대림2주택재건축정비사업조합 (소송대리인 변호사 이영훈

피고 (소송대리인 변호사 권기수)

2010. 7. 2.

서울남부지방법원 2009. 11. 27. 선고 2009가합11106 판결

1. 피고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 피고가 부담한다.

1. 청구취지

피고는 원고로부터 502,800,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 2008. 9. 23. 청산을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 부동산을 명도하라.

2. 항소취지

제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.

1. 인용하는 부분

이 사건에 관하여 당원이 설시할 이유는 피고가 주장하는 사항에 관하여 다음과 같은 판단을 추가하는 외에는 제1심 판결의 이유와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

2. 추가 판단

가. 현금청산 조항에 의하여 부동산을 취득할 수 있는지 여부

(1) 피고 주장의 요지

도정법 제47조 에 의하면, 사업시행자는 토지 등 소유자가 분양신청을 하지 아니하는 경우 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대해 현금으로 청산하도록 규정하고 있으나, 사업시행자와 토지 등 소유자 사이에 청산금액에 관한 협의가 성립되지 않았을 경우에 사업시행자가 어떠한 방법으로 토지 등 소유자의 토지 등을 취득하여야 하는가에 대하여는 아무런 규정이 없고, 다만 제38조 , 제40조 제1항 에서 일정한 경우 토지 등을 수용 또는 사용할 수 있음을 규정하고 있고, 제39조 에 매도청구에 관한 규정을 두고 있는데, 대법원 2008. 3. 13. 선고 2006두2954 판결 에 의하면 수용이 가능한 재개발, 도시환경정비사업의 경우 협의가 불성립할 경우에 사업시행자는 현금청산이 아닌 강제수용을 하도록 판시하고 있으므로, 원고는 현금청산 조항에 의하여 강제취득하는 것이 불가하고, 토지 등 소유자만이 현금청산 주장을 할 수 있으며, 이 사건과 같은 재건축에서의 강제취득은 매도청구로 하여야 한다. 따라서 도정법 제47조 에 의한 현금청산 조항에 의하여 원고가 이 사건 부동산을 강제취득할 수 없다.

(2) 판 단

그러나 이 사건은 피고가 내세우는 대법원 2008. 3. 13. 선고 2006두2954 판결 의 사안(구 도시재개발법에 의하여 분양처분이 이루어진 경우)과 달리 “주택재건축사업”에 관한 것으로서, 특히 도정법 제38조 , 제8조 제4항 제1호 에 의하면 사업시행자인 원고가 토지 등의 수용을 할 수 없으므로, 강제수용이 가능함을 전제로 한 위 대법원판결은 이 사건에 원용하기에 적절한 것이 아니다. 오히려 대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 등에 의하면, 도정법 제47조 의 규정에 따라 사업시행자가 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회한 토지 등 소유자에게 청산금의 지급의무를 부담하는 경우에는 공평의 원칙상 토지 등 소유자는 그 소유권을 사업시행자에게 이전할 의무를 부담하므로, 사업시행자로서는 위 현금청산 조항에 의하여 이전등기 등을 구할 수 있고, 위 제47조 가 피고의 주장과 같은 편면적인 규정이라고 단정할 수도 없다. 그리고 나아가 피고의 주장과 같이 도정법 제39조 의 매도청구 조항이 이 사건에 준용된다고 하더라도, 집합건물법 제48조 제1항 및 제2항 과 제4항 의 규정에 따른 최고절차 및 행사기간은 그 성질상 이 사건에 적용되지 않을 것이므로, 그 실질에 있어서는 현금청산 조항을 적용한 것과 마찬가지의 결과에 이르게 된다. 피고의 주장은 이유 없다.

나. 이 사건 시가감정의 적정성 여부

(1) 피고 주장의 요지

이 사건 부동산의 시가감정결과는 매매사례에 의한 비준가격을 산정함에 있어 이 사건 부동산 중 건물가격을 제외하여 위법하고, 따라서 복성가격 산정시의 건물가격을 합산하여 비준가격을 결정해야 한다.

(2) 판 단

살피건대 제1심 법원의 감정인 이승철에 대한 시가감정촉탁결과와 감정평가에 관한 규정의 내용을 비교하여 보면, 감정인은 분양신청기간 종료일 다음날인 2008. 9. 23.을 기준일로 하여 비교표준지 공시지가를 품등비교하여 평가한 토지가격과 건물의 재조달원가에서 감가수정을 하여 구한 건물가격을 합한 복성가격을 정하고, 이 사건 부동산이 재건축이 예정된 구역 내에 소재하는 부동산이므로 동 구역 내 평가선례를 분석하여 재건축으로 인한 개발이익을 포함하여 이 사건 부동산의 복성가격을 합계 496,429,820원(＝토지가격 435,626,000원+건물가격 60,803,820원)으로 산정하였는데, 이것은 감정평가에 관한 규칙 제17조 (토지의 평가) 및 제18조 (건물의 평가)에 따른 정당한 조치이다. 또한 감정인은 인근 매매사례에 의한 비준가격을 503,180,000원(이 사건 부동산 중 건물은 1977년 신축된 노후건물로 매매가격 산정에 포함되지 않는 거래관행을 참작해 별도 계산하지 아니함)으로 산정하여 이 사건 부동산의 시가를 복성가격과 비준가격을 합산하여 평균한 499,800,000원{＝(496,429,820원 + 503,180,000원)÷2}으로 산정하였는데, 이는 감정평가에 관한 규칙 제10조(평가방식의 적용) 제1항 에 따라 다른 방식으로 구한 가격 등과 비교하여 그 합리성을 검토한 것이라고 봄이 상당하다. 여기에다가 이 사건 부동산 중 건물은 1977년 건축된 노후화된 건물로서 토지 및 건물을 함께 매매할 경우 통상 건물에 대해 별도의 가격을 산출하여 거래하지는 않는 점, 이 사건 감정서는 위와 같은 통상의 거래관행을 참작하여 비준가격 산정시에 별도의 건물가격을 평가하지 않은 점, 피고의 주장과 같이 토지가격에 건물가격을 합산한 복성가격과 비교의 대상이 되는 비준가격에다가 건물의 복성가격을 다시 합하는 것은 올바른 비교라고 볼 수 없는 점, 제1심 법원의 시가감정에 앞서 두 개의 감정평가법인에서 이 사건 부동산에 대하여 한 감정평가금액은 458,645,480원(갑 제26호증의 1 참조)으로서 제1심 법원의 시가감정액(499,800,000원)이 더 많은 금액인 점 등을 고려해 볼 때, 위 시가감정결과가 비준가격 산정시 건물가격을 별도로 산정하여 포함시키지 않았다고 하더라도 거기에 위법이 있다고 할 수 없고, 오히려 이 사건 부동산이 위치한 지역의 주변시세와 거래관행을 고려해 적절한 조치를 취한 것이라고 판단된다. 따라서 피고의 위 주장도 역시 이유 없다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 피고에 대한 이 사건 청구는 이유 있어 인용하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 피고의 항소를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

[별지 생략]