조심2012서0956 (2012.03.30)

매매계약일과 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에 해당하지 아니함

부동산 매매계약일 이후 전반적인 부동산 경기 악화와 부동산 시장의 변화 등이 맞물려 부동산 가격이 점차 하락하는 추세에 접어들었다고 봄이 상당하므로 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에 해당된다고 인정하기 어려워 매매계약상 거래가액을 부동산의 시가로 볼 수 없음

2012구합18073 증여세부과처분취소

하XX

강남세무서장

2012. 9. 26.

2012. 10. 26.

1. 피고가 2011. 11. 8. 원고에 대하여 한 증여세 000원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

기재와 같다.

1. 처분의 경위

가. 원고의 어머니 김AA는 2009. 6. 10. 조BB로부터 구미시 XX동 00-5 대 253㎡ 및 그 지상 연면적 합계 496.5㎡의 4층 다가구주택(이하 '이 사건 부동산'이라 한다.)을 매매대금 000원에 매수하는 계약(이하 '이 사건 매매계약'이라 한다)을 체결하고 2009. 7. 29. 자신 명의로 소유권이전등기를 마친 후, 2010. 5. 26. 원고가 이 사건 부동산에 관한 임대차보증금 반환채무 등 합계 000원의 채무를 인수하는 조건으로 원고에게 이 사건 부동산을 증여하였다.

나. 원고는 이 사건 부동산의 가액을 구 상속세 및 증여세법(2011. 7. 25. 법률 제10907호로 개정되기 전의 것. 이하 '구 상속세및증여세법'이라 한다.) 제60조, 제61조에서 정한 보충적 평가방법에 따라 계산한 000원으로 보고 채무액 000원을 차감한 증여재산가액을 -000원으로 하여 납부할 증여세가 없는 것으로 2010. 8. 31. 피고에게 증여세과세표준신고 및 자진납부계산서를 제출하였다.

다. 피고는 구 상속세및증여세법 제60조 제2항, 구 상속세 및 증여세법 시행령(2012. 1. 25. 대통령령 제23527호로 개정되기 전의 것. 이하, '구 상속세및증여세법 시행령'이라 한다.) 제49조 제1항 단서에 따라 서울지방국세청 비상장주식평가심의위원회(이하 '평가심의위원회'라 한다.)의 자문을 거쳐 같은 조 제1호에서 정한대로 이 사건 부동산의 2009. 6. 10.자 거래가액을 증여 당시 시가로 보고 채무액 000원을 차감한 증여재산가액을 000원으로 하여 2011. 11. 8. 원고에게 증여세 000원을 부과하는 처분(이하, '이 사건 처분'이라 한다.)을 하였다.

라. 이에 불복하여 원고는 2012. 2. 8. 조세심판원에 심판 청구를 하였으나 조세심판원은 2012. 3. 30. 원고의 청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 6, 7, 8호증, 을 제1, 2호증의 각 기재

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

이 사건 매매계약일 이후 세계적 금융위기의 여파로 부동산 경기가 위축되었고 특히 이 사건 부동산 소재지인 구미시에 위치해 있는 XX 공장이 파주시에 증설되어 관련 직원 및 협력업체의 이동이 예상됨에 따라 구미시의 부동산 가격이 점점 하락하는 추세에 있었던 점, 원고는 이 사건 부동산의 가격하락이 점차 심화되어 2012. 2. 7. 부득이 이 사건 부동산을 000원에 매도한 점, 이 사건 부동산 인근에 위치한 구미시 XX동 00-10 소재 연면적 합계 435.92㎡의 4층 건물도 2009. 5. 1. 000원에 매입, 2010. 9. 5. 000원에 매각된 사례가 있는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 매매계약일과 평가기준일(증여일) 사이에 이 사건 부동산의 가격이 상당히 하락하였다고 할 것임에도, 평가심의위원회의 자문에 따라 그 가격변동의 특별 한 사정이 없음을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

(1) 피고는 2011. 1. 3.경 평가심의위원회에 이 사건 부동산의 시가 관련 자문을 의뢰하였는데, 그 자문의뢰서에는 ① 이 사건 부동산이 임대업에 계속 사용 중이어서 재산의 형태 및 이용 상태 등의 통일성이유지되고 있고, ② 주변 공인중개사사무소를 탐문하여 보니 시세가 000원에 형성되어 있으며, ③ 2009년과 2010년의 공시지가 및 개별주택가격이 올라 이 사건 부동산의 가치는 계속 상승세에 있다고 보이는 점을 고려하면 이 사건 매매계약일과 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다는 등의 사항이 확인되므로, 위 거래가액을 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있다는 조사자의 의견이 제시되어 있었다.

