조세심판원2016서울청2603 (2016.10.26)

이 사건 아파트가 합산배제대상인지 여부

원고의 수탁자인 AA종합건설은 「건축법」에 따른 건축허가를 받은 주택건설업자가 아니며 이 사건 부동산은 주택건설업자가 신축하여 보유하는 미분양 주택이라 볼 수 없으므로 이 사건 부동산은 종합부동산세 합산배제 주택에 해당하지 않음

종합부동산세법 제8조과세표준

2016구합85569 종합부동산세부과처분취소

BBBBBB주식회사

삼성세무서장

2017. 04. 28.

2017. 05. 26.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2016. 4. 25. 원고에 대하여 한 2015년 귀속 종합부동산세 32,244,650원 및 농어촌특별소비세 5,880,790원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 주식회사 AA종합건설(이하 'AA종합건설'이라 한다)은 주택건설업 등을 목적으로 하는 회사로 200X. XX.경 XX XX구 XX동 XX-XX 외 4필지(이하 '이 사건 부지'라 한다)를 매수하고, 20XX. X. XX. 주택건설업자로 등록한 후 위 부지 지상에 60세대 규모의 공동주택(근린생활시설, 이하 '이 사건 주택'이라 한다)을 신축하여 분양하는사업(이하 '이 사건 사업'이라 한다)을 하기 위하여 200X. X. XX. XX광역시 XX구청장으로부터 건축허가를 받았다.

나. AA종합건설은 200X. XX.말경 착공을 하고 기초공사를 하였으나 분양상황이 좋지 않아 공사를 중단한 후, 20XX. X.경 재개하였으나 금융기관으로부터 공사자금을 대출받을 수 없어 20XX. X.경 공사를 중단하였다.

다. AA종합건설은 20XX. X. XX. CC건설 주식회사(이하 'CC건설'이라 한다)의 부사장 OOO과 사이에 시행사업업무 대행 약정을 체결하였는데 그 주된 내용은 아래 표와 같다.

1. 이 사건 사업 시행업무에 대하여 현 소유주 및 건축주인 AA종합건설과 CC건설 부사장 OOO 간에 아래와 같이 동 사업지에 대한 시행업무대행약정을 체결하기로 한다.

2. AA종합건설은 그 동안 공사를 진행하다가 중단된 동 사업지에 대한 건축설계내용, 토지 및 공사비에 대한 법적하자내용을 포함하여 동 사업의 시행 및 공사 진척에 장애가 될 내용을 서면화하여 OOO과 사전 협의하기로 한다.

3. OOO은 2.항의 내용을 충분히 숙지한 후 동 사업의 시공을 지속할 수 있는 시공사 선정 및 공사비 확보를 위한 자금 방안 그리고 투입된 자금의 회수를 위한 분양방안을 포함하여 본 사업지의 사업 재개를 위한 기초 기획부터 실행까지의 모든 시행업무를 대행하기로 한다.

4. 사업재개를 위한 기초 기획의 방향은 기본적으로 상호간 합의한 내용(신규 SPC법인 설립, 공사비 평당 000만 원, 기 공사비 미지급금에 대한 부분은 일부 금액을 공사 시작과 동시에 OOO이 지급하기로 하고 나머지는 공사 중 지급하는 방법으로 AA종합건설이 해결, 동 현장 발생하는 민원은 AA종합건설이 해결)을 기준으로 진행한다.

5. OOO은 본 사업의 재개를 위한 상기 방안을 최대한 빨리 수립하여 AA종합건설과 협의하기로 하며, 법적인 장애가 없는 한 20XX년 X월 X일부터는 공사가 재개되도록 노력하기로 하며, 이를 위해서 AA종합건설은 OOO의 진행 방향에 대해 최대한 협조하여야 한다.

6. OOO의 본 사업 재개를 위한 기획 방안과 자금 방안이 세워지면 양자간 합의하여 상호간의 시행업무대행계약서를 작성하고 본 사업의 세부내용을 진행하기로 한다.

2. 계약당사자의 지위

1) 그동안은 당 사업지를 AA종합건설이 시행 시공을 겸하면서 진행하여 왔으나, 금번 CC건설이 AA종합건설로부터 시공사의 지위를 넘겨받아 공사비 조달을 위해 금융회사에 공사비대출을 신청한 결과 AA종합건설은 시행사(대출자)로서의 자격이 미달하여 CC건설의 명의로 공사비 조달을 할 수 밖에 없게 되었고,

라. AA종합건설은 20XX. X. X. CC건설과 사이에 이 사건 사업에 관한 공사 및 사업 약정을 체결하였는데 그 주된 내용은 아래 표와 같다. 이에 따라 AA종합건설은 20XX. X. XX. CC건설에게 이 사건 부지에 관하여 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주고, 건축허가의 건축주도 AA종합건설에서 CC건설로 변경하였다.

