조심2008부1989 (2008.11.04)

검인계약서 매매가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있음

취득세 등록세 산정 때문에 검인계약서를 별도로 작성하였다고 주장하나 이러한 정황만으로 검인계약서의 매매대금이 실제와 일치한다는 추정을 번복하기에 부족함

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부답한다.

피고가2007. 11. 1. 원고에대하여한2005년과세연도양도소득세178,164,880원의부과처분을취소한다.

1. 처분의경위

가. 원고는 처남인 권◆◆의 권유로 2005. 3. 24. 마산시 ☆☆동 12-18 대 279.7㎡ 및 그 지상 건물(이하 대지와 건물을 합하여 '이 사건 부동산'이라 한다)을 김★★으로부터 매매대금 3억 1,300만 원에 매수하는 매매계약을 체결하고, 같은 해 5. 9. 그 소유권이전등기를 경료받았다.

나. 원고는 2005. 11. 15. 이 사건 부동산을 장○○에게 양도하고, 2006. 6. 1. 피고에게 양보소득세 과세표준 신고를 하면서 이 사건 부동산의 양도가액을 3억 1,300만 원으로 선고하였으나, 피고는 이 사건 부동산에 대한 원고와 장○○ 사이의 검인계약서상 매매대금이 6억 3,000만 원인 것을 확인하고, 이를 기준으로 양도 차익을 계산하여 2007. 11. 1. 원고에게 가산세를 포함하여 양도소득세 178,164,880원을 부과하였다(이 하, '이 사건 처분'이라 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제6, 9, 10호증, 제7, 8호증의 각 1,2, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이사건처분의적법여부

가.원고의주장

이 사건 부동산을 원고로부터 양수한 김●●(장○○은 명의대여자에 불과하다)은 이 사건 부동산을 담보로 6억 3,000만 원을 대출받아 원고에게 3억 3,000만 원을 지급하였을 뿐 나머지는 김●● 자신을 위해 사용하였고, 장○○과 사이에 매매대금을 3억 3,000만 원으로 하는 매매계약서도 작성하였는데, 매매대금이 시가표준액보다 적으면 시가표준액을 기준으로 취ㆍ등록세가 산정된다고 하는 법무사 사무소 직원의 권유로 겸인계약서 상의 매매대금을 시가표준액보다 약간 많은 6억 3,000만 원으로 가재된 것이므로, 어디까지나 이 사건 부동산 양도 시의 실제 거래가액은 3억 3,000만 원임에도 불구하고 피고는 실제 매매대금을 6억 3,000만 원으로 보고 양도소득세를 산정하여 부과한 이 사건 처분용 위법하다.

나. 인정사실

다음 작 사실은 갑 제6, 9, 10, 11, 12, 15, 16, 17호증, 제7, 8호증의 각 1,2, 을 제1, 4, 6호증의 각 기재, 증인 유■■의 증언과 증인 권◆◆의 일부 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되고, 달리 반증이 없다.

(1) 원고는 처남인 권◆◆의 권유로 2005. 3. 24. 김★★으로부터 이 사건 부동산을 매매대금 3억 1,300만 원에 매수하고 같은 해 5. 9. 소유권이전등기를 경료한 후, 장모인 정▲▲ 이름으로 '□□□ 모텔'이라는 상호로 숙박업을 운영하였다.

(2) 원고는 위 매매대금의 지급을 위하여 권◆◆의 알선으로 2005. 5. 9' 부산▼▼우유협동조합으로부터 3억 3,000만 원을 대출받으면서, 이 사건 부동산에 채권최고액을 4억 2,900만 원으로 하고 근저당권자를 위 조합으로 하는 근저당권율 설정하였다.

(3) 그러나 '□□□ 모텔'의 영업이 어렵고 오히려 대출금 이자에 대한 부담만 늘어나자, 원고는 권◆◆의 소개로 만난 김●●을 통하여 2005. 7. 12. 이◇◇을 주채무자, 김●●을 연대보증인으로 하여 ◎◎◎◎◎상호저축은행으로부터 6억 3,000만 원을 대출받으면서, 그 담보로 이 사건 부동산 위에 채권최고액 8억 1,900만 원에 위 은행을 근저당권자로 하는 근저당권 설정계약을 체결하였다(그 다음날 설정등기가 경료되고, 이◇◇ 명의의 통장으로 취급수수료 등을 제외한 606,745,260원이 지급되었다).

(4) 위 ◎◎◎◎◎상호저축은행으로부터의 대출금 중 3억 3,000여만 원은 원고가 부산▼▼우유협동조합에 대한 대출원리금 331,181,230원의 상환에 사용하고, 권◆◆가 171,736,000원을, 김●●이 8,000만 원을, 이◇◇이 명의대여에 대한 대가로 2,000만 원을 각 나누어 가졌다.

