수원지방법원 2020.12.10. 선고 2019나72045 판결

민사소송법 제173조 제1항은 "당사자가 책임질 수 없는 사유로 말미암아 불변기간을 지킬 수 없었던 경우에는 그 사유가 없어진 날부터 2주 이내에 게을리 한 소송행위를 보완할 수 있다."라고 규정하고 있는바, 여기서 '당사자가 책임질 수 없는 사유'라 함은 당사자가 소송행위를 하기 위하여 일반적으로 하여야 할 주의의무를 다하였음에도 불구하고 그 기간을 지킬 수 없었던 사유를 뜻한다. 그런데 판결 정본이 공시송달의 방법으로 피고에게 송달된 경우에는 특별한 사정이 없는 한 피고는 과실 없이 그 판결의 송달을 알지 못한 것이라고 보아야 하고, 피고가 소송계속 사실을 처음부터 알지 못한 채 판결이 선고되었고 판결 정본이 공시송달의 방법으로 피고에게 송달되어 확정된 이후에야 비로소 피고가 그러한 사실을 알게 되었다면, 특별한 사정이 없는 한, 피고가 상소 제기의 불변기간을 지키지 못한 것은 피고가 책임질 수 없는 사유로 말미암은 것이라고 보아야 한다(대법원 2005. 11. 10. 선고 2005다27195 판결 등 참조).

그런데 제1심 법원이 피고에 대한 소장 부본과 변론기일 통지서 등을 각 공시송달의 방법으로 송달하고 변론을 진행한 후 2019. 6. 11. 원고의 청구를 인용하는 판결을 선고하고, 그 판결정본 역시 공시송달의 방법으로 피고에게 송달한 사실, 피고는 2019. 7. 4. 비로소 판결정본을 발급받고 같은 날 이 사건 추완항소를 제기한 사실은 기록상 명백하다.

그렇다면 피고의 이 사건 추완항소는 제1심 판결이 공시송달의 방법으로 송달되었음을 피고가 안 날로부터 2주 이내에 제기된 것으로 보이므로 적법하다.

이에 대하여 원고 승계참가인은, 제1심 소송의 송달 경위에 비추어 볼 때 피고가 고의로 이 사건 소장 부본 등의 송달을 회피하였으므로 이 사건 추완항소가 부적법하다는 취지로 주장하나, 피고가 고의적으로 송달을 회피하였다는 점에 대해 갑 제7호증의 기재만으로는 인정하기 부족하고 달리 인정할 증거가 없어 위 주장은 받아들이지 않는다.

2. 본안 부분 판단

가. 인정사실

(1) 별지 1 목록 기재 건물(이하 '이 사건 건물'이라 한다)에 대해 원고가 1/2지분, I이 1/3지분, J가 1/6지분을 각 소유하고 있었다.

(2) 원고는 2015. 9. 14. 피고와 사이에 위 건물 중 별지 2 기재 도면의 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차 연결한 선내 (나) 부분 54㎡(이하 '이 사건 임차부분'이라 한다)에 대하여 임차보증금 3,500만 원, 월 차임 110만 원(부가세 포함), 차임 지급일 매월 30일, 임차기간 2017. 9. 30.까지로 정하여 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다)을 체결하였는데 그 중 주요한 내용은 아래와 같다.

○ 인허가 관련사항은 임차인 책임하에 진행한다. 단 불가항력에 의한 인허가 불가시 계약은 조건없이 해지된다.

○ 원,피고가 임대기간 만료시나 중도 해지하려고 하는 경우에는 2개월 이전에 상대방에게 문서로 통고하여야 하고 임차인이 이를 이행하지 않아 임대인이 입는 피해는 임차인이 보상하기로 한다(이 약정 부분을 이하 '이 사건 특약'이라 한다).

(3) 피고는 위 임대차계약 후 위 임차부분을 인도받아 부동산 중개업을 영위하였다.

(4) 이 사건 건물에 대해 2017. 11. 8.자 신탁을 원인으로 같은 해 11. 10. 원고 승계참가인 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌다.

또한 원고를 포함한 이 사건 건물 지분권자들은 2017. 11. 9. 주식회사 H(이하 'H'이라 한다)과 사이에 이 사건 건물을 포함한 건물 3동과 그 부지인 11필지에 관하여 매매대금 225억 원으로 정하여 이를 매도하는 매매계약을 체결한 바(이하 '이 사건 매매계약'이라 한다), 매매계약 내용으로 매수인인 H이 원고 측을 대리하여 이 사건 건물임차인들과 임대차계약의 해지 및 인도에 대해 협상할 권한을 부여받게 되어 있다.