2) 결국 당 사업을 진행하기 위한 공사비 조달을 위해서는 부득이 CC건설의 금융신용으로 금융회사 대출을 받아야 하는 관계로, 시행자의 지위와 시공자의 지위를 아울러 CC건설이 AA종합건설 로부터 넘겨받아 진행할 수 밖에 없는 형태가 되었는 바,

3) 이에 실질적 시행자 지위로서의 사업시행의 수익과 위험부담은 그대로 AA종합건설이 갖는 것으로 하고, 외형적으로는 CC건설이 시행자로서의 지위를 가지면서시공자의 지위는 실질적이든 외형적이든 모두 CC건설이 넘겨받아 본 사업에 참여하는 것으로 서로 합의한다.

4) 이렇게 하는 것은 본 사업의 사업시행수익과 위험에 대해서는 AA종합건설 의 몫으로 하고, 단지 공사비에 대해서만 CC건설의 몫으로 하는 것으로 구분하기 위한 것이다(사업완료 후 정산).

▶ 실질적 시행자 지위로서의 AA종합건설 의 책임 및 의무

- 기 진행된 공사관련 미지급금 및 현재 진행되고 있는 민원의 조속한 해결

- 공사중 발생되는 일조권 관련 및 기타 민원

- AA종합건설을 대신하여 CC건설이 외형적 시행자 지위를 가지게 되므로 인해 받게 되는 불이익 및 손실에 대한 방지 및 그 보상

▶ 실질적 시공사 지위로서의 CC건설의 책임 및 의무

- 기 진행된 공사금액(금 X억X천만원)의 적기 집행

- 기 진행 민원 해결시 조기 착공 및 책임 준공 기간의 지연 방지

5. 사업비용 및 공사비의 부담

1) AA종합건설앞으로 공사비 대출이 불가하여, 부득이 CC건설 앞으로 본 사업의시행자의 지위(주택사업허가권자)를 변경하는 것으로 하여 CC건설의 명의로 대출을받는 것인만큼 AA종합건설은 CC건설이 공사비 대출을 받을 수 있도록 적극 협조한다.

2) CC건설 앞으로 위 1)과 같이 변경함에 따라 지출되는 사업시행의 모든 비용은 AA종합건설의 부담으로 한다. 다만, 사업진행상 불가피할 경우 CC건설이 선지급하고 AA종합건설 에 대한 대여금으로 처리한다(이에 대한 이자도 정산함).

3) 이러한 본 사업시행의 투명한 계리를 위하여 본 사업지에 대한 별도 계리 장부를 작성하기로 하고, 전담인원을 배치하여 정확한 사업시행이익과 투입비용을 계산하기로 한다(전담인원의 급여 등 비용은 AA종합건설 이 부담한다.)

4) 상호간에 확정한 공사비 X,XXX,XXX,XXX원(부가세 별도)의 내역은 아래와 같다. 단, 허가변경시에는 변경된 설계면적에 기본공사비 단가를 적용하기로 한다.

① 기본공사비: 허가면적 X,XXX,XX평 × 평당 XXX만 원 = X,XXX,XXX,XXX원

- 2010. 3. 31.자 시행업무대행계약서상의 CC건설의 OOO에게 AA종합건설이 지급할 업무대행용역비(X,XXX.XX평 × XX만 원) 포함금액임

6. 사업비 지출 및 정산

1) 분양대행업체 선정은 AA종합건설이 한다.

2) 자금 집행의 순서는 1) 공사비, 2) CC건설의 AA종합건설에 대한 대여금, 3) 사업시행경비(CC건설이 외관상 사업시행자 지위를 가짐으로서 CC건설이 AA종합건설에 대해 가지는 시행경비 및 토지이전비 등 제세공과금 포함), 4) 토지비, 5) 사업시행이익의 순으로 정산한다.

3) 분양대금 입금액의 인출은 상기 자금 집행의 순서(공사비 우선)에 의하여 집행금액을 AA종합건설과 협의하여 CC건설이 인출하고 집행한다. 이 때 CC건설의 합리적인 집행금액에 대해 AA종합건설은 이의를 제기하지 못한다.

