2012나53491 채무부존재확인

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소송대리인 법무법인 ( 유한 ) ○○○ 담당변호사 ○○○, ○○○

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인천지방법원 2012. 6. 1. 선고 2010가합20651 판결

2013. 3. 13 .

2013. 5. 8 .

1. 제1심 판결을 아래와 같이 변경한다 .

별지 부동산 표시 기재 부동산과 관련하여 원고가 피고에게 부담하는 2006. 12. 1 .

이후 관리비 채무는 존재하지 않는다고 확인한다 .

2. 당심에서 추가된 청구에 따라, 피고는 원고에게 4, 855, 450원과 2013. 3. 14. 부터 별지 부동산 표시 기재 부동산에 관한 원고 사용 · 수익을 방해하는 일체 행위를 중지할 때까지 월 5, 033, 694원 비율로 계산한 돈을 지급하라 .

3. 원고가 당심에서 추가한 나머지 청구를 기각한다 .

4. 소송총비용 중 30 % 는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다 .

5. 제2항은 가집행할 수 있다 .

청구취지, 항소취지 및 부대항소취지

1. 청구취지

주문 제1항과 같은 판결. 피고는 원고에게 ① 316, 150, 000원과 그 중 270, 590, 000원에 대하여는 2012. 8. 25. 부터, 45, 560, 000원에 대하여는 2013. 1. 8자 청구취지 및 청구원인 변경 ( 확장 ) 신청서 부분 송달일 다음 날부터 각 갚는 날까지 연 20 % 비율로 계산한 돈과, ② 2012. 12. 13. 부터 별지 부동산 표시 기재 부동산에 관한 원고 사용 · 수익을 방해하는 일체 행위를 중지할 때까지 월 11, 390, 000원 비율로 계산한 돈을 각 지급하라는 판결 ( 원고는 당심에서 불법행위로 인한 손해배상청구를 추가하였다 ) .

2. 항소취지

주문 제1항과 같다 .

3. 부대항소취지

별지 부동산 표시 기재 부동산과 관련하여 원고가 피고에게 부담하는 2010. 8. 13 .

이후 관리비 채무는 173, 783, 410원을 초과하여서는 존재하지 않는다고 확인한다 .

1. 이 법원 심판 범위

제1심 판결은 별지 부동산 표시 기재 부동산 ( 이하 ' 이 사건 점포 ' 라 한다 ) 에 발생한 2006. 12. 1. 이후 관리비 중, 2006. 12. 1. 부터 2007. 11. 30. 까지 부분은 소멸시효 완성으로, 2010. 8. 13. 이후 부분은 피고가 한 단전 · 단수조치로 원고가 이 사건 점포를 사용 · 수익하지 못하였다는 이유로 각 원고에게 지급의무가 없다고 판단하였고, 2007 .

12. 1. 부터 2010. 8. 12. 까지 부분은 그 중 공용부분에 관한 관리비에 한하여 원고에게 납부의무가 있는데 그 금액은 198, 008, 195원 ( 용역 대행비 57, 013, 110원 + 대기 및 폐수처리시설 유지 · 보수비용 36, 151, 900원 + 전기 기본요금 83, 346, 037원 + 전기시설 유지 · 보수비용 15, 032, 516원 + 공용 전기 · 수도요금 6, 464, 632원 ) 이라고 판단하였다 .

원고는 2007. 12. 1. 부터 2010. 8. 12. 까지 발생한 관리비로서 원고에게 지급의무가 있다고 제1심 법원이 판단한 금액 전부에 관하여 항소하였다. 그런데 원고는 항소이유로서 위 금액 중 전기 기본요금 83, 346, 037원에 대하여만 지급의무 자체가 없다고 다투고 있고, 나머지 관리비 부분은 지급의무가 있다는 제1심 법원 판단은 다투지 않으면서 당심에서 원고가 피고에게 불법행위로 인한 손해배상채권을 갖는다는 주장을 추가하여 이를 자동채권으로 하여 상계하면 관리비 채무가 모두 소멸된다고 주장하고 있다. 이와 아울러 원고는 불법행위로 인한 손해배상청구를 당심에서 추가하였다 .

피고는 제1심 판결 중 2010. 8. 13. 이후 발생한 관리비 중 원고가 173, 783, 410원을 지급할 의무가 있다고 주장하며 부대항소를 하였다 .

결국 이 법원 심판 대상은 ① 2007. 12. 1. 부터 2010. 8. 12. 까지 발생한 관리비 중 전기 기본요금을 원고가 지급할 의무가 있는지 여부 ( 제1 쟁점 ), ② 2010. 8. 13. 이후 발생한 관리비를 원고가 지급할 의무가 있는지 여부 ( 제2 쟁점 ), ③ 원고가 당심에서 추가한 불법행위로 인한 손해배상청구가 인정되는지 여부와 이를 자동채권으로 한 상계로 2007. 12. 1. 부터 2010. 8. 12. 까지 발생한 관리비 채무 ( 원고는 이 중 전기 기본요금 부분에 관하여 명시적으로는 상계 주장을 하고 있지 않다. 그러나 이는 원고가 전기기본요금 지급의무 자체를 다투기 때문인 것으로 보일 뿐이고 이와 달리 전기 기본요 금 지급의무가 인정되는 경우에도 상계 주장을 하지 않겠다는 의사로는 해석되지 않는다. 원고는 전기 기본요금 지급채무를 대상으로 하여서도 예비적으로 상계를 주장하는 취지로 선해한다 ) 가 소멸되었는지 여부 ( 제3 쟁점 ) 에 국한된다 .

