조심2010서1302 (2011.05.25)

토지를 교환 후 양도한 것은 과중한 양도소득세를 회피하기 위한 것이므로 실질내용에 따라 양도소득세 산정함이 타당

토지를 제3자에게 양도하기 전에 서로의 토지를 교환한 것은 양도소득세 부담을 부당하게 절감하기 위한 것이므로 경제적 실질내용에 따라 교환계약 전 소유자로서 양도한 것으로 보아 양도소득세를 계산하는 것이 타당하고 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 경우에 해당하므로 기준시가에 따라 안분한 것은 적법함

2011구단20638 양도소득세부과처분취소

윤XX 외 1명

XX세무서장

2012. 10. 5.

2012. 11. 9.

1. 원고들의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

피고가 2010. 3. 10. 원고 윤AA에 대하여 한 2008년 귀속 양도소득세 000원 및 원고 김BB에 대하여 한 2008년 귀속 양도소득세 000원의 각 부과처분 을 각 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 양도 및 신고와 경정청구

(1) 원고 윤AA과 김BB는 부부로서, 윤AA은 1978. 4. 12. 서울 동대문구 XX동 000-8 대지 275.1㎡(이하 '이 사건 제1 토지'라 한다)를 취득하였고, 김BB는 1989. 9. 4. 서울 동대문구 XX동 000-1 대지 557.7㎡(이하 '이 사건 제2 토지'라 한다)를 아들 윤CC과 각 1/2지분으로 공동으로 취득하였다(이하 이 사건 제1, 2 토지를 통칭할 때는, '이 사건 각 토지'라 한다). 원고들과 윤CC은 이 사건 각 토지위에 1995. 6. 22. 지하2층 지상6층, 옥탑을 포함한 상가건물 4,218.11㎡를 신축하였고, 1999. 8. 21. 업무 시설 등을 증축하여 총 연면적 4,286.35㎡(이하 '이 사건 건물'이라 한다)를 보유하면서 이 사건 각 토지 및 건물에 관한 부동산임대 사업을 공동으로 운영하였다.

(2) 원고들은 2007. 1. 29. 원고 윤AA의 소유의 이 사건 제1 토지(대지 275.1㎡)와 이 사건 제2 토지 중 원고 김BB 지분 278.85㎡을 단순히 교환하는 계약을 체결하였으며, 이에 대하여 윤AA과 김BB는 각각 양도가액은 개별공시지가, 취득가액은 환산가액으로 하여 토지 교환에 관한 양도소득세를 신고하였다(이하 '1차 양도 신고'라 한다).

(3) 원고들과 윤CC 3인의 공동사업자는 2008. 4. 21. 전DD과 사이에 이 사건 각 토지 및 건물을 포함한 부동산임대업 전체를 대금 000원에 양도・양수하는 내용의 사업포괄 양도・양수 계약을 체결한 후 이 사건 각 토지와 건물을 2008. 5. 27. 전DD에게 양도하였고, 원고들과 윤CC은 이 사건 각 토지의 양도가액은 포괄 양도가액인 000원을 토지 ・ 건물의 각 기준시가를 기준으로 안분계산한 가액(실지거래가액)으로, 취득가액은 이 사건 각 토지를 교환으로 취득하여 실지거래가액을 확인할 수 없다고 보아 교환 및 양도 당시의 기준시가를 기준으로 환산한 가액(교환 취득 시 환산가액)으로 하고, 이 사건 건물의 양도가액은 포괄 양도가액인 000원을 토지 ・ 건물의 각 기준시가를 기준으로 안분계산한 가액(실지거래가액)으로, 취득가액은 취득 당시 및 양도 당시 기준시가로 환산한 가액(취득 시 환산가액)으로 하여 이 사건 각 토지와 건물의 양도에 관하여 양도소득세 신고를 하였다(이하 '2차 양도 신고'라 한다).

(4) 원고들은 이 사건 각 토지와 건물의 가액이 아래 〈표 1> 기재와 같이 구분 기재된 부동산매매계약서를 제출하면서 이 사건 각 토지의 양도가액은 그 계약서상의 토지양도가액(실지거래가액)으로, 취득가액은 그 계약서상의 토지양도가액을 교환 당시 및 양도 당시의 기준시가로 환산한 가액(교환 취득 시 환산가액)으로, 이 사건 건물의 양도가액은 그 계약서상의 건물양도가액(실지거래가액)으로, 취득가액은 취득시 장부가액에서 감가상각비를 차감한 가액으로 하여 2009. 10. 19. 아래 〈표 2> 기재와 같이 기납부세액 전액을 환급하여 달라는 취지의 경정청구를 하였다.