7. CC건설의 공사비 회수를 위한 상호 합의 내용

준공 후 3개월이 될 때까지 분양이 60%가 달성되지 않아 분양금 수입으로 CC건설의 공사비 등 회수가 부진할 경우에는 CC건설이 아래와 같이 할인처분하여 공사비 등을 회수하고, 할인처분이 되지 않는 부분은 전세를 놓아 그 전세보증금(1억 원)으로 공사비 등을 회수하기로 서로 합의한다.

- CC건설이 할인처분할 수 있는 대상: 아파트 XX세대 및 오피스텔

- 아파트 세대당 할인처분 금액: 아파트 XX.XX평형 기준 X억 X천만원(평당 XXX만원)

- 오피스텔 1실당 할인처분 금액: 당시 할인처분 가능한 금액

8. AA종합건설의 분양수입금 회수기간에 대한 상호 합의 내용

준공 후 CC건설의 공사비 등에 대한 회수가 전부 완료되고 동 현장에 관한 CC건설의 금융회사 대출금이 상환된 이후에도 AA종합건설이 분양수입금으로 자금을 회수하기 위하여 잔여 미분양부분에 대한 분양기간이 더 필요한 경우, 오피스텔 부분에 대해서는 준공 후 1년, 아파트 부분에 대해서는 준공 후 3개월의 기간 동안AA종합건설이 분양을 더 하여 분양수입금을 회수할 수 있도록 CC건설이 협조한다(동 기간이 되면 AA종합건설은 반드시 이전을 하여야 하며, 이전하지 아니할 시에는 CC건설이 임의처분하여도 AA종합건설은 이의를 제기하지 않는다). 단, 이 때 이 기간에 따른 제세공과금 등 소요 비용은 AA종합건설이 부담하여야 한다

마. CC건설은 이 사건 부지를 담보로 공사자금을 대출받아 20XX. X.말경 이 사건 주택(이 중 뒤에서 보는 이 사건 처분의 대상이 된 XX XXX XXX XX-XX XXXXX X동 XXXX호 외 XX세대를 이하 '쟁점 주택'이라 한다)을 완공하고 20XX. X. XX. 소유권보존등기를 마쳤다.

바. AA종합건설과 CC건설은 20XX. X. XX. 합의서를 작성하였는데 그 주된 내용은 아래 표와 같고, AA종합건설은 20XX. X. XX. CC건설에게 XX,XXX,XXX,XXX원(공사대금 X,XXX,XXX,XXX원 + 사업경비 X,XXX,XXX,XXX원 + 기타 X,XXX,XXX원)을 지급하고, 쟁점 주택에 관하여 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳤고, 다시 원고에게 쟁점 주택에 관하여 신탁을 원인으로 하여 소유권이전등기를 마쳐 주었다.

AA종합건설과 CC건설은 20XX. X. X. 작성한 공사 및 사업약정서에 따른 시행, 시공이 완료되어 그 공사대금의 지급과 관련하여 다음과 같이 합의한다.

1. 내용

합의금액: XX,XXX,XXX,XXX원

지불방법:

가. 현재까지 분양대금(XXXX호, XXXX호, XXXX호, XXXX호)으로 입금되어 CC건설에게 지급된 XXX,XXX,XXX원 및 상가를 담보로 대출하여 CC건설에게 지급된 XXX,XXX,XXX원은 합의 금액에서 공제한다.

나. 미분양된 아파트 중 XXXX호(분양금액 XXX,XXX,XXX원), XXXX호(분양금액 XXX,XXX,XXX원), XXXX호(분양금액 XXX,XXX,XXX원), XXXX호(분양금액 XXX,XXX00,000원), XXXX호(분양금액 XXX,XXX,XXX원), XXXX호(분양금액 XXX,XXX,XXX원)는 AA종합건설이 책임지고 제3자에게 위 분양대금으로 수분양자 명의로의 소유권이전등기는 CC건설이 AA종합건설에게 소유권이전등기를 경료해 줌과 동시에 AA종합건설이 다시 수분양자 명의로 소유권이전등기를경료해 주도록 하되 이러한 일련의 순차적인 소유권이전등기는 CC건설이 수분양자로부터분양대금을 지급 받음과 동시에 이루어지도록 한다.