2. 전기 기본요금 지급의무 ( 제1 쟁점 )

가. 원고 주장 ( 1 ) 한국전력공사 전기공급약관 ( 이하 ' 한전 약관 ' 이라 한다 ) 규정에 따르면 이 사건 점포가 속한 건물 ( 이하 ' 이 사건 건물 ' 이라 한다 ) 전체 전기 기본요금은 계약전력과 상관없이 실제 사용전력에 따라 계산되어 부과되었으므로 공용부분 관리비라고 할 수 없다. 전기 기본요금이 공용부분 관리비가 아닌 이상 이 사건 점포 전 소유자가 이를 납부하지 않았다고 하더라도 원고가 납부의무를 승계하지 않는다 . ( 2 ) 이 사건 점포 전 소유자가 입주 당시 작성한 입주계약서 ( 을 제2호증의 1 ) 에 따르면 전기 기본요금은 실제 전기를 사용한 경우 납부 의무가 발생하게 되어 있다. 피고는 2006. 12. 부터 현재까지 이 사건 점포에 전기를 공급하지 않았다. 이 사건 점포 전 소유자는 전기 기본요금을 납부할 의무가 없고 원고 역시 이를 승계하지 않는다 . ( 3 ) 설령 이 사건 점포 전 소유자가 전기 기본요금을 납부할 의무가 있는데 이를 이행하지 않았다고 하더라도 피고가 대신 납부한 사실이 없다. 이 사건 점포 전 소유자나 그 승계인인 원고가 피고에게 이를 지급할 의무가 없다 .

나. 인정사실

한국전력공사 전기공급약관 ( 이하 ' 한전 약관 ' 이라 한다 ) 중 이 사건과 관련된 규정은 다음과 같다 .

제6조 ( 정의 )

이 약관에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각 호와 같습니다 .

9. 계약전력 계약상 사용할 수 있는 최대전력을 말합니다 .

10. 최대수요전력 최대수요전력을 계량할 수 있는 전력량계에 의하여 15분 단위로 누적 계산되는 전력을 말합니다 .

11. 요금적용전력 기본요금 계산의 기준이 되는 전력을 말합니다 .

제67조 ( 요금의 계산 )

① 요금은 다음 각 호의 기본요금, 전력량요금 및 연료비조정요금의 합계액으로 합니다 .

1. 기본요금 사용전력량 유무에 관계없이 요금적용전력에 대하여 수급개시일부터 적용하는 요금을 말합니다 .

제68조 ( 요금적용전력의 결정 )

① 제38조 ( 전기계기의 설치기준 ) 제2항 및 제3항에 따라 최대수요전력을 계량할 수 있는 전력량계를 설치한 고객 [ 제16조 ( 전기사용계약의 해지 후 재사용시의 고객부담 ) 제1항에 해당하는 고객 포함 ] 은 검침 당월을 포함한 직전 12개월 중 12월분, 1월분, 2월분, 7월분, 8월분, 9월분 및 당월분의 최대수요전력 중 가장 큰 최대수요전력을 요금적용전력으로 하며, 가장 큰 최대수요전력이 계약전력의 30 % 미만인 경우에는 계약전력의 30 % 를 요금적용전력으로 합니다 .

한편 한국전력공사에서 운영 중인 ' 한전 사이버지점 ' 웹사이트에서 제공하는 전력용어집에 의하면 기본요금은 ' kWh요금 증 에너지 사용에 근거한 변동요금을 제외한 kW요금, kVA요금, 수용가 요금. 에너지 사용에 관계없는 설비비 등 고정비용을 회수하기 위한 요금의 합계 ' 라고 정의하고 있다 .

[ 인정근거 ] 갑 7호증, 을 17호증의 1 각 기재, 변론 전체 취지다. 판단

( 1 ) 원고가 전기 기본요금을 지급할 의무가 있는지 여부 ( 가 ) 전기 기본요금이 공용부분 관리비에 해당하지 않는다는 주장에 관하여 집합건물 전 구분소유자 특정승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에는 집합건물 공용부분 자체를 직접 유지 · 관리하기 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라 전유부분을 포함한 집합건물 전체 유지 · 관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 전체 입주자 공동 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지 · 관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 비용은 그것이 각 입주자 개별 이익을 위하여 현실적 · 구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면 모두 이에 포함되는 것으로 보는 것이 타당하다 ( 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결 등 참조 ) .

갑 7호증, 을 17호증의 14에서 46 각 기재에 의하면 이 사건 건물 전체 전기기본요금이 계약전력과 무관하게 매월 최대수요전력에 따라 변동되었고 한전 약관에 따르더라도 기본요금을 계산하는 기준인 요금적용 전력이 반드시 계약전력에 따라 산정되는 것이 아닌 사실은 인정된다 .

그러나 전기 기본요금 계산 기준이 계약전력이 아니라거나 그 금액이 일정하지 않다는 사정만으로 공용부분 관리비가 아니라고 단정할 수 없다 .

