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판시사항
가. 국토이용관리법상의 신고의무에 위반한 거래계약의 사법상 효력(=유효).
나. 투기목적의 미등기전매계약이 반사회질서의 법률행위인지 여부(소극).
다. 매도인이 부담할 공과금을 매수인이 부담하기로 하는 약정이 불법조건이거나 반사회질서의 법률행위인지 여부(소극)
라. 민법 제104조 소정의 불공정한 법률행위의 성립요건
판결요지
가. 국토이용관리법 소정의 신고구역에 관한 규정은 단속법규에 속하고 신고의무에 위반한 거래계약의 사법적 효력까지 부인되는 것은 아니다.
나. 양도소득세의 회피 및 투기의 목적으로 자신 앞으로 소유권이전등기를 하지 아니하고 미등기인 채로 매매계약을 체결하였다 하여 그것만으로 그 매매계약이 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효로 된다고 할 수 없다.
다. 매매계약에서 매도인에게 부과될 공과금을 매수인이 책임진다는 취지의 특약을 하였다 하더라도 이는 공과금이 부과되는 경우 그 부담을 누가 할 것인가에 관한 약정으로서 그 자체가 불법조건이라고 할 수 없고 이것만 가지고 사회질서에 반한다고 단정하기도 어렵다.
라. 민법 제104조 소정의 불공정한 법률행위는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하고 주관적으로 위와 같은 균형을 잃은 거래가 피해당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 이루어진 경우에 성립한다.
참조조문
가. 국토이용관리법 제21조의7 나.다. 민법 제103조 라. 민법 제104조
원고, 피상고인
원고
피고, 상고인
관세청 직장주택조합 외 4인 피고들 소송대리인 변호사 노경래 외 2인
주문
상고를 모두 기각한다.
상고비용은 피고들의 부담으로 한다.
이유
상고이유를 본다.
제1점에 대하여
이 사건에서는 매매대금이 원심이 인정한 금 3,326,000,000원이 아니고 그보다 많은 금 3,830,400,000원이라는 것은 피고들에게 이로운 것이 아니고 오히려 불리할 수 있는 주장이므로, 이점에 관한 사실인정상의 위법을 주장하는 논지는 적법한 상고이유가 된다고 할 수 없다. 따라서 논지는 이유가 없다.
제2점에 대하여
1. 국토이용관리법 소정의 신고구역에 관한 규정은 단속법규에 속하고 신고의무에 위반한 거래계약의 사법적 효력까지 부인되는 것은 아니고 ( 당원 1991. 2. 12. 선고 90다14218 판결 ; 1992.12.24. 선고 92다27874,27881 판결 각 참조), 원고가 양도소득세를 회피하기 위한 방법으로 자신 앞으로 소유권이전등기를 하지 아니하고 미등기인 채로 피고 관세청직장주택조합과 매매계약을 체결하였고, 또 그것이 투기의 목적으로 행하여진 것이라 하여 그것만으로 그 매매계약이 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효로 된다고 할 수도 없다.
그리고 이 사건 매매계약에서 원고에게 부과될 공과금을 피고들이 책임진다는 취지의 특약을 하였다 하더라도 이는 공과금이 부과되는 경우 그 부담을 누가 할 것인가에 관한 약정으로서 그 자체가 불법조건이라고 할 수 없고, 이것만 가지고 사회질서에 반한다고 단정하기도 어렵다.
원고에게 부과될 공과금을 피고들이 책임진다는 특약을 하였다면 양도소득세에 관하여는 특별한 사정이 없는 한 이 사건 매매차익에 따른 양도소득세를 피고들이 부담한다는 취지로 보아야 할 것이고, 그 후에 다시 양도소득세가 과세될 것까지 예상하여 이것도 피고들이 부담하기로 약정한 것이라고 해석할 수는 없을 것이며, 원고가 납부할 벌금은 원고의 범죄에 따른 형벌로서 이것을 공과금과 같이 취급할 수는 없는 것이다.
2. 민법 제104조 소정의 불공정한 법률행위는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하고 주관적으로 위와 같은 균형을 잃은 거래가 피해당사자의 궁박, 경솔, 또는 무경험을 이용하여 이루어진 경우에 한하여 성립하는 것인바, 사실관계가 원심이 인정한 바와 같다면 원고가 피고들의 궁박 등을 이용하여 이 사건 계약을 체결한 것으로 볼 수 없고, 또 이 사건 특약이 피고들의 궁박, 경솔, 무경험으로 인하여 이루어진 것이라고 인정할 수도 없으므로, 이 사건 특약이 불공정한 법률행위가 아니라고 본 원심의 조처도 정당하다.
제3점에 대하여
피고 조합들의 규약(을 제4호증의 1 내지 3)에 의하면 피고 조합들은 각 그 조합원들이 소속하는 직장에 근무중인 무주택직원의 주택난 해소를 위하여 주택의 건설, 공급과 이를 위한 자금의 조달, 운영 기타 필요한 사업을 수행함을 목적으로 설립되었고, 조합장은 조합을 대표하고 업무전반을 총괄한다고 규정되어 있으므로, 피고 조합들의 조합장들은 대표권의 범위에 별도의 제한이 없는 이상 조합의 목적범위 내의 모든 법률행위에 관한 포괄적인 권한을 위임받고 있었다고 볼 것이고, 원심이 인정한 사실에 의하면 피고 조합들이 원고로부터 건축부지를 매수함에 있어 주택건설촉진법상의 사업계획의 승인절차에 따른 기일이 촉박함으로 인하여 부득이 이 사건 특약을 하게 되었고, 이 특약은 이 사건 매매계약의 전제조건이 된 것으로 볼 것이므로, 피고들의 조합장들이 이 사건 매매계약과 그에 따른 특약의 체결에 이르게 된 경위에 비추어 볼때 이 특약이 조합의 목적범위 밖의 행위라거나 대표권의 범위를 벗어나는 것이라고 할 수 없고, 이 사건 매매계약이 결과적으로 원고의 탈세와 투기를 조장하는 결과가 되었다 하여 그것만으로 조합의 목적범위 밖의 행위가 된다고는 할 수 없다.
따라서 이 사건 특약의 체결이 대표권의 범위를 벗어나는 것이어서 그 효력이 피고 조합들에게 미칠 수 없다는 피고들의 주장을 배척한 원심의 조처도 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 대표권의 범위에 관한 법리를 오해한 위법이 없으며, 또한 원심의 판단은 이 사건 특약의 체결이 조합의 목적범위 내의 행위임을 전제로 하고 있는 것이라고 보여지므로 원심의 판단에 소론과 같은 판단유탈의 위법이 있다고도 할 수 없다. 논지도 이유 없다.
그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.