〈표 1 : 부동산매매계약서의 내용〉

(아래 <표 1> 생략)

〈표 2: 경정청구의 내용〉

(아래 <표 2> 생략)

나. 이 사건 부과처분

피고는 원고들의 경정청구를 거부하고, 원고들 사이의 토지 교환거래를 부인하고 이 사건 각 토지 및 건물은 당초 원고들이 신고한 내용과 같이, 양수인과 맺은 포괄 양도 ・ 양수계약서 상 000원에 일괄 양도한 것으로 보아, 이 사건 각 토지의 양도가액은 포괄 양도가액인 000원을 토지・건물의 기준시가로 안분 계산한 토지가액(당초 신고가액)으로, 이 사건 각 토지의 취득가액은 교환 전 당초 취득할 당시로 소급하여 환산한 가액(교환 전 취득시의 환산가액)으로, 이 사건 건물의 양도가액은 일괄 양도가액 000원을 토지・건물의 기준시가로 안분 계산한 건물가액(당초 신고가액)으로, 이 사건 건물의 취득가액은 취득 시 장부가액에서 감가상각비를 차감한 가액(경정청구 내용 인정)으로 결정하여 2010. 3. 12. 윤AA에게 2008년 귀속 양도소득세 000원을, 원고 김BB에게 2008년 귀속 양도소득세 000원을 경정・고지하는 이 사건 부과처분을 하였다(한편, 원고들이 교환계약을 양도원인으로 하여 납부한 각 양도소득세는 원고들에게 각 환급되었다).

다. 불복

원고들은 이에 불복하여 2010. 3. 22. 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나, 2011. 5. 25. 기각 결정을 받은 후 이 사건 소를 제기하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 7, 9, 10, 11호증, 을 제1 내지 3, 6 내지 9, 11호증(이상 각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장 요지

이 사건 부과처분은 다음과 같은 이유에서 위법하다.

① 원고들의 토지교환계약은 원고 김BB가 이혼을 요구하는 상황에서 이혼 요구를 무마하고 원고 김BB의 소유권 행사를 용이하게 해주기 위한 것으로 과중한 양도소득세를 회피하기 위한 행위가 아니고, 설령 그 토지교환계약이 과중한 양도소득세를 회피하기 위한 행위라고 하더라도 가장행위가 아니므로 조세법률주의의 원칙상 법률에 개별적이고 구체적인 부인규정이 마련되어 있지 않은 이상 교환계약을 부인할 수 없다.

② 원고들이 양수인과 체결한 사업포괄 양도 ・ 양수계약서와 별도로 작성한 부동산매매계약서에 의하여 이 사건 각 토지 및 건물의 실지양도가액이 구분 확인되고, 동 실지양도가액이 양수인의 회계장부상 금액과 일치하여 이 사건 각 토지와 건물 양도가액의 구분이 분명한 경우이므로 그 구분이 불분명한 때로 보아 일괄 양도금액을 양도 당시의 토지와 건물의 기준시가에 따라 안분 계산하여서는 안 된다. 그리고 이 사건 제2 토지와 건물의 공유자였던 윤CC의 주소지를 관할하는 송파세무서장은 위 부동산 매매계약서상의 매매대금을 실지거래가액으로 인정하여 윤CC의 경정청구를 받아들여 양도소득세를 경정하였는바, 피고의 이 사건 부과처분은 공평과세의 원칙과도 어긋난다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