오히려 다음과 같은 사정에 비추어 보면 전기 기본요금은 이 사건 점포가 속한 건물 전체에서 전기를 사용할 수 있도록 하는 전체 입주자 공동 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지 · 관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용이라고 보아야 할 것이므로 공용부분 관리비로 보는 것이 타당하한전 약관 규정에 따르면 전기 기본요금은 최대수요전력에는 영향을 받지만 사용 전력량에 비례하여 산정, 부과되는 것이 아니다. 그러나 해당 월 최대수요전력이 반드시 요금적용전력으로 되는 것도 아니고 전기를 사용하지 않아도 계약전력 30 % 를 요금적용전력으로 하여 기본요금이 부과되도록 되어 있다. 결국 한국전력공사와 전기사용계약을 체결한 이상 전기 기본요금은 특별한 사정이 없는 한 매달 납부의무가 발생한다 .

( 나 ) 입주계약서에 따라 실제 전기를 사용하지 않은 경우 지급의무가 없다는 주장에 관하여 이 사건 점포 전 소유자가 작성한 입주계약서에 ' 기본 전력량은 220V - 3P 65, 전기사용 기본요금을 청구한다 ' 는 규정만으로 실제로 전기를 사용한 경우에만 전기 기본요금 납부의무가 있다고 해석할 수 없다. 이 사건 점포 전 소유자가 화재 등 때문에 전기를 사용하지 못하였고 폐업을 하여 이 사건 점포가 공실 상태였다고 하더라도 그런 사정만으로 전기 기본요금 납부의무가 발생하지 않는 것이 아니다. 원고는 이 사건 점포 전 소유자 승계인으로서 전기 기본요금을 지급할 의무가 있다 .

( 다 ) 피고가 전기 기본요금을 납부하지 않아 원고에게 지급을 구할 수 없다는 주장에 관하여

갑 6호증의 1, 2, 을 17호증의 58 각 기재에 변론 전체 취지를 종합하면 피고가 자신 앞으로 청구된 전기요금을 모두 납부한 사실을 인정할 수 있다. 그런데 이렇게 납부한 전기요금 중 기본요금 전부가 이 사건 건물 다른 입주자들로부터 지급받아 납부한 것이고 피고 자금으로 납부한 것은 아니라는 것을 인정할 증거가 없다 . ( 2 ) 원고가 승계한 전기 기본요금 지급채무 범위 ( 가 ) 산정기준

아래와 같은 사정에 비추어 보면 이 사건 점포 전 소유자가 부담하였어야 할 전기 기본요금은 이 사건 건물 전체 계약전력 ( 1, 500kW ) 중 이 사건 점포 계약전력 ( 650kW ) 이 차지하는 비율이 아닌 이 사건 건물 전체 전유부분 면적 합계 ( 9, 702. 92m² ) 중 이 사건 점포 전유부분 면적 ( 1, 962. 4㎡ ) 이 차지하는 비율에 따라 산정하는 것이 타당하다 .

① 이 사건 건물 전체 계약전력 중 이 사건 점포 계약전력이 차지하는 비율에 따른 전기 기본요금을 부담하여야 한다면 이 사건 점포 전 소유자는 이 사건 건물 전체 전기 기본요금 중 절반에 가까운 약 43 % 를 부담하여야 한다. 그런데 이 사건 건물은 전체 5층으로 이루어진 건물이고 15 ~ 17개 업체가 입주하고 있었다. 이 사건 점포 전 소유자가 이 사건 건물 3층 전체를 사용하였다고 하더라도 위 비율은 부당하게 과다하다 .

② 한전 약관에 따르면 계약전력 산정방법은 아래와 같다. 이 사건 건물 전체 계약전력은 이 사건 건물에 입주한 개별 업체 계약전력을 단순 합산하여 계산한 것이 아니다 .

제 20 조 ( 계약전력 산정 )

① 사용설비에 의한 계약전력은 사용설비 개별 입력의 합계에 다음 표의 계약전력환산율을 곱한 것으로 합니다. 이 때 사용설비 용량이 입력과 출력으로 함께 표시된 경우에는 표시된 입력을 적용하고, 출력만 표시된 경우

에는 세칙에서 정하는 바에 따라 입력으로 환산하여 적용합니다 .

다만, 사용설비 1개의 입력이 75kW를 초과하는 것이 있을 경우에는 초과 사 용설비의 개별 입력이 제일 큰 것부터 하나씩 계약전력 환산율을 100 % 부터 60 % 까지 차례로 적용하고, 나머지 사용설비의 입력합계에는 하나씩 적용한 계약전력환산율이 끝나는 다음 계약전력 환산율부터 차례로 적용합니다 .

③ 갑 2호증의 13에서 48 각 기재에 의하면 피고가 이 사건 건물 입주자들에게 계약전력에 비례하여 전기 기본요금을 부과한 사실이 인정된다. 그러나 피고는 각 입주자가 납부한 전기 기본요금 잉여금으로 전기시설 유지 · 관리비용을 충당하였다고 주장하고 있고 을 17호증의 2에서 58 각 기재에 변론 전체 취지를 종합하면 실제 한국전력공사에 납부한 것보다 초과하여 전기요금을 청구하여 왔던 사실이 인정된다. 피고는 전기시설 유지 · 관리비용을 별도 관리비 항목으로 청구하고 있으므로 피고가 산정, 부과한 방법을 기준으로 이 사건 점포 전 소유자가 부담하는 전기 기본요금을 계산하여서는 안 된다 ( 더욱이 갑 2호증의 5에서 12 각 기재에 의하면 피고는 전기요금 중 기본요금을 이 사건 점포 면적인 685평에 비례하여 산정, 청구한 바 있고, 을 19호증의 1에서 7 각 기재에 의하면 전기검침 기록부에는 각 업체 면적이 기록되어 있는 사실이 인정된다 ) .

