 사건 부동산을 약 24억여원에 취득하였는지에 관하여 보건대, 갑9, 증인 박○○만으로는 이를 인정하기 어렵고 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 오히려 앞서 인정한 사실에 의하면 원고가 이 사건 부동산을 취득할 당시 그 소유권이전등기는 위 서울민사지방법원 94가합○○○○호 판결에 의하여 이루어진 것으로서 위 판결상 매매예약금액이 646,006,400원으로 되어 있고 또한 당시 이 사건 부동산에 경료되어 있던 근저당권의 피담보채무액이 4억 8,000만원이었던 만큼, 위 매매예약금액과 근저당채무액의 합계액인 1,126,006,400원을 이 사건 부동산의 실지취득가액으로 봄이 상당하고, 위 판결이 의제자백에 의하여 사실인정을 하였다거나 위 매매예약금액 등의 합계액이 위 취득 당시 이 사건 토지의 개별공시지가 산정액 10억 7,380만원(330.4㎡ X 325만 원)과 별 차이가 나지 않는다는 사정만으로 이를 실지취득가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우라고 보기는 어렵다 할 것이다.

(2) 따라서, 위 1,126,006,400원을 이 사건 부동산의 실지취득가액으로 보고 이사건 부동산의 양도차익 및 양도소득세액을 산출한 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결론

그렇다면 이 사건 처분의 취소를 구하는 원고의 청구는 받아들일 수 없으므로, 이를 기각한다.

관 계 법 령

■ 구 소득세법 (2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것)

○소득세법 제96조 양도가액①제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. <개정 2002.12.18>

6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

○소득세법 제97조 양도소득의 필요경비계산①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. <개정 1995.12.29, 1999.12.28, 2000.12.29, 2002.12.18>

1. 취득가액

가. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

○소득세법 제100조 양도차익의 산정①양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. <개정 2000.12.29>

○소득세법 제114조 양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지

④납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항제6호 및 제97조제1항제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. <개정 2001.12.31>

⑤제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

■ 구 소득세법(2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것)

○소득세법시행령 제163조(양도자산의 필요경비)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 다목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.

○소득세법시행령 제176조의 2(추계결정 및 경정)

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액✕(취득당시으 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가))

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에

따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액. 끝.