다. (1) AA종합건설은 위 가.항, 나.항 기재의 각 아파트 세대를 제외한 나머지 XX세대를 금융기관에 담보로 제공하고(담보신탁 포함) 대출을 받아 그 대출금으로 CC건설에게 공사대금(합의금 XX,XXX,XXX,XXX원에서 위 가.항, 나.항 기재 합계금을 제한 나머지 X,XXX,XXX,XXX원)을 지급하되 그 대출금이 지급하여야 할 위 공사대금액에 미치지 못할 경우에는 그 부족한 한도에서 AA종합건설이 별도로 마련한 현금으로서 지급하여야 한다.

2. 조건

나. 위 1.의 가.항 내지 다.항 기재 아파트 및 상가 소유권을 이전함에 있어 그 이전의 대가인 금원(매매대금 등)은 상기 합의금액(XX,XXX,XXX,XXX원, 상가 VAT 포함)을 초과하지 못하며 초과할 시에는 초과금액에 대한 법인세 및 주민세의 22% 상당 금원을 CC건설에게 지급하여야 한다.

다. 위 소유권이전 대가인 금원은 AA종합건설의 실질적 "시행사"의 지위를 인정하여, 본 사업과 관련된 공사비 및 사업경비를 정산하고 돌려주기 위하여 분양금액을 할인하여 AA종합건설에게 이전하는 것으로 향후 이처럼 할인된 이전금액 때문에 특수관계자 거래 및 증여로(기타 세법에 따라) 판명되어 세금이 발생하여 CC건설이 부담하게 되는 경우 AA종합건설이 CC건설에게 그 부과된 세금 상당 금원을 지급하여야 한다.

바. CC건설이 공사비에 포함하여 OOO에게 지급하기로 한 업무대행용역비(X,XXX.XX평× 10만 원)는 AA종합건설 및 OOO의 요구에 의하여 본 합의금에서 제외하였으므로 위 업무대행용역비는 AA종합건설이 OOO에게 직접 지급하여야 한다.

사. 피고는 20XX. XX. XX. 원고에게 쟁점 주택에 관하여 20XX년 종합부동산세를 부과하였다가 원고가 20XX. XX. XX. 쟁점 주택은 주택건설사업자인 AA종합건설이 건축하여 소유하고 있는 미분양주택에 해당한다는 이유로 합산배제 신고서를 제출하자 위 부과처분을 취소하였다.

아. 그 후 피고는 쟁점 주택이 주택건설사업자인 AA종합건설이 건축하여 소유하고 있는 미분양주택에 해당하지 않는다는 이유로 합산대상으로 보아 20XX. X. XX. 원고에 대하여 20XX년 귀속 종합부동산세 XX,XXX,XXX원 및 농어촌특별소비세 X,XXX,XXX원을 결정・고지(이하 '이 사건 처분'이라 한다)하였다.

자. 이에 불복하여 원고는 20XX. X. X. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 20XX. XX. XX. 기각결정을 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 17호증(각 가지번호 포함), 을 제1, 2호증의

각 기재, 변론 전체의 취지

4. 이 사건 처분의 적법여부 판단

가. 원고 주장의 요지

AA종합건설이 이 사건 사업의 실질적 시행자로서 쟁점 주택의 건축주이고, 반면에 CC건설은 이 사건 사업의 시공자로서 쟁점 주택의 명의상 건축주에 불과하다. 따라서 쟁점 주택은 AA종합건설이 건축주로서 소유하고 있는 미분양주택에 해당하므로 종합부동산세 과세표준 합산대상에서 제외되는 주택에 해당하는바, CC건설이 쟁점주택의 건축주이고, AA종합건설은 CC건설로부터 쟁점 주택을 매수하여 소유하고 있는 것에 불과하다는 이유로 쟁점 주택을 종합부동산세 과세표준 합산대상에 포함하여 이루어진 이 사건 처분은 실질과세원칙에 위반하여 위법하다.

나. 관련 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 종합부동산세법 제7조 제1항, 제8조 제1항에 의하면, 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액이고, 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억 원을 초과하는 경우에는 종합부동산세 과세대상이 된다.

다만, 종합부동산세법 제8조 제2항 제2호는 "주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령이 정하는 주택의 경우"에는 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함하지 않는다는 예외를 규정하고 있고, 구 종합부동산세법 시행령(2016. 8. 11. 대통령령 제27444호로 개정되기 전의 것, 이하 같다.) 제4조 제1항 제3호는 위 "대통령령이 정하는 주택"으로 "과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택"을 규정하면서 (가)목에서는 "주택법 제16조에 따른 사업계획승인을 얻은 자", (나)목에서는 "건축법 제11조에 따른 허가를 받은 자"를 규정하고 있으며, 종합부동산세법 시행규칙 제4조는 위 "기획재정부령이 정하는 미분양 주택"으로 "주택법 제16조에 따른 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택" 또는 "건축법 제11조에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005

년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택"을 규정하고 있다(이하 통칭하여 '쟁점 조항'이라 한다).