④ 관리비는 전유부분 면적에 비례하여 부과하는 것이 일반적인 계산 방법이다. 전기요금 경우에도 한전 약관이 계약전력 계산시 전기사용설비를 기준으로 하는 것처럼 사용전력은 대체로 전기사용설비 수와 용량에 따라 비례하고 전기사용설비 수나 가동범위는 사용면적에 비례하는 것으로 볼 수 있다 . ( 나 ) 지급채무 범위

이 사건 건물 전체 전유부분 중 이 사건 점포 전유부분이 차지하는 면적 비율을 기준으로 2007. 12. 1. 부터 2010. 8. 12. 까지 이 사건 점포에 발생한 전기 기본요금을 계산하면 별지 전기 기본요금 계산표 I 기재와 같이 38, 899, 862원이다 .

원고는 피고에게 2007. 12. 1. 부터 2010. 8. 12. 까지 발생한 관리비 중 전기기본요금으로 38, 899, 862원을 지급할 채무가 있다 [ 위 전기 기본요금은 이 사건 점포 전 소유자가 체납한 금액이므로 관리규약에 따른 연체료나 지연손해금이 원고가 승계할 채무에 포함되어야 하는지가 문제된다. 전 소유자 납부 연체로 인한 연체료는 위약벌 일종으로서 전 구분소유자 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되는 것이 아니지만 ( 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결 등 참조 ), 원고가 전기 기본요금 지급채무를 승계한 이후 발생하는 연체료나 지연손해금은 원고 자신 채무에 관하여 발생한 것이므로 이를 포함하는 것이 타당하다. 다만 피고는 처음부터 원고가 부담하여야 할 관리비 채무로 관리비 원금만을 주장하였고 제1심 법원 역시 피고가 주장한 관리비 원금 중 일부만을 원고가 부담할 몫으로 판단하였다. 이에 대하여는 앞서 본 바와 같이 원고만이 그 중 전기 기본요금에 관한 판단 부분에 한하여 불복하였으므로 불이익변경금지 원칙상 이 법원이 인정하는 전기 기본요금 원금 부분 외에 이에 대한 연체료나 지연손해금은 원고가 부담할 관리비 채무에 포함하지 않는다 ] .

3. 2010. 8. 13. 이후 관리비 지급의무 ( 제2 쟁점 )

집합건물 관리단 등 관리주체가 한 위법한 단전 · 단수, 엘리베이터 운행정지 조치

등 불법적인 사용방해 행위로 인하여 건물 구분소유자가 건물을 사용, 수익하지 못하였다면 구분소유자로서는 관리단에게 그 기간 동안 발생한 관리비 채무를 부담하지 않는다 ( 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결 등 참조 ) .

을 1호증 기재에 의하면 이 사건 건물 관리규약상 관리주체는 입주자가 관리비를 체납하는 경우 사전 통보 없이 단전 · 단수조치를 할 수 있는 사실이 인정되고 원고가 이 사건 점포 소유권을 취득한 2010. 8. 13. 이후 전소유자 체납관리비를 자신에게 청구하는 것이 부당하다고 다투면서 관리비를 납부하지 않고 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다 .

그런데 피고는 아래 4. 의 나. 항에서 보는 바와 같이 원고가 전소유자 체납관리비를 납부하지 않는다는 이유로 단전 · 단수조치를 하였을 뿐만 아니라 이 사건 점포에 출입하는 엘리베이터 운행을 중단하는 등 사용방해 행위를 하였다. 원고는 이로 인해 이 사건 점포를 사용 · 수익하지 못하였다. 피고가 한 단전 · 단수조치 등 사용방해 행위는 피고 관리규약만으로 사회통념상 허용될 만한 정도로 상당성 있는 행위로서 적법하다고 할 수 없다. 나아가 이와 같은 단전 · 단수조치 등 사용방해 행위로 원고가 이 사건 점포를 사용, 수익하지 못하였으므로 원고는 피고에게 위 기간 동안 발생한 관리비를 지급할 채무를 부담하지 않는다 .

4. 불법행위로 인한 손해배상청구권과 상계 여부 ( 제3 쟁점 )

가. 원고가 2006. 12. 1. 이후 피고에게 부담하는 관리비 채무 ( 상계 수동채권 ) 범위 ( 1 ) 제1심에서 인정한 원고 관리비 채무 중 쌍방 불복하지 않은 부분

① 용역대행비 : 57, 013, 110원 [ ( 승강기 관리 보수비용 20, 694, 548원 + 경비 · 청소용역비 128, 252, 903원 + 방화관리비 8, 906, 451원 + 전기안전관리비 48, 580, 645원 + 정화조 처리비 10, 687, 741원 + 사무실 운영비 64, 774, 193원 ) X ( 1, 962. 4 : 9, 702. 92 ) ] ② 대기 · 폐수처리시설 유지 · 보수비용 : 36, 151, 900원 [ 178, 750, 000원 × ( 1, 962. 4 : 9, 702. 92 ) ]

③ 전기시설 보수공사비 : 15, 032, 516원

④ 공용전기 · 수도료 : 6, 464, 632원

⑤ 소계 : 114, 662, 158원 ( 2 ) 원고가 항소로, 피고가 부대항소로 각 불복한 부분

2007. 12. 1. 부터 2010. 8. 12. 까지 전기 기본요금 : 38, 899, 862원 ( 3 ) 소결

원고가 2006. 12. 1. 이후 피고에게 부담하는 관리비 채무는 153, 562, 020원이다 . ( 앞서 전기 기본요금 부분에서 본 바와 같은 이유로 여기에 연체료나 지연손해금은 포함되지 않는다 ) .

