부동산매매계약에 있어서 매도인이 가지는 계약해제권은 소유권이전등기의무의 이행을 완료한 날로부터 10년의 제척기간의 경과로 소멸한다고 판단한 사례

부동산매매계약에 있어서 매도인이 가지는 계약해제권은 소유권이전등기의무의 이행을 완료한 날로부터 10년의 제척기간의 경과로 소멸한다고 판단한 사례.

민법 제543조

최용기 (소송대리인 변호사 박철원)

박묵화 (소송대리인 법무법인 영진 담당변호사 김소원)

주식회사 협진 (소송대리인 변호사 신정근)

2005. 1. 7.

1. 피고는 원고에게 별지 목록 기재 각 부동산에 관하여 인천지방법원 동인천등기소 1985. 9. 25. 접수 제30622호로 마친 소유권이전청구권가등기 및 같은 등기소 2003. 9. 18. 접수 제48059호로 마친 소유권이전등기의 각 말소등기절차를 이행하라.

2. 소송비용 중 보조참가로 인한 부분은 피고보조참가인이, 그 나머지 부분은 피고가 각 부담한다.

주문과 같다.

1. 기초사실

다음의 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증의 1 내지 5, 갑 제4호증의 각 기재에 의하면 이를 인정할 수 있다.

가. 원고는 1988. 4. 29. 피고보조참가인(이하 '보조참가인'이라 한다)으로부터 별지 목록 기재 각 부동산(이하 '이 사건 각 부동산'이라 한다)에 관하여 위 일자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 이 사건 각 부동산에는 1985. 2. 5.자 매매예약을 원인으로 한 권리자 박형석 명의의 주문 기재 소유권이전청구권가등기(이하 '이 사건 가등기'라 한다)가 경료되어 있었는데, 박형석의 딸인 피고는 2003. 9. 18. 협의분할(1989. 6. 28.자)에 의한 재산상속을 원인으로 하여 이 사건 가등기를 피고 앞으로 이전하고, 같은 날 위 가등기에 터잡아 1985. 2. 3. 매매를 원인으로 하여 이 사건 각 부동산에 관하여 주문 기재 소유권이전등기(이하 '이 사건 소유권이전등기'라 한다)를 마쳤다. 이에 따라 원고 명의의 전항 기재 소유권이전등기는 모두 직권말소되었다.

2. 당사자의 주장

가. 원고의 주장

이 사건 가등기는 보조참가인과 박형석 사이의 통정허위표시에 기한 것으로 무효이고, 따라서 이에 터잡은 이 사건 소유권이전등기도 무효이므로, 이 사건 각 부동산의 소유권에 기하여 위 각 등기의 말소등기를 구한다.

나. 피고 및 보조참가인의 주장

보조참가인으로부터 경료받은 원고 명의의 이 사건 각 부동산에 관한 소유권이전등기는 보조참가인과 원고의 매매계약이 해제되었거나 통정허위표시로서 원인무효이어서 원고가 이 사건 각 부동산의 소유자라고 볼 수 없으므로, 이 사건 각 부동산의 소유권자임을 전제로 한 원고의 주장은 이유 없다.

3. 원고의 청구권원에 관한 판단

가. 위에서 본 바에 의하면 원고 명의로 이 사건 각 부동산에 관한 소유권이전등기가 경료되었던 사실이 인정되는바, 특별한 사정이 없는 한 원고는 이 사건 각 부동산의 소유자였던 것으로 추정되므로 그 소유권에 기한 방해배제청구권을 행사하여 이 사건 가등기 및 소유권이전등기의 말소를 구할 수 있는 지위에 있다.

나. 원고와 보조참가인 사이의 이 사건 각 부동산 매매계약의 해제 여부에 관한 판단

(1) 갑 제1호증의 1 내지 5, 갑 제2호증의 1 내지 5, 갑 제3, 11호증, 을 제1 내지 5호증, 을 제6호증의 1, 2의 각 기재 및 증인 장철의 일부 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면 아래와 같은 사실을 인정할 수 있다.

(가) 보조참가인은 1988. 4. 7. 원고와 사이에, 원고에게 이 사건 각 부동산(위 소유권이전등기 당시에는 별지 목록 기재 제1부동산과 인천 중구 항동7가 58-5 잡종지 11,175.9㎡이 매매목적물이었다가, 위 58-5 잡종지로부터 별지 목록 기재 제3 내지 5 기재 부동산이 분할되었다.)을 16억 원(평당 약 40만 원)에 매도하면서 계약금으로 3,000만 원을 수령하고 중도금 없이 잔금은 1988. 7. 30.까지 지급받기로 하고, 잔금이 위 지급기일까지 지급되지 않으면 약정을 무효로 하기로 하는 계약(이하 위 계약을 '이 사건 매매계약'이라 한다)을 맺었다. 다만, 원고와 보조참가인은 이 사건 매매계약 내용과 달리 매매대금을 3억 원으로 정한 부동산매매계약서를 따로 작성하였다.

(나) 보조참가인은 1988. 4. 29. 원고 앞으로 이 사건 각 부동산에 관한 소유권이전등기를 경료하였지만, 원고가 그 잔금을 지급하지 않자 계속 그 지급을 독촉하였다. 이에 원고는 1990. 12. 29. 위 잔금 중 2억 3,000만 원에 대하여 1991. 3. 말까지 1억 5,000만 원을, 같은 해 6. 말까지 8,000만 원을 각 지불하겠다는 각서를 작성하였다.

