logobeta
arrow
대구지방법원 2014.8.28.선고 2013가합11977 판결
임차보증금증액통지무효확인
사건

2013가합11977 임차보증금증액통지 무효확인

원고

A아파트 임차인대표회의

대표자 000

소송대리인 변호사 박경환

피고

주식회사 B주택

대표이사 ☆☆☆

소송대리인 변호사 고석주

변론종결

2014. 8. 14.

판결선고

2014. 8. 28.

주문

1. 이 사건 소를 각하한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청구 취 지피고가 2013. 11. 1.경부터 2013. 12. 23.경까지 사이에 별지 목록 기재 A아파트 임차인들에 대하여 한 임차보증금 5% 상당의 증액통지는 무효임을 확인한다.

이유

1. 기초사실

가. 원고는 A아파트(이하 '이 사건 아파트'라고 한다.)의 임차인들이 구성한 임차인대 표회의이고, 피고 회사는 이 사건 아파트를 건축하고 임대주택법에 따라 이 사건 아파트 임차인들에게 주택을 임대한 임대사업자이다.

나. 피고 회사는 원고와 협의를 하지 않고 이 사건 아파트 임차인들에게 2013년 11월경부터 2013. 12. 23.경까지 임차보증금을 5% 증액하고 증액된 보증금을 지정된 기일까지 납부하지 않을 경우 연 14%의 연체이율을 납부하여야 한다는 내용의 통지를 하였다(이하 '이 사건 통지'라 한다.).다. 피고 회사 회사가 2013. 2. 14. 원고의 전신인 행복추진위원회를 이 사건 아파트 임차인들의 대표로 인정한 상태에서 작성한 임차인 요구사항 확인서에 다음과 같은 내용이 포함되어 있다.

3. 입주 후 2년 동안 임대 보증금 인상을 동결

당사의 경영에 관한 사항이며 보증금 동결건에 대해서는 문서로 확약할 수 없으

며, 매년 물가상승률 및 주변 전세가격 등을 고려하여 인상 및 동결에 대한 내용을

검토하도록 하겠음.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 5 호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고의 청구원인

임대사업자는 임대주택의 관리에 관한 사항에 대하여 임차인대표회의와 협의를 거쳐야 하는데 피고 회사는 이에 해당하는 임차보증금 증액에 관하여 원고와 협의를 거치지 않았고, 행복추진위원회와 임차보증금을 동결하기로 합의했음에도 임차보증금을 증액하였으며, 임차주택에 관한 조세 공과금 기타 부담 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니한 때에 임차보증금을 증감할 수 있는데 이러한 사정변경이 존재하지 않으므로 이 사건 통지는 무효이다.

3. 피고 회사의 본안전 항변에 관한 판단

가. 피고 회사의 주장

피고 회사는 "원고는 이 사건 아파트의 임차인들의 대표로 구성된 임차인대표회의로서 임대주택법 제29조 제3항, 같은 법 시행령 제28조 제2항에 따르면 임차인대표회의는 임대주택의 관리에 관한 사항을 임대사업자와 협의하는 권한만 있을 뿐, 개별임 차인들과의 임대차계약의 체결 내지 임차보증금의 증액과 관련하여 협의할 권한은 없다. 즉 이 사건 통지로 인하여 원고 자신의 권리 또는 법률상 지위에 어떠한 불안·위험도 존재하지 않으므로 이 사건 소는 확인의 이익 또는 당사자적격이 없어 부적법하다."고 주장한다.

나. 판단

확인의 소에서 확인의 이익은 원고의 권리 또는 법률상 지위에 현존하는 불안·위험이 있고 그 불안·위험을 제거하기 위하여 확인판결을 받는 것이 가장 유효적절한 수단일 때에만 인정되고(대법원 2011. 9. 8. 선고 2009다67115 판결 참조), 확인의 소에서 원고적격은 그 청구에 대하여 확인의 이익을 가진 자에게 인정된다. 재산권상의 청구에 관하여는 소송물인 권리 또는 법률관계에 관하여 관리처분권을 갖는 권리주체에게 당사자적격이 있음이 원칙이고, 다만 제3자라고 하더라도 법률이 정하는 바에 따라

일정한 권리나 법률관계에 관하여 당사자적격이 부여되거나 본래의 권리주체로부터 그의 의사에 따라 소송수행권을 수여받음으로써 당사자적격이 인정되는 경우가 있으나, 후자의 임의적 소송신탁은 민사소송법 제87조가 정한 변호사대리의 원칙이나 신탁법 제7조가 정한 소송신탁의 금지를 잠탈하는 등의 탈법적 방법에 의하지 않은 것으로서 이를 인정할 합리적 필요가 있다고 인정되는 경우에 한하여 제한적으로만 허용된다(대 법원 2012. 5. 10. 선고 2010다87474 판결 참조). 임대주택법 제29조 제3항 제4호, 같은 법 시행령 제28조 제2항 제2호에 의하면 '공동주택의 관리에 관하여 임대사업자와 임차인대표회의가 합의한 사항'에 대해서 임대사업자는 임차인대표회의와 협의하여야 한다. 임차보증금을 증액하는 문제가 공동주택의 '관리'에 관한 사항이라고 볼 수 없을 뿐만 아니라 갑 제5호증의 기재 및 증인 정성진의 증언만으로는 피고 회사가 행복추진위원회와 사이에 임차보증금을 증액하려면 원고와 협의하여야 한다고 합의하였다는 점을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 따라서 피고 회사가 임차보증금 증액과 관련하여 원고와 협의를 하여 야하는 것은 아니며, 이 사건 통지의 상대방은 이 사건 아파트 임차인들이지 원고가 아니므로 임차보증금 증액과 관련하여 피고 회사에게 협의를 요구할 수 없는 원고에게 이 사건 통지로 인하여 원고의 권리 또는 법률상 지위에 현존하는 불안 위험이 있다고 보기 어렵다.

또한 원고가 이 사건 아파트 임차인들로부터 위임을 받아 임대차 관련 업무를 처리하고 있다는 사정만으로 원고가 그의 명의로 이 사건 소송을 수행할 만한 합리적 필요가 있다고 보기 어렵다. 따라서 이 사건 소는 임의적 소송신탁이 예외적으로 허용되는 경우에 해당하지 않는다.

결국 원고는 이 사건 통지의 무효확인을 구할 확인의 이익이 없다.

3. 결 론

그렇다면 이 사건 소는 부적법하여 각하하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사

재판장판사박치봉

판사조성훈

판사유한규

arrow