나. 원고가 피고에게 갖는 불법행위로 인한 손해배상청구권 ( 상계 자동채권 겸 당심에서 추가한 청구채권 ) ( 1 ) 불법행위로 인한 손해배상채권 발생( 가 ) 인정사실

이 사건 점포는 원고가 소유권을 취득하기 이전부터 전원공급장치인 전기배전반 전선이 절단, 탈거되어 있어 전기가 공급되지 않고 화장실 개수대 수도꼭지와 배수관도 탈거되어 수돗물도 공급이 되지 않고 있다. 이 사건 점포 내 설치되어 있는 파이프 ( 원고는 약품공급을 위한 파이프라고 주장한다 ) 는 절단된 상태이고 냉각기 배관도 절단되어 냉각기도 사용할 수 없는 상태이다. 한편 이 사건 건물에 설치된 엘리베이터는 이 사건 점포가 있는 3층에 정지하지 않는다. 엘리베이터를 이용하여 이 사건 점포에 출입할 수 없는 상태이다 .

피고는 2010. 8. 17. 원고에게 ' 이 사건 점포는 2006. 12. 1. 부터 2010. 7. 말현재까지 기본 관리비 647, 820, 241원이 미납되어 있으니 납부하여야 공장 정상가동에 협조 가능하다 ', ' 이 사건 점포는 전기, 수도, 소방 소유권이 없다. 이 사건 점포는 관리규약 약정 후 관리실에 입주허가를 얻어 사용할 수 있다 ', ' 원고가 기존 회사 미납 관리비를 납부하여만 입주를 허가할 수 있다 ' 는 내용으로 내용증명을 발송하였고, 2010 .

9. 15. 에는 ' 원고가 정상적으로 전기, 소방, 수도 등 시설을 이용할 경우 당연히 시설물 관리규약을 체결하여야 한다. 이 사건 건물 시설물을 공동 소유하는 일반적인 집합건축물로 생각하여서는 안 된다 ', ' 미납 관리비가 완납되지 않은 상태에서 피고 소유 시설물을 공급, 사용할 수 있게 하는 협조는 어렵다 ' 는 내용으로 내용증명을 발송하였다 .

[ 인정근거 ] 갑 2호증의 1, 갑 4, 8에서 10, 12호증 각 기재, 변론 전체 취지 ( 나 ) 판단 ,

1 ) 이 사건 점포 내 전원공급장치인 전기배전반 전선이 절단, 탈거된 것이나 수도꼭지와 배수관이 탈거되어 있는 것은 그 형상으로 보아 화재 자체로 소실된 것이라고는 보이지 않고 인위적으로 절단, 탈거된 것으로 보인다 .

설령 피고 주장 화재로 전선과 배수관 등이 소실되었고 그 후 화재현장을 정리 · 복구하는 과정에서 부득이 소실된 부분을 일부 제거한 것이라고 하더라도 그 후 원고가 이 사건 점포 소유권을 취득하였는데도 전 구분소유자에게 부과된 관리비를 납부하지 않으면 원고가 이 사건 점포에서 수도 · 전기 등을 사용할 수 없다는 점을 명백히 한 내용증명만을 수차례 발송한 채 정상적으로 수도 · 전기를 사용할 수 있게 하기 위한 복구조치를 하지 않고 방치한 것은 원고가 전 소유자 관리비를 납부하지 않는다 .

는 이유로 전기와 수도 공급을 거부한 것으로 보는 것이 타당하다 .

이 사건 건물 관리규약상 관리비 체납시 단전 · 단수조치를 할 수 있다는 규정이 있다는 점은 앞서 본 바와 같다. 그러나 단전 · 단수 등 조치가 적법한 행위로서 불법행위를 구성하지 않기 위해서는 그 조치가 관리규약을 따른 것이었다는 점만으로는 부족하고 그와 같은 조치를 하게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 조치에 이르게 된 경위, 그로 인하여 입주자가 입게 된 피해 정도 등 여러 가지 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도로 상당성이 있어 위법성이 결여된 행위로 볼 수 있는 경우에 한한다 ( 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결 등 참조 ) .

이 사건 경우 원고에게 행하여진 단전 · 단수조치는 앞서 본 바와 같이 전 소유자가 체납한 관리비를 원고가 지급의무를 다투며 납부하지 않는다는 이유로 이루어진 것으로 이 때문에 원고로서는 이 사건 점포 소유권을 취득한 이래 3년 가까이 위 점포를 전혀 사용 · 수익할 수 없는 손해를 입은 점에 비추어 보면 사회통념상 허용될 만한 정도로 상당성이 있어 위법성이 결여된 행위라고 볼 수 없다. 또한 이런 와중에 원고가 승계한 전 소유자 체납 관리비 외에 이 사건 점포 소유권을 취득한 이후 납부하였어야 할 관리비를 연체하여 관리규약상 새롭게 단전 · 단수 요건이 충족되었다 하더라도 그러한 사정만으로 종전부터 계속되어 오던 위법한 단전 · 단수조치가 그 시점부터 사회통념상 허용될 만한 정도로 상당성이 있는 행위로서 적법행위로 된다고 할 수도 없다 .

