개별토지가격을 결정함에 있어 주위환경을 고려한 당해 토지의 장래 이용가능성을 참작하여 결정할 것인지 여부

토지가격의 평가를 함에 있어 공부상 지목과 실제 현황이 다른 경우에는 공부상의 지목에 불구하고 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황을 기준으로 하되 이 경우 일시적인 이용상황은 고려하여서는 아니되는 것이고, 개별토지가격은 각종 조세 및 부담금의 부과 등 일정한 행정목적을 위한 지가산정의 기준으로 쓰이는 것으로서 매년 1. 1.을 기준으로 한 당해 토지의 가격이므로, 개별토지가격을 결정함에 있어서는 그 가격시점인 매년 1. 1. 당시의 당해 토지의 현실 이용상황을 기준으로 하여 결정할 것이지 그 주위환경을 고려한 당해 토지의 장래의 이용가능성을 참작하여 결정할 것은 아니다.

지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제1항 , 개별토지가격합동조사지침 제6조

원고 (소송대리인 법무법인 충정 담당변호사 황주명)

서울특별시 도봉구청장

서울고등법원 1995. 6. 13. 선고 94구17989 판결

원심판결 중 원고 패소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

원고 소송대리인의 상고이유를 본다.

원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 토지들 및 비교표준지의 주위토지들은 대부분 1970년대 중반에 임야에서 대지로 지목이 변경되고 택지로 개발되어 그 지상에 주택들이 들어서 있고 인근 일대도 택지로 개발되어 일반주택들이 들어서 있으나 이 사건 토지들을 포함한 일부 토지만 지목이 임야로 남아 있으며, 이 사건 토지들의 지상 일부에는 자연생 소나무 약 34주, 식재한 수목인 향나무 70주, 은행나무 1주, 단풍나무 20주 등이 생장하고 있고 그 나무들 밑으로는 고추, 배추 등의 작물이 심어져 있는 사실, 건설부는 '93개별공시지가조사요령에서 지가산정시 일시적인 간이용도로 이용되고 있거나 공지상태로 놀고 있는 땅은 주변의 토지이용상황을 참조하여 결정하되, 나지로 간주되는 일시적인 용도는 조경수목 재배지 등으로서 언젠가는 다른 용도로 이용·개발될 토지를 일시적으로 사용하는 토지를 말하며, 이러한 나지 중 주변의 토지이용상황이 주거지역으로서 주거용으로 이용될 가능성이 높은 토지는 주거용 나지로 보도록 지시하였고, 이에 따라 피고가 이 사건 토지들의 이용상황을 주거용 나지로 보아 개별토지가격을 산정하게 된 사실을 인정한 다음, 위 인정사실에 의하면 이 사건 토지들 및 주위토지들 대부분이 임야에서 대지로 지목이 변경되고 택지로 개발되어 그 지상 일대에 주택들이 들어서 있으나 이 사건 토지들을 포함한 일부 토지만 지목이 임야로 남아 있으며, 이 사건 토지들의 일부 지상에는 자연생 수목 이외에 식재한 수목들이 생장하고 있고 그 밑으로는 농작물이 심어져 있는 점 등을 종합하면, 이 사건 토지들은 비록 지목이 임야로 되어 있다 하더라도 주변의 토지이용상황 등을 참작할 때 곧바로 주거용으로 이용될 가능성이 높은 토지에 해당한다 할 것이고, 따라서 피고가 이 사건 토지들 중 제2, 3, 4토지의 이용상황을 토지가격비준표상의 주거용 나지로 보아 개별토지가격을 산정한 것은 정당하다고 판단하였다(다만, 원심은 제1토지에 대한 개별토지가격결정은 다른 이유에서 이를 취소하였다).

그러나, 토지가격의 평가를 함에 있어 공부상 지목과 실제 현황이 다른 경우에는 공부상의 지목에 불구하고 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황을 기준으로 하되 이 경우 일시적인 이용상황은 고려하여서는 아니되는 것이고, 개별토지가격은 각종 조세 및 부담금의 부과 등 일정한 행정목적을 위한 지가산정의 기준으로 쓰이는 것으로서 매년 1. 1.을 기준으로 한 당해 토지의 가격이므로, 개별토지가격을 결정함에 있어서는 그 가격시점인 매년 1. 1. 당시의 당해 토지의 현실 이용상황을 기준으로 하여 결정할 것이지 그 주위환경을 고려한 당해 토지의 장래의 이용가능성을 참작하여 결정할 것은 아니라고 할 것이다.

기록에 비추어 보면, 이 사건 토지들은 공부상 지목이 임야일 뿐만 아니라 그 지상에는 일부 식재한 수목이 없지 않으나 수령이 십 수 년부터 수십 년에 이르는 여러 수종의 수목들이 자연림으로 생장하고 있고, 원고 역시 이 사건 토지들을 자연 그대로 방치하고 있는 사정을 엿볼 수 있는바, 이에 의하면 원심판시와 같은 이 사건 토지들의 주위환경을 참작한다고 하더라도 이 사건 토지들의 현실 이용상황은 임야 그 자체로 보아야 할 것이고, 한편 건설부 작성의 '93개별공시지가조사요령 중 원심이 인용하고 있는 부분은 일시적 이용상태에 있는 토지에 관한 규정으로 이 사건 토지들에 적용하기에 적절한 것이 아니다.

그럼에도 불구하고, 원심은 이 사건 토지들이 그 주변의 토지이용상황 등을 참작할 때 곧바로 주거용으로 이용될 가능성이 높다고 하여 그 이용상황을 주거용 나지로 보고, 이에 기초하여 공부상 지목이 대이고 이용상황이 주거용인 토지를 비교표준지로 선정하여 결정한 이 사건 토지들 중 제2, 3, 4토지에 대한 개별토지가격결정을 적법하다고 판단하고 말았으니, 원심판결에는 위 각 토지의 현실 이용상황을 오인한 나머지 개별토지가격결정에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이고, 이 점을 지적하는 상고논지는 이유가 있다.

그러므로 원심판결 중 원고 패소부분을 파기하고 이 부분 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.