부동산을 매수함에 있어 매도인 또는 본인의 대리인이라고 칭하는 자에게 처분권한 또는 대리권이 있는지를 확인하지 아니한 자의 부동산에 대한 점유의 과실 유무(적극)

부동산을 매수하는 사람으로서는 매도인에게 그 부동산을 처분할 권한이 있는지의 여부를 조사하여야 할 것이므로 그 조사를 하지 아니하고 매수하였다면 부동산의 점유에 대하여 과실이 있었다고 보아야 하고, 또한 본인의 대리인으로서 처분권한을 위임받았다고 칭하는 자로부터 부동산을 매수하는 자가 직접 본인에 대하여 대리권의 유무를 확인하지 아니하였다 면 그 부동산을 인도받아 선의로 점유하였다고 하여도 과실이 있었다고 할 것이다.

민법 제245조

대법원 1985.7.9. 선고 84다카1866 판결(공1985,1108) 1986.2.25. 선고 85다카771 판결(공1986,524)

고성옥 소송대리인 변호사 이택수

원훈선 소송대리인 변호사 김학만 외 1인

서울고등법원 1989.11.28. 선고 89나6367 판결

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

1. 상고이유 제1점을 본다.

원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 거시증거에 의하여 이 사건 부동산은 원래 소외 망 안돌명(일명 안동명) 소유로 동인 명의로 소유권이전등기가 경료되어 있었던 것인데 동인이 1970.5.27. 사망하여 그 딸들인 원고 및 소외 고형복이 이를 공동상속한 사실 및 위 망인의 사후인 1973.6.4. 이 사건부동산에 관하여 위 망인 명의의 등기신청에 기하여 피고 명의로 소유권이전등기가 경료된 사실 등을 각 인정한 다음 위 고형복과 그 남편인 박운성 부부가 이 사건 부동산을 피고에게 매도한 것이므로 적어도 위 고형복의 상속지분에 관하여는 피고가 정당한 권리자로부터 매수한 것이니 그 범위 내에서 피고 명의의 소유권이전등기는 실체관계에 부합하는 등기라는 피고의 주장에 대하여, 위 고형복이 이 사건 부동산에 대한 동인의 상속지분을 위 박운성에게 매도 의뢰하였다고 인정할 아무런 증거가 없음을 이유로 피고의 위 주장을 배척하였다.

원심판결을 기록과 대조하여 살펴보면, 위와 같은 원심판단에 수긍이 가고 거기에 채증법칙위배의 위법을 찾아볼 수 없으며, 나아가 피고 소송대리인이 원심판결에서 판단이 유탈되었다고 주장하는 고한현의 수사기관에서의 각 진술(갑제13호증의 11,18,23), 고한현의 제1심 및 제2심 법정에서의 각 증언, 이정자의 수사기관에서의 진술(갑제13호증의 13), 피고의 수사기관에서의 진술(갑제13호증의 9,25)의 각 취지는 결국 피고가 1970.11.경 소외 고한현의소개로 이 사건 부동산의 소유자였던 위 안돌명을 대리한 위 박운성으로부터 이 사건 부동산을 매수하였다는 것일 뿐(피고는 당시 위 안돌명의 사망사실을 모르고 있었다고 주장하고 있다) 위 고형복이 매매당사자(매도인)인 것으로 알고 이 사건 부동산에 대한 고형복의 지분을 매수하였다는 취지라고 볼 수는 없으므로 원심이 위 각 증거에 대하여 판단을 하지 아니하였다 하여 거기에 판단유탈의 위법이 있다고 볼 수도 없다. 따라서 이 점에 관한 논지는 이유없다.

2. 상고이유 제2점을 본다.

원심판결 이유에 의하면, 위 안돌명의 상속인인 원고 및 고형복은 위 박운성의 무권대리행위(매매)를 묵시적으로 추인한 것이라는 피고 소송대리인의 주장에 대하여 원심은 1970.11.경 위 박운성이 아무런 권한없이 이 사건 부동산을 매각한 후 피고로부터 그 대금조로 위 금원을 받은 사실은 추정되나 위 고형복이 피고로부터 매매대금을 이의없이 수령하였다거나, 위 박운성의 매매대금수령사실을 알면서도 아무런 이의를 제기하지 않았다는 점에 부합하는 거시의 증거들은 믿지 아니하고 달리 이를 인정할 증거가 없음을 이유로 피고의 위 주장을 배척하였다.

기록에 비추어 보면, 위 고한현의 제1심 및 제2심법정에서의 각 증언과 경찰 및 검찰에서의 각 진술(갑제13호증의 18,23)의 취지는, 위 고형복과 그 남편인 박운성이 위 고한현에게 위 안돌명 소유이던 이 사건 부동산을 사라고 권유하였지만 이를 매수하지 아니하고 당시 위 고한현 경영의 정육점에서 일하고 있던 피고에게 소개하여 피고가 당시 그 소유이던 한우 2마리를 고한현에게 매각하여 그 매각대금으로 이 사건 부동산을 매수하기로 하여, 1970.11.경 피고와 위 고한현이 함께 서울 동숭동 소재 박운성의 집에 찾아가 위 고형복과 박운성이 동석한 자리에서 현금 120,000원을 주고 안돌명을 대리한 박운성으로부터 이 사건 부동산을 매수하였는데, 계약서나 영수증은 작성하지 아니하였으며, 그 대금은 위 고형복이 직접 수령하였고, 그 이래 피고는 이 사건 부동산을 임차하고 있던 소외 이기용, 이 규하 등으로부터 임료를 직접 수령하는 한편 이 사건 부동산의 일부를 택지로 조성하여 그 지상에 건물을 축조하는 등의 방법으로 이를 15년동안 점유해왔으나 위 고형복이나 원고 등이 아무런 이의를 표명하지 아니하였다는 것이고 이기용, 이규하의 수사기관에서의 각 진술(갑제13호증의 15,16)의 취지는 그들이 이 사건 부동산의 일부를 임차하면서 그 임료를 1969.경까지는 위 고형복이나 박운성에게 지급하였다가 그 이후로는 이 사건 부동산을 매수하였다는 피고에게 지급하였으나 고형복 등이 이에 대하여 아무런 이의가 없었다는 것이다.