(다) 원고는 위 지불각서의 내용을 이행하지 못하였고, 보조참가인은 1991. 10. 8. 원고에게 1991. 10. 19.까지 잔금을 지급하지 않으면 이 사건 매매계약을 해제하겠다는 내용의 내용증명우편을 보냈다. 보조참가인은 1991. 10. 19.까지도 원고의 잔금지급이 없자, 같은 달 21. 이 사건 매매계약을 해제하는 내용증명우편을 다시 원고에게 보냈다. 그러나 보조참가인의 위 각 내용증명우편은 원고의 주소지를 '부산 동래구 연산동 1284-32'로 하여 발송되었는데, 원고는 당시 '부산 동래구 연산동 1289-32'에 거주하고 있었던 관계로, 원고에게 도달하지 못하였다.

(라) 보조참가인은, 원고가 피고를 상대로 이 사건 소송을 제기한 이후인 2004. 8. 5. 원고에게 2004. 8. 15.까지 이 사건 매매계약에 따른 잔금을 지급하지 않으면 매매계약이 해제된 것으로 간주하겠다는 취지의 내용증명우편을 발송했고, 그 무렵 위 내용증명우편은 원고에게 도달했다.

(2) 위 인정 사실에 의하면 보조참가인이 원고에게 이 사건 각 부동산의 소유권이전등기를 경료함으로써 이 사건 매매계약의 이행을 완료하였는데도 원고가 그 반대급부를 이행하지 않은 점이 인정되므로, 보조참가인은 원고에 대하여 이행을 최고한 후 상당한 기간이 경과한 때에 일단 이 사건 매매계약의 해제권을 가지게 된다고 할 것이다.

그러나 이러한 보조참가인의 해제권이 적법하게 행사되었는지 여부에 관하여 보건대, 먼저 보조참가인의 해제의 의사표시를 담은 1991. 10. 21.자 내용증명우편이 원고에게 도달하-지 않은 사실은 위에서 본 바와 같으므로 그로 인한 해제의 효과가 발생하였다고 할 수 없다.

또한, 보조참가인의 이행최고 및 최고기간 도과시 해제한다는 의사표시를 담은 2004. 8. 5.자 내용증명우편이 원고에게 그 무렵 도달한 사실은 위에서 본 바와 같으나 직권으로 살피건대, 계약의 해제권은 일종의 형성권으로서 10년의 제척기간이 경과하면 소멸한다고 할 것인데, 보조참가인은 원고에 대하여 이 사건 매매계약에 따른 자신의 소유권이전등기의무의 이행을 완료한 1988. 4. 29.로부터 상당한 기간이 경과한 때부터는 언제라도 그 이행을 최고하고 이 사건 매매계약의 해제권을 행사할 수 있었을 것이므로 그 해제권은 그 시기부터 제척기간이 기산된다고 할 것이고, 보조참가인의 위 2004. 8. 5.자 해제의 의사표시는 보조참가인이 해제권을 행사할 수 있을 때부터 10년이 경과한 후에 행사되었음이 역수상 명백하므로 이미 해제권이 소멸한 이후의 의사표시라고 할 것이어서 적법한 해제권의 행사라고 볼 수 없다. (보조참가인은 이 사건 매매계약상 잔금지급기일을 해태할 경우 계약을 무효로 하기로 하는 실권약관이 포함되어 있으므로 위 잔금기일을 도과한 1988. 7. 31. 이 사건 매매계약은 실효되었다고 주장하나, 위에서 본 바와 같이 잔금기일 도과 이후에도 보조참가인이 원고에게 그 이행을 최고함으로써 실권약관에 기한 효과를 포기하였다고 봄이 상당하므로 위 주장은 받아들이지 아니한다.)

(3) 따라서 이 사건 매매계약이 해제되었다는 점을 전제로 하는 피고의 주장은 이유 없다.

다. 이 사건 매매계약이 통정허위표시인지 여부에 관한 판단

보조참가인은 이 사건 매매계약이 통정허위표시로서 무효라고 주장하나, 이 점을 인정할 만한 아무런 증거가 없으므로 위 주장은 이유 없다.

4. 이 사건 가등기 및 소유권이전등기의 무효 여부에 관한 판단

가. 갑 제3, 5, 6, 9, 10호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 원고와 보조참가인 사이에 작성된 이 사건 각 부동산에 관한 매매계약서에는 '이 사건 가등기는 채무가 없음'이라는 특약사항이 명시되어 있는 사실, 박형석은 1987. 11. 10. 원고에게 '이 사건 가등기권자로서 은행 및 기타 회사에서 가등기 해지를 원할 때는 즉시 협조함'이라는 내용의 가등기말소에 대한 각서를 본인의 인감증명서와 함께 교부한 사실, 박형석은 이 사건 매매계약 당시 보조참가인 대표이사였던 장철의 장인인 사실을 인정할 수 있다.

나. 위에서 본 바에 의하면, 이 사건 가등기는 아무런 원인 없이 보조참가인과 박형석 사이의 통정허위표시에 기하여 경료된 사실을 인정할 수 있다. 그렇다면 이 사건 가등기는 무효라고 할 것이고, 이에 터잡아 경료된 이 사건 소유권이전등기도 무효라고 할 것이므로 이 사건 각 부동산의 소유권자로서 원인무효인 위 각 등기의 말소를 구하는 원고의 청구는 모두 이유 있다.

5. 결 론

그렇다면 피고는 원고에게 이 사건 가등기 및 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있다고 할 것이므로 원고의 청구를 모두 받아들이기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별 지] : 부동산목록 생략