그런데 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는바, 쟁점 조항은 납세의무자 별로 주택의 공시가격을 합산하도록 한 원칙에 대하여 합산배제의 특례를 규정하고 있으므로 문언에 따라 엄격히 해석되어야 한다.

위와 같은 쟁점 조항의 문언과 취지, 관련 법리에 비추어 살피건대, 쟁점 조항은 납세의무자인 주택건설사업자가 직접 건축허가를 받고 건축하여 소유하고 있는 미분양 주택에 해당하는 경우에 적용되는 것이지, 제3자가 주택에 관하여 건축허가를 받고 건축하여 소유하고 있는 미분양 주택을 납세의무자가 매수하여 소유권을 취득한 경우에는 적용되지 않는다고 보는 것이 타당하다.

2) 그런데 앞서 인정한 사실 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정을 종합할 때, 쟁점 주택은 AA종합건설이 직접 건축허가를 받고 건축하여 소유하고 있는 미분양 주택에 해당한다고 보기 어려우므로 쟁점 조항의 적용 요건을 충족하지 못하고 있다고 판단되고, CC건설이 AA종합건설을 대신하여 이 사건 사업을 시행하고 쟁점 주택의 건축주로 명의변경한 것이 형식에 불과하고, AA종합건설이 이 사건 사업의 실질적 시행자이자 쟁점 주택의 건축주라고는 볼 수 없으므로 이 사건 처분이 실질과세원칙에 위반된다고도 볼 수 없다. 따라서 원고의 주장은 받아들이지 않는다.

① AA종합건설은 20XX. X. XX. 쟁점 주택에 관한 건축허가의 건축주를 AA종합건설에서 CC건설로 변경하였으므로, AA종합건설은 구 종합부동산세법 시행령 제 4조 제1항 제3호, 종합부동산세법 시행규칙 제4조의 '건축법 제11조에 따른 허가를 받은 자'로 볼 수 없다.

② CC건설은 20XX. X. XX.자 시행사업업무 대행 약정 및 20XX. X. X.자 공사및 사업약정에 따라 AA종합건설로부터 이 사건 사업의 시행자와 시공자 지위를 모두 넘겨받은 후 금융기관으로부터 공사자금을 대출받아 쟁점 주택을 시공하고, 이 사건 사업 추진을 위한 관련 비용을 지출하면서 이 사건 사업을 시행하였고, 이에 따라 AA종합건설은 CC건설에게 공사대금 명목으로 약 XX억 원을, 이 사건 사업 추진 관련 비용 명목으로 약 XX억 원을 지급하고, CC건설의 부사장인 OOO에게 업무대행용역비로 약 X억 원(평당 XX만 원)을 지급하였는바, 이 사건 사업의 시행자는 AA종합건설이 아니라 CC건설로 보는 것이 타당하다.

③ 반면에 AA종합건설과 CC건설 사이에 AA종합건설이 실질적 시행자의 지위에서 사업시행의 수익과 위험부담을 갖는다고 약정하고, 건축주와 시행자를 AA종합건설에서 CC건설로 변경하게 된 동기가 AA종합건설이 신용이 부족하여 시행자로서 금융기관으로부터 공사자금을 대출받을 수 없었기 때문이었다 하더라도 AA종합건설이 이 사건 사업의 실질적 시행자로서 쟁점 주택의 건축주이고, CC건설은 형식적 시행자로서 명의상 건축주에 불과하다고는 볼 수 없다.

④ 위와 같이 CC건설이 쟁점 주택의 건축주이자 이 사건 사업의 시행자・시공자로서 자신이 대출받은 공사자금으로 쟁점 주택을 완공한 후 쟁점 주택에 관하여 소유권보존등기를 마친 이상 CC건설이 쟁점 주택을 원시취득하였다고 보는 것이 타당하므로, 쟁점 주택은 CC건설이 '건축하여 소유하는 미분양 주택'에 해당할 수 있음은 별론으로 하고, CC건설로부터 쟁점 주택을 매수한 AA종합건설이 '건축하여 소유하는 미분양 주택'으로는 볼 수 없다.

3. 결 론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.