(2) 평가심의위원회는 2011. 2. 18. 심의회의를 거쳐 이 사건 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간 중 재산의 형태, 이용 상황, 주변 환경의 변화가 없는 점이 확인 되고, 2009년과 2010년의 개별공시지가 및 개별주택가격 또한 상승하고 있어 상속세및증여세법 시행령 제49조 단서에 따라 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당하므로, 이 사건 매매계약상의 거래가액을 평가기준일의 시가로 보는 것이 타당하다는 내용의 심의결과를 도출하고 이를 피고에게 통지하였다.

(3) 이 사건 부동산 중 토지의 개별공시지가 및 건물의 개별주택가격의 흐름은 아래 표와 같다.

(아래 표 생략)

(4) 이 사건 부동산과 도로를 사이에 두고 마주하고 있는 구미시 XX동 32-10 소재 연면적 합계 532.59㎡의 4층 건물(이하 '32-10 건물'이라 한다.)의 현황 및 이 사건 매매계약일과 평가기준일에 가까운 거래내역은 아래 표와 같다.

(아래 표 생략)

(5) 한편, 이 사건 부동산이 위치한 구미시의 공단에는 XX 주식회사 (이하 'XX'라 한다.)의 공장이 입주해 있어 XX와 협력업체의 근로자들의 이동 및 그에 따른 주택 수요의 증감이 부동산 시장에 상당한 영향을 미치고 있었는데, 2010년 6월과 7월경 XX의 사업 호조로 구미사업장의 고용인원이 약 1만 2천명에서 약 1만 4천명 규모로 증가하고 구미사업장의 라인증설 및 지원에 관한 추가 투자계획이 발표되기도 하였으나, 한편 2005년 11월경 이후 수도권에 공장 증설이 허용되는 방향으로 정부 정책이 바뀌기 시작한 후 2009년 3월경 파주시 소재 XX 파주 8공장(P8)의 제품 양산이 시작되고 2009년 7월 및 2010년 3월경 파주 8공장(P8)에 대한 증설라인 등 투자가, 2010년 4월경 파주 9공장(P9) 건설 등의 투자가 각 결정되었으며, 2010년 5월경 파주 8공장의 증설라인(P8E+) 양산이 시작된다는 등의 소식이 잇달아 발표되면서 구미공단에 입주한 주력사업체의 유출 및 근로자 감소 등이 우려되어 부동산 매물이 크게 늘고 가격이 하락하였다는 내용의 언론 보도가 다수 있었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제5, 11, 12호증, 갑 제15 내지 22호증, 갑 제23호 증의 1, 2, 을 제5, 6, 7호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

(1) 구 상속세및증여세법 제60조 제1항은 증여재산 평가기준인 재산의 가액을 상속개시일 또는 증여일 현재의 '시가'에 의한다고 하면서 같은 조 제2항에서 '시가'의 의미를 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 정의하면서, 일정한 조건의 수용 ・ 공매 및 감정가격 등을 예시함으로써 시가로 인정되는 거래의 대략적인 기준을 제시하고 있다. 그리고 구 상속세및증여세법 시행령 제49조 제1항은 모법의 위임에 따라 증여재산의 시가를 평가기준일 전후 3개월 이내의 기간 중 매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매가 있는 경우를 대상 거래로 규정하면서 각 호에서 구체적인 가액의 기준을 예시함으로써 시가산정의 시간적 한계와 그 대상거래를 특정하고 있으며, 다만 그 단서에서 예외적으로 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가로 볼 수 있다고 규정하고 있다. 이러한 법령의 규정 내용을 종합해 보면, 이 사건과 같이 증여일 전후 3개월 이내의 기간을 벗어난 시점에서의 당해 재산의 매매 거래가액을 증여재산의 시가로 인정하기 위해서는 그 매매계약일과 평가기준일 사이에 당해 재산의 현황, 용도 및 주위 환경 및 여건의 변화 등을 고려하여 가격이 변동될 특별한 사정이 없다고 인정되어야 할 것이다.