그 후 위 건물에 대해 매매를 원인으로 주식회사 K에게 2019. 11. 29. 소유권이전등기가 마쳐지고, 같은 날 신탁을 원인으로 원고 승계참가인 명의로 소유권이전등기가 마쳐쳤다.

(5) H은 이 사건 건물의 부지를 포함하여 이천시 L리 일원에 주상복합용지 조성사업을 추진하고 있었는데(갑3-2), 위 매매계약 체결 후 2017. 12. 18. 피고에게 2018. 3. 31.까지 이 사건 임차부분 인도를 구하는 의사표시가 기재된 내용증명 우편을 발송하였다.

(6) 이 사건 소가 당심에 계속 중이던 2020. 1. 2. 원고 승계참가인이 승계참가신청을 함과 아울러 청구의 주체를 원고 승계참가인으로 변경하였고, 원고는 다음 날 이 사건 소송에서 탈퇴하였다.

(7) 피고는 원고 승계참가인에게 2019. 12.분부터의 차임을 지급하지 않았고, 원고 승계참가인은 3기 이상의 차임을 연체하였음을 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 의사를 2020. 11. 12.자 준비서면(이하 '이 사건 서면'이라 한다)으로 표시하여 위 준비서면이 같은 날 피고에게 송달되었다.

[인정근거] 다툼없는 사실, 갑 제2호증, 제3호증의 1, 2, 제4호증의 2, 제5호증, 제8호증의 각 기재, 변론 전취지

나. 당사자들 주장 요지

(1) 원고 승계참가인

(가) 이 사건 임대차계약의 기간이 2017. 9. 30.까지였고 그 후 묵시의 갱신이 이루어져 1년 연장되었으나 이 사건 건물에 대한 임대차계약의 해지 및 인도에 관한 일체의 권한을 원고 측으로부터 위임받은 H이 원고를 대리하여 2017. 12. 18. 피고에게 내용증명으로 이 사건 임대차계약을 해지하는 의사를 표시한 바 그렇다면 이 사건 임대차계약은 갱신 후 1년의 기간이 만료된 2018. 9. 30. 기간 만료로 종료되었다고 할 것이다.

(나) H의 위 내용증명 통지를 적법한 갱신거절통지로 보기 어렵다고 하여도 원고는 이 사건 임대차계약의 해지의 의사표시가 포함된 이 사건 소를 제기하였고, 이 사건 소장은 피고에게 공시송달의 방법으로 송달되어 2019. 3. 29. 송달간주되었으므로 갱신된 임대차기간인 2019. 9. 30.에 위 임대차 계약이 종료되었다고 할 것이다.

(다) 이 사건 특약에 의하면 원, 피고가 2개월 전에 상대방에게 문서로 통지하여 계약을 해지할 수 있는 바, 원고의 해지 의사표시가 담긴 이 사건 소장이 피고에게 송달되어 임대차가 해지된 것이다.

(라) 피고가 원고에게 2019. 7. 17. 이 사건 임대차계약 갱신 취지로 통지하였으나 이 사건 건물은 H이 매수하여 국토의계획및이용에관한법률에 의거하여 주상복합용지 조성사업 목적으로 철거할 예정으로서 이는 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호 다목의 '다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우'에 해당하여 계약 갱신 거절 사유이고 이에 기한 원고의 적법한 갱신 거절로 2019. 9. 30. 이 사건 임대차가 종료되었다.

(마) 피고의 갱신 의사에 의해 이 사건 임대차계약이 2019. 9. 30. 기간 만료 후 적법하게 갱신되었다 하여도 피고가 3기 이상 차임 연체한 바 이 사건 서면 송달로 이 사건 임대차계약을 해지한다.

(2) 피고

(가) 이 사건 임대차계약 기간은 2017. 9. 30.까지이나 임대인인 원고가 위 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절 또는 조건변경 통지를 하지 않아 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 의하여 위 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 것이다.

(나) 원고 승계참가인은 이 사건 임대차계약상으로 임대기간 만료시나 중도 해지하려고 하는 경우에는 2개월 이전에 상대방에게 문서로 통고하면 위 계약이 종료된다고 주장하나 이는 상가건물 임대차보호법 제10조의 갱신요구권의 입법취지나 위 법률의 강행규정성에 반하므로 임차인의 위 갱신요구권 행사가능 기간인 이 사건 임대차계약 후 10년 이내에는 임대인이 이를 근거로 갱신거절하거나 해지할 수 없다.

