대구지방법원 2015.10.22.선고 2014가합206239 판결

가. 원고들은 계약기간을 2012. 12. 21. 부터 1년간으로 하여 ( 단 원고 □□□는 계약기간을 정하지 않고 2012. 10. 17. 계약함 ) 경산 사동 ○○아파트 ( 이하 ' 이 사건 아파트 ' 라고 한다. ) 의 임차인들이고, 피고 회사는 이 사건 아파트를 건축하고 임대주택법에 따라 이 사건 아파트 임차인들에게 주택을 임대한 임대사업자이다 .

나. 피고 회사는 이 사건 아파트 임차인들에게 2013년 11월경부터 2013. 12. 23. 경까지 " 1년의 계약기간이 만료되면 그 다음날부터 임차보증금을 5 % 증액하고, 증액된 보증금을 지정된 기일까지 납부하지 않을 경우 연 14 % 의 연체이율을 납부하여야 한다. "는 내용의 통지 ( 이하 ' 1차 통지 ' 라 한다. ) 를 하였다가, 2013년 12월경 " 1차 통지로 증액하는 임대차보증금의 증액비율을 5 % 에서 4 % 로 낮추고 연체이율은 연 14 % 로 한다. " 는 내용의 통지 ( 이하 ' 이 사건 통지 ' 라 한다. ) 를 하였다 .

[ 인정근거 ] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 5 호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고들의 청구원인

이 사건 통지는 아래와 같은 사유로 무효이다 .

가. 임대사업자는 임대주택의 관리에 관한 사항에 대하여 임차인대표회의와 협의를 거쳐야 하는데 피고 회사는 이에 해당하는 임차보증금 증액에 관하여 원고들과 협의를 거치지 않았다 .

나. 임차주택에 관한 조세 공과금 기타 부담 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니한 때에 임차보증금을 증감할 수 있는데 이러한 사정변경이 존재하지 않는다 .

다. 원고들은 이 사건 통지를 계약 종료 전 1개월 이후에 받거나 받지 못하였으므로 , 임대차가 묵시적으로 갱신되어 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보아야 한다 .

라. 피고는 경산시장에게 임대차보증금증액 사실을 신고하지 않아, 임대주택법 제26조를 위반하였으므로 따라서 이 사건 통지는 무효이다 .

3. 판단 ,

가. 임대주택법 제29조 제3항 제4호, 같은 법 시행령 제28조 제2항 제2호에 의하면 ' 공동주택의 관리에 관하여 임대사업자와 임차인대표회의가 합의한 사항 ' 에 대해서 임대사업자는 임차인대표회의와 협의하여야 한다. 임차보증금을 증액하는 문제가 공동주택의 ' 관리 ' 에 관한 사항이라고 볼 수 없고, 따라서 피고 회사가 임차보증금 증액과 관련하여 원고와 협의를 하여야하는 것은 아니다 .

나. 임대주택법 제20조 제2항은 " 건설임대주택의 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 주택임대차보호법으로 정한 범위에서 주거비 물가지 수, 인근 지역의 전세가격 변동률 등을 고려하여야 한다. " 고 규정하고 있다 .

을 제5, 6, 7호증의 각 기재, 이 법원의 경산사동△△△아파트 관리사무소, 경산▲ ▲ ▲아파트 관리사무소, 피고 회사 경산영업소에 대한 각 사실조회결과 및 변론 전체의 취지에 의하면, 2013년 12월경을 기준으로 대구경북지역의 경우 전년 동월 대비 소비자 물가지수가 1. 1 %, 주거비 물가지수가 2. 4 % 각 상승한 사실, 2013년 3 / 4분기에 전년 동기와 대비하여 전국적으로 주거 · 수도 · 광열비 지출이 6. 4 %, 실제주거비는 12. 1 % 증가한 사실, 아파트 전세가격지수는 2013년 12월경을 기준으로 전년 동월과 대비하여 전국적으로 7. 15 %, 경산시지역이 10. 11 % 가 상승한 사실 등을 인정할 수 있는바, 이러한 여러 사정에 비추어 보면, 2013년 12월경에는 이 사건 임대아파트에 관한 조세 · 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 이 사건 임대아파트의 임대료를 계약 당시의 수준으로 그대로 유지하는 것이 상당하지 않게 되어 관련 법령 및 이 사건 각 임대차계약에 따라 4 % 의 임대료 증액요건이 충족되었다고 볼 것이다 .

다. 주택의 임대차기간을 1년 미만으로 정한 경우 주택임대차보호법 제4조 제1항에 따라 그 기간을 2년으로 본다 [ 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 임대차기간 만료 후에 임대차의 계속을 원하지 않는 경우 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있지만 ( 같은 조항 단서 ), 이 사건은 그런 경우에 해당하지 아니하다. . 따라서 원고들의 각 임대차계약은 임대기간이 임대차기간 시작일로부터 2년간이 되고, 원래의 약정 임대차기간 1년이 경과하더라도 임대차가 묵시적으로 갱신되지 아니한다. 한편 원고들의 각 임대차계약서 ( 갑 제1호증 ) 제5조에 의하면 임대인은 임대차계약 또는 보증금 등의 증액이 있은 후 1년 후에는 보증금 증액을 청구할 수 있다. 그러므로 피고는 임대차기간 시작일로부터 1년 후에 보증금 증액 사유가 있는 경우에 보증금 증액을 청구할 수 있다 .

그런데 갑 제3호증의 2 ( 통지서 ) 에 의하면 원고 김●●가 이 사건 통지를 받은 사실을 인정할 수 있다. 따라서 원고 김●●에 대하여는 보증금 4 % 증액 효과가 발생한다 .

그리고 갑 제5호증의 1 ( 소장 ) 에 의하면 원고 김●●를 제외한 나머지 원고들이 1차 통지를 받은 사실을 인정할 수 있다. 보증금증액청구권은 형성권으로서 증액청구통지에서 정한 시기에 보증금 증액의 효과가 발생하되, 다만 증액을 구하는 정도가 적정하지 아니한 경우에는 적정한 범위 내에서 증액의 효과가 발생한다. 보증금 증액비율 4 % 가적정하다는 점은 앞서 보았으므로, 1차 통지에 의하여 임대차기간 시작일로부터 1년이 경과하는 날에 원고들의 임대차보증금이 4 % 가 증액되어 원고들이 증액분을 피고에게 지급할 의무가 발생하고, 이는 나머지 원고들 중에 이 사건 통지를 받지 못한 사람에 대하여도 마찬가지이다 .

또한 갑 제1, 3호증의 기재에 의하면 원고가 통지한 연체이율 14 % 는 임대차계약 ( 제1 조 ) 에서 정한 ' 은행법에 의한 금융기관으로서 가계자금 대출시장의 점유율이 최상위인 금융기관의 일반자금대출 최저 연체이율 ' 인 사실을 인정할 수 있으므로, 원고들에 대하여 연체이율 14 % 가 적용된다 .

라. 원고들은 피고 회사가 임대차보증금 증액사실을 경산시장에 신고하지 않았다고 주장하나, 을 제3호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면 피고는 2014. 5. 29. 경산시장에게 임대보증금을 4 % 인상한 임대조건변경신고를 하여 임대조건변경신고처리 통보를 받은 사실이 인정된다 .

마. 그러므로 원고들의 주장은 이유 없다 .

4. 결론

그렇다면 원고들의 이 사건 청구는 모두 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다 .