기준지가가 고시된 지역내의 토지를 수용함에 있어 그 손실보상액 산정기준인 수용대상토지와 '지목이 같은' 표준지의 의미

국토이용관리법에 의하여 기준지가가 고시된 지역 안에 있는 토지를 수용하는 경우 그 지목이 전, 답, 대지, 임야 및 잡종지인 때에는 당해 표준지선정 대상지역 안에서 위의 5개 지목으로 구분하여 선정된 표준지 중 수용대상토지와 지목이 같은 표준지의 기준지가를 기준으로 하여 그 손실보상액을 산정하여야 하는 것인 바, 이 경우 수용대상토지와 '지목이 같은' 표준지라고 함은 토지대장 등 관계공부상의 지목과는 관계없이 현실적인 이용상황이 같은 지목의 표준지를 의미한다.

국토이용관리법 제29조 , 같은법시행령 제48조 제2항

대법원 1984.1.24. 선고 82누415 판결 1987.6.23. 선고 86누393 판결

원고 1 외 1인 원고들 소송대리인 변호사 박창래

중앙토지수용위원회 소송대리인 변호사 김수룡

대한주택공사 소송대리인 변호사 김수룡

서울고등법원 1986.3.6. 선고 84구1297 판결

대법원 1987.5.12. 선고 86누334 판결

서울고등법원 1988.7.7. 선고 87구807 판결

원심판결을 파기한다.

사건을 서울고등법원에 환송한다.

피고 및 피고보조참가인 소송대리인의 상고이유에 대하여 판단한다.

1. 원심판결은 다음과 같은 요지의 이유로, 피고가 1984.11.27.자로 한 이 사건 이의신청의 재결이 위법한 것이라고 판단하여 그 재결의 취소를 구하는 원고의 청구를 인용하였다.

즉 원심은, 이 사건 수용대상토지인 부천시 (주소 1 생략) 대1,406.2제곱미터는 토지구획정리사업에 관한 공사가 완료됨에 따라 1982.12.1. (주소 2 생략) 답756평이 환지처분된 대지인 사실, 피고가 기준지가가 고시된(1979.12.12.) 지역 안에 있는 이 사건 토지의 수용재결에 대한 이의신청의 재결을 함에 있어서수용재결이 산정한 손실보상액이 적정한 것이었는지의 여부를 판단하기 위하여, 신풍토지평가사 합동사무소와 신성토지평가사 합동사무소에게 수용재결일인 1984.8.27. 당시의 이 사건 토지의 가격에 대한 감정평가를 의뢰하였던 바, 첫째 위 각 토지평가사 합동사무소는 같은 동 제이(J) 22부럭 4롯트 전을 표준지로 삼아 그표준지의 기준지가를 기준으로 하여 이 사건 토지의 가격을 감정평가하였는데, 이 표준지는 지목이 전이어서 이 사건 토지와 지목이 다를 뿐만 아니라, 둘째 신성토지평가사 합동사무소는 기준지가대상지역 공고일(1978.8.21.)부터 수용재결일까지의 지가변동률이 338퍼센트임에도 불구하고 248퍼센트만을 적용, 고려하였으며, 셋째 이 사건 토지 인근일대 대지의 정상거래가격이 제곱미터당 금 120,000원임에도 불구하고 지역요인과 개별요인에 관하여는 구체적인 설명도 하지 않은 채 신성토지평가사 합동사무소는 제곱미터당 금 106,000원, 신풍토지평가사 합동사무소는 제곱미터당 금 90,000원으로 감정평가를 한 결과, 피고는 위 각 토지평가사합동사무소의 감정평가를 적정한 것으로 인정하여 이를 기초로 이 사건 토지에 대한 손실보상액을 제곱미터당 금 98,000원으로 산정하여 당초의 수용재결보상액보다 금 10,221,400원을 중액하여 금 143,099,600원으로 변경하는 이의신청의 재결을 한 사실 등을 인정한 다음, 이 인정사실에 의하면 피고의 이 사건 이의신청의 재결은 국토이용관리법 등의 관계법령에 규정된 방법에 따른 감정평가에 의하여 산정되지 아니한 손실보상액을 기초로 한 것이므로 위법하다는 취지로 판단하였다.