2 ) 이 사건 점포에 출입하는 엘리베이터 운행이 중단된 경위와 관련하여 피고는 이 사건 점포 전 소유자 채권자인 한국산업은행 요청에 따라 경매목적물 도난방지를 위한 것이었으므로 정당하다고 주장한다. 그러나 피고 주장에 따르더라도 한국산업은행이 이러한 요청을 한 것은 이 사건 점포를 대상으로 한 경매절차를 위한 것이었으므로 원고가 이 사건 점포를 매수한 이후까지 한국산업은행 요청에 따라 엘리베이터 운행 중단 조치를 지속할 이유가 될 수 없다. 피고가 엘리베이터 운행 중단 조치를 한 것 역시 위법한 사용방해 행위에 해당한다 .

3 ) 원고는 피고가 이 사건 점포를 대상으로 한 단전 · 단수조치, 엘리베이터 운행 중단 조치로 인해 이 사건 점포 소유권을 취득한 이후 이를 전혀 사용 · 수익하지 못하는 손해를 입었다. 피고는 원고에게 위 사용방해 행위로 인한 손해를 배상할 책임이 있다 .

( 2 ) 손해배상채권 범위

피고 불법행위로 인하여 원고가 이 사건 점포를 사용 · 수익하지 못하여 입은 손해는 이 사건 점포 임대료 상당액이다. 이 법원이 감정인 ●●●에게 한 임료감정촉탁 결과에 따르면 이 사건 점포 임대료는 다음과 같다 .

원고가 입은 손해액은 위 임대료 합계 316, 150, 000원과 2012. 12. 13. 이후부터 피고 사용방해 행위가 종료될 때까지 월 11, 390, 000원 ( 다른 사정이 없는 이상 위 금액으로 추인된다 ) 상당액이다 .

( 3 ) 손익상계

원고가 피고 불법행위로 이 사건 점포를 사용 · 수익하지 못하는데 따른 손해배상을 받으면서도 같은 기간 동안 관리비 채무를 부담하지 않는다면 원고는 손해배상을 통해 사용 · 수익을 한 것과 같은 이익을 누리면서도 관리비 채무를 면하는 이중 이득을 얻게 되어 부당하다. 원고가 지급을 면한 관리비는 손익상계 되어야 하는데 그 범위는 원고가 이 사건 점포를 사용 · 수익하지 못한 이상 공용부분 관리비에 한하는 것으로 보아야 한다 .

2010. 8. 13. 이후 이 사건 점포에 발생한 공용부분 관리비는 다음과 같다 .

[ 개별 관리비 항목 중 공용부분 관리비에 포함되는 항목은 2010. 8. 12. 이전 발생한 관리비에서와 같다. 피고는 여기에 월 200, 000원인 환경측정수수료가 공용부분 관리비에 포함되어야 한다고 주장하나, 을 7호증, 을 15호증의 2에서 6 각 기재만으로 피고가 실제 이를 지급하였다는 것을 인정하기 부족하고 그밖에 이를 인정할 증거가 없으므로 공용부분 관리비에서 제외한다. ] ( 가 ) 용역대행비

① 승강기 유지 · 보수비용을 9호증의 2에서 5 각 기재에 변론 전체 취지를 종합하면, 피고가 주식회사 ◎◎◎◎◎◎◎◎ ( 종전 상호 ; ) 와 전체 승강기에 관한 유지관리계약을 체결하고 2010. 8. 부터 2011. 2. 까지 매월 370, 000원 ( 부가가치세 별도 ) 을 지급한 사실, 피고가 2011. 3. 10. 부터 2013. 3. 9. 까지를 계약기간으로 하여 ◆◆◆◆ 주식회사와 전체 승강기에 관한 유지관리계약을 체결하고 2012. 5. 경까지 승강기 보수 · 점검비용으로 매월 318, 182원 ( 부가가치세 별도 ) 을 지급한 사실을 인정할 수 있으며, 특별한 사정이 없는 이상 그 이후 승강기 보수 · 점검비용도 이와 같은 금액일 것으로 추인된다 .

② 경비 · 청소 용역비용을 10호증의 1에서 3 각 기재에 변론 전체 취지를 종합하면, 피고가 □□□ □□□□ 주식회사 ( 종전 상호 : ■■■■■■■ 주식회사 ) 와 경비 · 청소용역계약을 체결하고 2010. 8. 부터 2011. 1. 까지는 매월 3, 600, 000원, 2011. 2. 에는 3, 900, 000원, 2011 . 3. 부터 2012. 5. 경까지는 매달 4, 020, 928원 ( 각 부가가치세 별도 ) 을 지급한 사실을 인정할 수 있고, 특별한 사정이 없는 이상 그 이후 경비 · 청소용역비도 이와 같은 금액일 것으로 추인된다 .

③ 방화관리비용을 11호증의 1에서 3 각 기재에 변론 전체 취지를 종합하면, 피고가 주식회사 △△△△△에게 2010. 8. 부터 2011. 2. 까지 방화관리비로 매월 250, 000원 ( 부가가치세 별도 ) 을 지급한 사실, 피고는 2011. 3. 10. 주식회사 ▲▲▲▲▲▲▲▲와 방화관리 · 소방시설점검 용역계약을 체결하고 그 무렵부터 2012. 5. 경까지 매달 230, 000원 ( 부가가치세 별도 ) 을 지급한 사실을 인정할 수 있으며, 특별한 사정이 없는 이상 그 이후 방화관리비도 이와 같은 금액일 것으로 추인된다 .

