임대차기간 중 차임을 변경하는 방법과 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 상대방은 이의할 수 없다고 한 약정의 효력 유무(소극)

임대차계약에 있어서 차임은 당사자간에 합의가 있어야 하고, 임대차기간 중에 당사자의 일방이 차임을 변경하고자 할 때에도 상대방의 동의를 얻어서 하여야 하며, 그렇지 아니한 경우에는 민법 제628조 에 의하여 차임의 증감을 청구하여야 할 것이고, 만일 임대차계약 체결시에 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 상대방은 이의를 할 수 없다고 약정하였다면, 이는 강행규정인 민법 제628조 에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 민법제652조 에 의하여 효력이 없다.

민법 제628조 , 제652조

대법원 1969.6.10. 선고 68다1343 판결(집17②민169)

원고(반소피고) 소송대리인 변호사 김대호

용산관광버스터미날주식회사 소송대리인 변호사 문광신

서울고등법원 1992.6.10. 선고 92나7124, 92나7131(반소) 판결

상고를 기각한다.

상고비용은 피고(반소원고)의 부담으로 한다.

상고이유를 본다.

제1점에 대하여

1. 원심이 확정한 사실에 의하면, 원고(반소피고, 이하 원고라고 한다)는 피고(반소원고, 이하 피고라고 한다)로 부터 1988.10.5. 피고가 신축하는 관광버스터미날 지하 1층을 투전기업소로 임차하는 가계약을 체결하였고, 그와 별도로 1989.2.13. 그 4층 1호를 볼링장으로 임차하기로 하는 임대차계약을 체결하였으나, 위 건물에서 투전기업소 허가를 얻으려면 피고가 거기에서 관광객이용시설업을 하여야 하는데 여행업만을 목적사업으로 하였던 관계로 그 허가를 받을 수 없어 원고는 피고에게 1990.6.29. 지하 1층의 임대차가계약을 해약해 줄 것을 요청하였는데, 피고는 같은 해 7.18. 지하 1층 임대차가계약의 보증금으로 수령한 금원 중 금 50,000,000원을 볼링장 임대차계약의 보증금으로 갈음하는 것으로 인정하여 입금표를 원고에게 발행하였다는 것인바, 사실이 그렇다면 원고와 피고간의 지하 1층 점포에 대한 임대차가계약은 묵시적인 합의에 의하여 해제되었다고 볼 것이므로 이와 같은 취지의 원심판단은 정당하고, 거기에 묵시적 합의해제에 관한 법리를 오해하거나 채증법칙을 어기고 이유불비의 위법이 있다고 할 수 없다.

2. 논지는 피고는 위 임대차가계약을 체결할 때 약정해제권을 유보한 바 있음을 이유로 피고가 약정해제권을 행사한 것이라고 다투나, 피고가 소론과 같이 약정해제권을 유보한 바 있었다고 하더라도 사실관계가 원심이 인정한 바와 같은 것이라면, 이는 약정해제권을 행사한 것이라고 볼 것이 아니고, 원고의 계약해제 요청을 받아들여 묵시적인 합의로 계약해제를 한 것이라고 보는 것이 옳을 것이다.

그리고 이와 같이 원심은 피고가 유보한 약정해제권을 행사하여 해제한 것이라고 인정한 것이 아니고, 다만 계약해제 후 원상회복의 방법에 관하여 원·피고 사이에 약정이 있으므로 이에 따라야 한다고 설시한 것이므로, 원심판결에 이유의 모순이 있다고 할 수도 없다. 논지는 이유가 없다.

제2점에 대하여

1. 원심이 피고에게 이 사건 소장 송달익일부터 완제일까지 소송촉진등에관한특례법 소정의 연 2할 5푼의 지연손해금의 지급을 명한 조처도 수긍할 수 있고, 거기에 위 특례법의 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없고, 원심의 이와 같은 조처가 당원의 판례( 1987.5.26. 선고 86다카1876 판결 )와 상반된다고 할 수도 없고, 원심이 피고의 상계항변의 일부를 받아들였다고 하여도 같다. 위 특례법 제3조 제2항 이 규정하는 항쟁함이 상당한가 아니한가의 문제는 기본적으로 당해 사건에 관한 법원의 사실인정과 그 평가에 관한 것이다(위 판결참조).

2. 위 특례법 제3조 의 법리에 관한 피고의 주장은 법률적인 견해를 밝힌 것에 지나지 아니하므로, 원심이 피고의 견해를 채택하지 아니하고 제1심판결의이유를 인용하여 제1심판결을 유지하면서, 이에 관한 피고의 주장을 별도로 판단하여 배척하지 아니하였다고 하여도 판단유탈의 위법이 있는 경우라고 할 수 없다. 논지도 이유가 없다.

제3점에 대하여

1. 임대차계약에 있어서 차임은 그 계약의 요소를 이루는 것으로서 당사자간에 합의가 있어야 하고, 따라서 일단 약정한 차임을 변경하는 경우에도 당사자간의 합의에 의하여 하여야 함은 당연한 것이다.

그러므로 임대차기간 중에 당사자의 일방이 차임을 변경하고자 할 때에는 상대방의 동의를 얻어서 하여야 할 것이며, 그렇지 아니한 경우에는 민법 제628조 에 의하여 차임의 증감을 청구하여야 할 것이고, 만일 임대차계약 체결시에 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 상대방은 이의를 할 수 없다고 약정하였다면, 이는 강행규정인 민법 제628조 에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로, 같은 법 제652조 에 의하여 효력이 없다고 보는 것이 옳을 것이다.

2. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 원, 피고간에 이 사건 볼링장 임대차계약시 “임대인은 임대차계약 기간중이라도 목적물에 대한 제세공과 부근 토지건물가격 및 임대료 점용료 물가상승 등의 제반여건의 변동으로 인하여 보증금 및 임대료의 변경요인이 발생하였을 때에는 1개월 전에 임차인에게 사전 통지하여 조정할 수 있으며, 임차인은 이에 대하여 이의를 제기할 수 없다”고 약정한 사실은 인정되나, 민법 제628조 , 제652조 의 규정에 비추어 보면 위 약정은 임대인에게만 차임증액청구를 인정하는 약정으로 무효라고 판단하였는 바, 위에서 본바에 의하여 원심의 위와 같은 판단은 옳다고 할 것이다.

3. 또 원심은 피고의 이 부분에 관한 주장을 민법 제628조 에 의한 차임증액청구로 보아도 임대료인상 주장은 이유 없다고 배척하였는바, 기록에 비추어보면 원심의 이 부분 설시이유도 정당한 것으로 수긍이 되고, 원심의 이 부분설시에 채증법칙을 어긴 위법이 있다고 할 수 없다.

4. 원심판결에 민법 제628조 나 제652조 의 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없고, 채증법칙을 어긴 위법도 없으며 논지도 이유가 없다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.