(5) 그 후 이 사건 부동산은 2005. 11. 15. 김●●에 대한 명의대여자인 장○○에게 소유권이 이전되었다가, 2006. 6. 30.에는 김●●에게 소유권이 이전되었는데, 현재는 김♤♤가 2007. 11. 30' 공매를 원인으로 이 사건 부동산을 취득하여 소유하고 있다.

(6) 한편 원고가 피고에게 이 사건 양도소득세 과세표준 신고를 하면서 첨부한 매매 계약서에는 매매대금이 3억 1,500만 원으로 기재되어 있는 반면, 매매대금이 3억 3,000만 원으로 기재된 매매계약서도 별도로 존재할 뿐 아니라, 검인계약서 상의 매매 대금은 6억 3,000만 원이다.

(7) 이 사건 부동산의 2005. 5. 2. 기준 감정평가액은 944,473,000원이고, 2007. 3. 20. 기준 감정평가액은 804,329,840원이며, 공매 당시 낙찰가액은 412,165,990원이다.

다.판단

매매당사자들이작성하여시장,군수등의겸인을받은검인계약서는특별한사정이없는한당사자사이의매매계약내용대로작성되었다고추정되고,그계약서가실제와달리작성되었다는점은주장자가입증하여야한다(대법원1993.4.9. 선고93누2353 판결).

살피건대, 중인 권◆◆의 일부 증언 및 증인 유■■의 증언에 의하면, 검인계약서 상 의 매매대금은 김●●의 지사에 의하여 당시 법무사 사무소 직원이던 유■■이 기재한 사실이 인정되고, 앞서 본바와 같이 원고와 장○○ 사이에 매매대금을 3억 3,000만 원 으로 한 별도의 매매계약서가 존재하는 사실도 인정되나, 유■■은 위 별도의 매매계약서에 대해서는 알지 못한다는 진술이고, 원고의 양도소득세 신고액수, 그 때 첨부한 매매계약서의 매매대금이 모두 원고 주장과 상이하며, 원고의 주장은 매매대금이 사가 표준액보다 적으면 시가표준액을 기준으로 취ㆍ등록세가 산정되기 때문에 검인계약서 상의 매매대금을 시가표준액보다 약간 많은 6억 3,000만 원으로 기재할 것을 법무사 사무실 직원이 권유하였다는 것이나, 이는 유■■의 진술과도 배치되고, 취ㆍ등록세를 경감받기 위하여 시가표준액보다 매매대금을 높인다는 것도 이해하기 어려운 점 등을 감안하면 앞서 든 정황만으로는 겸인계약서의 매매대금이 실제와 일치한다는 추정을 번복하기에 부족하고, 한편 실제 매매금액이 3억 3,000만 원이라는 취지의 장○○, 김 규성과 법무사 이△△의 확인이 기재된 갑 제13호중의 4 빛 제14호종의 1,2의 각 기재는 믿기 어렵다.

오히려 앞서 든 증거 및 사실관계에 비추어 보면, 원고는 그 장모인 정▲▲의 이름으로 이 사건 부동산을 이용하여 모텔을 운영하였는데 계속적인 영업적자로 인하여 부산▼▼우유협동조합으로부터 빌린 3억 3,000만 원에 대한 이자를 부담하기에도 벅찬 상황이 되자, 다시 권◆◆의 권유로 원고가 이 사건 부동산을 담보로 제공하는 대신 이◇◇을 주채무자, 김●●을 연대보증인으로 하여, 김●●과 친분이 있는 사람이 상무이사로 근무하는 ◎◎◎◎◎상호저축은행으로부터 6억 3,000만 원의 대출을 받아서, 이를 원고와 권◆◆, 김●●, 이◇◇ 등이 서로 나누어 사용하고, 그 후 김●●은 다른 추가적인 대가 없이 장○○의 명의를 빌려 이 사건 부동산을 양수받았다는 것인바, 그렇다면 위와 같이 ◎◎◎◎◎상호저축은행으로부터 대출을 받게 된 경위 및 사실상 이 사건 부동산이 대출금 전액에 대한 유일한 담보의 위치에 있는 점 등에 비추어 보면, 위 대출금을 각자의 역할 분담에 따라 어떻게 나누었는지 여부는 단지 원고와 김●● 등 사이의 내부적인 사정에 불과하고, 결과적으로는 원고를 위하여 김●●이 대출금 채무를 부담하는 대선 이 사건 부동산을 양도받은 것이라 할 것이므로, 그 대출금액 6억 3,000만 원율 이 사건 부동산의 양도가액으로 보는 것이 타당하다.

따라서검인계약서상의매매대금6억3,000만원은실제거래가액과부합한다할것이어서이를전제로한피고의이사건처분은적법하다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결 한다.