(1) 원고의 ① 주장에 관한 판단

국세기본법 제14조 제3항은 "제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다 고 규정하고 있고, 원고들의 이 사건 각 토지 및 건물의 양도시기는 2008. 5. 27.로 위 국세기본법 제14조 제3항이 2007. 12. 31. 법률 제8830호로 신설되어 2008. 1. 1. 시행된 후이므로 그 적용을 받게 되는 바, 당사자 사이에 다툼이 없거나, 앞서 든 증거들에 갑 제12 내지 15호증(각 가지번호 포함)의 각 기재를 더하여 알 수 있는 다음의 각 사정을 종합하면, 원고들이 이 사건 각 토지를 제3자에게 양도하기 전에 서로의 토지를 교환한 것은 오로지 무거운 양도소득세의 부담을 부당하게 절감하기 위한 것으로 인정되므로 그 경제적 실질내용에 따라 원고들이 교환계약 전 소유자로서 전DD에게 양도를 한 것으로 보아 양도소득세를 계산함이 타당하므로 원고들의 위 주장은 이유 없다(원고가 드는 대법원 1991. 5. 14. 선고 90누3027 판결은 국세기본법 제14조 제3항이 2007. 12. 31. 법률 제8830호로 신설되기 전의 것이고, 위 신설된 법률 조항은 위 대법원 판결에서 들고 있는 "법률상 구체적인 근거"에 해당하여 이를 근거로 원고들 사이의 교환계약을 부인할 수 있는 것으로 판단된다).

② 이 사건 각 토지는 도로에 연접하고 있고 그 형태도 장방형이며 개별공시지가도 2005년부터 2009년까지 전 기간에 걸쳐서 동일하다.

③ 이 사건 각 토지는 실제의 이용에 있어서도 이 사건 건물의 부지로 활용되고 있어 차이가 없다.

④ 원고들과 윤CC이 이 사건 각 토지를 전DD에게 양도함에 있어서도 이 사건 각 토지 사이에 어떠한 가격상 차이를 두었던 것으로 보이지 않는다.

⑤ 원고 김BB가 당초 보유하고 있던 이 사건 제2 토지의 지분은 그 면적으로 환산・비교할 때 이 사건 제1 토지보다 3.75㎡ 더 넓으므로 교환의 결과 원고 김BB가 오히려 더 손해를 보는 측면이 있다

⑥ 원고 윤AA이 이혼 요구를 무마하기 위하여 위와 같은 토지 교환을 하였음을 인정할 만한 자료가 없다.

⑦ 이 사건 제1 토지와 이 사건 제2 토지의 지분을 상호교환 한 후 제3자에게 양도한 것을 교환계약의 부인 없이 그대로 인정할 경우, 상호교환에 따른 양도소득세 계산에 있어서는 양도가액을 기준시가에 의할 수 있었던 점, 교환 후의 토지 양도에 따른 양도소득세 계산에 있어서 취득가액을 환산가액에 의할 수 있고, 취득시점과 양도시점의 기간이 짧아져 양도차익이 많지 않게 되는 점 때문에 교환 없이 그대로 양도 하는 경우에 비하여 양도소득세가 상당히 감소된다.

⑧ 원고 윤AA은 30여년간 세무사업을 영위하여 온 세금전문가로서 토지 교환으로 인한 양도소득세 절감 방법에 관하여 잘 알고 있었을 것으로 보인다.

⑨ 원고들은 이 사건 각 토지 및 건물 외에도 각자 소유하고 있던 서울 강남구 XX동 000-20 XX빌 0-000호(원고 김BB 소유)와 서울 동대문구 XX동 000-0 대지 및 근린생활시설(원고 윤AA 소유)에 대하여 2007. 7. 31.자로 교환을 원 인으로 하여 각각 소유권이전 등기하면서 양도가액은 기준시가로 취득가액은 환산가액 으로 양도소득세를 신고하였고, 이후 원고 김BB가 취득한 서울 동대문구 XX동 소재 토지 및 근린생활시설은 2007. 11. 1. 타인에게 양도하였다. 원고 김BB는 이때 에도 이 사건과 동일한 방법으로 양도가액은 실시거래가액으로, 취득가액은 교환 취득 시의 환산가액을 적용하여 양도소득세를 선고하였다.

(2) 원고들의 ② 주장에 관한 판단

구 소득세법(2009. 12. 31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제100조 제3항은 "양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다 고 규정하고 있는바, 당사자 사이에 다툼이 없거나, 앞서 든 증거들에 갑 제18, 19호증(각 가지번호 포함), 을 제4호증의 각 기재를 더하여 알 수 있는 다음의 각 사정을 종합하면, 원고들 및 윤CC의 이 사건 각 토지 및 건물의 양도에 있어서 토지와 건물의 가액의 구분이 불분명한 때로 봄이 타당하므로 원고들의 위 주장은 이유 없다(갑 제8호증의 기재에 변론 전체의 취지를 더하면, 위 부동산매매계약서에 따른 양도가액을 주장한 윤CC의 수정신고에 따라 송파세무서장이 윤CC의 양도소득세를 경정한 사실이 인정되나, 그 경정결정이 번복될 가능성을 배제할 수 없는 점을 감안할 때 그와 같은 사정만으로는 피고의 이 사건 부과처분이 공평과세의 원칙에 어긋나는 것으로서 위법하다고 단정할 수도 없다).

