당사자 사이에 임대물에 대한 차임증감 청구를 할 수 있는 내용을 약정하였을 경우에는 민법 제652조 의 규정은 적용되지 아니한다

당사자 사이에 임대물에 대한 차임증감 청구를 할 수 있는 내용을 약정하였을 경우에는 본조의 규정은 적용되지 아니한다.

민법 제652조 , 제628조

원고 (소송대리인 변호사 한환진)

대한석유공사 (소송대리인 변호사 김흥한)

서울고등법원 1968. 6. 21. 선고 67나2440 판결

원판결중 원고패소부분을 파기하고 그 부분에 대한 사건을 서울고등법원에 환송한다.

피고의 상고를 기각한다.

피고의 상고로 인하여 생한 상고소송비용은 피고의 부담으로 한다.

(1) 원고소송대리인의 상고이유를 판단한다.

제1점, 원판결이유에 의하면 원심은 원고의 피고에 대한 본건 임대료증액 청구에 관하여 갑제2호증의 기재와 원심이 확정한 사실 및 당사자 변론의 취지를 모아보면 차임증액 청구권은 제2차 계약당시로부터 6개월이 지난 다음에 행사할 수 있게 하였으며 차임의 증액을 위하여 마련된 기준인지가 인상과 금리인상에 관한 것은 적어도 이것이 모두 인상되어 있는 경우에는 청구권자가 그중의 하나의 기준을 택하여 이에 의하여 증액할 수 있는 취지의 약정이었던 사실 원, 피고 사이에 제2차 계약을 맺을 당시에는 이미 은행의 이율이 17퍼센트에서 32퍼센트로 인상되었던 때이고 원고와 피고는 이러한 사정을 알면서도 종전의 차임을 증액함에 있어서 지가인상에 의한 기준을 택하여 매월 금 98,175원에서 금 212,978원으로 합의하여 증액한 사실을 인정할 수 있다고 설시하고 그러하다면 제2차 계약에 있어서 증액된 차임이 그 이후의 경제사정의 변동으로 인하여 상당치 않게 되었으므로 다시 증액당시의 기준을 변경하여 그에 의하여 새로히 임료를 증액하라는 주장은 별문제이겠으나 위 증액당시에 적용될 수 있는 두 개의 기준중에 지가인상에 따른 기준만을 가리어 그에 따라 차임의 증액을 합의해 놓고서 지금에 이르러 그 당시에 택하지 아니하였던 종전의 금리인상에 따른 기준으로 다시 차임의 증액을 구하는 주장은 받아들일 수 없다고 하여 원고의 제2차 계약이후의 임대료 증액청구를 배척하였다, 그러나 기록을 정사하여 원판결이 지적한 갑제2호증의 기재내용이나 원판결이 확정한 사실 및 당사자 변론의 취지를 검토하여 보아도 차임의 증액을 위하여 마련된 기준인 지가인상과 금리인상에 관한 것은 적어도 이것이 모두 인상되어 있는 경우에 청구권자가 그중의 하나의 기준을 택하여 이에 의하여 증액할 수 있는 취지의 약정이 있었다고 인정할 자료는 찾아볼 수 없다, 오히려 갑제2호증의3 (원, 피고간의 본건 2차 계약서)의 제4조 및 제5조의 기재내용에 변론에 나타난 본건 부동산 임대차계약에 관한 경위를 모두어보면 원, 피고간에 당초 본건임대료를 산정하는 방법으로서 3개시중 은행이 감정한 토지가격을 평균하여 정한 본건 임대차 목적 토지가격에 당시 실시중인 시중은행의 2년거치 신탁예금의 이자율 17퍼센트를 곱하여 산출되는 수액을 본건 임대료로 정하였다는 것이므로 위 갑제2호증의 3 제5조의 증감기준은 위 임대료 산출기준에 따른 것이라고 보는 것이 상당하고 따라서 위 계약 제5조 제1항 제2호나 제2호 사유의 어느 하나만이 증감되는 경우에는 그 하나만의 사유의 증감비율에 따르겠으나 두 개의 사유가 다 증감되는 경우에는 그 증감되는 그 두 개의 사유의 증감비율에 따라 다같이 증감할 수 있다고 해석함이 상당할 것이다, 원, 피고간의 위 계약 제5조의 취지가 위와 같다 할 것이니 원심은 원, 피고간에 1966. 9. 1. 제2차 계약을 맺을 당시에 지가인상에 따른 차임의 증액에 관하여 원, 피고가 합의를 함에 있어서 원고가 종전부터 요구해오던 은행금리 32퍼센트에 의한 차임증액 요구에 대해서는 이를 별도로 유보하여 처리하기로 합의하였던 사실을 엿볼 수 있고 위 차임증액 청구권이 소멸되었다고는 볼 수 없는 즉 이점에 관한 피고의 항변은 이유없다 할 것이라 하고 판시를 한 이상 설사 원심이 인정한 바와같이 원, 피고간에 위 제2차 계약당시에 지가인상에 의한 기준을 택하여 차임을 매월금 98,175원에서 금 212,978원으로 증액하였고 또 6월내에 증액할 수 없다고 약정되어 있다고 하더라도 위 판시와 같이 위 계약에서 유보하였던 금리인상에 따른 증액요구를 할 수 없다고는 할 수 없을 것임에도 불구하고 원고의 금리인상에 따른 차인증액 요구를 배척하였음은 위 계약 제5조의 취지를 오해하여 판결에 이유모순의 위법을 저질렀다고 아니할 수 없고 원판결은 이점에 있어서 파기를 면치못할 것이다, 논지 이유있다.