2. “ 법 제29조 제4항 의 규정에 의하여 표준지에 대한 평가를 함에 있어서는 그 토지의 위치·형상·환경·이용상황 기타 가격형성에 영향을 미치는 여러 요인을 종합적으로 고려하여 지상물이 없는 상태로 평가하여야 한다”고 규정한 국토이용관리법시행령 제48조 제2항 을 비롯한 국토이용관리법과 같은법시행령의 관계규정들의 내용을 종합하여 보면, 국토이용관리법에 의하여 기준지가가 고시된 지역 안에 있는 토지를 수용하는 경우 그 지목이 전, 답, 대지, 임야 및 잡종지인 때에는 당해 표준지선정대상 지역 안에서 위의 5개지목으로 구분하여 선정된 표준지 중 수용대상토지와 지목이 같은 표준지의 기준지가를 기준으로 하여 그 손실보상액을 산정하여야 하는 것인 바, 이 경우 수용대상토지와 “지목이 같은” 표준지라고 함은 토지대장등 관계공부상의 지목과는 관계없이 현실적인 이용상황이 같은 지목의 표준지를 의미하는 것이라고 보아야 할 것이다 ( 당원 1984.1.24. 선고 82누415 판결 ; 1987.6.23. 선고 86누393 판결 등 참조).

그런데 원심이 배척하지 아니한 환송 후 원심증인 소외 1의 증언등 관계증거에 의하면 위 각 토지평가사 합동사무소가 이 사건 수용대상 토지의 가격을 감정평가함에 있어서 표준지로 삼은 것으로, 원심이 인정한(이 인정 자체가 위법한 것임은 뒤의 3항에서 판단하는 바와 같지만) 삼정동 제이 22부럭 4롯트는, 이 사건 토지와 같은 토지구획정리사업시행지구안의 토지에 대한 환지예정지로 지정된 토지로서 같은 표준지선정대상지역 안에 위치한 사실을 인정할 수있으므로, 위 표준지와 이 사건 토지의 현실적인 이용상황이 같을 개연성도 있을 뿐만 아니라, 환송후 원심증인 소외 2는 위 토지의 실제 지목이 대지로서 이 사건 토지와 같은 표준지선정대상지역 안에 위치하고 지목과 등급이 같다고 진술하고 있음에도 불구하고, 원심은 을제6호증의 1, 2의 각 기재와 증인 소외 1의 증언에 변론의 전취지를 종합하여 위 표준지의 지목이 전인 사실을 인정하였으나, 을제6호증의1, 2의 각 기재나 증인 소외 1의 증언에 의하더라도 위 표준지의 현실적인 이용상황이 반드시 전이라고도 인정되지 않으므로, 결국 원심판결은 위 표준지의 실제 지목에 관하여 심리를 제대로 하지 못한 위법이나 국토이용관리법상의 표준지에 관한 법리를 오해한 위법을 저질렀다고 보지 않을 수 없고, 이와 같은 위법은 판결에 영향을 미친 것임이 명백하므로, 이 점을 지적하는 논지는 이유가 있고 원심판결은 파기를 면치 못할 것이다.

3. 피고 및 피고보조참가인 소송대리인이 상고이유로 주장하지는 않았지만, 어차피 원심판결을 파기하는 마당에 한가지 더 지적하여 두지 않으면 안될 것이 있다.

원심은 을제6호증의1, 2의 각 기재와 증인 소외 3, 소외 2의 각 증언에 변론의 전취지를 종합하면 위 각 토지평가사 합동사무소가 이 사건 토지의 가격을 감정평가함에 있어서 부천시 삼정동 제이 22부럭 4롯트 토지를 표준지로 삼은 사실을 인정할 수 있고 이에 어긋나는 을제6호증의1, 2의 각 일부기재만으로는 위 인정을 번복하기에 미흡하고 달리 반증이 없다고 판시하고 있다.