(다) 이 사건 건물의 소유권을 이전받은 주식회사 K과 원고 승계참가인이 피고의 연락을 피하고 월 차임을 지급받을 계좌번호를 알려주지 않았다. 이에 피고가 H에게 차임을 수령할 계좌번호를 알려달라는 취지로 내용증명을 발송하였으나 이에 대한 회신이 없었기 때문에 차임을 지급하지 못한 정당한 이유가 있고 차임연체한 것이 아니다.

(라) 원고 승계참가인에게 이 사건 임차부분을 인도하게 된다면 임차보증금 반환과의 동시이행 항변을 한다.

다. 판단

(1) 기간 만료로 인한 임대차 종료 주장 부분

살피건대, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에서는 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하고, 같은 조 제4항에서는 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니하는 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보되이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다라고 규정하는 바, 위 법 규정상으로 임대인은 계약만료 전 6개월부터 1개월의 기간까지 동안에 임대차갱신거절을 할 수 있다 할 것이다.

이 사건의 경우 이 사건 임대차계약의 원래 계약기간이 2017. 9. 30.까지이나 1차례 갱신되어 2018. 9. 30.까지로 연장된 사실에 대해서는 당사자 간 다툼 없고, 원고 승계참가인이 주장하는 이 사건 임차부분의 인도를 요구하는 의사표시가 2017. 12. 18. 무렵 피고에게 송달되었다고 하더라도, 이는 연장된 이 사건 임대차 계약기간이 약 10개월 남은 시기에 이루어진 것으로서 상가건물 임대차보호법 상의 적법한 갱신거절 통지로 보기는 어렵다.

H의 위 내용증명 통지를 적법한 갱신거절통지로 보기 어려운 이상 이 사건 임대차계약은 묵시의 갱신으로 2019. 9. 30.까지로 다시 연장되었다(상가건물 임대차보호법 제10조 제4항)고 할 것이고, 한편 원고의 해지의 의사표시가 기재된 이 사건 소장이 공시송달의 방법으로 피고에게 2019. 3. 29. 송달된 사실은 기록상 명백하나, 이를 원고의 갱신거절 통지로 보더라도 이도 또한 계약만료 6개월 시점인 2019. 4. 1. 이전에 이루어진 것이어서 마찬가지로 적법한 갱신거절 통지로 보기 어렵다. 따라서 적법한 갱신 거절 통지임을 전제로 한 원고 승계참가인의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다.

(2) 이 사건 특약에 기한 해지 주장 부분

살피건대, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 및 제2항에서 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 임차인의 계약갱신요구권을 보장하며 임대인은 위 법이 규정한 경우 이외에는 정당한 사유 없이 갱신 요구를 거절하지 못한다고 하고 있는 점, 위 법 제15조에는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 하여 위 갱신요구권 규정을 강행규정으로 하는 점 등에 비추어 볼 때 이 사건 임대차계약 당시 원, 피고가 2개월 전에 서로 통지함으로 이 사건 임대차계약이 해지된다는 이 사건 특약 내용은 임차인의 갱신요구권을 무력화시키고 임차인의 지위를 불안정하게 할 우려가 있어 위 법에 반하여 무효로 봄이 상당하다. 따라서 원고가 이 사건 임대차 해지 2개월 전에 해지 의사를 피고에게 통지함을 이유로 한 원고 승계참가인의 해지 주장도 받아들이지 아니한다.

(3) 적법한 갱신 거절 사유 존재로 인한 이 사건 임대차 종료 주장 부분

살피건대, 이 사건 임대차계약의 원래 계약기간이 2017. 9. 30.까지이나 묵시의 갱신으로 2019. 9. 30.까지로 연장된 사실은 위 2.의 다. (1)항에서 살핀 바와 같다. 또한 을 제1, 2호증의 각 기재에 의하면 피고가 연장된 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 내인 2019. 7.경 원고에게 내용증명으로 적법하게 이 사건 임대차계약의 갱신의 의사를 표시한 사실이 인정되므로 위 임대차계약은 2020. 9. 30.까지 연장되었다고 할 것이다.

한편, 원고 승계참가인이 주장하는 갱신거절과 관련하여 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호 내지 제8호에서는 임대인의 정당한 갱신 거절사유를 열거하고 있고 그 중 제7호 다목은 '다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우'를 들고 있는데 임차인의 보호 측면에 비추어 임대인의 갱신거절을 정당화하려면 이는 단순히 철거 또는 재건축 계획이 있고 그에 기한 절차가 진행 중이라는 것만으로는 부족하고 '법령에 근거하여 건물을 매수하거나 수용하는 등의 방법으로 철거 또는 재건축을 강제할 수 있는 경우'를 의미한다고 봄이 상당한바, 원고 승계참가인이 갱신거절의 증거로 들고 있는 사업신청서(갑 제3호증의 2)는 H이 이천시에게 국토의계획및이용에관한 법률에 의거하여 주상복합용지 조성사업을 시행한다는 취지로 제안서를 제출한 것에 불과하여 갱신거절 사유인 철거 또는 재건축을 강제할 수 있는 경우에 해당한다고 보기 어렵고 달리 이에 해당한다고 볼 증거가 없다. 원고 승계참가인의 위 주장도 받아들이지 아니한다.