④ 전기안전관리비 갑 2호증의 5에서 48, 을 12호증의 1, 2, 을 21호증 각 기재에 변론 전체 취지를 종합하면, 피고가 전기안전관리자인 ▽▽▽에게 2010년 급여로 매월 2, 000, 000원을 지급한 사실, 피고는 이 사건 점포 전 소유자에게 안전관리비 1, 500, 000원에 대한 분담부분을 청구하여 온 사실을 인정할 수 있다. 이에 의하면 피고는 원고가 이 사건 점포 소유권을 취득하기 이전부터 ⑦▽▽에게 매월 1, 500, 000원 이상을 지급하여 온 것으로 추단할 수 있는데 피고가 입주자들과 협의하여 청구하는 금액이라고 주장하는 바에 따라 1, 500, 000원을 기준으로 전기안전관리비를 산정한다 .

⑤ 정화조처리비을 13호증 기재에 변론 전체 취지를 종합하면, 피고가 2010. 8. 부터 2011 .

7. 까지 ▼▼▼▼ 주식회사에 정화조처리비용으로 매월 300, 000원 ( 부가가치세 별도 ) 을 지급한 사실을 인정할 수 있고, 특별한 사정이 없는 이상 그 이후 정화조처리비용도 이와 같은 금액일 것으로 추인된다 .

⑥ 사무실 운영비 갑 2호증의 5에서 48, 을 14호증 각 기재에 변론 전체 취지를 종합하면, 피고가 사무실직원인 ▼▽▽에게 2010년 급여로 매월 약 2, 160, 000원을 지급한 사실, 피고는 원고가 이 사건 점포 소유권 전 소유자에게 사무실운영비 2, 000, 000원에 대한 분담부분을 청구하여 온 사실을 인정할 수 있다. 이에 의하면 피고는 원고가 이 사건 점포 소유권을 취득하기 이전부터 ▼▽▽에게 매월 2, 000, 000원 이상을 지급하여 온 것으로 추단할 수 있는데 피고가 입주자들과 협의하여 청구하는 금액이라고 주장하는 바에 따라 2, 000, 000원을 기준으로 사무실운영비를 산정한다 . ( 나 ) 대기 및 폐수처리시설 유지, 보수비용을 15호증의 9, 을 25호증의 1, 2 각 기재에 의하면, 피고가 ▽▽▲▲에 2010 .

10. 31. 집수조 청소비용으로 46, 200, 000원 ( 부가가치세 포함, 이하 이 항에서는 모두 같다 ), 2010. 11. 30. 대기보수공사 등 명목으로 36, 300, 000원을 지급하였으며, ▽▽▲ ▲에 2011. 10. 30. 스크러버 수리 및 에프알피 ( FRP ) 닥트라이닝 공사비용으로 11, 000, 000원, 2011. 11. 20. 대기시설보수 및 에프알피 ( FRP ) 공사비용으로 19, 800, 000원을 각 지급한 사실을 인정할 수 있다 .

( 다 ) 전기 기본요금 전기 기본요금이 공용부분 관리비에 포함된다는 것과 그 산정 방식 또는 기준은 위 2. 항에서 본 바와 같다. 2010. 8. 13. 부터 2012. 5. 31. 까지 발생한 구체적인 전기 기본요금은 별지 전기 기본요금 계산표 Ⅱ 기재와 같이 36, 348, 557원 ( 부가가치세 별도 ) 이다. 특별한 사정이 없는 이상 그 이후 전기 기본요금은 위 기간 마지막 달인 2012. 5. 분 것과 같이 매달 2, 099, 413원 ( 부가가치세 별도 ) 일 것으로 추인된다 . ( 라 ) 전기시설 유지 · 보수비용을 18호증의 15, 16, 을 25호증의 3에서 4 각 기재에 의하면, 피고가 주식회사 △△■■■에 2010. 12. 31. 수전설비 및 전기보수공사비로 67, 100, 000원 ( 부가가치세 포함, 이하 이 항에서는 모두 같다 ), 2011. 1. 14. 전기보수공사비로 330, 000원 , 2011. 8. 15. 고압수전설비 전기보수공사비로 8, 470, 000원, 2011. 12. 24. 변전실 고압 설비전기 개 · 보수공사비로 44, 000, 000원, 2012. 4. 10. 폐수장 전기패널 보수공사비로 880, 000원을 각 지급한 사실을 인정할 수 있다 . ( 마 ) 공용 전기, 수도요금 갑 5호증의 1, 2 각 기재, 변론 전체 취지를 종합하면, 이 사건 점포에 부과된 공용 전기, 수도요금은 별지 원고 소유권 취득 후 공용부분 관리비 내역 중 ' 공용전기 , 수도요금 ' 란 기재와 같다 .

