조심2010부2097 (2011.05.13)

매수인이 주장하는 취득가액에 부동산을 취득한 것으로 봄이 타당함

계약금 지급, 대출금 변제, 임대차보증금 승계 등 만으로도 매도인이 주장하는 매매대금을 상회하고 있고, 소유권이전등기일에 은행에서 인출한 가액은 은행 지점의 위치, 거래의 상황 등에 비추어 매도인에게 지급한 것으로 인정할 수 있으므로 매수인이 주장하는 취득가액에 부동산을 취득한 것으로 봄이 상당함

소득세법 제97조양도소득의 필요경비 계산

2011구합2560 양도소득세부과처분 취소

남XX

동래세무서장

2012. 1. 19.

2012. 2. 9.

1. 피고가 2010. 2. 10. 원고에게 한 2006년 귀속 양도소득세 92,841,730원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

주문과 같다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 서울 강남구 XX동 000-0 대 226.8㎡ 및 위 지상 다가구주택 411.85㎡ (이하 '이 사건 부동산'이라 한다)를 2001. 12. 14. 홍AA 및 홍BB으로부터 매수하여 소유하다가, 2006. 10. 16. 박CC에게 매도하였다.

나. 원고는 2006. 12. 29. 피고에게 이 사건 부동산 양도가액을 10억 원으로, 취득가액을 8억 5,000만 원, 기타 필요경비를 공제한 양도차익을 7,091,400원, 결정세액을 3,274,474원으로 한 양도소득세 예정신고를 하였다.

다. 피고는 2010. 2. 10. 원고에게 이 사건 부동산을 매도한 홍AA 및 홍BB이 양도가액을 6억 3,000만 원으로 신고하여 원고의 취득가액과 상이함을 확인하고, 사실 조사를 거쳐 원고의 이 사건 부동산 취득가액을 6억 3,000만 원으로 결정하여 2006년도 귀속분 양도소득세 92,841,730원을 경정 ・ 고지(이하 '이 사건 처분'이라 한다)하였다.

라. 원고는 이에 불복하여 2010. 4. 13. 이의신청을 거쳐, 2010. 6. 22. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 2011. 5. 13. 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1호증, 갑 4호증1, 2, 을 1호증1, 2, 을 2호증의1, 을 3 호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 당사자의 주장

1) 원고의 주장

원고는 이 사건 부동산을 홍AA, 홍BB으로부터 8억 5,000만 원에 취득하였고, 원고가 매도인인 홍AA에게 지급한 금액만 하여도 830,025,000원이나 됨에도, 원고가 이 사건 부동산을 6억 3,000만 원에 취득하였음을 전제로 하는 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

2) 피고의 주장

원고는 이 사건 양도소득세 신고시, 2007. 5. 정산내역서 제출시, 2009. 12. 현지 확인 조사시 서로 상이한 매매계약서를 제출하는 등 상이한 계약내용을 주장한 바 있고, 심판청구에서는 전세보증금 승계액을 4억 7,500만 원으로 변경하였고, 취득가액을 6억 7,000만 원이라고 감액하여 주장하는 등 원고의 주장을 계속 바꾸는 등 이를 신뢰할 수 없으며, 원고가 8억 5,000만 원에 취득하였다는 매매계약서는 매도인이 위와 같은 계약서는 존재하지 않는다고 주장하고, 일부는 매매대금 부분을 오려 붙여 변조한 것으로 보여 매매계약서를 위조한 것으로 보이고, 거래내역에 관하여 입증되는 금액도 6억 3,000만 원으로 이를 취득가액으로 산정함이 타당하다. 따라서 이 사건 처분은 적법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

다음의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 2호증의1 내지 4, 갑 3, 4호증, 갑 5호증(을 4호증의3과 통일, 변론전체의 취지에 의하면 원고, 홍AA, 홍BB의 인영 부분을 각 인정할 수 있어 문서 전체의 진정성립이 추정된다. 피고는 이 문서가 원고에 의하여 위조된 것이라고 항변하나, 이에 부합하는 듯한 증인 홍AA의 일부 증언은 믿기 어렵고 달리 이를 인정할 증거가 없다), 갑 6호증의1, 2, 갑 7호증의1, 2, 갑 8호증, 을 4호증의3, 을 6, 7호증의 각 기재, 감정인 김GG의 필적감정 결과, 증인 홍AA의 일부 증언, 변론 전체의 취지에 따르면 인정할 수 있다.