그런데 위와 같은 각 진술내용에 반하는 증거로서는 위 고형복의 경찰, 검찰 및 제1심 법정에서의 진술이 있을 뿐인바, 위 고형복은 1970.11.경 이웃에 살고 있었던 까닭에 친분이 있는 고한현과 피고가 상경하여 그 집에서 남편인 박운성과 만나는 것을 보았다고 하면서도 다만 피고 등이 방문한 이유는 모르겠다고 진술하고 있으나(갑제13호증의 12,14 참조), 이 사건 부동산의 소재지에서 거주하는 피고와 위 고한현이 함께 상경하여 위 박운성을 방문하였다는 것은 이례적 사실이라 할 것인데 박운성의 처로서 동거하고 있던 고형복이 피고와 위 고한현의 방문을 목격하고서도 그 방문목적을 모르고 있었다는 것은 경험칙에 비추어 납득할 수 없다할 것이고, 또한 위 고형복은 1969.경까지 이 사건 부동산의 일부를 임차하고 있던 위 이기용, 이 규하 등으로부터 임료를 수령해 왔으나 그 이후부터는 피고가 이를 매수하였다고 주장한 까닭에 임료를 받지 못하였고, 피고가 수해로 일부 유실된 이 사건 부동산에 대하여 복구공사를 하고 소유권이전등기까지 경료한 사실을 그 무렵 이미 알고 있었으나 위 박운성으로부터 피고에 대한 채무담보조로 소유권이전등기를 경료해 준 것으로 들었던 까닭에 이 문제로 피고의 처와 다투었다고 진술하고 있으나(갑제13호증의 12,14,17, 고형복의 제1심에서의 증언참조) 고형복이 그 주장과 같이 피고가 이 사건 부동산에 관하여 소유권이전등기를 경료하고 임차인들로부터 임료를 수령하는 등의 사정을 알고도 그로부터 약 15년의 기간이 경과하는 동안에 피고의 처와 다투는 것 이외의 별다른 법적 조치를 취하지 아니하였다면 위 박운성이 이 사건 부동산을 피고에게 매도한 것을 알았으면서도 아무런 이의를 하지 아니하였다고 추단할 수 있어서 이러한 사정에 비추어 볼 때 원고와 자매간인 위 고형복의 진술보다는 이 사건 부동산에 관한 매매를 소개하고 매매현장에 직접 참여한 고한현이나 이를 임차한 위 이기용, 이 규하의 각 진술이 보다 신빙성이 있다 할 것이고, 나아가 위 각 증거에 의하여 고형복이 매매대금을 수령한 사실등을 미루어 볼 때 특단의 사정이 없는 한 적어도 이 사건 부동산에 대한 위 고형복의 상속지분에 관하여는 추인이 있었다고 봄이 상당하다 할 것이다. 그럼에도 원심이 합리적 이유없이 신빙성있는 위 각 증거를 배척한 것은 채증법칙을 위반하여 판결에 영향을 미쳤다 할 것이고 이는 소송촉진등에관한특례법 제12조 제2항 소정의 파기사유에 해당한다. 결국 이 점을 지적하는 논지는 이유있다.

3. 상고이유 제3점에 대한 판단

부동산을 매수하는 사람으로서는 매도인에게 그 부동산을 처분할 권한이 있는지의 여부를 조사하여야 할 것이므로 그 조사를 하지 아니하고 매수하였다면 부동산의 점유에 대하여 과실이 있었다고 보아야 하고, 또한 본인의 대리인으로서 처분권한을 위임받았다고 칭하는 자로부터 부동산을 매수하는 자가 직접 본인에 대하여 대리권의 유무를 확인하지 아니하였다면 그 부동산을 인도받아 선의로 점유하였다고 하여도 과실이 있었다고 할 것이다 ( 당원 1985.7.9. 선고 84다카1866 판결 ; 1986.2.25.선고 85다카771 판결 각 참조).

기록에 의하면, 피고의 전거증에 의하더라도 피고가 이 사건 부동산의 소유자이던 위 안돌명이 사망한 이후에 위 망인의 사위로서 위 망인으로부터 처분권한을 위임받았다고 칭하는 위 박운성으로부터 이 사건 부동산을 매수함에 있어 그에게 이 사건 부동산에 대한 처분권한이나 대리권이 있었는지의 여부를 조사하였다고 볼 만한 아무런 증거가 없으므로, 원심이 같은 취지에서 피고가 이 사건 부동산을 점유함에 있어 과실이 없었음을 전제로 하는 피고의 등기부취득시효 항변을 배척한 조치는 옳고 거기에 등기부취득시효의 법리를 오해한위법이 있다 할 수 없으므로 이 점에 관한 논지는 이유없다.

4. 그러므로 원심판결을 파기하고, 추인의 근거가 되는 사유와 범위에 관하여 다시 심리판단케 하기 위하여 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.