제2점, 원판결이유에 의하면 원심은 적법한 증거에 의하여 1965. 10. 1. 한국은행에 의하여 2년거치 신탁예금 이자를 17퍼센트가 32퍼센트로 인상 실시되고 원고는 1965. 12. 15. 서면으로 위의 금리인상에 따른 임대료의 증액을 요구하였고 피고는 동일자에 그 통지를 받은 사실을 확정하고 1965. 12. 15.부터 금리인상에 따른 임대료 증액을 인용하고 있는바이므로 1965. 10. 초순경에 위 차임증액 청구를 하였다는 원고의 주장사실을 배척하고 있는 것으로 보지 못할바 아니니 원판결에 이점에 대한 판단유탈이 있다는 논지는 받아들이지 아니한다.

(2) 피고 소송대리인의 상고이유를 판단한다.

제1, 2점, 원심이 확정산 사실에 의하면 원고는 1964. 9. 1. 피고와 사이에 위 대지에 대한 제1차 임대차계약(갑제2호증의1)을 맺음에 있어서 차임은 원고와 소외 한국석유저장회사 사이에 맺었던 전임대차계약의 차임산출 방법과 기준에 의하여 매월 금 98,175원으로 정한다(제4조) 차임의 증감으로는 계약당사자가 이 계약을 맺은 날로부터 6개월이 경과한 뒤에는 이를 요구할 수 있다. 그 증감은 다음 각호의 1에 의한다 (1) 전계약의 평균가격을 기준으로 하여 피고가 지정하는 국내 3개 금융기간 감정가격의 평균치 증감비에 의한다(5조 1항 1호)