1) 원고는 2001. 12. 14. 홍AA, 홍BB으로부터 이 사건 부동산을 매수하였고, 홍BB은 홍AA의 딸로서 위 매매계약에 따른 매매대금 수령 등은 모두 홍BB이 하였다.

2) 매매당사자들은, ① 위 매매당시 매매대금을 8억 5,000만 원으로 하여 계약금 2,000만 원을 계약일에, 잔금 8억 3,000만 원은 2001. 12. 31. 지급하기로 하면서, 특약 사항으로 현재 보증금은 매매대금 잔금시 확인된 금액으로 매매대금에 포함하고, 융자금 3,500만 원은 원고의 의사에 따라 승계 또는 변제하기로 하며, 계약금 중 500만 원은 계약시에, 1,500만 원은 2001. 12. 22.까지 각 지급하기로 하는 매매계약서(갑 5호 증 및 을 4호증의3, 이하 '1매매계약서'라 한다)를 작성하였다.

② 한편 같은 날 특약사항은 위와 통일하면서, 매매대금을 6억 3,000만 원으로 하여 계약금 2,000만 원을 계약일에, 잔금 6억 1,000만 원은 2001. 12. 31. 지급하기로 하는 매매계약서(을 6호증, 이하 '2매매계약서'라 한다)도 작성하였다.

3) 원고는 위 매매계약에 따라 계약일 계약금 일부로 500만 원을, 2001. 12. 20. 나머지 계약금으로 1,500만 원을 홍AA에게 각 지급하였고, 2001. 12. 29. 홍AA 등의 한빛은행 대출금 3,500만 원을 원고가 대신 상환하였으며(단 위 근저당권은 2002. 1. 16. 말소되었다), 원고가 승계한 전세보증금은 4억 7,500만 원이다.

4) 홍AA는 원고에게 1억 원과 4,000만 원을 영수하였다는 내용의 2001. 12. 31. 자 영수증 2장(갑 2호증의4)을 작성하여 교부하였다[홍AA는 4,000만 원짜리 영수증의 작성을 부인하나, 감정인 김GG의 필적감정결과에 의하면, 갑 2호증의4의 영수증 2장은 동일인의 필적으로 추정되고, 홍AA가 그 진정성립을 인정하고 있는 아래 5)항의 확인각서에도 홍AA가 '매매잔금 1억 4,000만 원을 소유권이전등기 서류를 교부받기 전에 먼저 지급하고, 나머지 잔금의 지급 후에 서류를 교부받는 것으로 기재되어 있어, 홍AA가 잔금 일부조로 1억 4,000만 원을 받았고, 이 외에 더 남아 있는 잔금이 있음을 넉넉히 인정할 수 있어, 영수증 2장은 홍AA가 작성하여 준 것을 인정할 수 있다].

5) 홍AA는 2001. 12월경 원고에게 '상기물건의 매매잔금 1억 4,000만 원을 소유권 이전서류를 이전받기 전에 먼저 지급하는바, 잔금을 지급한 후에는 매도인은 매수인에게 소유권 이전구비서류 일체를 넘겨 줄 것을 약정'하는 내용의 확인각서(갑 6호증의1)를 자필로 작성하였다.

6) 원고는 2002. 1. 16. 신한은행 AA역 지점에서 원고의 남편이 송금한 돈 중 54,525,000원을 인출하였고, 원고는 같은 날 이 사건 부동산의 소유권이전등기를 마친 뒤 신한은행 OO동 지점에서 이 사건 부동산에 근저당권을 설정한 후 대출을 받아 8,500만 원, 1,850만 원, 200만 원을 각 인출하였다[위 5)항의 확인각서상의 기재에 의하면 그 각서상의 1억 4,000만 원 외에 홍AA가 더 받을 잔금이 있음을 충분히 알 수 있는데, 홍AA는 더 지급받은 잔금이 없다고 주장하고, 원고는 위 6)항의 돈을 잔금으로 지급하였다고 주장하므로, 원고의 진술이 더 신빙성이 있음을 알 수 있다].