그러나 을제6증의1, 2는 위 각 토지평가사 합동사무소가 피고의 의뢰에 따라 이 사건 토지를 비롯한 16필지의 토지와 건물 및 입목 등 수용대상토지, 물건의 가격을 감정평가한 결과를 서면으로 작성한 평가서들로서, 신풍토지평가사 합동사무소가 작성한 을제6호증의 1에 의하면 평가자료로 “㈀ 부천시 (주소 3 생략) 대 62,500원/평(비구획정리지구), ㈁ 부천시 삼정동 22부럭 4롯트 전 56,000원/평(구획정리지구)'라고 기재되어 있는 한편, 결론부분으로 일련번호, 소재지, 지번, 지목, 면적, 평가가격, 비고란별로 16필의 토지의 가격에 관하여 작성, 첨부한 토지평가조서의 비고란에는 16필의 토지마다 표준지로 삼은 토지의 지번과 지목, 기준지가가 기재되어 있는데, 일련번호 1번의 이 사건 토지의 비고란에 “(주소 3 생략)[(주소 3 생략)를 가리키는 것으로 보인다] 대 62,500원/평”이라고 기재되어 있고, 또 신성토지평가사 합동사무소가 작성한 을제6호증의 2에 의하면 산출설명서에 “1. 기준지가적용 표준지기준지가대상공고일 1978.8.21. (가격시점) (주소 3 생략) 대 62,500원/평당”이라고만 기재되어 있을 뿐, 부천시 삼정동 제이 22부럭 4롯트 토지에 관하여는 한마디도 기재되어 있지 않았는 바, 위 각 평가서(을제6호증의1, 2)의 기재내용에 의하면, 위 각 토지평가사 합동사무소가 부천시 (주소 3 생략) 대지를 표준지로 삼아 이 사건 토지의 가격을 감정평가하였다고 볼 수 밖에 없는 것이다. 더욱이 신성토지평가사 합동사무소의 경우는 이론의 여지가 있을 수도 없다.

물론 신풍토지평가사 합동사무소 소속 토지평가사로서 을제6호증의 1의 작성에 평가자로 관여한 환송전 원심증인 소외 3은 “구획정리지구내의 토지인 22부럭 4롯트 전 평당 금 56,000원을 표준지로 선정하고 이를 기준지가로 하여...이건 토지를 감정평가 하였다”고 진술하고(이에 앞서 원고 소송대리인의 주신문에서는 “부천시 (주소 1 생략) 대지 1460.2평방미터를 평가함에 있어서는 부천시 (주소 3 생략)와 부천시 삼정동 22부럭 4롯트를 표준지로 선정하여 평가하였다”고 진술하였음) 있고, 신성토지평가사 합동사무소 소속 토지평가사로서 을제6호증의 2의 작성에 평가자로 관여한 환송 후 원심증인 소외 2는 “증인은 이 건 토지에 대한 표준지로 부천시 삼정동 22부럭 4롯트 전 평당 금 56,000원을 선정하였다”

“증인이 작성한 평가서(을제6호증의 2)의 기재에 의하면, 기준지가 적용표준지로 부천시 (주소 3 생략) 대평당 금 62,500원만을 기재하였는데 그 당시 감정의뢰를 받은 부천시 토지가 16필지였는데 부천시 삼정동에는 이건 토지 하나만 있었고 나머지 토지는 대부분 부천시 약대동에 있었으므로 그 대표로 (주소 3 생략) 하나만 표시하였으나 이는 약대동에만 적용되는 표준지이고 이건 토지에 대한 표준지로는 삼정동 22부럭 4롯트를 선정한 것이 틀림없다. 표준지 표시는 대표로 (주소 3 생략) 하나만 표시하고 나머지 표준지의 표시는 생략한 것이다”라고 진술하고 있기는 하나, 을제6호증의1, 2의 각 기재내용과 배치되는 위 각증인의 이와 같은 증언들은 선뜻 믿기 어렵다고 하지 않을 수 없다. 토지평가사 합동사무소 소속 토지평가사가 토지수용위원회의 의뢰에 따라 수용대상토지의 가격을 감정평가한 결과를 토지평가사 합동사무소의 명의로 서면으로 작성하여 토지수용위원회에 제출하여 놓고, 그 뒤 수용재결에 대한 이의신청의 재결의 취소를 청구하는 행정소송사건의 심리절차에서 증인으로 출석하여서는 그 평가서에 기재된 내용과 배치되는 진술을 하는 경우, 그 증인의 증언을 믿고 그 평가서의 기재내용을 배척하는 것은 그럴만한 특별한 사유가 없는 한 허용되어서는 안될 것이다(환송전 원심의 변론에서는 원고는 물론 피고나 피고보조참가인이 위 각 토지평가사 합동사무소가 부천시 삼장동 제이 22부럭 4롯트 토지를 표준지로 삼아 이 사건 토지의 가격을 감정평가하였다고는 주장한 바도 없다).

그렇다면 이 점에서도 원심판결에는 심리를 제대로 하지 않았거나 채증법칙을 위반한 위법이 있다고 하겠다.

4. 결국 피고 및 피고보조참가인의 상고는 이유가 있다고 인정되므로 그밖의 상고이유에 대하여는 판단을 하지 아니한 채 원심판결은 파기하고, 원심으로 하여금 다시 심리판단하게 하기 위하여 사건을 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.