(2) 한국은행에 의하여 제정실시되고 있는 2년거치 신탁예금의 이자율 17퍼센트가 개정되는 경우 그 증감비에 의한다(5조 1항 2호)라고 약정하였다는 것이고 본건 변론에 나타난 본건 차임산출 방법에 의하면 본건 임대차 목적토지에 대한 3개 시중은행의 감정가격의 평균가격에 당시 실시중인 시중은행의 2년거치 신탁예금의 이자율 17퍼센트를 곱하여 산출한 수액을 본건 차임(임대료)으로 하였다는 것이므로 위 약정의 증감에 관한 방법과 기준은 위 임대료 산출방법과 기준에 따른 것이라고 보는 것이 상당할 것이다, 따라서 위 계약서 제5조에 의한 차임 증감요구 약정의 취지는 위와같은 임대료 산정방법에 의하여 일단 임대료액을 정하여 놓고 장래에 있어서 임대료의 증감에 관한 분쟁이 있을 것을 방지하기 위하여 위 임대료 산정의 기준이 되는 부분의 증감에 따라 당사자 한편이 그 증감을 요구할 수 있도록 그 증감할 수 있는 경우를 구체적으로 미리 정하여둔 것이라고 볼 것이므로 위 계약에서 정하여진 증감을 요구할 수 있는 경우의 어느것이라도 해당하는 사유가 발생하면 당사자의 한편이 그 상대방에게 그 사유에 따른 임차료의 증감을 요구하는 의사표시를 함으로써 상대방의 동의의 필요없이 당연히 그 임차료가 증감된다 할 것이고 위 증감기준이 되는 사유중 그 어느하나만이 증감되는 경우에는 그 하나만의 증감비율에 따르겠으나 위 두 개의 사유가 다 증감되는 경우에는 그 증감되는 두 개의 사유의 증감비율에 따라 다같이 증감을 요구할 수 있고 그와같은 증감요구에 의하여 차임은 당연히 증감되는 것이라고 해석하는 것이 상당하다 할 것이니 같은 취지에서 본건 차임증감 청구권은 형성적효력이 있는 것이며 위 두가지 중 그 하나만의 사유가 있으면 그 증감요구에 의하여 당연히 차임이 증감된다는 전제아래 위의 이자율이 32퍼센트로 증가된 것을 원인으로한 원고청구(그 일부)를 인용한 원판결은 정당하고 아무런 법리오해의 위법이 있다할 수 없으며 이와 견해를 달리하여 원판결을 비의하는 논지는 받아들이지 않는다.

제3, 4점, 원고의 본건 임대료 청구가 소론과 같이 교율이라 할지라도 이는 계약자유의 원칙에 의한 원, 피고간의 계약에 의하여 청구한 것이고 위 계약에 의하면 차임증감을 청구할 수 있는 경우와 그 비율을 분명히 하고 있는바로써 특단의 사정이 없는한 해석에 의하여 위 차임증감의 경우나 그 비율은 달리할 수는 없는 것이라고 할 것이므로 위 계약에 의한 요건이 구비된 이상 민법 제628조 에 의하여 위 증감요구의 요건으로서 경제적 상당성을 다시 논할 여지는 없다 할 것이고 본건 약정에 의한 차임증액 청구비율이 통상의 예에 비하여 2배가 넘는다는 사유만으로서는 본건 차임증액 청구가 권리의 남용이 된다거나 신의칙과 공평의 원칙에 반하여 무효의 것이 된다고 할 수 없으므로 논지 받아들일 수 없다.

제5점, 민법 제652조 의 취지는 민법 제628조 에 의하여 당사자가 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있는 경우임에도 불구하고 당사자간에 그러한 경우에도 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 없다고 약정하여 그러한 약정이 임차인에게 불리한 것이라고 보여질 때에는 그 약정은 효력이 없다는 것으로서 증감청구를 할 수 있는 내용을 약정하고 있는 본건과 같은 경우에 적용될 수 없는 것이라고 하여야 할 것이므로 이와 견해를 달리하여 본건 임대차계약이 민법 제652조 에 의하여 무효라는 취지의 논지는 받아들일 것이 되지 못한다.

그러므로 관여법관의 일치된 의견으로 원판결중 원고의 패소부분을 파기하고 그 부분에 관한 사건을 서울고등법원에 환송하고 피고의 상고는 기각하고 그 소송비용은 피고의 부담으로 하기로하여 주문과 같이 판결한다.