6) 한편, 홍AA는 이 사건 부동산의 양도가액을 6억 3,000만 원으로 신고하여 양도소득세 등을 납부하였다.

7) 이 사건 부동산 대출을 위하여 신한은행 OO동 지점장이 주식회사 ◇◇감정평가법인에 의뢰한 이 사건 부동산의 2002. 1. 7. 감정평가 가액은 701,085,600원이다.

라. 판단

1) 양도차익의 산정에 있어서 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환 가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다.

2) 그러므로 원고의 이 사건 부동산 취득 당시의 실지거래가액을 얼마로 보아야 하는지에 관하여 살피건대, 위 인정사실 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, ① 일반적으로 부동산 매매 당시 매도인이 양도소득세 등의 문제로 매매대금을 낮추는 이른바 다운계약서를 작성하는 예는 있을 수 있으나, 매도인과 매수인 사이에 매매대금을 증액하는 매매계약서를 작성할 이유가 있다고 보이지 않는 점, ② 실제 매도인인 홍AA는 2매매계약서를 기준으로 하여 양도소득세를 신고한 것에 비추어보면, 1매매계약서대로 이행을 하면서 매도인인 홍AA의 요구에 따라 매매 대금이 6억 3,000만 원인 2매매계약서를 작성한 것으로 볼 수 있는 점, ③ 실제 원고가 이 사건 매매계약으로 계약금 2,000만 원의 지급, 한빛은행 대출금 3,500만 원의 변제, 임대차보증금 4억 7,500만 원의 승계 부분은 다툼이 없고, 홍AA가 작성한 영수증 (갑 4호증의2) 금액의 합계 1억 4,000만 원으로 이 부분만도 합계가 6억 7,000만 원이 되어 2매매계약서의 매매대금인 6억 3,000만 원을 초과하고 있는 점, ④ 홍AA가 작성한 확인각서에 의하더라도 홍AA는 위 1억 4,000만 원을 잔금의 일부로 받고, 나머지 잔금을 받을 때 소유권이전등기 서류를 넘겨 주겠다고 하고 있어, 위 1억 4000만 원 외에 더 받을 잔금이 있음을 알 수 있어, 매매대금은 위 6억 7,000만 원을 상회하는 금액임을 알 수 있는 점, ⑤ 이 사건 부동산 소유권 이전등기일인 2002. 1. 16. 원고가 신한은행 AA역 지점에서 인출한 54,525,000원, 신한은행 OO동 지점에서 대출 받은 돈 중 인출한 8,500만 원, 1,850만 원, 200만 원이 이 사건 부동산의 위치, 각 은행 지점의 위치, 부동산등기부등본, 거래의 상황, 위 확인각서의 기재 등에 비추어 보면, 잔금으로 홍AA에게 지급한 것으로 인정할 수 있으며, 원고가 이에 대한 영수증을 지급받지 아니한 것은 54,525,000원을 홍AA에게 지급하고 소유권이전관련 서류를 받아 소유권을 이전한 후 대출을 받아 나머지 잔금을 홍AA에게 지급하여 이 사건 부동산의 소유권이 원고 앞으로 이전된 이상 잔금에 대한 영수증을 받을 필요가 없다고 생각하였다는 원고의 주장에도 일리가 있는 점, ⑥ 매매계약이 벌써 10년 전에 있었던 점에 비추어 보면, 매매대금 일부 지급 등의 내용을 원고 및 매도인이 기억하지 못하거나 자료가 없을 가능성도 있는 점 등에 비추어 보면, 원고는 이 사건 부동산을 1매매계약서와 같이 8억 5,000만 원에 취득한 것으로 봄이 상당하다.

따라서 원고의 이 사건 부동산 취득가액이 6억 3,000만 원임을 전제로 하는 피고의 이 사건 처분은 위법하므로 이를 취소하기로 한다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.