( 바 ) 합계 및 손익상계 결과 1 ) 합계

이상에서 살펴 본 2010. 8. 1. 부터 2012. 5. 31. 까지 이 사건 점포에 발생한 공용부분 관리비 구체적 내역은 별지 원고 소유권 취득 후 공용부분 관리비 내역 기재와 같다 ( 피고는 공용부분 관리비 항목 중 대기, 폐수처리시설 유지 · 보수비용과 전기시설 유지 · 보수비용에 관하여만 부가가치세를 포함하여 원고에게 납부의무가 있다고 주장하고 있다. 이에 따라 같은 내역 기재 금액 중 위 항목 란에 기재된 금액은 부가가치세를 포함한 금액이고, 나머지 항목 란에 기재된 금액은 부가가치세를 포함하지 않은 금액이다 ). 2012. 6. 1. 이후 공용부분 관리비는 쌍방 이에 관한 자료를 제출하지 않았으므로 특별한 사정이 없는 이상 2012. 5. 분과 같은 금액일 것으로 본다 .

이를 기초로 원고가 불법행위로 인한 손해배상액 산정을 위해 구분한 기간에 따라 손익상계 되어야 할 공용부분 관리비를 구분하여 계산하면 다음과 같다 .

① 2010. 8. 13. 부터 2012. 5. 31. 까지 130, 702, 165원 [ 별지 원고 소유권 취득 후 공용관리비 내역 중 월별관리비란 기재 금액 합계액이다. 다만 2010. 8. 분은 2010. 8. 13. 부터 같은 달 31. 까지 발생한 부분만을 계산하여야 하므로 해당 월별관리비 중 19일분에 해당하는 3, 460, 182원 ( 5, 645, 561원 × 19 / 31 ) 만을 포함하였다 .

② 2012. 6. 1. 부터 2012. 8. 12. 까지 6, 356, 306원 X ( 2 + 12 / 31 ) = 15, 602, 794원

③ 2012. 8. 13. 부터 2013. 3. 13. 까지 6, 356, 306원 × ( 7 + 1 / 31 ) = 45, 964, 990원 2 ) 손익상계 후 원고 손해배상채권액

① 2010. 8. 13. 부터 2012. 8. 12. 까지 이 사건 점포 임대료 상당액 270, 590, 000원에서 같은 기간 원고가 지급을 면한 공용부분 관리비 합계 146, 304, 959원 ( 130, 702, 165원 + 15, 602, 794원 ) 을 공제하면 손익상계 후 원고 손해배상채권액은 124, 285, 041원이다 .

② 2012. 8. 13. 부터 2013. 3. 13. 까지 이 사건 점포 임대료 상당액 80, 097, 419원 [ 11, 390, 000원 X ( 7 + 1 / 31 ) ] 에서 같은 기간 원고가 지급을 면한 공용부분 관리비 합계 45, 964, 990원을 공제하면 손익상계 후 원고 손해배상채권액은 34, 132, 429원이다 .

③ 2013. 3. 14. 이후 이 사건 점포 임대료 상당액 11, 390, 000원에서 매달 원고가 지급을 면하게 되는 공용부분 관리비 6, 356, 306원을 공제하면 손익상계 후 원고 손해배상채권액은 매월 5, 033, 694원이 된다 .

다. 상계와 당심에서 추가된 손해배상청구 ( 1 ) 상계

원고가 피고에게 갖는 손해배상채권 ( 자동채권 ) 은 원고가 2013. 1. 8. 자 청구취지 및 청구원인 변경 ( 확장 ) 신청서를 통해 구하는 바에 따라 2012. 8. 12. 까지 발생한 부분은 2012. 8. 24., 그 이후 부분은 위 신청서 부본 송달일이라는 것이 기록상 분명한 2013. 1. 11. 이행기가 도래하고, 원고가 이 사건 점포 전 소유자로부터 승계한 공용부분 관리비 채무 ( 수동채권 ) 이행기는 피고가 2010. 8. 17. 자 내용증명 ( 갑 2호증의 1 ) 으로 원고에게 지급을 구한 날 도래하여 자동채권 이행기에 상계적상에 있다 ( 앞서 본 바와 같이 피고는 관리비 채권에 지연손해금을 주장하지 않고 있으므로 자동채권 이행기까지 수동채권에 지연손해금은 발생하지 않는다 ) .

당심 변론종결일 ( 원고가 상계를 주장할 수 있는 최후 시점이다 ) 인 2013. 3. 13 .

까지 발생한 원고 자동채권은 158, 417, 470원 ( 124, 285, 041원 + 34, 132, 429원 ) 이고 피고 수동채권은 153, 562, 020원이므로 이를 대등액에서 상계하면 피고 수동채권은 모두 소멸된다 .

( 2 ) 상계 후 남는 원고 손해배상채권

2013. 3. 13. 까지 발생한 원고 손해배상채권은 상계 후에도 4, 855, 450원이 남는다. 결국 피고는 원고에게 손해배상으로서 4, 855, 450원 ( 원고는 2012. 12. 13. 이후 발생한 손해배상액에 대하여는 지연손해금을 구하지 않고 있다 ) 과 2013. 3. 14. 부터 피고가 이 사건 점포에 대한 원고 사용 · 수익을 방해하는 일체 행위를 중지하는 날까지 월 5, 033, 694원 ( 11, 390, 000원에서 매월 공용부분 관리비를 손익상계 한 금액이다 ) 비율로 계산한 금원을 지급할 의무가 있다 .

5. 결론

제1심 판결은 이와 결론이 일부 달라 부당하므로 주문 제1항과 같이 변경하고 원고가 당심에서 추가한 청구에 따라 피고에게 위 금액 지급을 명한다 .

재판장 판사 김명수

판사이병삼

판사한성수