③ 원고들은 당초 신고에서 이 사건 각 토지와 건물의 양도가액을 기준시가에 따라 안분하여 산정하였는바, 진실로 그 양도시의 실지거래가액이 토지와 건물 별로 구분하여 정하여져 있었다면, 조세전문가인 원고 윤AA이 양도가액을 안분하여 산정 하여 신고할 합당한 이유는 없는 것으로 보인다.

④ 원고들은 위 부동산매매계약서 상의 매매대금이 실지거래가액으로 구분된 것인지가 쟁점이 된 이 사건에서 그에 관한 유력한 증거가 될 수 있는 양수인 전DD에 대한 증인신청을 하지 않고 있다.

⑤ 원고들 및 윤CC과 전DD 사이의 거래는 단순히 이 사건 각 토지와 건물만의 양도거래가 아니고 이를 포함한 임대사업의 포괄적 양도에 해당하는 것이고 그 포괄양도・양수계약서(갑 4), 잔금지불확인서(을 4)에는 이 사건 각 토지와 건물의 구분된 가액이 표시되어 있지 않다.

⑥ 원고들 및 윤CC과 전DD 사이에 부동산매매계약서에 기재된 금액으로 이 사건 각 토지와 건물의 가액을 약정하였음을 뒷받침할 만한 감정가액 등 구체적 자료가 없음에도, 원고들은 경정청구에서 이 사건 건물의 양도가액을 당초 신고보다 훨씬 낮은 가액으로 하면서 그 취득가액을 양도가액보다 높은 실지거래가액으로 하고,

이 사건 각 토지의 양도가액을 당초보다 훨씬 높은 가액으로 하면서 그 취득가액은 환산가액에 의함으로써 결과적으로 양도소득이 경미하여 납부할 양도소득세가 0 로 되므로 납부한 세액 각 000원을 모두 반환하여 줄 것을 청구하였는바, 토지와 건물의 일괄 양수도에 있어서 양수도 당사자들이 토지와 건물의 구분 가액을 유사 물건의 거래실례, 기준시가, 감정가액 등 뚜렷한 근거 없이 임의로 정한 경우를 두고, 그것이 실지거래가액으로서의 토지와 건물의 가액의 구분이 분명한 경우로 보는 것은 당사자들의 합의에 의하여 양도소득세를 부당하게 경감하는 것을 허용되는 결과가 될 수 있어 타당하지 않다.

⑦ 그런데 원고들은 위 부동산매매계약서 상의 토지의 가액은 개별공시지가의 1.66배에 해당하고, 건물의 가액은 2007년 연말 당시 장부가액(미상각잔액) 000원 보다는 다소 낮은 가격으로 평당 000원으로 하고 000원을 차감하여 000원으로 정하였다고 주장하고 있는바, 위와 같은 원고들 주장의 합의 내용은 뚜렷한 기준이나 근거에 기초한 것이 아닌 것으로 보인다.

⑧ 원고들이 이 사건 각 토지와 건물에 관한 부동산거래신고 및 전DD에 대한 소유권이전등기를 함에 있어, 위 사업포괄 양도・양수계약서 외에 이 사건 각 토지와 건물에 관한 각각의 부동산매매계약서가 필요하였을 것으로 보이는바, 위 부동산거래 신고가 2008. 6. 2 및 2008. 6. 3.에 있었던 점을 감안하면, 원고들과 전DD은 2008. 4. 21. 사업포괄 양도・양수계약에서 전체 대금을 000원으로 정하고, 그 후 어떠한 기준에 따라 이 사건 각 토지와 건물의 가액을 구분하여 표시한 부동산매매계약서를 2008. 4. 21.자로 소급하여 작성하고, 양수인인 전DD의 장부상에는 그와 같이 구분된 가액을 그대로 기재하였을 가능성을 배제할 수 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 한다.