(4) 차임 연체로 인한 해지 주장 부분

살피건대, 위 인정사실 및 피고가 제출한 증거들, 변론 전취지에 의하면 이 사건 임대차계약이 적법하게 갱신되어 2020. 9. 30.까지 연장되었고 그 후 다시 갱신되어 연장된 사실, 피고가 원고 승계참가인에게 2019. 12.분부터의 차임을 지급하지 않았고, 원고 승계참가인은 2020. 11. 12. 피고에게 이 사건 서면으로 피고의 차임연체를 이유로 위 계약의 해지를 통지하여 위 서면이 같은 날 피고에게 도달한 사실이 인정되는 바, 이 사건 임대차계약은 피고의 3기분 이상의 차임연체를 이유로 한 원고 승계참가인의 해지 의사표시에 의해 적법하게 해지되었다. 따라서 피고는 원고 승계참가인에게 특별한 사정이 없는 한 이 사건 임차부분을 인도할 의무가 있다. 원고 승계참가인의 위 주장은 이유 있다.

(5) 피고 주장 부분에 관한 판단

(가) 차임 미지급에 대한 정당한 사유 주장 부분

살피건대, 주식회사 K이 2019. 11. 29. 매매를 원인으로 이 사건 건물의 소유권을 이전받으면서 같은 날 신탁을 원인으로 원고 승계참가인에게 소유권을 이전한 사실, 피고가 원고 승계참가인에게 2019. 12.부터의 차임을 지급하지 않은 사실은 위에서 본 바와 같고, 을 제12호증의 기재에 의하면 피고가 2019. 12. 26.경 내용증명으로 H에게 월 차임을 지급할 예정이니 수령받을 계좌번호를 알려달라는 취지로 통지한 사실은 인정되나, 원고의 임대인 지위는 원고 승계참가인에게 승계되었으므로 피고는 원고 승계참가인에게 2019. 12.분부터의 월 차임을 지급할 의무를 부담하고 H이 원고 승계참가인으로부터 월 차임 수령권한을 위임받았다고 볼 사정이 없는 이상 피고가 주장하는 것처럼 내용증명으로 H에게 월 차임 지급의사를 표시하였다는 사정만으로는 차임을 지급하지 못한 정당한 이유가 있다고 보기 어렵다. 이 부분 피고 주장은 이유 없다.

(나) 동시이행 주장 부분

살피건대, 피고가 지급한 보증금이 3,500만 원, 월 차임이 110만 원인 사실, 피고가 2019. 12.분부터의 차임을 원고 승계참가인에게 지급하지 않은 사실은 위에서 본 바와 같은 바, 이에 의하면 피고가 차임 연체한 2019. 12.경부터 이 사건 임대차계약이 해지된 2020. 11. 12.까지 연체차임 합계액은 1,254만 원{=1,210만 원(=110만 원 × 11개월) + 44만 원(=110만원 × 12일/30일)}으로서 피고의 인도의무와 동시이행관계에 있는 원고 승계참가인의 보증금 반환 채무액수는 2,246만 원(=3,500만 원 - 1,254만 원)이다. 이 부분 피고 주장은 위 인정범위 내에서 이유 있다.

[을 제14호증의 기재 및 변론 전취지에 의하면 피고는 2018. 2.경부터는 이천시 M외 1필지 지상 건물 일부분을 임차하여 부동산 중개업을 영위하고 있고 이 사건 임대차계약 해지 당시에는 이 사건 임차부분에서는 더 이상 영업을 하지 않아 이를 사용,수익하지 않는 것으로 보여지므로 위 해지 이후부터의 차임 상당 부당이득 반환의무는 인정하기 어려워(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결 등) 이 부분은 보증금에서 공제하지 아니한다.]

(6) 소결론

피고는 원고 승계참가인으로부터 2,246만 원을 지급받음과 동시에 원고 승계참가인에게 이 사건 임차부분을 인도할 의무가 있다.

3. 결론

그렇다면 당심에서 참가한 원고 승계참가인의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 당심에 이르러 원고 승계참가인이 승계참가를 하고 원고가 소송에서 탈퇴하였으므로, 제1심판결을 주문과 같이 변경한다.