(2) 살피건대, 앞서 인정한 사실 및 변론 전체의 취지에 의하면 이 사건 매매계약일과 평가기준일 사이에 이 사건 부동산의 현황과 이용 상황이 동일하고 입지 조건, 도로나 인접 편의시설 등의 개설이나 폐쇄 등 주위 환경에 변화가 없었고, 이 사건 부동산 중 토지의 공시지가와 건물의 개별주택가격이 상승 흐름에 있었던 사정은 인정되나, 한편 같은 사실 및 증거를 종합하여 알 수 있는 다음의 사정들에 비추어 보면, 이 사건 매매계약일 이후 천반적인 부동산 경기 악화와 구미시 대 부동산 시장의 상황 변화 등이 맞물려 이 사건 부동산 가격이 점차 하락하는 추세에 접어들었다고 봄이 상당 하므로, 구 상속세및증여세법 시행령 제49조 제1항 단서가 적용되기 위한 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에 해당된다고 인정하기 어렵다. 따라서 구 상속세및증여세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 이 사건 매매계약상의 거래가액을 이 사건 부동산의 시가로 볼 수 는 없고, 달리 구 상속세및증여세법 제60조 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 규정하고 있는 시가를 인정할 다른 자료도 없다.

(가) 평가심의위원회의 심의결과는 이 사건 매매계약일과 평가기준일 사이에 자문의뢰서상 시세 탐문에 대한 보고와 이 사건 부동산 중 토지의 공시지가와 건물의 개별주택가격이 상승 흐름 있었던 점 등을 주요한 이유로 도출되었는데, 위 기간 정부 시책에 따라 공시지가 및 개별주택가격의 현실화가 지속적으로 추진되는 상황이었던 점 등을 고려하면 공시지가와 개별주택가격의 소폭 상승만으로 가격변동의 특별한 사정이 없었다고 단정할 수는 없고, 그 밖에 피고의 시세 탐문에 관하여는 그 과정이나 결과를 알 수 있는 증거가 전혀 없다{피고는 탐문하였다는 공인중개사 사무소의 연락처(을 제3호증의 1 내지 3)를 제시하고 있을 뿐이다}.

(나) 오히려 이 사건 건물과 신축시기, 입지조건, 규모 등 가격요인이 상당히 비슷한 32-10 건물이 이 사건 매매계약일 및 평가기준일과 근접한 시점에 매매된 내용을 보면, 32-10 건물 역시 약 16개월 만에 거래가격이 7700만 원(약 13%) 하락하였고 또한 이 사건 건물도 평가기준일로부터 약 20개월 지난 시점에 이 사건 매매계약일과 비교하였을 때 000원(약 16%)이 하락한 거래가격에 매도된 사실이 확인된다.

(다) 수도권에 공장 증설이 허용되는 방향으로 정부 정책이 변경되면서 이 사건 매매계약일 직전부터 평가기준일 이후까지 XX의 수도권 소재 파주공장에 대한 제품 양산, 추가 투자 및 생산라인 증설 등의 소식이 잇달아 발표되었고 이러한 상황이 구미시 부동산시장에 부정적인 영향을 미칠 것으로 분석하는 언론 보도가 다수 있었는데, 당시 2008년경의 국제적 금융위기 이후 부동산 부문을 포함한 국내 경기가 전반적으로 악화되는 상황이었던 점과 전항의 실증적인 거래 사례 등을 고려하면, 이러한 상황은 구미시의 부동산 시장을 침체시키는 요인으로 작용하였을 가능성이 커보인다.

3. 결론

따라서, 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.